Een burengeschil gaat zelden over één ding. Er is iets concreets — geluid, een boom, een schutting, een pad — en daaronder een verhouding die is vastgelopen. Law & More beoordeelt uw positie in het burenrecht, voert waar dat kan het gesprek namens u, en stapt pas naar de rechter als er geen andere weg meer is.
Wat er speelt
U woont naast elkaar. Dat maakt een conflict met de buren anders dan een zakelijk geschil: u kunt er niet van weglopen, en elke brief die u stuurt komt honderd meter verderop aan. Tegelijk is er een grens aan wat u hoeft te dulden. Het burenrecht staat in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en regelt wat buren van elkaar mogen verlangen.
Onrechtmatige hinder. Artikel 5:37 BW verbiedt hinder aan de eigenaars van andere erven in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is. Genoemd worden onder meer rumoer, trillingen, stank, rook en gassen. Niet elke vorm van overlast is meteen onrechtmatig: het gaat om de aard, de ernst en de duur van de hinder en om de plaatselijke omstandigheden. Een blaffende hond in een rijtjeswijk wordt anders beoordeeld dan een geluidsinstallatie tot diep in de nacht. Voor wateroverlast geldt een eigen bepaling: artikel 5:39 BW verbiedt hinder door wijziging te brengen in de loop, de hoeveelheid of de hoedanigheid van water dat over uw erf stroomt. Denk aan een opgehoogde tuin waardoor het water bij de buren blijft staan.
Erfgrens en erfafscheiding. Veel conflicten beginnen bij de vraag waar de grens precies ligt. Artikel 5:46 BW geeft u het recht van uw buurman te vorderen dat op de grens zichtbare afpalingstekens worden geplaatst of vernieuwd, met de kosten voor gelijke delen. Is de loop van de grens werkelijk onzeker, dan kan op grond van artikel 5:47 BW ieder van de eigenaars vorderen dat de rechter de grens bepaalt. Verder mag u uw erf afsluiten, zegt artikel 5:48 BW, en in een aaneengebouwd deel van een gemeente kan op grond van artikel 5:49 BW een scheidsmuur van twee meter op de grens worden gevorderd. Een erfafscheiding heeft daarnaast te maken met het omgevingsrecht en soms met de regels van een VvE.
Beplanting en bomen. Artikel 5:42 BW verbiedt bomen, heesters of heggen binnen een bepaalde afstand van de grenslijn te hebben: twee meter voor bomen, een halve meter voor heggen en heesters, met uitzonderingen. Hangen takken over uw erf of schieten wortels door, dan geeft artikel 5:44 BW u een eigen weg: eerst de buurman aanmanen, en pas als die nalaat het overhangende te verwijderen, mag u zelf wegsnijden. Die volgorde is belangrijk. Wie zonder aanmaning de zaag pakt, staat zelf zwak.
Uitzicht en vensters. Artikel 5:50 BW verbiedt binnen twee meter van de grenslijn vensters, andere muuropeningen, balkons of soortgelijke werken te hebben voor zover die uitzicht geven op het erf van de buren. Een dakkapel of een nieuw balkon kan daardoor een juridisch probleem zijn, ook als de gemeente een vergunning heeft verleend.
Erfdienstbaarheid en recht van overpad. Een recht van overpad is meestal een erfdienstbaarheid: een last waarmee het ene perceel ten behoeve van het andere is bezwaard. De erfdienstbaarheid is geregeld in titel 6 van Boek 5 BW, die begint bij artikel 5:70 BW. Soms staat het recht in de leveringsakte, soms is het door langdurig gebruik ontstaan en soms blijkt er alleen een gewoonte te zijn. De akte, de kadastrale gegevens en de feitelijke situatie bepalen samen hoe sterk uw positie is.
Een strook grond die al jaren in gebruik is. Komt u erachter dat een deel van uw perceel al lang bij de buren in gebruik is — een schuurtje, een haag, een opgeschoven schutting — dan speelt verjaring. De uitkomst hangt af van de aard en de duur van het bezit en van de goede trouw van degene die de grond gebruikt. Bezit te goeder trouw kan tot verkrijgende verjaring leiden (artikel 3:99 BW). Is het bezit niet te goeder trouw, dan verkrijgt de bezitter het goed op het tijdstip waarop de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit verjaart (artikel 3:105 BW), en daarvoor geldt een termijn van twintig jaar (artikel 3:306 BW).
Wat wij doen
We beginnen met de feiten. Koopakte en leveringsakte, de kadastrale kaart, foto’s, meetgegevens, eerdere brieven en berichten, en een eventuele vergunning van de gemeente. Daarna zetten we ernaast wat het burenrecht in uw geval toelaat en wat niet.
- een beoordeling van uw positie, inclusief de zwakke plekken erin;
- een brief aan uw buren of aan hun advocaat, zakelijk van toon en met een concreet voorstel;
- begeleiding bij een gesprek of mediation, waarbij wij op de achtergrond meekijken;
- het opvragen of laten uitvoeren van een kadastrale grensreconstructie;
- zo nodig een kort geding wanneer de overlast niet kan wachten;
- anders een civiele procedure bij de rechtbank over de grens, de hinder of het overpad.
Wij zeggen er eerlijk bij dat een procedure tegen uw buurman zelden de eerste stap is. U blijft naast elkaar wonen, ook na een uitspraak. Een brief met een reële oplossing, of een gesprek onder begeleiding, brengt vaker rust dan een vonnis. Pas als de andere kant niet beweegt, of als er schade dreigt die niet meer terug te draaien is, is de rechter aan de beurt. Meer over onze werkwijze in andere geschillen leest u op de pagina over civiel recht.
Bleek het conflict al te spelen toen u het huis kocht, en heeft de verkoper daar niets over gezegd, dan kan er daarnaast een kwestie van non-conformiteit tegenover de verkoper zijn. Die sporen lopen los van elkaar.
Wat het kost
Wij werken met een vaste staffel. Advocaten rekenen € 250 – € 350 per uur excl. btw, partners € 300 – € 400 per uur excl. btw. Het eerste kennismakingsgesprek is gratis. Wilt u alleen weten hoe u ervoor staat, dan kan dat in een los adviesgesprek van € 300 inclusief btw. Law & More werkt niet op toevoeging (pro deo).
Voor u iets betaalt, hoort u wat een volgende stap ongeveer kost. Heeft u een rechtsbijstandverzekering, kijk dan of daar een vrije advocaatkeuze in zit.
Direct contact
U kunt ons bellen op +31 40 369 06 80 of mailen naar info@lawandmore.nl. Ons kantoor staat aan de Marconilaan 13, 5612 HM Eindhoven. Wij zijn bereikbaar van maandag tot en met vrijdag van 08:00 tot 22:00 uur en op zaterdag van 09:00 tot 17:00 uur. Law & More werkt in heel Nederland; in Amsterdam ontvangen wij u op afspraak.
Veelgestelde vragen
Wanneer schakel ik een advocaat in bij een burenruzie?
Op het moment dat het onderling niet meer lukt, of wanneer er iets onomkeerbaars dreigt: een boom die wordt gekapt, een schutting die op uw grond komt, een verbouwing die doorgaat. Ook als uw buren zelf een advocaat inschakelen, is het verstandig om mee te lezen voordat u antwoordt.
Moet ik eerst mediation of een gesprek proberen?
Verplicht is het niet, maar het helpt. De rechter kijkt naar wat u heeft gedaan om er samen uit te komen. Een gedocumenteerde poging tot overleg versterkt uw verhaal en houdt de verhouding met uw buren leefbaar.
Wat kost een advocaat bij een burengeschil?
De uurtarieven staan hierboven. Wat een zaak in totaal kost, hangt af van de route: een brief en een gesprek blijven beperkt, een procedure met een deskundige loopt op. U krijgt vooraf een inschatting.
Hoe snel kan er iets gebeuren als de overlast nu speelt?
Bij spoedeisende hinder kan een kort geding worden aangebracht, waarin de voorzieningenrechter een voorlopige voorziening kan geven. Wij bespreken eerst of uw zaak zich daarvoor leent, want een kort geding vraagt om bewijs dat meteen op tafel ligt.
Kan ik mijn advocaatkosten op mijn buurman verhalen?
De rechter kan de verliezende partij in de proceskosten veroordelen, maar die vergoeding dekt in civiele zaken doorgaans niet uw volledige rekening. Wij zeggen het u als de kosten niet in verhouding staan tot het belang.
