Gepubliceerd op 1 oktober 2026
Een ROZ-huurovereenkomst is een modelcontract. De algemene bepalingen die erbij horen, gelden alleen als de huurovereenkomst ze van toepassing verklaart en de huurder er redelijkerwijs kennis van heeft kunnen nemen. Welke bepalingen u daarna kunt inroepen, hangt af van de versie van het model, het soort ruimte en de dwingende huurregels die daarvoor gelden.
Inhoudsopgave
Wat is een ROZ-huurovereenkomst?
Een ROZ-huurovereenkomst is een modelcontract van de Raad voor Onroerende Zaken voor de huur van woonruimte, winkelruimte of kantoor- en overige bedrijfsruimte. Bij elk model horen algemene bepalingen met de regels die niet per huurovereenkomst verschillen. De modellen gelden in de markt als standaard en worden doorgaans als verhuurdersvriendelijk beschouwd. Er bestaan ook huurdersvarianten.
De modellen worden regelmatig herzien. Voor winkelruimte is eind 2022 een nieuw model vastgesteld, beschikbaar vanaf januari 2023. Voor woonruimte verscheen in juli 2024 een nieuw model, mede vanwege de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. In april 2025 volgden updates voor woonruimte, winkelruimte en kantoor- en overige bedrijfsruimte. Welke versie op uw huur van toepassing is, staat in uw huurovereenkomst.
Wanneer gelden de algemene bepalingen?
De algemene bepalingen gelden als de huurovereenkomst ze van toepassing verklaart. De verhuurder moet de huurder bovendien een redelijke mogelijkheid geven om ervan kennis te nemen (artikel 6:233 en 6:234 BW).
De hoofdregel is dat de verhuurder de bepalingen vóór of bij het sluiten van de overeenkomst aan de huurder geeft. Elektronisch beschikbaar stellen is onder voorwaarden ook mogelijk. Is dat niet goed gebeurd, dan blijft de huurovereenkomst gewoon bestaan. De huurder kan dan wel afzonderlijke bedingen vernietigen. Grote ondernemingen en partijen die zelf dezelfde of vrijwel dezelfde voorwaarden gebruiken, kunnen zich daar niet op beroepen (artikel 6:235 BW). Meer over deze regels leest u bij algemene voorwaarden.
Welk wettelijk regime geldt voor uw ruimte?
Het soort ruimte bepaalt hoeveel bescherming u hebt, los van de ROZ-bepalingen. Dat hangt af van de bestemming die in de huurovereenkomst staat.
| Soort ruimte | Wettelijk regime | Bescherming van de huurder |
|---|---|---|
| Bedrijfsruimte voor kleinhandel, een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst, een ambachtsbedrijf, een hotel of een kampeerbedrijf | artikel 7:290 BW | Huurperiode van in beginsel twee keer vijf jaar; opzegging door de verhuurder alleen op wettelijke gronden en via de rechter |
| Overige bedrijfsruimte, zoals kantoorruimte | artikel 7:230a BW | Ontruimingsbescherming: na een schriftelijke aanzegging tot ontruiming kan de huurder binnen twee maanden de rechter vragen de ontruimingstermijn te verlengen |
| Woonruimte | artikel 7:232 en volgende BW | Huurbescherming en dwingende regels, onder meer over gebreken, huurvermindering en oplevering (artikel 7:242 BW) |
Niet elke ruimte waarin een onderneming zit, valt onder artikel 7:290 BW. Artikel 7:230a BW geldt niet voor woonruimte en niet voor 290-bedrijfsruimte.
Bij woonruimte mag op de onderwerpen die artikel 7:242 BW noemt, in beginsel niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Andere bedingen worden afzonderlijk getoetst, onder meer aan de regels voor algemene voorwaarden. Sinds 1 juli 2024 is het vaste huurcontract bovendien weer de norm.
Wat regelen de algemene bepalingen over onderhoud en gebreken?
De ROZ-bepalingen verdelen het onderhoud tussen verhuurder en huurder en beperken vaak de rechten van de huurder bij gebreken. Wat precies geldt, volgt uit de tekst van de versie die op uw huur van toepassing is.
In de regel blijft de verhuurder verantwoordelijk voor groot onderhoud en de constructie, en neemt de huurder het binnenonderhoud en kleine herstellingen voor zijn rekening. De Rechtbank Gelderland oordeelde in ECLI:NL:RBGEL:2026:5074 dat de algemene bepalingen het recht op huurvermindering beperkten tot bepaalde gevallen. De rechter paste die beperking toe, maar beoordeelde de herstelplicht en de aansprakelijkheid voor schade afzonderlijk. Hoe dat in de praktijk uitpakt, leest u in ons artikel over gebreken en onderhoud bij bedrijfsruimte.
Mag de verhuurder de huur jaarlijks indexeren?
Dat mag als de huurovereenkomst een geldig indexeringsbeding bevat. Bij woonruimte toetst de rechter zo’n beding op oneerlijkheid, ook als de huurder daar niet zelf om vraagt.
De Hoge Raad oordeelde in ECLI:NL:HR:2024:1780 dat een indexeringsbeding en een opslagbeding bovenop de indexering afzonderlijk moeten worden getoetst. Een opslag van maximaal 3 procent bovenop de indexering vond de Hoge Raad in beginsel niet oneerlijk, maar de omstandigheden van het geval blijven bepalend. Daarbij tellen onder meer de duidelijkheid van het beding, de voorzienbaarheid van de financiële gevolgen en het gezamenlijke effect van beide bedingen mee.
Heeft de verhuurder jarenlang niet geïndexeerd, dan is een achterstand niet zonder meer verschuldigd. Dat hangt af van de tekst en de geldigheid van het beding, de afspraken tussen partijen en de verjaring van afzonderlijke huurtermijnen.
In welke staat levert u de ruimte op?
De huurder levert de ruimte op in de staat die bij het begin van de huur is vastgelegd. Ontbreekt een proces-verbaal van oplevering, dan bevatten de wet en de ROZ-bepalingen een vermoeden over de staat bij aanvang, maar de verhuurder moet de schade en het verband met de huur nog steeds onderbouwen.
Het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch sloot in ECLI:NL:GHSHE:2024:607 bij het ontbreken van een proces-verbaal aan bij de ROZ-bepaling: oplevering in de staat van een goed onderhouden ruimte zonder gebreken, behoudens normale slijtage en veroudering. De Rechtbank Overijssel wees in een zaak over woonruimte in ECLI:NL:RBOVE:2026:5562 schadeposten af waarvoor de verhuurder geen bewijs van de beginstaat had, zoals foto’s of een proces-verbaal. De Rechtbank Noord-Holland oordeelde in ECLI:NL:RBNHO:2025:14038 dat een verhuurder de huurder tijdig de gelegenheid moet geven gebreken zelf te herstellen. Doet hij dat niet, dan kan zijn schadevordering worden beperkt.
Gaan bijzondere bepalingen altijd voor op de algemene bepalingen?
Niet altijd. Bij tegenstrijdigheid hangt de uitkomst af van de tekst, de samenhang tussen de bepalingen, een eventuele rangorderegeling en de omstandigheden waaronder u hebt gecontracteerd.
Leg afspraken waarover u hebt onderhandeld daarom uitdrukkelijk vast in de bijzondere bepalingen, en vermeld welke algemene bepaling daardoor niet geldt.
Waar moet u op letten voordat u tekent?
Controleer bij een ROZ-huurovereenkomst voor bedrijfsruimte vooral deze punten:
- welke versie van het ROZ-model van toepassing is, en of u de algemene bepalingen hebt ontvangen
- of de huur onder artikel 7:290 BW of artikel 7:230a BW valt
- welke onderhoudsverplichtingen bij u liggen, en hoe gebreken en huurvermindering zijn geregeld
- hoe de huurprijs wordt geïndexeerd, en of er een opslag bovenop komt
- de staat bij aanvang, vastgelegd in een proces-verbaal met foto’s
- de hoogte van de bankgarantie of waarborgsom
Huurt u in Amsterdam, kijk dan ook op onze pagina advocaat huurrecht in Amsterdam. Voor andere vragen over huur, koop en bouw kunt u terecht bij onze advocaten vastgoedrecht.
Samenvatting
- De algemene bepalingen gelden alleen als de huurovereenkomst ze van toepassing verklaart en u er redelijkerwijs kennis van hebt kunnen nemen.
- Er bestaan meerdere ROZ-versies; de versie in uw contract is bepalend.
- Het wettelijke regime voor uw ruimte bepaalt hoeveel bescherming u hebt, en bij woonruimte gaan dwingende regels voor.
- Indexerings- en opslagbedingen worden afzonderlijk getoetst; een achterstand is niet automatisch verschuldigd.
- Zonder proces-verbaal van oplevering moet de verhuurder schade en oorzaak nog steeds onderbouwen.
Veelgestelde vragen
Kan ik als huurder onderhandelen over de ROZ-bepalingen?
Ja. Partijen mogen afwijken van de algemene bepalingen, behalve waar dwingend recht dat verbiedt. Leg afwijkingen uitdrukkelijk vast in de bijzondere bepalingen.
Mag mijn verhuurder de huur verhogen na jaren zonder indexering?
Dat hangt af van de tekst en de geldigheid van het indexeringsbeding, de ROZ-versie, de afspraken en de verjaring van afzonderlijke huurtermijnen. Bij woonruimte kan daarnaast een toets aan het consumentenrecht en de wettelijke huurprijsregels nodig zijn. Een achterstand over vijf jaar is daarom niet zonder meer verschuldigd.
Gelden de ROZ-bepalingen voor mijn huurwoning?
Alleen voor zover ze niet in strijd zijn met de dwingende regels voor woonruimte. Andere bedingen kunnen worden getoetst aan de regels voor algemene voorwaarden.
Vervolgstap
Twijfelt u over uw positie? Leg uw situatie aan ons voor. Wij laten u binnen één werkdag weten wat uw opties zijn.
