Advocaat non-conformiteit

Non conformiteit betekent dat wat u heeft gekocht niet beantwoordt aan wat u op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Law & More staat particuliere kopers en ondernemers in heel Nederland bij die de verkoper willen aanspreken op herstel, prijsvermindering, ontbinding of schadevergoeding. De eerste stap is een gratis kennismakingsgesprek, waarna wij tijdig namens u klagen bij de verkoper.

Cliënten beoordelen Law & More op Klantenvertellen met een 9,6 uit 10 (81 beoordelingen, stand oktober 2026).

Waarmee helpen wij u?

• Kort na de sleuteloverdracht ontdekt u een lekkend dak, een verzakte vloer, houtrot of asbest; zie ook verborgen gebreken bij een woning.
• Een gekochte auto, machine of partij goederen vertoont al snel gebreken.
• De verkoper beroept zich op een ouderdomsclausule of een niet-zelfbewoningsclausule.
• U ontdekt na de levering een erfdienstbaarheid, recht van overpad of kwalitatieve verplichting die u niet kende.
• De verkoper, de makelaar of een verzekeraar wijst uw klacht af.
• U bent zelf verkoper en wordt aangesproken op een gebrek.

Wanneer is er sprake van non conformiteit?

Er is sprake van non conformiteit als de afgeleverde zaak niet de eigenschappen heeft die u op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Artikel 7:17 BW bepaalt dat de zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden.

Een gebrek is niet hetzelfde als non conformiteit. Het gaat om wat u mocht verwachten, mede gelet op de aard van de zaak en op wat de verkoper u heeft verteld. Van een woning uit 1930 mag u minder verwachten dan van nieuwbouw. De gangbare maatstaf is of het gebrek normaal gebruik als woning in de weg staat. Een verouderde keuken doet dat meestal niet; een fundering die het niet houdt wel.

Het gaat niet alleen over de bouwkundige staat. Artikel 7:15 BW verplicht de verkoper over te dragen vrij van bijzondere lasten en beperkingen, behalve die u uitdrukkelijk heeft aanvaard. Zulke kwesties lopen vaak over in een geschil met de buren. Artikel 7:2 BW bepaalt verder dat een particulier de koop van een woning schriftelijk aangaat, met drie dagen bedenktijd na terhandstelling van de akte.

Welke rol spelen clausules, mededelingsplicht en onderzoeksplicht?

Clausules in de koopakte kunnen uw positie beperken, maar vormen geen vrijbrief voor gebreken die de verkoper kende en verzweeg. Botsen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper, dan weegt de mededelingsplicht in de regel zwaarder.

Een ouderdomsclausule legt vast dat u een oude woning koopt en rekening houdt met gebreken die bij die ouderdom horen. Een niet-zelfbewoningsclausule komt voor als de verkoper er zelf nooit heeft gewoond, bijvoorbeeld een erfgenaam of een belegger; die verkleint wat hij geacht wordt te weten. De formulering is bepalend en verschilt per akte.

De verkoper moet gebreken melden die hij kent en die voor u van belang zijn. U moet zelf kijken, vragen stellen en bij twijfel een bouwkundige keuring laten doen. Wat de verkoper wist, blijkt vaak uit oude offertes, e-mails of de vragenlijst.

Hoe snel moet u klagen bij de verkoper?

U moet de verkoper binnen bekwame tijd na ontdekking op de hoogte stellen, anders verliest u uw recht (artikel 7:23 BW). Bij een consumentenkoop is een kennisgeving binnen twee maanden na ontdekking in elk geval tijdig.

De termijn loopt vanaf het moment dat u het gebrek ontdekte of redelijkerwijs had moeten ontdekken. Rechtsvorderingen verjaren daarna door verloop van twee jaren na de kennisgeving. Wie wacht met klagen, verliest vaak niet zijn gelijk maar zijn recht.

Klaag daarom schriftelijk, met een omschrijving van het gebrek en bewijs van verzending. Een appbericht of telefoontje is lastig te bewijzen en vaak te vaag. Daarna volgt een ingebrekestelling met een redelijke termijn voor herstel.

Wat kunt u vorderen bij non conformiteit?

U kunt aflevering van het ontbrekende, herstel of vervanging vorderen (artikel 7:21 BW), en daarnaast ontbinding of prijsvermindering naar evenredigheid (artikel 7:22 BW). Ook schadevergoeding is mogelijk.

Herstel of vervanging kunt u vragen voor zover de verkoper daaraan redelijkerwijs kan voldoen. Ontbinding valt af bij een afwijking van te geringe betekenis. Bij een woning is ontbinding zelden aantrekkelijk; prijsvermindering of vergoeding van de herstelkosten is dan meestal de reële route.

Koopt u als consument, dan geeft artikel 7:24 BW recht op schadevergoeding. Daarnaast geldt artikel 6:74 BW: iedere toerekenbare tekortkoming verplicht tot vergoeding van de schade. Die grondslag behandelen wij op onze pagina over wanprestatie. Tussen ondernemers zijn garanties, exoneraties en algemene voorwaarden vaak beslissend.

Bent u verkeerd voorgelicht, dan kan dwaling (artikel 6:228 BW) een alternatieve grondslag zijn. De overeenkomst is dan vernietigbaar, of de rechter kan de gevolgen wijzigen, bijvoorbeeld door de koopprijs aan te passen. Dwaling kent eigen voorwaarden en een eigen termijn en wordt vaak naast non conformiteit ingeroepen.

Hoe werkt een traject met Law & More?

1. Kennismaking: in een gratis gesprek lezen wij de koopakte, de vragenlijst, het keuringsrapport en de correspondentie, en beoordelen wij wat u mocht verwachten.
2. Advies en kosteninschatting: wij toetsen de clausules, bepalen met u welke vordering past en geven een inschatting van de kosten per fase.
3. Aanpak en onderhandeling: wij klagen schriftelijk, stellen de verkoper in gebreke, bewaken de termijnen van artikel 7:23 BW, laten waar nodig technisch onderzoek doen en onderhandelen met de verkoper, de makelaar of de verzekeraar.
4. Procedure of afronding: wij leggen afspraken vast, of starten een civiele procedure en staan u bij tot en met de zitting.

Wat kost een advocaat bij non conformiteit?

Wij werken met een uurtarief dat wij vooraf met u bespreken.

• Advocaat: 250 tot 350 euro per uur, exclusief btw.
• Partner: 300 tot 400 euro per uur, exclusief btw.
• Kennismakingsgesprek: gratis.
• Los adviesgesprek zonder verdere begeleiding: 300 euro, inclusief btw.

Externe kosten, zoals griffierecht, deurwaarderskosten en de kosten van een deskundige, komen apart. Gefinancierde rechtsbijstand via een toevoeging van de Raad voor Rechtsbijstand bestaat, maar Law & More werkt niet op die basis. Heeft u een rechtsbijstandverzekering, ga dan na of die dekking biedt en of u zelf een advocaat mag kiezen.

Wie behandelt uw zaak?

Uw zaak wordt behandeld door Ruby van Kersbergen. Meer over hun achtergrond leest u op de pagina ons team.

Welke verwante diensten kunnen relevant zijn?

• Vastgoedrecht advocaat
• Bouwrecht advocaat
• VvE advocaat
• Civiel recht advocaat

Veelgestelde vragen

Wanneer schakel ik een advocaat in bij non conformiteit?

Zo snel mogelijk na de ontdekking. De klachtplicht van artikel 7:23 BW loopt vanaf het moment dat u het gebrek ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken. Wacht niet tot een aannemer of verzekeraar reageert. Een korte beoordeling vooraf voorkomt dat u een termijn laat verlopen.

Wat neem ik mee naar het eerste gesprek?

De koopovereenkomst en de leveringsakte, de vragenlijst, een bouwkundig rapport als u dat heeft, foto's van het gebrek, offertes voor herstel en de berichten met de verkoper of de makelaar. Met die stukken geven wij in één gesprek aan welke grondslag past en welke stap eerst komt.

Moet ik eerst zelf klagen bij de verkoper?

Klagen is nodig, maar het moet zorgvuldig gebeuren. Een appbericht of telefoontje is lastig te bewijzen en vaak te vaag. Wij stellen de klacht op schrift, houden alle grondslagen open en zorgen voor aantoonbare verzending. Daarna volgt de ingebrekestelling met een redelijke termijn voor herstel.

Wat kost een zaak over non conformiteit?

Dat hangt af van de route. Een beoordeling van de stukken met een klacht- en ingebrekestellingsbrief blijft beperkt van omvang. Onderhandelen met een verzekeraar vraagt meer tijd, een procedure bij de rechtbank het meest, mede door griffierecht en kosten van een deskundige. Wij geven vooraf een inschatting per fase.

Hoelang kan ik nog iets doen na de koop?

Er lopen twee termijnen. U moet binnen bekwame tijd na de ontdekking klagen; bij een consumentenkoop is een kennisgeving binnen twee maanden na ontdekking in elk geval tijdig. Daarna verjaren rechtsvorderingen door verloop van twee jaren na die kennisgeving, zo bepaalt artikel 7:23 BW. Laat uw situatie dus tijdig beoordelen.

Heeft u een gebrek ontdekt of een klacht van een koper ontvangen? Stuur de koopakte en de correspondentie via de contactpagina, bel 040 - 369 06 80 of mail naar info@lawandmore.nl. Wij controleren welke termijnen lopen en wat uw mogelijkheden zijn.

Law & More, Marconilaan 13, 5612 HM Eindhoven (040 - 369 06 80) en bezoeklocatie Pietersbergweg 291, 1105 BM Amsterdam (020 - 369 71 21). Bereikbaar maandag tot en met vrijdag 08:00-22:00, zaterdag en zondag 09:00-17:00.

Deze pagina geeft algemene informatie en vervangt geen advies over uw specifieke situatie.