Bij huur van bedrijfsruimte gelden verschillende regels, afhankelijk van het type ruimte. Voor winkels, horeca en ambachtsbedrijven met een publiek toegankelijke ruimte geldt de beschermende regeling van artikel 7:290 BW, met vaste termijnen, wettelijke opzeggingsgronden en ontruimingsbescherming. Voor kantoren en overige bedrijfsruimte geldt het lichtere regime van artikel 7:230a BW. Law & More adviseert en begeleidt huurders en verhuurders bij het aangaan, opzeggen en herzien van huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte.
Wat er speelt
Een huurder die een pand wil betrekken, wil weten welke termijn geldt en of afwijkende bedingen rechtsgeldig zijn. Een verhuurder die de huur wil beëindigen, moet weten op welke grond dat kan en welke termijn en vorm daarbij gelden. Bij verkoop van een onderneming speelt de vraag of de huurovereenkomst kan overgaan op de koper, en na verloop van jaren ontstaat regelmatig discussie over de vraag of de huurprijs nog aansluit bij de markt. Ook de kwalificatie van de ruimte zelf is vaak onderwerp van geschil: valt een pand onder de beschermende regeling van artikel 7:290 BW, of onder het lichtere regime van artikel 7:230a BW. Deze kwalificatie bepaalt welke rechten en plichten gelden en is daarom vaak het startpunt van ons advies.
290-bedrijfsruimte of overige ruimte
Artikel 7:290 BW omschrijft bedrijfsruimte als een gebouwde onroerende zaak die krachtens de huurovereenkomst is bestemd voor een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst, een ambachtsbedrijf, een hotelbedrijf of een kampeerbedrijf, waarbij bij de eerstgenoemde bedrijven een voor het publiek toegankelijk lokaal voor levering van zaken of dienstverlening aanwezig moet zijn. Deze ruimten heten ook wel 290-bedrijfsruimte.
Valt een ruimte niet onder deze omschrijving en is het evenmin woonruimte, dan gaat het om overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, zoals een kantoor, praktijkruimte of opslagloods zonder publieksfunctie. Hiervoor geldt geen termijnbescherming en geen wettelijke opzeggingsgrond. Wel kan de huurder na het einde van de huur de rechter verzoeken de ontruimingstermijn te verlengen, binnen twee maanden na de schriftelijke aanzegging van de ontruiming. Dat verzoek is uitgesloten als de huurder zelf heeft opgezegd, met de beëindiging heeft ingestemd, of is veroordeeld tot ontruiming wegens het niet nakomen van zijn verplichtingen.
De regeling voor 290-bedrijfsruimte is van dwingend recht: op grond van artikel 7:291 BW kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, tenzij een afwijkend beding door de rechter is goedgekeurd. Goedkeuring volgt alleen als het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast, of diens positie zodanig is dat bescherming redelijkerwijs overbodig is. Een afwijking van artikel 7:307 BW, over indeplaatsstelling, kan zo niet worden goedgekeurd.
Termijnen en opzegging
Voor 290-bedrijfsruimte geldt op grond van artikel 7:292 BW een eerste huurtermijn van vijf jaar, of de langere duur die partijen zijn overeengekomen. Na afloop van een termijn van vijf jaar wordt de overeenkomst van rechtswege verlengd met een tweede termijn van vijf jaar, zodat in totaal tien jaar huurbescherming ontstaat.
Zowel huurder als verhuurder kunnen de overeenkomst op grond van artikel 7:293 BW tegen het einde van de eerste of de daaropvolgende termijn opzeggen, bij deurwaardersexploot of aangetekende brief, met een opzegtermijn van ten minste een jaar. Zegt de verhuurder op, dan moet de opzegging op grond van artikel 7:294 BW de gronden vermelden; ontbreken deze, dan is de opzegging nietig.
Een opgezegde overeenkomst eindigt niet automatisch: op grond van artikel 7:295 BW blijft zij na opzegging door de verhuurder van kracht totdat de rechter onherroepelijk op diens vordering tot beëindiging heeft beslist, tenzij de huurder zelf heeft opgezegd of nadien schriftelijk instemt. Dit heet ontruimingsbescherming.
De gronden voor beëindiging door de verhuurder tegen het einde van de eerste termijn zijn beperkt. Artikel 7:296 BW noemt onder meer slecht huurderschap, of dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hijzelf, zijn echtgenoot of partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad, of een pleegkind het gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik wil nemen en daartoe dringend nodig heeft; ook noodzakelijke renovatie valt hieronder. Wijst de rechter de vordering toe, dan kan hij op grond van artikel 7:297 BW een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten aan de huurder vaststellen.
Daarnaast kunnen huurder en verhuurder op grond van artikel 7:303 BW de rechter vragen de huurprijs nader vast te stellen wanneer deze niet meer aansluit bij vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, na afloop van een overeengekomen duur, of anders telkens wanneer vijf jaar zijn verstreken sinds de laatst vastgestelde huurprijs. De rechter kijkt naar het gemiddelde van vergelijkbare huurprijzen in de voorafgaande vijf jaar.
Bij overdracht van een onderneming kan de huurder op grond van artikel 7:307 BW de rechter verzoeken om machtiging om de bedrijfsopvolger in zijn plaats als huurder te stellen. De rechter wijst dit alleen toe bij een zwaarwichtig belang van huurder of opvolger, en wijst het af als de voorgestelde huurder onvoldoende waarborgen biedt voor nakoming en een behoorlijke bedrijfsvoering. Gaat de verhuurder het gehuurde na opzegging gebruiken voor een soortgelijk bedrijf, dan kan de vertrokken huurder op grond van artikel 7:308 BW een naar billijkheid berekende vergoeding vorderen voor dat voordeel.
Wat wij doen
Law & More begeleidt ondernemers en verhuurders bij huurkwesties rondom bedrijfsruimte. Wij ondersteunen onder meer bij:
- het beoordelen of een ruimte kwalificeert als 290-bedrijfsruimte of als overige bedrijfsruimte;
- het opstellen en beoordelen van huurovereenkomsten en afwijkende bedingen, inclusief het aanvragen van rechterlijke goedkeuring daarvan;
- opzegging van en verweer tegen opzegging van de huurovereenkomst, waaronder een beroep op ontruimingsbescherming;
- verzoeken tot huurprijsherziening op grond van artikel 7:303 BW;
- indeplaatsstelling bij overdracht van een onderneming;
- vergoedingskwesties rondom verhuis- en inrichtingskosten of voordeel na beëindiging van de huur.
Wij werken zowel voor huurders als voor verhuurders, vanuit onze vestiging in Eindhoven en onze bezoeklocatie in Amsterdam, en staan cliënten in heel Nederland bij.
Wat het kost
Een kennismakingsgesprek is bij Law & More gratis. Wilt u een enkel adviesgesprek zonder verdere begeleiding, dan bedraagt dit 300 euro inclusief btw. Voor verdere behandeling hanteren wij een uurtarief van 250 tot 350 euro exclusief btw voor een advocaat en van 300 tot 400 euro exclusief btw voor een partner, afhankelijk van ervaring en de aard van de zaak. Law & More werkt niet op basis van gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging).
Direct contact
Heeft u een vraag over huur van bedrijfsruimte, of wilt u een kennismakingsgesprek inplannen?
- Telefoon: 040 – 369 06 80
- E-mail: info@lawandmore.nl
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen 290-bedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte?
290-bedrijfsruimte betreft ruimten die op grond van artikel 7:290 BW zijn bestemd voor detailhandel, horeca, een afhaal- of besteldienst, een ambachtsbedrijf met publiek toegankelijk lokaal, een hotelbedrijf of een kampeerbedrijf, met een dwingendrechtelijke regeling van vaste termijnen, opzeggingsgronden en ontruimingsbescherming. Andere bedrijfsruimte, zoals een kantoor, valt onder het lichtere regime van artikel 7:230a BW, waarbij de huurder na het einde van de huur alleen om verlenging van de ontruimingstermijn kan verzoeken.
Hoe lang duurt een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte?
Voor 290-bedrijfsruimte geldt op grond van artikel 7:292 BW een eerste termijn van vijf jaar, gevolgd door een verlenging van rechtswege tot in totaal tien jaar. Voor overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW geldt deze termijnbescherming niet.
Kan de verhuurder de huur van bedrijfsruimte zomaar opzeggen?
Bij 290-bedrijfsruimte kan de verhuurder alleen opzeggen tegen het einde van een huurtermijn, met een opzegtermijn van ten minste een jaar, bij deurwaardersexploot of aangetekende brief. De opzegging moet op grond van artikel 7:294 BW de gronden vermelden, bijvoorbeeld slecht huurderschap of dringend eigen gebruik. Op grond van artikel 7:295 BW blijft de overeenkomst na opzegging van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist, tenzij de huurder instemt met de beëindiging.
Wat gebeurt er met de huurprijs van bedrijfsruimte na verloop van tijd?
Op grond van artikel 7:303 BW kunnen huurder en verhuurder de rechter vragen de huurprijs opnieuw vast te stellen als deze niet meer aansluit bij vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, na afloop van een overeengekomen bepaalde duur of anders elke vijf jaar sinds de laatst vastgestelde huurprijs. De rechter kijkt daarbij naar het gemiddelde van vergelijkbare huurprijzen in de voorafgaande vijf jaar.
Kan ik de huurovereenkomst overdragen bij verkoop van mijn bedrijf?
Bij verkoop van een onderneming kan de huurder op grond van artikel 7:307 BW de rechter verzoeken om machtiging om de koper als huurder in zijn plaats te stellen, bij een zwaarwichtig belang van huurder of opvolger en voldoende waarborgen voor nakoming en een behoorlijke bedrijfsvoering. Van artikel 7:307 BW kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, ook niet met goedkeuring van de rechter.
