Veel verhuurders lopen tegen dezelfde vraag aan. De huurinkomsten blijven achter, terwijl onderhoud, belastingen en andere kosten oplopen. Dan is het logisch om te kijken of een woning niet beter in de vrije sector verhuurd kan worden. Maar wanneer mag dat eigenlijk? En kun je een woning met gereguleerde huur zomaar omzetten naar de vrije sector?
Het korte antwoord: nee, meestal niet tijdens een lopend huurcontract. De mogelijkheden zijn beperkt zolang de huidige huurder in de woning zit. Toch zijn er wel degelijk routes om op termijn van gereguleerde huur naar vrije sector te gaan. In dit blog lees je wat de regels zijn, waar de kansen liggen en waar verhuurders vaak de fout in gaan.
Eerst de basis: wanneer is een woning gereguleerd en wanneer niet?
Of een woning in de gereguleerde sector valt of in de vrije sector, hangt af van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dat puntensysteem beoordeelt de kwaliteit van de woning aan de hand van onder meer de oppervlakte, voorzieningen zoals keuken en sanitair, de WOZ-waarde, het energielabel en de onderhoudstoestand.
Pas als een woning op het relevante moment voldoende punten haalt, kan verhuur in de vrije sector mogelijk zijn. Dat betekent dat niet alleen jouw gewenste huurprijs telt, maar vooral de juridische kwalificatie van de woning op het moment dat de huur aanvangt.
Dit is een cruciaal punt: een bestaande gereguleerde huurovereenkomst kun je niet later “ombouwen” naar vrije sector, alleen omdat de markt is veranderd of de woning inmiddels meer waard is geworden.
Tijdens een lopend huurcontract: vrijwel geen ruimte
Zit er een huurder in de woning met een gereguleerd contract, dan kun je de huur niet eenzijdig optrekken naar een vrije-sectorhuur. De huurder heeft zowel huurbescherming als huurprijsbescherming. Dat is nu juist de kern van gereguleerde verhuur.
Veel verhuurders denken dat overstappen wel mogelijk is als de marktwaarde van de woning is gestegen, de WOZ-waarde hoger is geworden of de woning inmiddels is verbeterd. Maar die omstandigheden zijn op zichzelf vrijwel nooit genoeg om een bestaande gereguleerde huurovereenkomst te veranderen in een vrije-sectorcontract.
Afspraken met de huurder: minder eenvoudig dan het lijkt
Soms wordt gedacht dat verhuurder en huurder gewoon samen kunnen afspreken dat de woning voortaan in de vrije sector valt. In theorie is dat denkbaar, maar in de praktijk is het juridisch zelden een veilige route. Bij woonruimte geldt veel dwingend recht ter bescherming van de huurder.
Dat betekent dat niet iedere afspraak automatisch geldig is, ook niet als beide partijen akkoord lijken. Als een afspraak er feitelijk op neerkomt dat de huurder bescherming verliest waarop hij recht heeft, kan die afspraak later onderuitgaan. Voor verhuurders is dit dus meestal geen verstandige route zonder goede juridische toetsing vooraf.
De meest realistische route: nieuwe verhuur na vertrek van de huurder
Voor de meeste verhuurders ontstaat de echte kans pas als de woning leegkomt. Vertrekt de huurder, dan kun je bij een nieuwe verhuring opnieuw beoordelen in welk segment de woning valt. Op dat moment zijn de relevante vragen: hoeveel punten heeft de woning nu, valt de woning daarmee in gereguleerde huur, middenhuur of vrije sector, en welke huurprijs kun je bij aanvang vragen?
Dit is voor veel verhuurders hét natuurlijke omslagmoment. Niet tijdens de bestaande huurrelatie, maar op het moment dat een nieuwe huurder in beeld komt.
Een hogere huurprijs vragen is geen oplossing
Dit is een veelgemaakte fout. Sommige verhuurders nemen gewoon een hogere huurprijs op in het contract en gaan ervan uit dat de woning daarmee in de vrije sector valt. Maar als de woning op basis van het puntensysteem eigenlijk niet vrij verhuurd mag worden, kan de huurder de huurprijs later laten toetsen. De huur wordt dan teruggebracht naar het gereguleerde niveau, met mogelijk terugbetalingsverplichtingen.
De praktische les is simpel: eerst beoordelen of de woning vrij verhuurd mag worden, daarna pas de huurprijs bepalen.
Woning verbeteren: vaak de slimste voorbereiding
Wil je op termijn naar de vrije sector, dan kan het verstandig zijn om de woning gericht te verbeteren. Niet elke investering helpt, maar sommige aanpassingen kunnen wel degelijk extra punten opleveren. Denk aan verduurzaming en een beter energielabel, renovatie van keuken of badkamer, structurele kwaliteitsverbetering of betere voorzieningen en afwerking.
Cosmetische ingrepen zijn meestal niet genoeg. Het moet gaan om verbeteringen die binnen het puntensysteem daadwerkelijk meetellen. Daarom is het slim om eerst een puntentelling te laten maken en pas daarna te investeren. Zo weet je of een verbouwing je echt over de grens helpt, of dat je geld uitgeeft zonder juridisch resultaat.
Tijdelijke contracten zijn geen uitweg
Sommige verhuurders hopen via tijdelijke huurcontracten meer grip te krijgen op het moment van leegstand. Maar tijdelijke contracten zijn sinds 2024 sterk beperkt. In veel gevallen is het uitgangspunt nu dat een huurder een contract voor onbepaalde tijd krijgt. Wie toch probeert via een tijdelijke constructie meer speelruimte te creëren, loopt het risico dat de huurder alsnog volledige huurbescherming heeft. Als strategie om van gereguleerde huur naar vrije sector te gaan, is tijdelijke verhuur zelden betrouwbaar.
Vergeet de middenhuur niet
De huurmarkt bestaat inmiddels niet meer alleen uit gereguleerde huur en vrije sector. Ook het middensegment speelt een steeds grotere rol. Een woning die economisch aantrekkelijk lijkt voor de vrije sector, kan juridisch toch onder beperktere huurprijsregels vallen. Daarom is het bij nieuwe verhuur niet genoeg om alleen te vragen of je vrije sector kunt verhuren. Je moet ook nagaan of de woning misschien in de middenhuur thuishoort.
Praktisch stappenplan
Wil je als verhuurder weten of jouw woning naar de vrije sector kan? Werk dan in deze volgorde. Breng eerst de huidige huursituatie in kaart: het type contract, de aanvang van de huur, de huidige huurprijs en de positie van de huurder. Laat daarna een actuele puntentelling maken, niet op gevoel maar concreet en onderbouwd. Beoordeel vervolgens of de woning bij nieuwe verhuur geliberaliseerd kan worden. Onderzoek daarna welke verbeteringen extra punten opleveren, en maak een kosten-batenanalyse. Stel de huurprijs pas vast na juridische toetsing, en laat contracten en strategie vooraf beoordelen door een specialist.
Wat betekent dit concreet voor jou?
Als verhuurder zijn de mogelijkheden tijdens een lopend huurcontract beperkt. De beste kansen ontstaan pas bij leegstand en nieuwe verhuur. Dán kun je beoordelen of de woning qua punten in aanmerking komt voor een ander segment en of investeringen zinvol zijn.
De overstap van gereguleerde huur naar vrije sector is geen knop die je even omzet. Het is een strategisch moment dat vraagt om een goede puntentelling, inzicht in de actuele huurregels, een realistische planning en soms investeringen vooraf. Wie dat goed voorbereidt, voorkomt discussies achteraf en maakt beter onderbouwde keuzes over rendement en verhuurstrategie.
Wil je weten of jouw woning bij nieuwe verhuur in de vrije sector kan vallen? Laat dan eerst het puntenaantal en de huurrechtelijke positie goed in kaart brengen. Juist op dat snijvlak worden in de praktijk veel fouten gemaakt, en een goede beoordeling vooraf kan veel financieel risico voorkomen.
