Koopcontract ontbinden: wanneer mag het en wat zijn de gevolgen?

Gepubliceerd op 16 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 9 oktober 2026

U kunt een koopcontract ontbinden als de andere partij tekortschiet en die tekortkoming niet van geringe betekenis is (artikel 6:265 BW), of als een ontbindende voorwaarde in het contract in vervulling gaat. Daarnaast kent de wet twee bijzondere mogelijkheden: de bedenktijd van drie dagen bij de koop van een woning door een particulier, en het herroepingsrecht van veertien dagen bij een aankoop op afstand.

Welke route geldt, hangt af van wat u koopt en van wie. De koop van een woning, een consumentenkoop van een product en een zakelijke koop hebben elk eigen regels. Dit artikel zet ze naast elkaar.

Welke soorten koop moet u onderscheiden?

De wet maakt onderscheid tussen de koop van een woning, de consumentenkoop en de gewone koop. Haal ze niet door elkaar: de bedenktijd geldt alleen voor de woning, en de extra consumentenbescherming alleen als een consument van een bedrijf koopt.

Hoe werkt de bedenktijd bij de koop van een woning?

Koopt u als particulier een woning, dan heeft u drie dagen bedenktijd nadat u de getekende koopakte of een kopie ervan heeft ontvangen (artikel 7:2 lid 2 BW). In die periode kunt u zonder reden en zonder kosten van de koop afzien.

De bedenktijd geldt alleen voor de koper, niet voor de verkoper. Valt de bedenktijd in een weekend of op een feestdag, dan wordt hij verlengd zodat er ten minste twee werkdagen in zitten (Algemene termijnenwet). Voor de koop van een auto, een bedrijfspand of een product in een winkel bestaat geen wettelijke bedenktijd.

Wanneer kunt u ontbinden met een ontbindende voorwaarde?

Een ontbindende voorwaarde is een afspraak dat u de koop kunt ontbinden als een bepaalde gebeurtenis zich voordoet, zoals het niet krijgen van een hypotheek. U moet de ontbinding dan meestal schriftelijk en vóór de afgesproken datum aan de verkoper laten weten.

• Het financieringsvoorbehoud geldt als u ondanks voldoende inspanning geen hypotheek krijgt. Bewaar de afwijzingen van de geldverstrekkers, want de verkoper mag om bewijs vragen.
• Het voorbehoud van een bouwkundige keuring geldt als de keuring gebreken boven een afgesproken bedrag aan het licht brengt.
• Andere voorwaarden zijn bijvoorbeeld het verkrijgen van een omgevingsvergunning of de verkoop van uw huidige woning.

Verloopt de datum zonder dat u schriftelijk heeft ontbonden, dan vervalt het voorbehoud en blijft de koop gewoon staan.

Wanneer kunt u ontbinden wegens een tekortkoming?

Komt de andere partij haar verplichtingen niet na, dan kunt u de overeenkomst ontbinden zodra zij in verzuim is (artikel 6:265 BW). Meestal is daarvoor eerst een schriftelijke ingebrekestelling nodig met een redelijke termijn om alsnog na te komen (artikel 6:82 BW).

Ontbinding is niet toegestaan als de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Een kras op een nieuwe auto rechtvaardigt meestal geen ontbinding; een motor die niet werkt wel.

Bij een consumentenkoop gelden aanvullende regels. Levert de verkoper een product dat niet aan de overeenkomst beantwoordt, dan mag u eerst herstel of vervanging eisen (artikel 7:21 BW). Lukt dat niet binnen een redelijke termijn of zonder ernstige overlast, dan kunt u de koop ontbinden of prijsvermindering vragen, tenzij het gebrek van geringe betekenis is (artikel 7:22 BW). Ontstaat het gebrek binnen een jaar na de levering, dan wordt vermoed dat het al bij de levering aanwezig was (artikel 7:18 lid 2 BW).

Meld een gebrek tijdig. Bij een consumentenkoop is een melding binnen twee maanden na ontdekking in elk geval op tijd (artikel 7:23 BW).

Hoe ontbindt u een koopcontract?

Buiten de rechter om ontbindt u door een schriftelijke verklaring aan de andere partij (artikel 6:267 BW). U kunt de rechter ook vragen de overeenkomst te ontbinden, bijvoorbeeld als de andere partij de ontbinding betwist.

• Noem in de verklaring de overeenkomst, de tekortkoming of de voorwaarde waarop u zich beroept, en de datum.
• Verstuur de verklaring per aangetekende post en per e-mail, zodat u kunt bewijzen dat zij is ontvangen.
• Bij een woningkoop: stuur een kopie aan de notaris en de makelaar.

Meer over de algemene regels leest u in ons artikel over ontbinding van een overeenkomst.

Wat zijn de gevolgen van ontbinding?

Ontbinding heeft geen terugwerkende kracht, maar partijen moeten de al ontvangen prestaties ongedaan maken (artikel 6:269 en 6:271 BW). De verkoper betaalt de koopprijs terug en de koper geeft het product terug.

Kan een prestatie niet worden teruggegeven, bijvoorbeeld omdat de zaak al is gebruikt, dan wordt de waarde vergoed. Daarnaast kunt u schadevergoeding vorderen voor de schade die u lijdt doordat de overeenkomst niet wordt nagekomen (artikel 6:277 BW).

Bij een woningkoop met de NVM-modelkoopakte geldt vaak een boete van 10% van de koopprijs als een partij na ingebrekestelling langer dan acht dagen in verzuim blijft en de andere partij ontbindt. Lees de koopakte goed na, want de precieze afspraak kan per akte verschillen.

Wie beslist bij een geschil over de ontbinding?

Is de verkoper aangesloten bij De Geschillencommissie, dan kan een consument daar een klacht indienen. De commissie geeft een bindend advies: dat is een beslissing die beide partijen als afspraak moeten nakomen en die de rechter alleen beperkt toetst.

In andere gevallen beslist de rechter. Gaat het om een vordering tot € 25.000 of om een consumentenkoop, dan is de kantonrechter bevoegd en heeft u geen advocaat nodig. De notaris beslist niet over een geschil; hij voert de levering uit en bewaart een eventuele waarborgsom tot partijen het eens zijn of de rechter heeft beslist.

Waar let u als koper op?

• Noteer de datum waarop u de getekende koopakte van een woning ontving: de bedenktijd van drie dagen begint daarna.
• Noteer de uiterste datum van elke ontbindende voorwaarde en ontbind schriftelijk vóór die datum.
• Meld een gebrek schriftelijk binnen twee maanden na ontdekking.
• Stuur een ingebrekestelling met een redelijke termijn voordat u ontbindt wegens een tekortkoming.

Waar let u als verkoper op?

• Vraag bij een beroep op het financieringsvoorbehoud om de schriftelijke afwijzingen van de geldverstrekkers.
• Controleer of de ontbindingsverklaring op tijd en in de juiste vorm is ontvangen.
• Reageer schriftelijk op een ingebrekestelling en bied zo nodig herstel of vervanging aan (artikel 7:21 BW).
• Controleer of de boeteclausule in de koopakte van toepassing is voordat u een boete vordert.

Wat kunnen wij voor u doen bij het ontbinden van een koopcontract?

Onze advocaten civiel recht en vastgoedrecht staan kopers en verkopers bij als een koop dreigt te mislukken.

• Wij stellen vast welke regels gelden: woningkoop, consumentenkoop of zakelijke koop.
• Wij beoordelen of een ontbindende voorwaarde geldig en tijdig is ingeroepen.
• Wij stellen de ingebrekestelling en de schriftelijke ontbindingsverklaring op volgens artikel 6:82 en 6:267 BW.
• Wij berekenen wat er na de ontbinding moet worden terugbetaald en welke schade of boete kan worden gevorderd.
• Wij voeren de procedure bij De Geschillencommissie of de rechter.

Samengevat

• Ontbinding kan bij een tekortkoming die niet van geringe betekenis is, of op grond van een ontbindende voorwaarde.
• De bedenktijd van drie dagen geldt alleen voor een particulier die een woning koopt.
• Bij een consumentenkoop gaan herstel of vervanging in beginsel voor ontbinding.
• Na ontbinding worden de prestaties ongedaan gemaakt; daarnaast kan schadevergoeding of een contractuele boete verschuldigd zijn.

Veelgestelde vragen

Heb ik bedenktijd als ik een auto koop?

Nee. De wettelijke bedenktijd van drie dagen geldt alleen bij de koop van een woning door een particulier. Koopt u online of buiten de winkel, dan geldt wel een herroepingsrecht van veertien dagen.

Kan de verkoper van een woning de bedenktijd gebruiken?

Nee. Alleen de koper heeft bedenktijd (artikel 7:2 BW). Een verkoper is gebonden zodra de koopakte is getekend, tenzij een ontbindende voorwaarde in zijn voordeel geldt.

Moet ik eerst naar de rechter om te ontbinden?

Nee. Een schriftelijke verklaring aan de andere partij is genoeg (artikel 6:267 BW). Betwist de andere partij de ontbinding, dan beslist uiteindelijk de rechter of die terecht was.

Is een uitspraak van De Geschillencommissie bindend?

Ja. Het bindend advies geldt als afspraak tussen partijen. De rechter kan het alleen opzij zetten als het in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is.