Huurrecht is het onderdeel van het Nederlandse verbintenissenrecht dat de rechten en plichten regelt tussen een verhuurder en een huurder van een zaak of ruimte. De basis staat in titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:201 en verder) en bevat onder meer regels over huurbescherming, de huurprijs, gebreken aan het gehuurde en de manier waarop een huurovereenkomst eindigt. Voor woonruimte gelden aanvullende beschermingsregels die niet op dezelfde manier gelden voor bedrijfsruimte of overige gebouwde ruimtes.
Wat is huur volgens de wet
Artikel 7:201 BW omschrijft huur als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken, en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Het tweede lid van dit artikel voegt daaraan toe dat huur ook betrekking kan hebben op vermogensrechten. Uit deze definitie volgt dat een huurovereenkomst niet noodzakelijk schriftelijk hoeft te zijn: ook een mondelinge afspraak over gebruik tegen een tegenprestatie kan als huur worden aangemerkt. Wat partijen precies zijn overeengekomen, bepaalt vervolgens welke afdeling van titel 4 van toepassing is. Er gelden afzonderlijke regelingen voor woonruimte, voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en voor overige gebouwde onroerende zaken op grond van artikel 7:230a BW.
Huurbescherming voor woonruimte
Voor huurders van woonruimte kent de wet een stelsel van huurbescherming, vastgelegd in de artikelen 7:271 tot en met 7:274 BW. Op grond van artikel 7:271 BW eindigt een huurovereenkomst voor woonruimte niet door het enkele verstrijken van een overeengekomen termijn, tenzij sprake is van een huur voor bepaalde tijd van ten hoogste twee jaar bij zelfstandige woonruimte of vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte, en de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk over de einddatum heeft geïnformeerd. Zegt de verhuurder de huur op buiten die uitzondering, dan blijft de overeenkomst op grond van artikel 7:272 BW van rechtswege doorlopen totdat de huurder schriftelijk instemt met de beëindiging, of de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder.
Artikel 7:273 BW bepaalt dat de rechter bij die beoordeling uitsluitend let op de gronden die in de opzegging zijn vermeld, en dat de overeenkomst van rechtswege wordt verlengd wanneer de rechter de vordering afwijst. Welke gronden een opzegging kunnen dragen, staat in artikel 7:274 BW. Dit artikel noemt onder meer dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, of dat de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Deze opsomming is limitatief: op andere gronden kan de rechter een vordering tot beëindiging niet toewijzen.
Huurprijs en de Huurcommissie
Voor de hoogte van de huurprijs van woonruimte gelden afzonderlijke regels, die zijn uitgewerkt in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Bij geschillen over de huurprijs, de servicekosten of het onderhoud van een sociale huurwoning kunnen huurder en verhuurder de zaak voorleggen aan de Huurcommissie, een onafhankelijk orgaan dat mede aan de hand van een puntensysteem beoordeelt of een huurprijs redelijk is. Voor geliberaliseerde woningen in de vrije sector ligt dit anders: daar staat het partijen in beginsel vrij om de aanvangshuurprijs te bepalen, al blijven ook daar regels over huurverhoging van toepassing.
Gebreken aan het gehuurde
De artikelen 7:204 tot en met 7:207 BW regelen wat er gebeurt als de gehuurde zaak een gebrek vertoont. Artikel 7:204 BW definieert een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak, of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak niet het genot verschaft dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak. Op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder in beginsel verplicht een gebrek te verhelpen als de huurder daarom verzoekt, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vergt die redelijkerwijs niet van de verhuurder kunnen worden gevraagd. Blijft de verhuurder in verzuim, dan mag de huurder het gebrek zelf laten verhelpen en de redelijke kosten daarvan verrekenen met de huurprijs.
Daarnaast biedt artikel 7:207 BW de huurder de mogelijkheid om huurprijsvermindering te vorderen voor de periode waarin het huurgenot door het gebrek verminderd was, vanaf het moment dat de verhuurder van het gebrek op de hoogte was of behoorde te zijn, tot het moment waarop het gebrek is verholpen. Voor kleine herstellingen die de huurder zelf op grond van artikel 7:217 BW moet verrichten, en voor gebreken die aan de huurder zijn toe te rekenen, gelden deze rechten niet.
Onderhuur
Een huurder kan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een derde in gebruik geven, tenzij hij daartoe op grond van de aard van de huurovereenkomst of een afspraak met de verhuurder niet bevoegd is. Bij woonruimte is onderverhuur van de gehele woning zonder toestemming van de verhuurder doorgaans niet toegestaan; onderverhuur van een gedeelte van de woning, bijvoorbeeld een kamer, is in de wet als hoofdregel wel toegestaan, tenzij de huurovereenkomst dit uitsluit. Bij bedrijfsruimte en overige gebouwde onroerende zaken hangt onderverhuur sterk af van wat partijen contractueel zijn overeengekomen. Onderhuur eindigt niet zonder meer wanneer de hoofdhuur eindigt, al gelden hiervoor uitzonderingen, onder meer wanneer de hoofdhuur wordt opgezegd of ontbonden.
Opzegging en ontbinding van de huurovereenkomst
Een huurovereenkomst kan op verschillende manieren eindigen: door opzegging, door het verstrijken van een overeengekomen termijn voor zover van toepassing, door wederzijds goedvinden of door ontbinding. Artikel 7:231 BW bepaalt dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak, op de grond dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, in beginsel alleen door de rechter kan geschieden. Een uitzondering geldt onder meer voor de situatie waarin het gehuurde wegens een ernstige verstoring van de openbare orde is gesloten, bijvoorbeeld na een sluiting die verband houdt met de Opiumwet; in dat geval kan de verhuurder de overeenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Buiten deze uitzonderingen kan een verhuurder de huurovereenkomst niet eigenmachtig beëindigen: daarvoor is een uitspraak van de rechter nodig.
Huurrecht woonruimte versus bedrijfsruimte
De wet maakt onderscheid tussen woonruimte, bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en overige gebouwde onroerende zaken op grond van artikel 7:230a BW, omdat voor elke categorie andere regels gelden. Artikel 7:290 BW verstaat onder bedrijfsruimte onder meer een gebouwde onroerende zaak die is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst, een ambachtsbedrijf of een hotelbedrijf, mits er een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor rechtstreekse levering van zaken of diensten. Voor deze zogeheten 290-bedrijfsruimte gelden aanvullende regels over de minimale huurtermijn en de gronden waarop een verhuurder de huur kan beëindigen.
Gaat het om een gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte en geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is, zoals kantoorruimte, dan is artikel 7:230a BW van toepassing. Dit artikel biedt de huurder na het einde van de huurovereenkomst de mogelijkheid om de rechter te verzoeken de ontruimingstermijn te verlengen, mits dit verzoek binnen twee maanden na de schriftelijke aanzegging van de ontruiming wordt ingediend. Deze bescherming is beperkter dan de huurbescherming die geldt voor woonruimte of voor 290-bedrijfsruimte.
Veelgestelde vragen
Wat regelt het huurrecht precies
Het huurrecht regelt de rechten en plichten van huurder en verhuurder bij het gebruik van een zaak tegen een tegenprestatie, zoals vastgelegd in titel 4 van boek 7 BW. Het gaat onder meer om de huurprijs, het onderhoud en gebreken van het gehuurde, de bescherming van huurders van woonruimte en de manier waarop een huurovereenkomst kan eindigen.
Kan de verhuurder de huur van een woning zomaar opzeggen
Nee. Bij woonruimte geldt op grond van de artikelen 7:271 tot en met 7:274 BW dat een opzegging alleen tot beëindiging leidt als de huurder schriftelijk instemt, of de rechter de vordering van de verhuurder toewijst op een van de wettelijk genoemde gronden, zoals dringend eigen gebruik of het niet nakomen van verplichtingen door de huurder.
Wat kan ik doen als mijn huurwoning gebreken vertoont
Op grond van artikel 7:206 BW kunt u de verhuurder vragen het gebrek te verhelpen. Blijft herstel uit, dan kunt u onder omstandigheden het gebrek zelf laten verhelpen en de redelijke kosten verrekenen, of op grond van artikel 7:207 BW huurprijsvermindering vragen voor de periode dat het gebrek bestond.
Mag ik mijn huurwoning onderverhuren
Dat hangt af van uw huurovereenkomst en het type ruimte. Onderverhuur van de gehele woning is bij huurwoningen doorgaans niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder, terwijl het onderverhuren van een kamer in de wet als uitgangspunt wel is toegestaan, tenzij het contract dit uitsluit.
Wat is het verschil tussen huurrecht voor woonruimte en bedrijfsruimte
Voor woonruimte gelden de beschermingsregels van de artikelen 7:271 tot en met 7:274 BW. Voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW gelden andere regels over huurtermijn en opzegging, en voor overige gebouwde ruimtes zoals kantoren is artikel 7:230a BW van toepassing, dat een beperktere bescherming biedt.
Heeft u een vraag over een concrete huursituatie, dan kunt u contact opnemen met Law & More via 040 – 369 06 80 of info@lawandmore.nl.
