Een huurrecht advocaat wordt meestal ingeschakeld zodra een huurovereenkomst onder druk komt te staan: bij een opzegging, een gebrek dat niet wordt verholpen, een huurachterstand of een geschil over renovatie. Huurders en verhuurders van woonruimte en van bedrijfsruimte krijgen te maken met wettelijke regels die per situatie sterk verschillen. Wij brengen die regels en de mogelijke stappen voor u in kaart.
Wat er speelt
Huurrecht raakt particuliere huurders en verhuurders, en ondernemers met een winkel, horecazaak of kantoorpand. In de praktijk komen deze situaties terug:
- De verhuurder wil de huurovereenkomst opzeggen of niet verlengen, en de huurder twijfelt of dat wettelijk is toegestaan.
- Er is sprake van een gebrek aan de woning of het bedrijfspand, zoals vocht of achterstallig onderhoud, en de verhuurder onderneemt geen actie.
- De verhuurder wil renoveren of dringende werkzaamheden uitvoeren, en partijen verschillen van mening over de gevolgen voor huurprijs of voortzetting van de huur.
- Er is een huurachterstand ontstaan en de verhuurder overweegt ontbinding van de overeenkomst.
- Het gehuurde pand wordt verkocht en huurder of nieuwe eigenaar vraagt zich af wat er met de huurovereenkomst gebeurt.
- Een ondernemer huurt een winkel- of horecaruimte en wil weten welke opzegtermijnen en verlengingsrechten gelden, of wil zelf van de huur af.
- Partijen verschillen van mening over de huurprijs of servicekosten, of over onderhuur en medehuurderschap.
Steeds is het van belang eerst te bepalen welk wettelijk regime van toepassing is: voor woonruimte en voor bedrijfsruimte gelden verschillende opzeggronden, termijnen en beschermingsniveaus.
Huurbescherming en opzegging
Huur is volgens artikel 7:201 BW de overeenkomst waarbij de verhuurder zich verbindt een zaak of gedeelte daarvan aan de huurder in gebruik te verstrekken tegen een tegenprestatie. Titel 4 van boek 7 BW werkt dit uit met afzonderlijke regimes voor gebreken, renovatie, overdracht, woonruimte en bedrijfsruimte.
Gebreken en huurprijsvermindering. Artikel 7:204 BW omschrijft een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak waardoor deze de huurder niet het genot verschaft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder in beginsel verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of kosten vergt die redelijkerwijs niet van hem te vergen zijn; blijft hij in verzuim, dan kan de huurder het gebrek zelf laten verhelpen en de kosten verrekenen. Artikel 7:207 BW geeft de huurder bij vermindering van huurgenot door een gebrek recht op een evenredige vermindering van de huurprijs, vanaf de dag van melding.
Renovatie en dringende werkzaamheden. Artikel 7:220 BW verplicht de huurder dringende werkzaamheden toe te laten, onverminderd zijn aanspraken op huurprijsvermindering, ontbinding en schadevergoeding. Wil de verhuurder renoveren met voortzetting van de huur, dan moet hij een schriftelijk en, gelet op de belangen van beide partijen, redelijk voorstel doen.
Overdracht van het gehuurde. Bij verkoop van het gehuurde gaan de rechten en verplichtingen van de verhuurder op grond van artikel 7:226 BW in beginsel over op de nieuwe eigenaar, het beginsel dat bekendstaat als “koop breekt geen huur”. Bij een gebouwde onroerende zaak kan hiervan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
Ontbinding. Artikel 7:231 BW bepaalt dat ontbinding van een huurovereenkomst van een gebouwde onroerende zaak wegens een tekortkoming van de huurder in beginsel alleen door de rechter kan worden uitgesproken, behoudens de in dat artikel genoemde uitzonderingen.
Woonruimte. Deze afdeling geldt volgens artikel 7:232 BW uitsluitend voor huur van woonruimte, niet voor gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Artikel 7:233 BW omschrijft woonruimte als een gebouwde onroerende zaak, zelfstandig of niet-zelfstandig verhuurd, of een woonwagen, standplaats of ligplaats. Een voor bepaalde tijd aangegane huur eindigt op grond van artikel 7:271 BW niet automatisch bij het verstrijken van die periode, maar moet worden opgezegd met inachtneming van de wettelijke termijn; de verhuurder moet daarbij op straffe van nietigheid de opzeggingsgrond vermelden. Stemt de huurder niet in, dan blijft de overeenkomst op grond van artikel 7:272 BW van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist. Artikel 7:274 BW noemt de gronden waarop de rechter die vordering kan toewijzen, waaronder gedrag dat niet is zoals een goed huurder betaamt, een overeengekomen beëindigingsbeding, dringend eigen gebruik door de verhuurder, en het niet instemmen met een redelijk aanbod tot een nieuwe overeenkomst.
Bedrijfsruimte. Voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, zoals een winkel, horecagelegenheid, afhaal- of besteldienst, ambachtsbedrijf met publiek toegankelijk lokaal, hotel of kampeerbedrijf, geldt een eigen beschermingsregime. Artikel 7:292 BW bepaalt dat de huurovereenkomst in beginsel voor vijf jaar geldt en van rechtswege wordt verlengd tot in beginsel tien jaar. Opzegging tegen het einde van de eerste termijn kan de rechter op grond van artikel 7:296 BW alleen toewijzen bij bedrijfsvoering die niet is zoals een goed huurder betaamt, of wanneer de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad, of een pleegkind het gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik wil nemen en daarvoor dringend nodig heeft.
Overige bedrijfsruimte. Voor gebouwde onroerende zaken die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW zijn, zoals kantoorruimte, geldt artikel 7:230a BW: na het einde van de huur kan de huurder de rechter verzoeken de ontruimingstermijn te verlengen, en zolang daarop niet is beslist hoeft hij niet te ontruimen.
Huurcommissie. Voor geschillen over huurprijs, servicekosten en onderhoudsgebreken bij woonruimte voorziet de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in de huurcommissie, met een eigen toetsingskader. Wij beoordelen per geval of de huurcommissie, de kantonrechter, of een minnelijk traject het meest passend is.
Wat wij doen
Onze aanpak in huurzaken is gefaseerd:
- Intake en beoordeling. Wij bekijken de huurovereenkomst, correspondentie en feiten, en bepalen welk regime van toepassing is: woonruimte, bedrijfsruimte onder artikel 7:290 BW, of overige bedrijfsruimte onder artikel 7:230a BW.
- Advies over positie en opties. Wij leggen uit welke rechten en verplichtingen voor u gelden, welke termijnen lopen en welke stappen op korte termijn nodig zijn.
- Correspondentie en onderhandeling. Wij stellen sommaties, reacties op een opzegging of renovatievoorstel en verzoeken tot huurprijsvermindering op, en onderhandelen namens u met de wederpartij.
- Procedure bij de kantonrechter of de Huurcommissie. Waar nodig starten of verweren wij een procedure, stellen wij processtukken op en vertegenwoordigen wij u ter zitting.
- Opstellen en beoordelen van huurovereenkomsten. Voor verhuurders stellen wij huurovereenkomsten op of beoordelen wij bestaande contracten, zodat deze aansluiten bij de regels voor het type ruimte.
- Nazorg. Na afronding blijven wij beschikbaar voor vragen over de uitvoering van een vaststellingsovereenkomst, vonnis of nieuwe afspraak.
Wat het kost
Wij werken op basis van een uurtarief van 250 tot 350 euro exclusief btw voor een advocaat, en van 300 tot 400 euro exclusief btw voor een partner. Het exacte tarief in uw zaak hangt af van de ervaring van de behandelend advocaat en de aard van het dossier; dit bespreken wij vooraf met u. Een kennismakingsgesprek is gratis. Wilt u een eenmalig advies zonder verdere begeleiding, dan kost een los adviesgesprek 300 euro inclusief btw. Law & More B.V. werkt niet op toevoeging, ook wel gefinancierde rechtsbijstand genoemd; wij factureren op basis van bovenstaande tarieven.
Direct contact
Heeft u te maken met een huurgeschil of wilt u een huurovereenkomst laten beoordelen, neem dan contact op. Law & More B.V. is gevestigd in Eindhoven, heeft een bezoeklocatie in Amsterdam, en werkt voor cliënten in heel Nederland.
- Telefoon: 040 – 369 06 80
- E-mail: info@lawandmore.nl
Veelgestelde vragen
Mag mijn verhuurder de huur van mijn woning zomaar opzeggen?
Nee. Een opzegging door de verhuurder moet op grond van artikel 7:271 BW schriftelijk gebeuren, met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn, en moet op straffe van nietigheid de opzeggingsgrond vermelden. Stemt u niet in, dan blijft de huurovereenkomst volgens artikel 7:272 BW van kracht totdat de rechter heeft beslist.
Wat kan ik doen als mijn verhuurder een gebrek niet verhelpt?
U kunt de verhuurder op grond van artikel 7:206 BW verzoeken het gebrek te verhelpen. Blijft hij in gebreke, dan kunt u het gebrek eventueel zelf laten verhelpen en de kosten verrekenen, en op grond van artikel 7:207 BW een vermindering van de huurprijs vorderen vanaf het moment van melding.
Kan mijn verhuurder de huurovereenkomst beëindigen omdat het pand wordt verkocht?
Nee, verkoop van het gehuurde beëindigt de huurovereenkomst niet. Op grond van artikel 7:226 BW gaan de rechten en verplichtingen van de verhuurder over op de nieuwe eigenaar, die aan de bestaande huurovereenkomst gebonden blijft.
Hoe lang loopt een huurovereenkomst voor een winkel- of horecaruimte door?
Een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW geldt op grond van artikel 7:292 BW in beginsel voor een eerste termijn van vijf jaar, gevolgd door verlenging van rechtswege tot in beginsel tien jaar. Beëindiging tegen het einde van de eerste termijn is alleen mogelijk op de gronden die artikel 7:296 BW noemt.
Werkt Law & More op basis van gefinancierde rechtsbijstand of toevoeging?
Nee, Law & More B.V. werkt niet op toevoeging. Wij hanteren een uurtarief van 250 tot 350 euro exclusief btw voor een advocaat en 300 tot 400 euro exclusief btw voor een partner. Een kennismakingsgesprek is gratis en een los adviesgesprek kost 300 euro inclusief btw.
