Verplichtingen van de verhuurder

Een huurovereenkomst kent verschillende aspecten. Een belangrijk aspect daarvan is de verhuurder en de verplichtingen die hij jegens de huurder heeft. Als uitgangspunt met betrekking tot de verplichtingen van de verhuurder geldt ‘het genot dat de huurder ingevolge de huurovereenkomst mag verwachten’. De verplichtingen van de verhuurder hangen immers nauw samen met de rechten van de huurder. Concreet betekent dit uitgangspunt een tweetal belangrijke verplichtingen voor de verhuurder. Allereerst de verplichting van artikel 7:203 BW om de zaak aan de huurder ter beschikking te stellen. Daarnaast geldt voor de verhuurder een onderhoudsverplichting, oftewel de gebrekenregeling van artikel 7:204 BW. Wat beide verplichtingen van de verhuurder precies inhouden zal in deze blog achtereenvolgens worden besproken.

Ter beschikking stellen van het gehuurde

Ten aanzien van de eerste hoofdverplichting van de verhuurder bepaalt artikel 7:203 BW dat de verhuurder verplicht is om de zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Het overeenkomen gebruik betreft bijvoorbeeld verhuur van:

• (zelfstandige of onzelfstandige) woonruimte;
• bedrijfsruimte, in de zin van detailhandelsruimte;
• overige bedrijfsruimte en kantoren zoals omschreven in artikel 7:203a BW.

Belangrijk is om in het huurcontract duidelijk te omschrijven welk gebruik door partijen is overeengekomen. Het antwoord op de vraag of de verhuurder aan zijn verplichting heeft voldaan, zal immers afhangen van hetgeen de partijen met betrekking tot de bestemming van het gehuurde in de huurovereenkomst hebben omschreven. Het is daarom verstandig om niet alleen de bestemming, althans het gebruik in de huurovereenkomst te benoemen, maar ook uitgebreider te omschrijven wat de huurder op grond daarvan mag verwachten. In dit kader gaat het bijvoorbeeld om de basisvoorzieningen die noodzakelijk zijn om het verhuurde pand op een bepaalde wijze te gebruiken. Zo kan voor het gebruik van een pand als winkelruimte bijvoorbeeld ook de terbeschikkingstelling van een toonbank, vaste schappen of tussenmuren door de verhuurder worden bedongen en geheel andere eisen aan een verhuurde ruimte bestemd voor opslag van oud papier of oude metalen worden gesteld.

Onderhoudsverplichting (gebrekenregeling)

In het kader van de tweede hoofdverplichting van de verhuurder bepaalt artikel 7:206 BW dat de verhuurder verplicht is tot herstel van gebreken. Wat onder een gebrek moet worden verstaan is nader uitgewerkt in artikel 7:204 BW: een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen die hij op grond van de huurovereenkomst mag verwachten. Overigens omvat genot volgens de Hoge Raad meer dan alleen de staat van de gehuurde of de materiële eigenschappen daarvan. Ook andere genotsbeperkende omstandigheden kunnen een gebrek vormen in de zin van artikel 7:204 BW. In dit kader valt bijvoorbeeld te denken aan de te verwachten bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van het gehuurde.

Hoewel het gaat om een ruim begrip, inhoudende alle omstandigheden die het genot van de huurder beperken, mogen de verwachtingen van de huurder echter niet de verwachtingen van een doorsnee huurder overstijgen. Dat wil met andere woorden zeggen dat de huurder niet meer dan een goed onderhouden zaak mag verwachten. Daarbij geldt dat verschillende categorieën huurobjecten elk hun eigen verwachtingen zullen wekken, zo blijkt uit de jurisprudentie.

Van gebrek is in ieder geval geen sprake als het huurobject aan de huurder niet het te verwachten genot verschaft als gevolg van:

• Een aan huurder zelf op grond van schuld of risico toe te rekenen omstandigheid. Zo komen kleine gebreken aan het gehuurde, gelet op de wettelijke risicoverdeling bijvoorbeeld voor de rekening van de huurder.
• Een de huurder persoonlijk betreffende omstandigheid. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een zeer lage tolerantiegrens ten aanzien van normale woongeluiden van andere huurders.
• Een feitelijke stoornis door derden, zoals verkeerslawaai of geluidsoverlast vanaf een terras gelegen naast het gehuurde.
• Een bewering zonder dat er sprake is van een feitelijke stoornis, zijnde een situatie waarin bijvoorbeeld een buurman van de huurder alleen nog maar beweert een recht van overpad te hebben door de tuin van de huurder, zonder dat hij daarvan daadwerkelijk gebruik maakt.

Sancties bij schending van de hoofdverplichtingen door verhuurder

Is de verhuurder niet in staat om de verhuurde zaak tijdig, volledig of überhaupt aan de huurder ter beschikking te stellen, dan is er sprake van een tekortkoming aan de zijde van de verhuurder. Hetzelfde geldt als er sprake is van een gebrek. In beide gevallen brengt de tekortkoming sancties voor de verhuurder met zich mee en geeft de huurder in dit kader een aantal bevoegdheden, zoals de vordering tot:

• De huurder mag dan van de verhuurder vorderen om het gehuurde alsnog tijdig, volledig of überhaupt ter beschikking te stellen, dan wel het gebrek te verhelpen. Zolang de huurder echter geen herstel van de verhuurder verlangt, mag de verhuurder het gebrek niet verhelpen. Als het verhelpen onmogelijk of onredelijk is, hoeft de verhuurder daartoe overigens niet over te gaan. Weigert de verhuurder daarentegen het herstel volledig of gaat hij daartoe niet tijdig over, dan mag de huurder zelf het gebrek verhelpen en de kosten daarvan verrekenen met de huurprijs.
• Vermindering van de huurprijs. Dit is een alternatief voor de huurder wanneer het gehuurde niet tijdig of volledig door de verhuurder ter beschikking wordt gesteld, of wanneer er sprake is van een gebrek. Vermindering van de huurprijs moet echter bij de rechter of de huurcommissie worden gevorderd. De vordering moet binnen 6 maanden nadat de huurder het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld, worden ingediend. Vanaf dat moment gaat ook de huurvermindering pas in. Laat de huurder dit termijn verlopen, dan vervalt zijn aanspraak op huurvermindering niet, maar wordt wel verminderd.
• Ontbinding van de huurovereenkomst als gebrek huurgenot geheel onmogelijk maakt. Als een gebrek dat de verhuurder niet hoeft te verhelpen, omdat verhelpen bijvoorbeeld onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van hem kunnen worden gevergd, maar het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt, mag zowel de huurder als de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden. Dit kan in beide gevallen door middel van een buitengerechtelijke verklaring geschieden. Vaak zijn echter niet alle partijen eens met de ontbinding, zodat alsnog een gerechtelijke procedure moet worden gevolgd.
• Schadevergoeding. Deze vordering komt de huurder alleen toe als de tekortkoming, zoals de aanwezigheid van een gebrek, ook aan de verhuurder kan worden toegerekend. Dat is bijvoorbeeld het geval als het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen omdat hij bijvoorbeeld onvoldoende onderhoud aan het verhuurde heeft verricht. Maar ook als een bepaald gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst al aanwezig was en de verhuurder het toen kende, had behoren te kennen of toen aan de huurder heeft medegedeeld dat de verhuurde zaak het gebrek niet had.

Bent u als huurder of verhuurder betrokken in het geschil ten aanzien van het al dan niet voldoen aan de voorwaarden door de verhuurder? Of wilt u meer weten over bijvoorbeeld het instellen van de sancties tegen de verhuurder? Neem dan contact op met Law & More. Onze advocaten zijn deskundig op het gebied van huurrecht en voorzien u graag van juridische bijstand of advies. Of u huurder of verhuurder bent, bij Law & More hanteren wij een persoonlijke aanpak en zullen wij samen met u uw situatie bekijken en de (vervolg) strategie daarin bepalen.