Gepubliceerd op 14 oktober 2026
Met een diplomatenclausule spreekt u in het huurcontract af dat u uw eigen woning voor een bepaalde periode verhuurt en daarna zelf terugkeert. Na afloop van die periode kunt u de huur op die grond opzeggen (artikel 7:274 BW), maar de huur eindigt niet vanzelf: stemt de huurder niet in, dan beslist de kantonrechter.
De clausule werkt alleen als u er echt weer gaat wonen. Wilt u verkopen of aan een ander verhuren, dan biedt zij geen grond. Hieronder leest u de voorwaarden, hoe u opzegt en waar het in de praktijk misgaat.
Inhoudsopgave
Wat is een diplomatenclausule?
Het is een beding in een huurovereenkomst voor bepaalde tijd waarin staat dat de verhuurder de woning na afloop weer zelf gaat bewonen. De naam komt van diplomaten die voor een plaatsing naar het buitenland gaan, maar iedereen die tijdelijk elders woont kan haar gebruiken, bijvoorbeeld voor werk, studie of een lange reis.
Het beding geeft u een eigen opzeggingsgrond in artikel 7:274 BW. Daardoor ligt de drempel lager dan bij een gewone opzegging wegens dringend eigen gebruik, waarbij u ook moet aantonen dat de huurder passende andere woonruimte kan krijgen.
Aan welke voorwaarden moet u voldoen?
De rechter toetst vooral de volgende punten:
- De huurovereenkomst is aangegaan voor een bepaalde periode, met een einddatum.
- U, of de vorige bewoner, heeft de woning direct voorafgaand aan de verhuur zelf bewoond en keert na afloop terug.
- In het contract staat uitdrukkelijk dat de huurder de woning na afloop moet verlaten omdat u terugkeert.
- De huurder is daarop bij het sluiten van de overeenkomst schriftelijk gewezen.
- U maakt bij de opzegging aannemelijk dat u de woning daadwerkelijk weer gaat bewonen.
De clausule moet in het contract staan vanaf het begin. Achteraf toevoegen aan een lopend contract werkt niet, omdat de huurder dan al huurbescherming heeft.
Mag een diplomatenclausule nog sinds 1 juli 2024?
Ja. De Wet vaste huurcontracten maakte het contract voor onbepaalde tijd op 1 juli 2024 weer de norm, maar verhuur met een diplomatenclausule bleef mogelijk. Het blijft een uitzondering naast tijdelijke contracten voor de groepen uit het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst.
Duurt uw afwezigheid langer, spreek dan vóór het einde van de termijn schriftelijk een verlenging af waarin het ontruimingsbeding van kracht blijft. Laat de huur na de einddatum niet stilzwijgend doorlopen, want dan loopt u het risico dat u zich niet meer op de clausule kunt beroepen. Meer over de andere vormen leest u in ons artikel over de huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
Hoe zegt u de huur op?
U zegt schriftelijk op per deurwaardersexploot of aangetekende brief, tegen het einde van de afgesproken periode, en u noemt de wettelijke grond: uw beroep op het ontruimingsbeding omdat u terugkeert (artikel 7:271 en 7:274 BW). Uw opzegtermijn is drie maanden plus één maand voor elk jaar dat de huur heeft geduurd, met een maximum van zes maanden.
Vraag de huurder in de brief om binnen zes weken schriftelijk te laten weten of hij met de beëindiging instemt. Stemt hij niet in, dan vraagt u de kantonrechter het tijdstip van beëindiging vast te stellen; tot die beslissing loopt de huur door (artikel 7:272 BW). Begin dus ruim op tijd, zeker als u op een vaste datum terug wilt zijn.
Wat gebeurt er als u niet terugkeert?
Dan slaagt een opzegging op deze grond niet en loopt de huur door, met volledige huurbescherming voor de huurder. Een plan om te verkopen of de woning aan een familielid te verhuren telt niet als zelf bewonen.
Zegt u op en blijkt achteraf dat u de woning niet zelf bent gaan bewonen, dan kan de vertrokken huurder schadevergoeding vorderen (artikel 7:276 BW). Ga dus alleen op deze grond te werk als uw terugkeer vaststaat. Zie ook ons artikel over huurbescherming bij huurbeëindiging.
Welke huurprijs mag u vragen?
Dezelfde als bij elke andere verhuur. Tot en met 186 punten in het woningwaarderingsstelsel is de maximale huurprijs uit de puntentelling bindend, en u geeft de huurder bij aanvang een puntentelling. De actuele grenzen staan in ons artikel over de Wet betaalbare huur.
Controleer daarnaast drie dingen voordat u verhuurt: toestemming van uw hypotheekverstrekker, de regels in de splitsingsakte als u een appartement heeft, en of uw gemeente een verhuurvergunning vraagt.
Waar let u als verhuurder op?
- Staat de clausule vanaf het begin in het contract, met de reden en de einddatum?
- Heeft de huurder bij ondertekening schriftelijk bevestigd dat hij de clausule kent?
- Kunt u uw terugkeer onderbouwen, bijvoorbeeld met het einde van uw uitzending of studie?
- Heeft u op tijd opgezegd, met de juiste termijn en per aangetekende brief of deurwaarder?
- Is de huurprijs in lijn met de puntentelling?
Waar let u als huurder op?
- Heeft de verhuurder de woning eerder zelf bewoond en is de terugkeer concreet?
- Is de opzegging aangetekend of per deurwaarder verstuurd en noemt zij de reden?
- Reageer binnen zes weken; zonder uw instemming beslist de kantonrechter.
- Blijkt de verhuurder na uw vertrek niet terug te keren, bewaar dan het bewijs voor een schadeclaim.
- Laat de huurprijs toetsen als de woning onder de 187 punten blijft.
Wat kunnen wij voor u doen bij een diplomatenclausule?
- Een huurovereenkomst met diplomatenclausule opstellen of uw bestaande contract toetsen.
- De opzeggingsbrief opstellen en de termijnen bewaken.
- Namens u de procedure bij de kantonrechter voeren of u daarin verdedigen.
- Een schadeclaim beoordelen als de verhuurder na de opzegging niet terugkeert.
- Adviseren over de huurprijs en de puntentelling.
Onze advocaten huurrecht staan verhuurders en huurders bij vanuit Eindhoven en Amsterdam.
Samengevat
- Een diplomatenclausule laat u uw eigen woning tijdelijk verhuren en daarna opzeggen om zelf terug te keren (artikel 7:274 BW).
- Het beding moet vanaf het begin in een huurovereenkomst voor bepaalde tijd staan.
- De huur eindigt niet vanzelf: u zegt op met drie tot zes maanden termijn, en zonder instemming beslist de kantonrechter.
- Keert u niet echt terug, dan faalt de opzegging en riskeert u een schadeclaim (artikel 7:276 BW).
- Ook bij deze verhuur gelden de maximale huurprijzen uit de Wet betaalbare huur.
Veelgestelde vragen
Kan ik met een diplomatenclausule tussentijds opzeggen?
Nee, alleen tegen het einde van de afgesproken periode. Eerder beëindigen kan alleen als de huurder daarmee instemt.
Kan de huurder eerder vertrekken?
Ja, als het contract dat toelaat. De wet geeft de huurder bij een diplomatenclausule in beginsel geen recht om vóór de einddatum op te zeggen. De gangbare modelcontracten bevatten wel een bepaling waarmee de huurder tussentijds kan opzeggen, vaak na afloop van een afgesproken minimumperiode. De opzegtermijn is dan gelijk aan de betalingstermijn, met een minimum van een maand en een maximum van drie maanden (artikel 7:271 BW). Bij huur per maand is dat dus een maand.
Kan ik na afloop verkopen in plaats van terugkeren?
Niet op grond van de diplomatenclausule. Verkoop is alleen een opzeggingsgrond voor een kleine groep particuliere verhuurders die aan de strikte voorwaarden van artikel 7:274 BW voldoen.
Geldt de clausule ook als ik zelf huurder ben en tijdelijk weg ga?
Tussenhuur door een huurder die tijdelijk elders woont, is een verwante constructie. Daarvoor heeft u eerst toestemming van uw eigen verhuurder nodig voor onderverhuur.
Twijfelt u over uw positie? Leg uw situatie aan ons voor. Wij laten u binnen één werkdag weten wat uw opties zijn.
Dit artikel geeft algemene informatie en vervangt geen advies over uw specifieke situatie.
