Het gekochte blijkt niet te zijn wat u mocht verwachten. Dan kan sprake zijn van non conformiteit en kunt u de verkoper aanspreken op herstel, prijsvermindering, ontbinding of schadevergoeding. Law & More beoordeelt uw positie, klaagt tijdig bij de verkoper en voert zo nodig de procedure.
Wat er speelt
U koopt een woning. Kort na de sleuteloverdracht ontdekt u een lekkend dak, een verzakte vloer, houtrot of asbest. Of u koopt een auto, een machine of een partij goederen die al snel gebreken vertoont. Steeds geldt dezelfde vraag: beantwoordt het geleverde aan de overeenkomst? Artikel 7:17 BW bepaalt dat de afgeleverde zaak dat moet doen. Zo niet, dan is er non-conformiteit.
Een gebrek is niet hetzelfde als non conformiteit. Het gaat om de eigenschappen die u op grond van de overeenkomst mocht verwachten, mede gelet op de aard van de zaak en op wat de verkoper u heeft verteld. Van een woning uit 1930 mag u minder verwachten dan van nieuwbouw. De gangbare maatstaf is of het gebrek normaal gebruik als woning in de weg staat. Een verouderde keuken doet dat meestal niet; een fundering die het niet houdt wel.
In vrijwel elke koopakte staan bijzondere clausules. Een ouderdomsclausule legt vast dat u een oude woning koopt en rekening houdt met gebreken die bij die ouderdom horen. Die clausule beperkt uw positie, maar is geen vrijbrief: hij ziet op ouderdom, niet op gebreken die de verkoper kende en verzweeg. Een niet-zelfbewoningsclausule komt voor als de verkoper er zelf nooit heeft gewoond, bijvoorbeeld een erfgenaam of een belegger; die verkleint wat hij geacht wordt te weten. De formulering is bepalend en verschilt per akte.
Daarnaast staan twee plichten tegenover elkaar. De verkoper heeft een mededelingsplicht: gebreken die hij kent en die voor u van belang zijn, moet hij melden. U heeft een onderzoeksplicht: kijken, vragen stellen en bij twijfel een bouwkundige keuring laten doen. Botsen die plichten, dan weegt de mededelingsplicht in de regel zwaarder. Wie iets verzwijgt, kan zich niet verschuilen achter het verwijt dat de koper beter had moeten opletten. Wat de verkoper wist, blijkt vaak uit oude offertes, e-mails of de vragenlijst.
Het gaat niet alleen over de bouwkundige staat. Artikel 7:15 BW verplicht de verkoper over te dragen vrij van bijzondere lasten en beperkingen, behalve die u uitdrukkelijk heeft aanvaard: een erfdienstbaarheid, een recht van overpad of een kwalitatieve verplichting die u niet kende. Zulke kwesties lopen vaak over in een geschil met de buren. Artikel 7:2 BW bepaalt verder dat een particulier de koop van een woning schriftelijk aangaat, met drie dagen bedenktijd na terhandstelling van de akte.
Bij roerende zaken en bij zakelijke koop geldt dezelfde norm, maar is de ruimte om af te wijken groter: tussen ondernemers zijn garanties, exoneraties en algemene voorwaarden vaak beslissend. Koopt u als consument, dan geeft artikel 7:24 BW recht op schadevergoeding. Daarnaast geldt artikel 6:74 BW: iedere tekortkoming in de nakoming verplicht tot vergoeding van de schade, tenzij zij de verkoper niet kan worden toegerekend. Die grondslag behandelen wij op onze pagina over wanprestatie.
Beslissend is bijna altijd de klachtplicht. Artikel 7:23 BW bepaalt dat u zich niet meer op non conformiteit kunt beroepen als u de verkoper niet binnen bekwame tijd na ontdekking, of nadat u het gebrek redelijkerwijs had moeten ontdekken, op de hoogte stelt. Bij een consumentenkoop is een kennisgeving binnen twee maanden na ontdekking in elk geval tijdig. Rechtsvorderingen verjaren daarna door verloop van twee jaren na die kennisgeving. Wie wacht met klagen, verliest vaak niet zijn gelijk maar zijn recht. Schriftelijk klagen, met een omschrijving van het gebrek en bewijs van verzending, is de eerste stap die wij zetten.
Staat de non-conformiteit vast, dan volgt de keuze tussen de remedies. Artikel 7:21 BW geeft recht op aflevering van het ontbrekende, herstel of vervanging, voor zover de verkoper daaraan redelijkerwijs kan voldoen. Artikel 7:22 BW biedt daarnaast ontbinding of vermindering van de prijs naar evenredigheid; ontbinding valt af bij een afwijking van te geringe betekenis. Bij een woning is ontbinding zelden aantrekkelijk. Prijsvermindering of vergoeding van de herstelkosten is dan meestal de reële route.
Is de verkoper u verkeerd voorgelicht, dan kan dwaling een alternatieve grondslag zijn. De overeenkomst is dan vernietigbaar, of de rechter kan de gevolgen ervan wijzigen, bijvoorbeeld door de koopprijs aan te passen. Dwaling is geregeld in artikel 6:228 BW; zij kent eigen voorwaarden en een eigen termijn en wordt vaak naast non-conformiteit ingeroepen.
Wat wij doen
Wij werken in een vaste volgorde, zodat u snel weet waar u staat.
- Wij lezen de koopakte, de vragenlijst, het keuringsrapport en de correspondentie, en beoordelen wat u mocht verwachten.
- Wij toetsen de ouderdomsclausule en de niet-zelfbewoningsclausule op formulering en reikwijdte.
- Wij klagen schriftelijk bij de verkoper, stellen hem in gebreke en bewaken de termijnen van artikel 7:23 BW.
- Wij laten waar nodig technisch onderzoek doen en leggen de bewijspositie vast.
- Wij bepalen met u of herstel, prijsvermindering, ontbinding of schadevergoeding het beste past.
- Wij onderhandelen met de verkoper, de makelaar of zijn verzekeraar en leggen afspraken vast.
- Komt u er niet uit, dan starten wij een civiele procedure en staan wij u bij tot en met de zitting.
Non-conformiteit is een van de onderwerpen binnen ons civiel recht. Wij werken in heel Nederland, voor particuliere kopers en voor ondernemers.
Wat het kost
Wij werken met een vast uurtarief en zeggen vooraf wat u kunt verwachten.
- Advocaten: € 250 – € 350 per uur excl. btw.
- Partners: € 300 – € 400 per uur excl. btw.
- Een gratis kennismakingsgesprek.
- Een los adviesgesprek: € 300 incl. btw.
Law & More werkt niet op toevoeging (pro deo). Heeft u een rechtsbijstandverzekering, ga dan na of die dekking biedt en of u zelf een advocaat mag kiezen.
Direct contact
Neem contact op via +31 40 369 06 80 of info@lawandmore.nl. Ons kantoor staat aan de Marconilaan 13, 5612 HM Eindhoven; een bespreking in Amsterdam is op afspraak mogelijk. Wij zijn bereikbaar van maandag tot en met vrijdag van 08:00 tot 22:00 uur en op zaterdag van 09:00 tot 17:00 uur.
Veelgestelde vragen
Wanneer schakel ik een advocaat in bij non conformiteit?
Zo snel mogelijk na de ontdekking. De klachtplicht van artikel 7:23 BW loopt vanaf het moment dat u het gebrek ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken. Wacht niet tot een aannemer of verzekeraar reageert. Een korte beoordeling vooraf voorkomt dat u een termijn laat verlopen.
Wat neem ik mee naar het eerste gesprek?
De koopovereenkomst en de leveringsakte, de vragenlijst, een bouwkundig rapport als u dat heeft, foto’s van het gebrek, offertes voor herstel en de berichten met de verkoper of de makelaar. Met die stukken geven wij in één gesprek aan welke grondslag past en welke stap eerst komt.
Moet ik eerst zelf klagen bij de verkoper?
Klagen is nodig, maar het moet zorgvuldig gebeuren. Een appbericht of telefoontje is lastig te bewijzen en vaak te vaag. Wij stellen de klacht op schrift, houden alle grondslagen open en zorgen voor aantoonbare verzending. Daarna volgt de ingebrekestelling met een redelijke termijn voor herstel.
Wat kost een zaak over een verborgen gebrek woning?
Dat hangt af van de route. Een beoordeling van de stukken met een klacht- en ingebrekestellingsbrief blijft beperkt van omvang. Onderhandelen met een verzekeraar vraagt meer tijd, een procedure bij de rechtbank het meest, mede door griffierecht en kosten van een deskundige. Wij geven vooraf een inschatting per fase.
Hoelang kan ik nog iets doen na de koop?
Er lopen twee termijnen. U moet binnen bekwame tijd na de ontdekking klagen; bij een consumentenkoop is een kennisgeving binnen twee maanden na ontdekking in elk geval tijdig. Daarna verjaren rechtsvorderingen door verloop van twee jaren na die kennisgeving, zo bepaalt artikel 7:23 BW. Laat uw situatie dus tijdig beoordelen.
