Een gedegen vastgoed due diligence omvat: kadasteronderzoek (eigendom, hypotheken, beslagen), bestemmingsplancheck, bouwkundige staat en vergunningenhistorie, bodemverontreinigingsattesten, VvE-documenten (bij appartementen), huurcontracten en servicekosten, en milieu- en asbestrapporten. Bij commercieel vastgoed zijn ook de huurstroom, leegstandsrisico's en marktwaarde relevant. Law & More coördineert het volledige due diligence-traject.

Na ondertekening van de koopovereenkomst heeft de particuliere koper drie dagen wettelijke bedenktijd waarbinnen hij de koop zonder opgave van reden kan ontbinden. Na het verstrijken van de bedenktijd is de koopovereenkomst bindend. Ontbinding na de bedenktijd is alleen mogelijk op grond van een ontbindende voorwaarde (zoals financieringsvoorbehoud) of een toerekenbare tekortkoming van de verkoper.

Bij woonruimte geldt een sterke huurbescherming: de verhuurder kan de huur alleen opzeggen op limitatief omschreven gronden, waaronder dringend eigen gebruik, ernstige overlast of het niet nakomen van huurverplichtingen. Bij bedrijfsruimte (art. 7:290 BW) geldt eveneens huurdersbescherming, met een opzegtermijn van minimaal zes maanden en de mogelijkheid voor de huurder om een verlenging van de huurovereenkomst te vorderen.

Splitsing in appartementsrechten (splitsingsakte) maakt het mogelijk een gebouw op te delen in afzonderlijk overdraagbare appartementsrechten. De splitsingsakte wordt opgesteld door een notaris en ingeschreven in het Kadaster. Iedere eigenaar wordt automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE beheert de gemeenschappelijke delen en is verantwoordelijk voor het onderhoud.

Non-conformiteit houdt in dat de onroerende zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De koper kan herstel of vervanging vorderen, de koopprijs verminderen of – bij ernstige gebreken – de overeenkomst ontbinden. De koper moet tijdig klagen (klachtplicht) en de gebreken melden aan de verkoper. Law & More adviseert over de beste strategie en procedeert indien nodig.

De koopovereenkomst legt de afspraken tussen koper en verkoper vast en is bindend zodra beide partijen hebben getekend (behoudens bedenktijd en ontbindende voorwaarden). De eigendom gaat echter pas over door de notariële leveringsakte, die bij de notaris wordt opgemaakt en vervolgens wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Tussen koop en levering zit doorgaans enkele weken tot maanden.

Dit is een bepaling in de koopovereenkomst waarmee de koper de koop kosteloos kan ontbinden als hij binnen een afgesproken termijn de hypotheek niet rond krijgt. De koper moet zich tijdig en schriftelijk op de voorwaarde beroepen en meestal een of meer afwijzingen van een geldverstrekker overleggen. Wordt de termijn overschreden, dan vervalt de bescherming en kan een boete van doorgaans 10% verschuldigd zijn.

Naast de koopsom betaalt de koper doorgaans de overdrachtsbelasting (of bij nieuwbouw de btw), de notariskosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte, en de kosten voor inschrijving in het Kadaster. Makelaarscourtage komt in de regel voor rekening van de partij die de makelaar inschakelt. De exacte verdeling wordt in de koopovereenkomst vastgelegd.

Huurders van woonruimte genieten verregaande wettelijke huurbescherming, waaronder bescherming tegen opzegging en tegen huurprijsverhogingen. Bij bedrijfsruimte maakt de wet onderscheid tussen „middenstandsbedrijfsruimte” (zoals winkels en horeca, met eigen termijn- en beëindigingsregels) en „overige bedrijfsruimte” (zoals kantoren, met aanzienlijk minder bescherming). De toepasselijke regeling bepaalt sterk de positie van beide partijen.

Nee. Voor gereguleerde woonruimte gelden wettelijke maxima voor de jaarlijkse huurverhoging, die door de overheid worden vastgesteld. In de vrije sector zijn partijen vrijer, maar gelden vaak contractuele indexeringsclausules en sinds enkele jaren ook wettelijke begrenzingen. Een huurder kan een voorgestelde verhoging onder omstandigheden laten toetsen door de Huurcommissie of de rechter.

Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak (het dienende erf) is bezwaard ten gunste van een ander perceel (het heersende erf), bijvoorbeeld een recht van overpad. Een erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging bij notariële akte en inschrijving in het Kadaster, of door verjaring. De inhoud en omvang blijken in de eerste plaats uit de akte van vestiging.

Besluiten van een Vereniging van Eigenaren kunnen onder omstandigheden worden vernietigd of nietig zijn, bijvoorbeeld wanneer ze in strijd zijn met de splitsingsakte, het reglement of de redelijkheid en billijkheid. Een eigenaar kan binnen een korte wettelijke termijn de kantonrechter verzoeken een besluit te vernietigen. Ook over achterstallig onderhoud of het beheer van het reservefonds kan een procedure worden gestart.

Erfpacht geeft het recht om de grond van een ander te gebruiken en te genieten, tegen betaling van een canon. Een opstalrecht geeft daarentegen het recht om in, op of boven de grond van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben, los van de eigendom van de grond. Beide zijn zelfstandige zakelijke rechten die bij notariële akte worden gevestigd en kunnen worden overgedragen of bezwaard.

Een verhuurder mag een huurder niet eigenmachtig op straat zetten; daarvoor is een rechterlijk vonnis nodig. De procedure begint doorgaans met een dagvaarding waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming worden gevorderd, bijvoorbeeld wegens huurachterstand. Wijst de rechter de vordering toe, dan kan de ontruiming met behulp van een deurwaarder worden uitgevoerd. In spoedeisende gevallen is soms een kort geding mogelijk.

Bij commercieel vastgoed staan grote belangen op het spel en zijn de juridische, fiscale en bouwkundige aspecten complex. Een grondig vooronderzoek brengt risico's in kaart zoals lopende huurcontracten, erfdienstbaarheden, publiekrechtelijke beperkingen, bodemverontreiniging en bestemmingsplanbeperkingen. Door deze risico's vóór het tekenen te onderkennen, kan de koper de prijs, de voorwaarden of de garanties aanpassen of besluiten van de transactie af te zien.

Een VvE moet onder meer jaarlijks vergaderen, een reservefonds aanhouden voor groot onderhoud en het gebouw verzekeren. Sinds 2018 geldt een wettelijke minimumdotatie aan het reservefonds. Koopt u een appartement, vraag dan altijd naar de financiële gezondheid en de notulen van de VvE.

Verzwijgt een verkoper een hem bekend gebrek dat het normale gebruik van het pand belemmert, dan kan hij aansprakelijk zijn ondanks een “gekocht zoals gezien”-clausule. De koper kan herstel, schadevergoeding of in ernstige gevallen ontbinding van de koop vorderen. Een tijdige melding van het gebrek is daarbij essentieel.

Onderverhuur is meestal alleen toegestaan met toestemming van de verhuurder en vaak verbiedt het huurcontract dit uitdrukkelijk. Onrechtmatige onderverhuur kan leiden tot ontbinding van de huur en het afdragen van de behaalde winst. Gemeenten stellen daarnaast vaak eigen regels aan kortdurende verhuur.

Bij erfpacht mag u andermans grond gebruiken tegen betaling van een canon, terwijl een opstalrecht u eigenaar maakt van een gebouw of werk op of in andermans grond. Beide zijn zakelijke rechten die bij de notaris worden gevestigd en in het Kadaster worden ingeschreven.

Een particuliere koper van een woning heeft drie dagen wettelijke bedenktijd na ontvangst van de getekende koopovereenkomst en kan dan zonder opgaaf van reden afzien van de koop. Daarnaast biedt een ontbindende voorwaarde, bijvoorbeeld voor financiering, een uitweg binnen de afgesproken termijn.