Huurbescherming

Wanneer u in Nederland een woonruimte huurt, heeft u automatisch recht op huurbescherming. Hetzelfde geldt voor uw mede- en onderhuurders. In beginsel omvat de huurbescherming een tweetal aspecten: huurprijsbescherming en huurbescherming tegen beëindiging van de huurovereenkomst in die zin van dat de verhuurder niet zondermeer tot opzegging van de huurovereenkomst kan overgaan. Waar voor de huurders van sociale woningen beide aspecten van huurbescherming gelden, is dat voor de huurders van vrije sector niet het geval. Welke huurbescherming wanneer aan de orde is en wat de huurprijsbescherming dan wel huurbescherming in het kader van huuropzegging precies inhouden, wordt achtereenvolgens in deze blog behandeld. Maar eerst komt in deze blog de voorwaarde van woonruimte voor de algehele toepassing van huurbescherming aan bod.

Wanneer is sprake van woonruimte

Voor de toepassing van de wettelijke bepalingen omtrent huurbescherming dient allereerst sprake zijn van woonruimte. Onder woonruimte moet volgens artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek worden verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een voor permanente bewoning bestemde woonwagen of een standplaats. Tussen huurders van zelfstandige dan wel onzelfstandige woonruimte wordt voor de toepassing van huurbescherming aldus geen nader onderscheid gemaakt.

Onder het woonruimtebegrip vallen verder ook de onroerende aanhorigheden, oftewel voorzieningen die naar hun aard onlosmakelijk met de woning, woonwagen of standplaats zijn verbonden of die krachtens de huurovereenkomst daarvan deel uitmaken. In een complex van woningen kunnen dat bijvoorbeeld het trappenhuis, de galerijen en gangen evenals centrale installaties zijn als zij bij contract niet aangemerkt zijn als ruimtes die een openbaar karakter dragen.

Van woonruimte in de zin van artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek is echter geen sprake als het gaat om:

• het gebruik van woonruimte voor korte duur; of daarvan sprake is, wordt bepaald aan de hand van de aard van het gebruik, bijvoorbeeld als een vakantie- of een wisselwoning. In die zin heeft korte duur aldus betrekking op het gebruik en niet op de afgesproken tijd;
• een afhankelijke woning; daarvan is sprake als de woning samen met een bedrijfsruimte wordt verhuurd; in dat geval maakt de woning deel uit van de gehuurde bedrijfsruimte, zodat niet de woonbepalingen maar bepalingen omtrent bedrijfsruimte op de woning van toepassing zijn;
• een woonboot; dat is een fenomeen dat die niet passen in de wettelijke definitie van artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek. Een dergelijke woning kan doorgaans namelijk niet als een onroerende zaak worden aangemerkt, omdat een duurzame vereniging met de bodem dan wel oever ontbreekt.

Huurprijsbescherming

Is er aan de hierboven beschreven voorwaarde van woonruimte voldaan, dan geniet de huurder allereerst huurprijsbescherming. Daarbij gelden de volgende uitgangspunten:

• de verhouding tussen kwaliteit, waaronder ligging van de gehuurde woonruimte en tussen de huurprijs die daarvoor moet worden betaald, dient redelijk te zijn;
• de huurder heeft ten alle tijden de mogelijkheid om de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie; dit is overigens slechts mogelijk binnen 6 maanden na aanvang van de huur; de uitspraak van de Huurcommissie is bindend, maar kan nog wel aan de kantonrechter ter toetsing worden voorgelegd;
• de verhuurder kan niet ongelimiteerd tot huurverhoging overgaan; ten aanzien van de huurverhoging gelden namelijk bepaalde wettelijke grenzen, zoals het door de Minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage;
• de wettelijke bepalingen omtrent de huurprijsbescherming zijn van dwingend recht, dat wil zeggen dat daarvan door de verhuurder niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken in de huurovereenkomst.

De genoemde uitgangspunten gelden overigens alleen ten aanzien van de huurder van een sociale woonruimte. Dat is de woonruimte die in de gereguleerde huursector valt en derhalve van de woonruimte die tot de geliberaliseerde, oftewel vrije huursector behoort. Bij de geliberaliseerde of vrije woonruimte is de huurprijs namelijk zodanig hoog, dat de huurder niet (meer) in aanmerking komt voor huursubsidie en derhalve buiten de bescherming van de wet valt. De grens tussen de geliberaliseerde en sociale woonruimte ligt ongeveer bij de huurprijs van ongeveer 752,- euro per maand. Overstijgt de afgesproken huurprijs dit bedrag, dan kan de huurder zich aldus niet (meer) op de hierboven beschreven uitgangspunten beroepen, omdat het dan om huur van een geliberaliseerde woonruimte gaat.

Huurbescherming tegen beëindiging huurovereenkomst

Voor de toepassing van het andere aspect van huurbescherming wordt tussen huurders van sociale en geliberaliseerde woonruimte echter geen onderscheid gemaakt. Dat wil met andere woorden zeggen dat iedere huurder van woonruimte in vergaande mate automatisch wordt beschermd tegen beëindiging van de huurovereenkomst, in die zin dat de dat de verhuurder niet zondermeer tot opzegging van de huurovereenkomst kan overgaan. In dit kader wordt de huurder concreet beschermd doordat:

• de opzegging door verhuurder de huurovereenkomst volgens artikel 7:272 van het Burgerlijk Wetboek niet doet eindigen; het is in beginsel aan de verhuurder om eerst te proberen om beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te bewerkstelligen. Lukt dat niet en stemt de huurder niet in met de opzegging, dan doet de opzegging van de verhuurder de huurovereenkomst niet eindigen. Dat wil zeggen dat de huurovereenkomst gewoon doorloopt en de verhuurder een rechtsvordering tot beëindiging van de huur bij de kantonrechter moet gaan instellen. In dat geval eindigt de huurovereenkomst pas als de rechter onherroepelijk in de zin op de beëindigingsvordering van de verhuurder heeft beslist.
• de verhuurder gelet op artikel 7:271 van het Burgerlijk Wetboek in de opzegging een grond daartoe moet vermelden; als de verhuurder de huurovereenkomst gaat opzeggen, dan moet hij de formaliteiten van het bovengenoemde artikel van het Burgerlijk Wetboek in acht nemen. Naast de opzegtermijn is een opzeggingsgrond in dit kader een belangrijke formaliteit. De verhuurder moet in zijn opzeggingsbrief aldus een van de opzeggingsgronden aanvoeren, zoals zij in artikel 7:274 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek staan genoemd:

1. de huurder heeft zich niet als een goed huurder gedragen
2. het gaat om huur voor bepaalde tijd
3. de verhuurder heeft het verhuurde dringend nodig voor eigen gebruik
4. de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst
5. de verhuurder wil een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming verwezenlijken
6. de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur wegen zwaarder dan die van de huurder bij de voortzetting van de huur (in geval van hospitaverhuur)

• de huurovereenkomst uitsluitend op in artikel 7:274 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek vermelde grond door rechter kan worden beëindigd; De bovengenoemde gronden zijn limitatief: dat wil zeggen dat als er een procedure bij de rechter wordt gevoerd, beëindiging van de huurovereenkomst op andere gronden niet mogelijk is. Doet een bovengenoemde grond zich wel voor, dan moet de rechter de voordering tot beëindiging van de huurder ook toewijzen. Voor een (nadere) belangenafweging is in dat geval aldus geen ruimte. Op dit punt geldt overigens wel een uitzondering ten aanzien van de beëindigingsgrond van dringend eigen gebruik. Bij de toewijzing van de vordering stelt de rechter voorts het tijdstip voor ontruiming vast. Wordt de beëindigingsvordering van de verhuurder echter afgewezen, dan mag de betreffende huurovereenkomst drie jaar lang niet opnieuw door hem worden opgezegd.

Wet doorstroming huurmarkt

Voorheen was de huurbescherming in de praktijk aan veel kritiek onderhevig: de huurbescherming zou te ver zijn doorgeschoten en er meer woningeigenaren zijn die de woning wel wilden verhuren als de huurbescherming niet zo strikt zou zijn. Voor die kritiek is de wetgever gevoelig gebleken. Om die reden heeft de wetgever gekozen om deze wet per 1 juli 2016 te introduceren, de Wet doorstroming huurmarkt. Met deze nieuwe wet werd de bescherming van de huurder dan ook minder strikt. In het kader van deze wet zijn dit de belangrijkste wijzigingen:

• voor huurcontracten ten aanzien van zelfstandige woonruimte van twee jaar of korter en voor huurcontracten ten aanzien van onzelfstandige woonruimte van vijf jaar of korter, is het voor de verhuurder mogelijk gemaakt om zonder huurbescherming te verhuren. Dat wil zeggen dat de huur na afloop van de afgesproken termijn van rechtswege doet eindigen en niet meer net als voorheen hoeft te worden opgezegd.
• met de invoering van doelgroep contracten is het de verhuurder eveneens makkelijker gemaakt om de huurovereenkomst aangaande woonruimte bestemd voor huisvesting voor een specifieke doelgroep, zoals studenten, te beëindigen. Behoort de huurder niet meer tot een bepaalde doelgroep en kan hij bijvoorbeeld niet meer als een student worden aangemerkt, dan zal de verhuurder de beëindiging via opzeggingsgrond van dringend eigen gebruik makkelijker en sneller kunnen doorlopen.

Bent u een huurder en wilt u weten voor welke huurbescherming u in aanmerking komt? Bent u juist de huurder die tot opzegging van de huurovereenkomst wilt overgaan? Of heeft u nog andere vragen naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact op met Law & More. Onze advocaten zijn deskundig op het gebied van huurrecht en voorzien u graag van advies. Ook kunnen zij u juridisch bijstaan, mocht uw huurgeschil uitmonden in een gerechtelijke procedure.