Wanneer schakel je een bouwrecht advocaat in
Een bouwrecht advocaat komt doorgaans in beeld zodra een aannemingsovereenkomst niet loopt zoals afgesproken: bij discussie over meerwerk, een opleveringstermijn die niet wordt gehaald, of gebreken die na oplevering aan het licht komen. Ook bij het opstellen of beoordelen van een aannemingsovereenkomst is juridische betrokkenheid vooraf zinvol, omdat veel bouwgeschillen ontstaan door onduidelijke afspraken bij aanvang van het werk. Law & More adviseert en procedeert voor opdrachtgevers en aannemers, particulier en zakelijk.
Wat er speelt
Bouwprojecten kennen een lange looptijd, veel partijen en een overeenkomst die tijdens de uitvoering vaak wordt bijgesteld. Dat maakt de aannemingsovereenkomst gevoelig voor discussie: over de reikwijdte van het werk, wie welk risico draagt, en of een afwijking van het bestek meerwerk oplevert. Veelvoorkomende situaties zijn een aannemer die stelt dat extra werkzaamheden zijn besproken zonder dat dit schriftelijk is vastgelegd, een opdrachtgever die de oplevering weigert vanwege gebreken, vertraging in de bouw, en gebreken die zich pas na oplevering openbaren. Per 1 januari 2024 geldt bovendien de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) voor nieuwbouw in de laagste risicoklasse (gevolgklasse 1), zoals eengezinswoningen. Onder de Wkb toetst een onafhankelijke kwaliteitsborger de bouwkwaliteit tijdens de bouw en bij oplevering.
De aannemingsovereenkomst
De aannemingsovereenkomst is wettelijk geregeld in Boek 7, titel 12 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 7:750 BW omschrijft aanneming van werk als de overeenkomst waarbij de aannemer zich tegenover de opdrachtgever verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld. Is bij het sluiten van de overeenkomst geen prijs of slechts een richtprijs bepaald, dan regelt artikel 7:752 BW dat de opdrachtgever een redelijke prijs verschuldigd is; een richtprijs mag met niet meer dan tien procent worden overschreden, tenzij de aannemer tijdig heeft gewaarschuwd voor een verdere overschrijding.
Op grond van artikel 7:754 BW moet de aannemer de opdrachtgever waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht en voor gebreken of ongeschiktheid van zaken die van de opdrachtgever afkomstig zijn, waaronder de bouwgrond en door de opdrachtgever aangeleverde tekeningen, voor zover de aannemer deze kende of behoorde te kennen. Bij aanneming van een bouwwerk moet deze waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig gebeuren; daarvan kan niet ten nadele van een particuliere opdrachtgever worden afgeweken.
Meerwerk is geregeld in artikel 7:755 BW: bij door de opdrachtgever gewenste toevoegingen of wijzigingen kan de aannemer alleen een prijsverhoging vorderen als hij tijdig heeft gewezen op de noodzaak daarvan, tenzij de opdrachtgever dit uit zichzelf had moeten begrijpen. Ook hiervan kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, behoudens bij een standaardregeling als bedoeld in artikel 6:214 BW.
De positie van de particuliere opdrachtgever verschilt op onderdelen van die van de zakelijke opdrachtgever. Bij een consument gelden de schriftelijkheidseis van artikel 7:754 BW en de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken van artikel 7:758 lid 4 BW dwingendrechtelijk. Bij aanneming van een bouwwerk legt de aannemer bovendien op grond van artikel 7:757a BW bij de kennisgeving dat het werk klaar is voor oplevering een dossier aan de opdrachtgever over, met gegevens die inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst.
Oplevering en gebreken
Artikel 7:758 BW regelt de oplevering. Geeft de aannemer te kennen dat het werk klaar is en keurt de opdrachtgever het niet binnen een redelijke termijn, dan wordt hij geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard en geldt het als opgeleverd. Na oplevering komt het werk voor risico van de opdrachtgever, die de prijs verschuldigd blijft, ongeacht tenietgaan of achteruitgang door een oorzaak die niet aan de aannemer is toe te rekenen. De aannemer is in beginsel niet aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken, behalve bij aanneming van bouwwerken: daar blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze hem niet zijn toe te rekenen. Voor een particuliere opdrachtgever is die uitzondering dwingend recht.
Vertoont het werk na oplevering gebreken waarvoor de aannemer aansprakelijk is, dan moet de opdrachtgever hem op grond van artikel 7:759 BW de gelegenheid geven deze binnen een redelijke termijn weg te nemen, tenzij dat in de gegeven omstandigheden niet van hem kan worden gevergd. Artikel 7:760 BW verdeelt het risico van een ondeugdelijke uitvoering: gebreken die zijn te wijten aan materialen van de aannemer komen voor zijn rekening, terwijl gebreken die zijn te wijten aan zaken van de opdrachtgever, waaronder de bouwgrond, voor rekening van de opdrachtgever komen, voor zover de aannemer niet zijn waarschuwingsplicht van artikel 7:754 BW heeft geschonden.
Voor de verjaring van vorderingen wegens een gebrek geldt artikel 7:761 BW: de rechtsvordering verjaart door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever heeft geprotesteerd, met een absolute termijn van twintig jaar na oplevering bij bouwwerken en tien jaar na oplevering in andere gevallen. De opdrachtgever kan een aannemingsovereenkomst op grond van artikel 7:764 BW bovendien te allen tijde geheel of gedeeltelijk opzeggen, tegen betaling van de voor het gehele werk geldende prijs, verminderd met de besparingen die voor de aannemer uit de opzegging voortvloeien.
Een bouwgeschil komt niet automatisch bij de gewone rechter terecht. In overeenkomsten en algemene voorwaarden, zoals de UAV of UAV-GC, staat regelmatig een arbitraal beding dat geschillen voorlegt aan de Raad van Arbitrage voor de Bouw in plaats van aan de rechtbank. Een geldig arbitraal beding sluit de gang naar de gewone rechter in beginsel uit; of arbitrage dan wel de gewone rechter bevoegd is, hangt af van de wijze waarop het beding is overeengekomen en van de hoedanigheid van partijen.
Wat wij doen
Law & More begeleidt opdrachtgevers en aannemers bij geschillen over de aannemingsovereenkomst, van de eerste beoordeling tot een procedure bij de rechtbank of bij de Raad van Arbitrage. Wij beoordelen de overeenkomst en de toepasselijke voorwaarden, adviseren over de positie bij meerwerk of te late oplevering, stellen sommaties en ingebrekestellingen op, en begeleiden het opleveringstraject en het protest tegen gebreken. Wij werken zowel voor particuliere opdrachtgevers die een woning laten (ver)bouwen als voor aannemers en zakelijke opdrachtgevers.
Wat het kost
Een kennismakingsgesprek is kosteloos. Een op zichzelf staand adviesgesprek kost 300 euro inclusief btw. Voor de verdere behandeling van uw zaak hanteren wij een uurtarief van 250 tot 350 euro exclusief btw voor een advocaat en van 300 tot 400 euro exclusief btw voor een partner, afhankelijk van de aard en complexiteit van de zaak. Law & More werkt niet op basis van gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging).
Direct contact
Heeft u te maken met een geschil over een aannemingsovereenkomst, meerwerk, oplevering of gebreken na oplevering? Neem contact op met Law & More. Law & More is gevestigd in Eindhoven en heeft een bezoeklocatie in Amsterdam, en behandelt bouwrechtzaken in heel Nederland.
- Telefoon: 040 – 369 06 80
- E-mail: info@lawandmore.nl
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen een aannemer en een opdrachtgever bij aanneming van werk?
Bij aanneming van werk verbindt de aannemer zich om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld, zoals omschreven in artikel 7:750 BW. De opdrachtgever laat het werk uitvoeren en is de prijs verschuldigd.
Mag een aannemer meerwerk in rekening brengen zonder dat vooraf te melden?
Op grond van artikel 7:755 BW kan de aannemer alleen een prijsverhoging vorderen voor toevoegingen of veranderingen in het werk wanneer hij de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak daarvan, tenzij de opdrachtgever dit uit zichzelf had moeten begrijpen.
Wanneer geldt een werk als opgeleverd?
Artikel 7:758 BW bepaalt dat het werk als opgeleverd geldt wanneer de opdrachtgever het na de kennisgeving van de aannemer keurt en aanvaardt, of wanneer hij het niet binnen een redelijke termijn keurt, in welk geval hij geacht wordt het werk stilzwijgend te hebben aanvaard.
Hoe lang heb ik na oplevering de tijd om te klagen over een gebrek?
Een rechtsvordering wegens een gebrek verjaart op grond van artikel 7:761 BW door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd, met een uiterste termijn van twintig jaar na oplevering bij bouwwerken en tien jaar na oplevering in andere gevallen.
Kan een opdrachtgever de aannemingsovereenkomst tussentijds beëindigen?
Ja, de opdrachtgever is op grond van artikel 7:764 BW te allen tijde bevoegd de overeenkomst geheel of gedeeltelijk op te zeggen, tegen betaling van de voor het gehele werk geldende prijs, verminderd met de besparingen die voor de aannemer uit de opzegging voortvloeien.
