Bouwrecht advocaat

Een bouwrecht advocaat helpt opdrachtgevers en aannemers, particulier en zakelijk, als een aannemingsovereenkomst niet loopt zoals afgesproken: bij discussie over meerwerk, een gemiste opleveringstermijn of gebreken na oplevering. Law & More adviseert en procedeert in heel Nederland, ook al bij het opstellen of beoordelen van de overeenkomst. De eerste stap is een gratis kennismakingsgesprek waarin wij uw overeenkomst en de toepasselijke voorwaarden bekijken.

Cliënten beoordelen Law & More op Klantenvertellen met een 9,6 uit 10 (81 beoordelingen, stand oktober 2026).

Waarmee helpen wij u?

• De aannemer stelt dat extra werkzaamheden zijn besproken, zonder dat dit schriftelijk is vastgelegd.
• De opleveringstermijn wordt niet gehaald en de bouw loopt vertraging op.
• U weigert als opdrachtgever de oplevering vanwege gebreken, of u bent aannemer en de opdrachtgever weigert te betalen.
• Na de oplevering openbaren zich gebreken.
• U wilt een aannemingsovereenkomst laten opstellen of beoordelen voordat het werk begint.
• U wilt de aannemingsovereenkomst tussentijds beëindigen.
• De overeenkomst verwijst naar de UAV 2012 of UAV-GC en u wilt weten welke rechter of arbiter bevoegd is.

Wat regelt de wet over de aannemingsovereenkomst?

Aanneming van werk is de overeenkomst waarbij de aannemer zich verbindt buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een prijs in geld (artikel 7:750 BW). De regels staan in Boek 7, titel 12 van het Burgerlijk Wetboek.

Is geen prijs of slechts een richtprijs bepaald, dan is de opdrachtgever een redelijke prijs verschuldigd. Een richtprijs mag met niet meer dan tien procent worden overschreden, tenzij de aannemer tijdig heeft gewaarschuwd voor een verdere overschrijding (artikel 7:752 BW).

De aannemer moet de opdrachtgever waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht en voor gebreken of ongeschiktheid van zaken van de opdrachtgever, zoals de bouwgrond en aangeleverde tekeningen, voor zover hij die kende of behoorde te kennen (artikel 7:754 BW). Bij een bouwwerk moet die waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig gebeuren; daarvan kan niet ten nadele van een particuliere opdrachtgever worden afgeweken.

Bij aanneming van een bouwwerk legt de aannemer bij de kennisgeving dat het werk klaar is voor oplevering een dossier over, met gegevens die inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst (artikel 7:757a BW).

Wanneer mag een aannemer meerwerk in rekening brengen?

Een aannemer kan voor door de opdrachtgever gewenste toevoegingen of wijzigingen alleen een prijsverhoging vorderen als hij tijdig heeft gewezen op de noodzaak daarvan, tenzij de opdrachtgever dit uit zichzelf had moeten begrijpen (artikel 7:755 BW). Hiervan kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, behoudens bij een standaardregeling als bedoeld in artikel 6:214 BW.

Veel bouwgeschillen ontstaan door onduidelijke afspraken bij aanvang van het werk of door wijzigingen die tijdens de uitvoering mondeling worden besproken. Leg wijzigingen en de prijsgevolgen daarom schriftelijk vast voordat het werk wordt uitgevoerd.

Wanneer is het werk opgeleverd en wie is aansprakelijk voor gebreken?

Het werk geldt als opgeleverd als de opdrachtgever het na de kennisgeving van de aannemer aanvaardt, of het niet binnen een redelijke termijn keurt (artikel 7:758 BW). Bij bouwwerken blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze hem niet zijn toe te rekenen.

Na oplevering komt het werk voor risico van de opdrachtgever, die de prijs verschuldigd blijft. Sinds 1 januari 2024 geldt de aansprakelijkheid voor niet-ontdekte gebreken bij alle bouwwerken (artikel 7:758 lid 4 BW); voor een particuliere opdrachtgever is dat dwingend recht. Op dezelfde datum is de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) ingegaan voor nieuwbouw in gevolgklasse 1, zoals eengezinswoningen. Een onafhankelijke kwaliteitsborger toetst dan de bouwkwaliteit tijdens de bouw en bij oplevering. Meer leest u in ons artikel over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.

Vertoont het werk na oplevering gebreken, dan moet de opdrachtgever de aannemer de gelegenheid geven deze binnen een redelijke termijn weg te nemen (artikel 7:759 BW). Gebreken door materialen van de aannemer komen voor zijn rekening; gebreken door zaken van de opdrachtgever, zoals de bouwgrond, voor rekening van de opdrachtgever, tenzij de aannemer zijn waarschuwingsplicht heeft geschonden (artikel 7:760 BW).

Hoe lang kunt u een vordering instellen en wie beslist over een bouwgeschil?

Een vordering wegens een gebrek verjaart twee jaar nadat de opdrachtgever heeft geprotesteerd, met een uiterste termijn van twintig jaar na oplevering bij bouwwerken en tien jaar in andere gevallen (artikel 7:761 BW). Of de rechter of de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen beslist, hangt af van een eventueel arbitraal beding.

In overeenkomsten en algemene voorwaarden, zoals de UAV 2012 of UAV-GC, staat regelmatig een arbitraal beding. Een geldig arbitraal beding sluit de gang naar de gewone rechter in beginsel uit. Of arbitrage dan wel de gewone rechter bevoegd is, hangt af van de wijze waarop het beding is overeengekomen en van de hoedanigheid van partijen.

De opdrachtgever kan de aannemingsovereenkomst te allen tijde geheel of gedeeltelijk opzeggen, tegen betaling van de prijs voor het gehele werk, verminderd met de besparingen die de aannemer door de opzegging heeft (artikel 7:764 BW).

Hoe werkt een traject met Law & More?

1. Kennismaking: in een gratis gesprek bespreken wij het geschil, de aannemingsovereenkomst en de toepasselijke voorwaarden.
2. Advies en kosteninschatting: wij adviseren over uw positie bij meerwerk, te late oplevering of gebreken, en over de bevoegde rechter of arbiter. U krijgt een inschatting van de kosten.
3. Aanpak en onderhandeling: wij stellen sommaties en ingebrekestellingen op en begeleiden het opleveringstraject en het protest tegen gebreken.
4. Procedure of afronding: komt u er niet uit, dan procederen wij bij de rechtbank of bij de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen.

Wat kost een bouwrecht advocaat?

Wij werken op uurbasis, afhankelijk van de aard en complexiteit van de zaak. Het tarief bespreken wij vooraf.

• Advocaat: 250 tot 350 euro per uur, exclusief btw.
• Partner: 300 tot 400 euro per uur, exclusief btw.
• Kennismakingsgesprek: gratis.
• Los adviesgesprek zonder verdere begeleiding: 300 euro, inclusief btw.

Externe kosten, zoals griffierecht, kosten van arbitrage, deurwaarderskosten en de kosten van een bouwkundig deskundige, komen apart. Gefinancierde rechtsbijstand via een toevoeging van de Raad voor Rechtsbijstand bestaat, maar Law & More werkt niet op die basis.

Wie behandelt uw zaak?

Uw zaak wordt behandeld door Ruby van Kersbergen. Meer over hun achtergrond leest u op de pagina ons team.

Welke verwante diensten kunnen relevant zijn?

• Vastgoedrecht advocaat
• VvE advocaat
• Verborgen gebreken bij een woning
• Advocaat burenrecht

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen een aannemer en een opdrachtgever bij aanneming van werk?

Bij aanneming van werk verbindt de aannemer zich om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld (artikel 7:750 BW). De opdrachtgever laat het werk uitvoeren en is de prijs verschuldigd. Beide partijen hebben eigen wettelijke plichten, zoals de waarschuwingsplicht van de aannemer.

Mag een aannemer meerwerk in rekening brengen zonder dat vooraf te melden?

In beginsel niet. Op grond van artikel 7:755 BW kan de aannemer alleen een prijsverhoging vorderen voor toevoegingen of veranderingen als hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak daarvan, tenzij de opdrachtgever dit uit zichzelf had moeten begrijpen. Leg meerwerk daarom vooraf schriftelijk vast.

Wanneer geldt een werk als opgeleverd?

Artikel 7:758 BW bepaalt dat het werk als opgeleverd geldt als de opdrachtgever het na de kennisgeving van de aannemer keurt en aanvaardt. Keurt hij het niet binnen een redelijke termijn, dan wordt hij geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Vanaf de oplevering komt het werk voor risico van de opdrachtgever.

Hoe lang heb ik na oplevering de tijd om te klagen over een gebrek?

Een rechtsvordering wegens een gebrek verjaart op grond van artikel 7:761 BW door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever heeft geprotesteerd. Er geldt een uiterste termijn van twintig jaar na oplevering bij bouwwerken en tien jaar na oplevering in andere gevallen. Protesteer daarom schriftelijk zodra u een gebrek ontdekt.

Kan een opdrachtgever de aannemingsovereenkomst tussentijds beëindigen?

Ja. De opdrachtgever is op grond van artikel 7:764 BW te allen tijde bevoegd de overeenkomst geheel of gedeeltelijk op te zeggen. Hij betaalt dan de prijs voor het gehele werk, verminderd met de besparingen die voor de aannemer uit de opzegging voortvloeien. Laat vooraf berekenen wat dat in uw geval betekent.

Heeft u een geschil over een aannemingsovereenkomst, meerwerk, oplevering of gebreken? Stuur de overeenkomst en de correspondentie via de contactpagina, bel 040 - 369 06 80 of mail naar info@lawandmore.nl. Wij controleren welke termijnen lopen en wat uw mogelijkheden zijn.

Law & More, Marconilaan 13, 5612 HM Eindhoven (040 - 369 06 80) en bezoeklocatie Pietersbergweg 291, 1105 BM Amsterdam (020 - 369 71 21). Bereikbaar maandag tot en met vrijdag 08:00-22:00, zaterdag en zondag 09:00-17:00.

Deze pagina geeft algemene informatie en vervangt geen advies over uw specifieke situatie.