Een conflict met de buren over een schutting, overhangende takken of een pad langs de erfgrens kan het woongenot flink beperken. Law & More is een advocatenkantoor in Eindhoven, met een bezoeklocatie in Amsterdam, dat cliënten in heel Nederland bijstaat bij geschillen tussen buren. Een advocaat burenrecht beoordeelt de situatie aan de hand van het Burgerlijk Wetboek en de feiten, en adviseert over de mogelijke vervolgstappen.
Wat er speelt
Burengeschillen ontstaan vaak geleidelijk. Geluidsoverlast van een warmtepomp of een aanhoudende bron van hinder, een schutting die net over de erfgrens staat, bomen die te dicht op de grens zijn geplant, onduidelijkheid over waar de grens precies loopt, of een pad dat al jaren wordt gebruikt zonder dat daar een formeel recht aan ten grondslag ligt: het zijn situaties die het Burgerlijk Wetboek in Boek 5, titel 4 (bevoegdheden en verplichtingen van eigenaars van naburige erven) probeert te ordenen.
Vaak is er behoefte aan een heldere uitleg van de wettelijke uitgangspunten, voordat wordt bepaald of een gesprek met de buren, een schriftelijke sommatie of een gang naar de rechter aan de orde is.
De belangrijkste regels uit het burenrecht
Geluidsoverlast en andere hinder. Artikel 5:37 BW bepaalt dat een eigenaar van een erf aan eigenaars van andere erven geen hinder mag toebrengen, zoals door rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, of door het onthouden van licht of lucht, voor zover dit naar de maatstaf van artikel 6:162 BW (onrechtmatige daad) onrechtmatig is. Of hinder onrechtmatig is, hangt af van de aard, ernst en duur van de hinder, de daardoor veroorzaakte schade en de overige omstandigheden van het geval.
Bomen en beplanting. Artikel 5:42 BW schrijft voor dat bomen niet binnen twee meter van de erfgrens mogen staan, gemeten vanaf het midden van de voet van de boom, en heesters of heggen niet binnen een halve meter, tenzij de buren toestemming hebben gegeven, een verordening of plaatselijke gewoonte een kleinere afstand toelaat, of de beplanting niet hoger reikt dan de scheidsmuur tussen de erven. Voor een reeds bestaande, niet-toegestane situatie is alleen schadevergoeding verschuldigd vanaf het moment waarop tot opheffing is aangemaand. Artikel 5:44 BW regelt overhangende takken en doorschietende wortels: bij overhangende takken kan de eigenaar van het erf waarover wordt heengehangen, na een aanmaning aan de buren die zonder gevolg blijft, het overhangende zelf wegsnijden en zich toe-eigenen. Wortels die op het eigen erf doorschieten, mogen zonder voorafgaande aanmaning worden weggehakt en toegeëigend.
Erfgrens en verjaring. Onduidelijkheid over de exacte ligging van de grens kan door de rechter worden beslecht. Daarnaast kan een langdurig, ononderbroken gebruik van een stukje grond van de buren gevolgen hebben voor de eigendom. Op grond van artikel 3:306 BW verjaart een rechtsvordering, als de wet niet anders bepaalt, door verloop van twintig jaren. Artikel 3:105 BW bepaalt dat wie een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de vordering tot beëindiging van dat bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook als het bezit niet te goeder trouw was. Dit betekent dat een strook grond die twintig jaar lang ononderbroken door de buren als eigen erf is gebruikt en ingericht, onder omstandigheden in eigendom kan zijn overgegaan, ook zonder een notariële akte.
Recht van overpad. Een recht van overpad is in de praktijk meestal een erfdienstbaarheid. Artikel 5:70 BW omschrijft een erfdienstbaarheid als een last waarmee een erf, het dienende erf, is bezwaard ten behoeve van een ander erf, het heersende erf. Artikel 5:72 BW bepaalt dat een erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging, bijvoorbeeld bij notariële akte, of door verjaring. Geschillen ontstaan vaak wanneer niet duidelijk is of een pad dat al jaren wordt gebruikt, ooit formeel is gevestigd, en wanneer de omvang of de wijze van uitoefening van dat recht ter discussie staat.
Schutting en erfafscheiding. Artikel 5:48 BW geeft een eigenaar het recht zijn erf af te sluiten. Artikel 5:49 BW geeft iedere eigenaar van een aangrenzend erf in een aaneengebouwd gedeelte van een gemeente de bevoegdheid te vorderen dat de andere eigenaar meewerkt aan het oprichten van een scheidsmuur van twee meter hoogte op de grens, tenzij een verordening of plaatselijke gewoonte anders bepaalt; de kosten worden in beginsel gelijk verdeeld. Wanneer de grens van twee erven in de lengterichting onder een muur, hek of heg doorloopt, is die afscheiding volgens artikel 5:62 BW gemeenschappelijk eigendom en mandelig, met de bijbehorende onderhoudsverplichtingen voor beide eigenaars.
Tijdelijk gebruik van andermans erf. Voor renovaties, onderhoud of bouwwerkzaamheden is soms toegang tot het erf van de buren nodig. Artikel 5:56 BW verplicht de eigenaar van dat erf om dit, na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling, te dulden, tenzij er voor hem gewichtige redenen bestaan om dit te weigeren of uit te stellen.
Wat wij doen
Law & More brengt de juridische positie van een cliënt in een burengeschil in kaart aan de hand van de toepasselijke wetsartikelen, kadastrale gegevens en de feitelijke situatie. Wij stellen sommaties en correspondentie op, begeleiden een minnelijk overleg met de buren of via mediation, en behartigen de belangen van cliënten in een procedure bij de rechtbank wanneer een oplossing in overleg niet lukt. Ook adviseren wij over de haalbaarheid van een beroep op verjaring, de vestiging of vaststelling van een erfdienstbaarheid, en de rechten en plichten die samenhangen met een mandelige scheidsmuur of erfafscheiding.
Wat het kost
Een kennismakingsgesprek is gratis. Een los adviesgesprek kost 300 euro inclusief btw. Voor de verdere begeleiding hanteert Law & More een uurtarief van 250 tot 350 euro exclusief btw voor een advocaat en 300 tot 400 euro exclusief btw voor een partner. Voorafgaand aan de werkzaamheden bespreken wij de verwachte tijdsbesteding, zodat vooraf duidelijk is waar rekening mee moet worden gehouden. Law & More werkt niet op toevoeging.
Direct contact
Voor vragen over een burengeschil is Law & More bereikbaar op telefoonnummer 040 – 369 06 80 of per e-mail via info@lawandmore.nl. Het kantoor is gevestigd in Eindhoven en heeft een bezoeklocatie in Amsterdam, en behandelt zaken in heel Nederland.
Veelgestelde vragen
Wanneer is geluidsoverlast van de buren onrechtmatig?
Of geluidsoverlast onrechtmatige hinder oplevert in de zin van artikel 5:37 BW in samenhang met artikel 6:162 BW, hangt af van de aard, ernst en duur van de overlast, het tijdstip waarop deze plaatsvindt, de plaatselijke omstandigheden en de mogelijkheden en kosten om de overlast te beperken. Een advocaat burenrecht beoordeelt deze factoren aan de hand van de concrete situatie.
Mag ik zelf takken van de buurman wegsnijden?
Artikel 5:44 BW staat dit toe voor overhangende takken, maar pas nadat de buren zijn aangemaand het overhangende zelf te verwijderen en dit nalaten. Voor doorschietende wortels geldt deze aanmaningsplicht niet.
Kan een buurman een stuk grond in eigendom krijgen door het jarenlang te gebruiken?
Dit kan zich voordoen op grond van artikel 3:105 BW in samenhang met artikel 3:306 BW, wanneer gedurende twintig jaar onafgebroken bezit van een strook grond is uitgeoefend. Of aan de voorwaarden voor verjaring is voldaan, is afhankelijk van de feiten en vraagt een individuele beoordeling.
Wie betaalt de kosten van een schutting op de erfgrens?
Wanneer een eigenaar op grond van artikel 5:49 BW vordert dat een scheidsmuur van twee meter hoogte wordt geplaatst, worden de kosten daarvan in beginsel door beide eigenaars gelijk gedragen. Loopt de erfgrens al onder een bestaande muur, heg of hek door, dan is die afscheiding mandelig op grond van artikel 5:62 BW en gelden vergelijkbare onderhoudsverplichtingen.
Moet een burengeschil altijd aan de rechter worden voorgelegd?
Niet noodzakelijk. Veel geschillen worden opgelost via een gesprek tussen partijen of via mediation. Wanneer overleg niet tot een oplossing leidt, kan een procedure bij de rechtbank nodig zijn om de wederzijdse rechten en verplichtingen vast te laten stellen.
