Gepubliceerd op 14 oktober 2026
De huurder van een woning verricht en betaalt de kleine herstellingen die in het Besluit kleine herstellingen staan, zoals binnenschilderwerk, kraanleertjes vervangen en de cv-installatie bijvullen (artikel 7:217 en 7:240 BW). Is zo’n herstel nodig omdat de verhuurder zijn eigen onderhoud heeft verwaarloosd, dan komt het toch voor rekening van de verhuurder.
Al het overige onderhoud en het verhelpen van gebreken is in beginsel voor de verhuurder (artikel 7:206 BW). Hieronder leest u wat er in het besluit staat, wat het huurcontract mag regelen en wat er per 1 januari 2027 verandert.
Inhoudsopgave
Wat is het Besluit kleine herstellingen?
Het is een algemene maatregel van bestuur uit 2003 (Staatsblad 2003, 168) die invult wat onder kleine herstellingen valt bij huur van woonruimte. Het geldt sinds 1 augustus 2003 en is gebaseerd op artikel 7:240 BW.
Het gaat om werk van geringe omvang dat de huurder zelf kan doen, zonder noemenswaardige kosten en op plaatsen die voor hem bereikbaar zijn. De bijlage bij het besluit geeft een lijst met voorbeelden; volgens het besluit is die lijst niet uitputtend.
Welke werkzaamheden zijn voor de huurder?
De bijlage noemt onder meer:
- binnenmuren, plafonds en binnenhoutwerk witten, schilderen of behangen, en gaatjes en scheurtjes dichtmaken;
- loszittende onderdelen vastzetten en eenvoudige onderdelen vervangen, zoals kraanleertjes, sloten, schakelaars en stopcontacten;
- scharnieren, sloten en kranen smeren en bevriezing van leidingen en kranen voorkomen;
- de cv-installatie bijvullen en ontluchten en filters van installaties vervangen;
- kapotte ruiten en spiegels vervangen als dat weinig kost;
- tuin, erf en erfafscheiding verzorgd houden;
- afvoeren, riolering en schoorsteen ontstoppen of vegen, voor zover de huurder erbij kan;
- de woning, ramen en dakgoten schoonhouden en klein ongedierte bestrijden.
Wat blijft voor rekening van de verhuurder?
Alles wat geen kleine herstelling is, zoals buitenschilderwerk, dak en gevel, vervanging van een versleten cv-ketel of keuken en herstel van leidingen in muren en vloeren. Ook vervanging door ouderdom en groot onderhoud zijn voor de verhuurder.
Meldt de huurder een gebrek, dan moet de verhuurder het verhelpen, tenzij dat onmogelijk is of onredelijk hoge kosten vergt (artikel 7:206 BW). Blijft hij in verzuim, dan mag de huurder het gebrek zelf laten herstellen en de redelijke kosten met de huur verrekenen. Ook kan de huurder huurprijsvermindering vorderen (artikel 7:207 BW). Meer hierover leest u in ons artikel over gebreken aan een huurwoning.
Wat gebeurt er als de huurder zijn deel niet doet?
Dan kan de verhuurder nakoming vorderen en bij het einde van de huur de herstelkosten in rekening brengen. De huurder moet de woning opleveren in de staat waarin hij haar bij het begin ontving, behalve normale slijtage (artikel 7:224 BW).
Schade aan de woning geldt in beginsel als door de huurder veroorzaakt, met uitzondering van brandschade en schade aan de buitenkant (artikel 7:218 BW). In de praktijk verrekent de verhuurder zulke kosten vaak met de waarborgsom; hij moet die kosten dan wel kunnen onderbouwen.
Mag het huurcontract meer onderhoud bij de huurder leggen?
Bij woonruimte niet. Van de verdeling uit artikel 7:217 BW mag het contract niet ten nadele van de huurder afwijken (artikel 7:242 BW). Een clausule die bijvoorbeeld alle reparaties tot een bepaald bedrag bij de huurder legt, is vernietigbaar; de huurder kan de vernietiging inroepen en hoeft het beding dan niet na te komen.
Afspraken die de huurder meer ontzien, mogen wel. Voor bedrijfsruimte geldt het besluit niet; daar spreken partijen de verdeling zelf af, vaak via de algemene bepalingen van het ROZ-model. Zie ons artikel over de ROZ-huurovereenkomst.
Kan de verhuurder kleine herstellingen tegen betaling overnemen?
Ja, als huurder en verhuurder dat afspreken, bijvoorbeeld via een reparatieabonnement dat als servicekosten wordt doorberekend. De servicekosten moeten jaarlijks worden afgerekend en de huurder kan een geschil voorleggen aan de Huurcommissie. Zie ons artikel over een geschil over servicekosten.
Voor huurovereenkomsten die vanaf 1 januari 2027 worden gesloten, geldt de Wet modernisering servicekosten. Er komt dan een gesloten lijst van acht categorieën servicekosten in het Besluit servicekosten (Staatsblad 2026, 70); kleine herstellingen is een van die categorieën. De verhuurder mag de kleine herstellingen ook door een derde laten uitvoeren, en de afspraak daarover kan in het huurcontract of in een aparte overeenkomst staan. Een 24-uursonderhoudscontract, waarmee de huurder tegen betaling sneller geholpen wordt, valt volgens de toelichting niet onder de servicekosten. Bestaande contracten blijven onder het huidige systeem, tenzij huurder en verhuurder afspreken dat de nieuwe regels vanaf 1 januari 2027 ook voor hun contract gelden (Rijksoverheid).
Waar let u als huurder op?
- Staat de reparatie in de bijlage bij het besluit, of is het groot onderhoud?
- Is het herstel nodig doordat de verhuurder eerder iets heeft nagelaten? Dan is het voor de verhuurder.
- Meld gebreken schriftelijk, met datum en foto’s.
- Legt uw huurcontract meer onderhoud bij u dan het besluit? Die afwijking geldt niet.
- Betaalt u servicekosten voor een reparatieabonnement? Vraag elk jaar de afrekening.
Waar let u als verhuurder op?
- Gebruik bij woonruimte geen clausule die meer onderhoud bij de huurder legt dan het besluit.
- Leg de staat van de woning bij aanvang vast in een opleveringsrapport met foto’s.
- Pak een gemeld gebrek binnen een redelijke termijn op; anders mag de huurder zelf laten herstellen.
- Wilt u kleine herstellingen tegen vergoeding overnemen? Leg dat schriftelijk vast en houd rekening met de nieuwe servicekostenregels vanaf 2027.
Wat kunnen wij voor u doen bij kleine herstellingen en onderhoud?
- Beoordelen of een reparatie onder het besluit valt of groot onderhoud is.
- Een huurcontract toetsen op onderhoudsclausules die in strijd zijn met artikel 7:242 BW.
- Een ingebrekestelling opstellen bij uitblijvend herstel.
- Bij een eindafrekening of waarborgsomgeschil de herstelkosten beoordelen.
- Procederen bij de kantonrechter of u bijstaan bij de Huurcommissie.
Samengevat
- Kleine herstellingen zijn voor de huurder (artikel 7:217 en 7:240 BW); het Besluit kleine herstellingen geeft de lijst.
- Is het herstel nodig door nalatigheid van de verhuurder, dan betaalt de verhuurder.
- Gebreken en groot onderhoud zijn voor de verhuurder (artikel 7:206 BW).
- Bij woonruimte mag het contract niet meer onderhoud bij de huurder leggen (artikel 7:242 BW).
- Vanaf 1 januari 2027 gelden voor nieuwe contracten nieuwe regels voor servicekosten, ook voor kleine herstellingen.
Veelgestelde vragen
Wie betaalt het onderhoud van de cv-ketel?
Bijvullen en ontluchten is voor de huurder. De periodieke onderhoudsbeurt door een installateur staat niet in het besluit en is in beginsel voor de verhuurder; doorberekenen kan alleen als dat als servicekosten is afgesproken.
Wie betaalt een verstopte afvoer?
De huurder, voor zover de verstopping bereikbaar is en door gebruik is ontstaan. Zit de verstopping verder in het riool of komt zij door een bouwkundig gebrek, dan is herstel voor de verhuurder.
Geldt het besluit ook voor bedrijfsruimte?
Nee. Het besluit is geschreven voor woonruimte (artikel 7:240 BW). Bij bedrijfsruimte geldt artikel 7:217 BW, maar daarvan mogen partijen afwijken.
Mag de verhuurder de waarborgsom inhouden voor achterstallig klein onderhoud?
Alleen voor kosten die hij kan aantonen en die niet onder normale slijtage vallen. Vergelijk daarvoor het opleveringsrapport bij aanvang met de staat bij vertrek.
Twijfelt u over uw positie? Leg uw situatie aan ons voor. Wij laten u binnen één werkdag weten wat uw opties zijn.
Dit artikel geeft algemene informatie en vervangt geen advies over uw specifieke situatie.
