De hele wereld wordt op dit moment getroffen door een crisis van een ongekende omvang. Dit maakt dat de overheden ook buitengewone maatregelen moeten nemen. De schade die deze situatie met zich mee brengt en nog zal brengen, kan enorm zijn. Feit is dat op dit moment niemand de omvang van de crisis goed kan inschatten en evenmin hoelang deze nog zal duren. Ongeacht de situatie lopen de huurovereenkomsten van bedrijfsruimtes nog gewoon door. Dat roept de nodige vragen op. In dit artikel willen wij enkele vragen beantwoorden die bij huurders of verhuurders van bedrijfsruimte kunnen spelen.
De betaling van de huur
Moet er nog huur worden betaald? De beantwoording van deze vraag hangt af van de omstandigheden van het geval. Er moeten in ieder geval twee situaties onderscheiden worden. Enerzijds de bedrijfsruimtes die niet meer voor de exploitatie mogen worden gebruikt, zoals restaurants en cafés. Anderzijds zijn er winkels die nog wel open mogen, maar die er zelf voor kiezen de deuren te sluiten.
De huurder is op grond van de huurovereenkomst verplicht om huur te betalen. Als hij niet betaalt, is er sprake van wanprestatie. Nu rijst de vraag, kan er sprake zijn van overmacht? Misschien zijn er in de huurovereenkomst afspraken gemaakt over de omstandigheden waaronder sprake kan zijn van overmacht. Als dat niet zo is, geldt de wet. In de wet staat dat van overmacht sprake is als het niet nakomen van de verplichtingen niet aan de huurder kan worden toegerekend. Met andere woorden: als het niet de schuld is van de huurder dat hij de huur niet kan betalen. Het is onduidelijk of het niet na kunnen komen van de verplichtingen door het coronavirus overmacht oplevert. Gezien er nog geen precedent hierover aanwezig is, is het lastig te oordelen wat de verkeersopvattingen in dit geval zullen zijn. Wat wel een rol speelt, is het veel gehanteerde ROZ-contract (Raad voor Onroerende Zaken) in dit soort huurrelaties. Hierin is standaard een beroep op huurprijsvermindering uitgesloten. Hierbij kan weer de vraag gesteld worden of een verhuurder in redelijkheid dit standpunt kan innemen, gelet op de huidige situatie.
In het geval de huurder er zelf voor kiest de winkel te sluiten, is de situatie anders. Alhoewel er op dit moment immers nog geen verplichting bestaat om dit te doen, is de werkelijkheid dat er veel minder bezoekers zijn en er dus ook veel minder omzet gegenereerd wordt. Of deze omstandigheid naar verkeersopvattingen geheel voor rekening van huurder zou moeten komen, is de vraag. Omdat iedere situatie anders is, kan op die vraag geen eenduidig antwoord worden gegeven. Dit moet per geval bekeken en getoetst worden.
Onvoorziene omstandigheden
Zowel de huurder als de verhuurder kunnen een beroep doen op onvoorziene omstandigheden. Hoewel een economische crisis in de meeste gevallen voor rekening en risico van de ondernemer komt, kan dat vanwege de coronacrisis en de in verband daarmee getroffen overheidsmaatregelen anders zijn. Vooral ook omdat met een dergelijke crisis bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening kon worden gehouden. Een beroep op onvoorziene omstandigheden geeft aan een partij de mogelijkheid de huurovereenkomst door de rechter te laten aanpassen of vernietigen in het geval er sprake is van omstandigheden die maken dat van een huurder in redelijkheid niet meer kan worden verlangd dat de huurovereenkomst ongewijzigd wordt voortgezet. Volgens de parlementaire geschiedenis dient een rechter zich hierbij echter terughoudend op te stellen. Bovendien zitten we nu in de situatie dat ook rechtbanken zijn gesloten: het zal dus niet eenvoudig zijn snel een vonnis te verkrijgen.
Gebrek in de gehuurde bedrijfsruimte
De huurder kan aanspraak maken op vermindering van de huurprijs of schadevergoeding als er sprake is van een gebrek. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak, of een andere omstandigheid, waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Bij een gebrek kan het bijvoorbeeld gaan om: constructiefouten, een lek dak, vocht- en schimmelvorming en het niet kunnen krijgen van een exploitatie-vergunning vanwege het ontbreken van een nooduitgang. Rechters oordelen in het algemeen niet snel dat er sprake is van een omstandigheid die voor rekening van de verhuurder moet komen. In ieder geval zijn tegenvallende omzetten in verband met het wegblijven van publiek geen omstandigheid die aan de verhuurder moet worden toegerekend. Dit behoort tot het ondernemersrisico. Wat verder meespeelt is, is dat het gehuurde in heel veel gevallen feitelijk nog wel gebruikt kan worden. We zien daarom nu ook dat bijvoorbeeld restaurants overgaan tot het bezorgen of laten afhalen van hun maaltijden.
De exploitatieplicht
In de meeste huurovereenkomsten van bedrijfsruimte is een exploitatieplicht van de huurder opgenomen. Dat betekent dat de huurder de gehuurde bedrijfsruimte moet gebruiken.
In bijzondere omstandigheden kan de exploitatieplicht uit de wet voortvloeien, maar dat is lang niet altijd het geval. Vrijwel alle verhuurders van bedrijfs- en kantoorruimte maken gebruik van de ROZ-modellen. In de bij die ROZ-modellen behorende algemene bepalingen staat dat de huurder het gehuurde “daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf’’ zal gebruiken. Er rust aldus een exploitatieverplichting op de huurder.
Tot op heden is er in Nederland nog geen sprake van een algemene maatregel uit overheidswege die opdraagt een winkelcentrum of kantoorruimte in zijn geheel te sluiten. Wel is door de overheid afgekondigd dat landelijk alle scholen, eet- en drinkgelegenheden, sport- en fitnessclubs, sauna’s, seksclubs en coffeeshops tot nader order gesloten dienen te blijven. Als een huurder op last van de overheid gehouden is het gehuurde te sluiten, zal huurder daarvoor in beginsel niet aansprakelijk zijn. Dit is een omstandigheid die naar geldende verkeersopvattingen waarschijnlijk niet voor rekening van de huurder dient te komen. Indien de verhuurder namelijk zelf niet over zou gaan tot deze maatregel is de huurder alsnog gehouden tot sluiting van de gehuurde ruimte. De huurder heeft namelijk ook op grond van de algemene bepalingen de verplichting instructies van overheidswege op te volgen en heeft daarnaast als werkgever de verplichting om te zorgen voor een veilige werkomgeving. Dit houdt in dat zij de werknemer niet mag blootstellen aan het risico op besmetting door het coronavirus. De verhuurder kan onder deze omstandigheden dus geen beroep doen op de exploitatieplicht.
Wegens een zorgplicht richting het personeel en/of de klanten, zien wij dat huurders er ook zelf voor kiezen het gehuurde vrijwillig te sluiten, ook als zij daartoe niet geïnstrueerd zijn van overheidswege. Onder de huidige omstandigheden menen wij dat verhuurders alsdan geen aanspraak kunnen maken op nakoming van de exploitatieplicht, betaling van boetes of een vergoeding van schade. Op grond van de redelijkheid en billijkheid, alsook de plicht om de schade aan de zijde van de huurder zo veel mogelijk te beperken, kunnen wij ons overigens ook moeilijk voorstellen dat een verhuurder bezwaar zal maken tegen een (tijdelijke) sluiting.
Anders gebruiken van het gehuurde
Horecagelegenheden zijn op dit moment gesloten. Wel is het nog toegestaan om eten af te halen. Vaak voorziet een huurovereenkomst echter in een stringente bestemmingsbepaling en afhalen is iets wezenlijk anders dan een restaurant. Hierdoor kan een huurder in strijd met de huurovereenkomst handelen en – mogelijk – boetes verbeuren.
In huidige situatie ligt bij iedereen de plicht om zijn schade zoveel mogelijk te beperken. Door over te schakelen op een afhaal/ bezorgfunctie doet een huurder dat. Onder deze omstandigheden kan in redelijkheid moeilijk het standpunt verdedigd worden dat dit in strijd is met de contractuele bestemming. Sterker nog: een verhuurder heeft eerder een aanspraak op huurder als deze niet alles doet wat in zijn macht ligt om zijn omzet nog een beetje op peil te houden en de huur te kunnen betalen.
Conclusie
Het komt erop neer dat eenieder gehouden is zijn schade zoveel mogelijk te beperken. De overheid heeft inmiddels vergaande maatregelen aangekondigd om ondernemers te helpen en de financiële druk die op hen komt te staan te verlichten. Aanbevelenswaardig is om hier, waar nodig, zo goed mogelijk gebruik van te maken. Doet een huurder dit niet, dan kan het bezwaarlijk worden geacht om de schade dan maar af te wentelen op de verhuurder. Omgekeerd geldt dit uiteraard ook. Inmiddels is er vanuit de politiek ook een oproep aan verhuurders gedaan om de huur over de komende tijd te matigen, zodat het risico wordt gedeeld.
Hoewel de huurder en verhuurder met elkaar een contractuele relatie hebben en normaal gesproken het beginsel ‘afspraak is afspraak’ geldt, raden wij aan om met elkaar in gesprek te gaan en te kijken naar de mogelijkheden. Wellicht dat de huurder en verhuurder elkaar in deze uitzonderlijke tijden tegemoet kunnen komen. Hoewel de huurder door de sluiting geen inkomen heeft, lopen de lasten van de verhuurder ook door. Iedereen heeft er belang bij dat zowel de onderneming van de huurder als die van de verhuurder deze crisis overleeft en te boven komt. Zo kunnen de huurder en de verhuurder afspreken dat de huur tijdelijk gedeeltelijk wordt voldaan en de achterstand weer wordt ingehaald als de bedrijfsruimte weer is geopend. We moeten elkaar waar mogelijk helpen en bovendien hebben verhuurders ook geen baat bij failliete huurders. Een nieuwe huurder is in deze tijden immers niet snel gevonden. Welke keuze u ook maakt, neem geen overhaaste beslissingen en laat u goed adviseren over de mogelijkheden.
Contact
Omdat huidige situatie zo onvoorspelbaar is, kunnen wij ons voorstellen dat dit voor u als (ver)huurder veel vragen op kan roepen. Wij houden de ontwikkelingen nauwlettend in de gaten en brengen u graag op de hoogte van de laatste stand van zaken. Heeft u vragen over dit artikel of mocht uw vraag in dit artikel niet beantwoord zijn, aarzel dan niet om contact op te nemen met de ondernemingsrecht advocaten van Law & More.
