Twee ondernemers kunnen een bijna identiek pand huren in dezelfde straat, voor nagenoeg dezelfde prijs. Toch kunnen hun rechtspositie en de bescherming die de wet hun biedt hemelsbreed van elkaar verschillen. Dat verschil hangt niet af van wat partijen op papier zetten, maar van de aard van het gebruik. Het Nederlandse huurrecht kent voor bedrijfsruimte twee afzonderlijke regimes: artikel 7:290 BW en artikel 7:230a BW. Beide zijn grotendeels dwingend recht, wat betekent dat partijen er niet zomaar van mogen afwijken. Het juiste regime is daarmee niet een contractuele keuze, maar een juridisch gegeven dat volgt uit hoe het pand feitelijk wordt gebruikt.
Ondernemers die niet weten onder welk regime zij vallen, lopen het risico opzegtermijnen te missen, beschermingsrechten niet te benutten of een contract te tekenen dat hun positie onnodig verzwakt. Dit artikel legt uit hoe de twee regimes van elkaar verschillen en hoe u kunt bepalen welk regime op uw situatie van toepassing is.
Wat is 7:290-bedrijfsruimte?
Artikel 7:290 BW beschermt huurders van wat de wet aanduidt als middenstandsbedrijfsruimte. Dat is bedrijfsruimte die voor het publiek toegankelijk is en wordt gebruikt voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten aan consumenten ter plaatse. De wet noemt als voorbeelden een winkel, een restaurant of café, een afhaalzaak, een ambachtsbedrijf met een publieksgerichte verkoopruimte en een hotel of kampeerbedrijf.
Kenmerkende voorbeelden
Typische 7:290-ruimten zijn de bakkerij met winkelruimte aan de voorkant, het kledingwinkeltje, de kapper, de fietsenmaker met showroom, het afhaalrestaurant en het hotel. Gemeenschappelijk is dat het publiek het pand binnenkomt om daar, op dat moment, een goed of dienst af te nemen.
Het kernkenmerk: publieke toegankelijkheid en levering ter plaatse
Het meest bepalende criterium is de combinatie van twee elementen: het pand is toegankelijk voor het publiek én de levering van het product of de dienst vindt ter plaatse plaats. Een opslagloods die achter de winkel ligt, valt daarmee niet onder 7:290, ook al is het dezelfde huurder. Hetzelfde geldt voor een kantoorruimte boven een winkel, tenzij ook die kantoorruimte als verkooppunt functioneert.
Wat is 7:230a-bedrijfsruimte?
Artikel 7:230a BW is de restcategorie. Alle bedrijfsruimte die geen woonruimte is en niet valt onder de definitie van artikel 7:290, valt automatisch onder dit regime. Dat zijn kantoren, opslaghallen, distributiepanden, fabrieken, parkeerplaatsen, praktijkruimten van vrije beroepsbeoefenaren (advocaten, fysiotherapeuten, architecten) en showrooms zonder directe verkoop aan het publiek ter plaatse.
Het verschil in bescherming is groot. Waar het 7:290-regime de huurder uitgebreide huurbescherming geeft, kent het 7:230a-regime enkel een beperkte ontruimingsbescherming. De huurder heeft bij dat laatste regime geen recht op voortzetting van de huur, maar kan de ontruiming via de kantonrechter met maximaal drie jaar uitstellen.
De vijf praktische verschillen op een rij
1. Huurbescherming
Bij 7:290-bedrijfsruimte geldt de wettelijke termijnbescherming. De huurovereenkomst wordt in beginsel gesloten voor vijf jaar, met een verlenging van nog eens vijf jaar. Gedurende die periode kan de verhuurder de huur alleen op limitatieve wettelijke gronden beëindigen. De huurder kan verlenging afdwingen via de kantonrechter. Bij 7:230a-bedrijfsruimte is er geen vergelijkbare termijnbescherming. De huur eindigt zoals partijen zijn overeengekomen.
2. Opzegging
De verhuurder van 7:290-bedrijfsruimte mag alleen opzeggen op de in de wet limitatief opgesomde gronden, zoals dringende eigen behoeften of duurzaam slecht huurderschap. Bij 7:230a-bedrijfsruimte is opzegging in beginsel vormvrij en hoeft de verhuurder geen grond te noemen. De huurder kan alleen uitstel van ontruiming vragen. Een uitgebreide bespreking van de opzeggingsgronden vindt u in deel 2 van deze serie.
3. Huurprijsherziening
Bij 7:290-bedrijfsruimte kan iedere partij na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode de kantonrechter vragen de huurprijs aan te passen aan de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de afgelopen vijf jaar (art. 7:303 BW). Voor die procedure is een deskundigenadvies vereist. Bij 7:230a-bedrijfsruimte bestaat dit recht niet. Partijen zijn gebonden aan wat zij contractueel zijn overeengekomen, doorgaans een indexeringsclausule.
4. Contractsduur
Het 7:290-regime kent wettelijke minimumtermijnen: in beginsel vijf plus vijf jaar. Kortere termijnen zijn alleen mogelijk met goedkeuring van de kantonrechter. Bij 7:230a-bedrijfsruimte gelden geen wettelijke minimumtermijnen. Partijen zijn vrij een contract voor één jaar, drie jaar of een andere duur te sluiten.
5. Afwijken van de wet
Bij 7:290-bedrijfsruimte mag van de meeste wettelijke beschermingsbepalingen alleen ten nadele van de huurder worden afgeweken als de kantonrechter dat heeft goedgekeurd. Dit is een stevige waarborg. Bij 7:230a-bedrijfsruimte is de contractsvrijheid veel groter. Partijen kunnen veel regelingen zelf bepalen, binnen de grenzen van de redelijkheid en billijkheid.
Twijfelgevallen: gemengd gebruik en grensgevallen
Gemengd gebruik: het hoofdzaak-criterium
In de praktijk komt gemengd gebruik regelmatig voor: de huurder exploiteert voorin een winkel en gebruikt de achterste helft van het pand als opslagruimte. De rechtspraak lost dit op met het hoofdzaak-criterium: het gebruik dat feitelijk overheerst, bepaalt het toepasselijke regime. Als de winkelruimte het hart van de bedrijfsvoering vormt en de opslag ondergeschikt is, valt het gehele gehuurde onder artikel 7:290 BW.
Showroom zonder directe verkoop, webshop met afhaalpunt, praktijk aan huis
Een showroom waar klanten producten bekijken maar niet meteen kunnen kopen, valt in beginsel buiten artikel 7:290. Er is immers geen rechtstreekse levering ter plaatse. Bij een webshop met een afhaalpunt ligt het genuanceerder: als klanten hun bestelling ophalen maar geen aankopen doen ter plaatse, ontbreekt het verkooppunt. Een praktijk aan huis van een zelfstandige fysiotherapeut die zijn woning gedeeltelijk als behandelkamer gebruikt, zal doorgaans ook niet als 7:290-ruimte worden aangemerkt.
Bij twijfel beslist uiteindelijk de rechter aan de hand van het werkelijke gebruik en de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst. Een contractuele kwalificatie (‘dit betreft geen 7:290-ruimte’) bindt de rechter niet als het feitelijke gebruik anders uitwijst.
Wat betekent dit voor uw contract?
Ten eerste: leg het beoogde gebruik zorgvuldig en concreet vast in het huurcontract. Dat voorkomt discussie achteraf over het toepasselijke regime. Ten tweede: controleer of het ROZ-model dat de verhuurder hanteert past bij uw situatie. Het ROZ-model voor 7:290-ruimte verschilt wezenlijk van het model voor 7:230a-ruimte, en een onjuist model kan tot onverwachte gevolgen leiden. Ten derde: een contractuele kwalificatie die afwijkt van het werkelijke gebruik heeft geen bindende werking voor het wettelijke regime, maar kan wel invloed hebben op uw positie in een procedure.
Laat uw huurcontract bij twijfel toetsen voordat u tekent. Het is eenvoudiger en goedkoper om een contractuele keuze vooraf te bespreken dan achteraf in rechte te moeten uitvechten welk regime van toepassing is.
Conclusie
Het verschil tussen 7:290 en 7:230a bedrijfsruimte is geen formaliteit. Het bepaalt in welke mate u als huurder beschermd bent, hoe lang u recht heeft op uw locatie, wanneer de verhuurder de huur mag beëindigen en of u de huurprijs kunt laten herzien. Het regime volgt dwingend uit het feitelijke gebruik en is daarmee een van de meest bepalende factoren in iedere zakelijke huurrelatie.
De ondernemingsrechtadvocaten van Law & More helpen u graag bij het beoordelen van uw huurcontract, het bepalen van het toepasselijke regime en het bewaken van uw positie bij onderhandelingen of geschillen. Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvend oriënterend gesprek.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen 7:290 en 7:230a bedrijfsruimte?
Artikel 7:290 BW beschermt huurders van voor het publiek toegankelijke bedrijfsruimten waar goederen of diensten rechtstreeks worden geleverd, zoals winkels en horecagelegenheden. Artikel 7:230a BW is de restcategorie voor alle overige bedrijfsruimten, zoals kantoren en opslaghallen. Het 7:290-regime biedt aanzienlijk meer huurbescherming.
Valt een kantoor onder 7:290 of 7:230a BW?
Een kantoor valt in beginsel onder 7:230a BW. Kantoren zijn doorgaans niet voor het publiek toegankelijk als verkooppunt en er vindt geen rechtstreekse levering van goederen of diensten aan consumenten ter plaatse plaats. De huurder van een kantoor heeft daardoor minder huurbescherming dan de huurder van een winkel.
Kan ik als huurder kiezen welk regime van toepassing is?
Nee. Het regime volgt dwingend uit het feitelijke gebruik van het gehuurde. Partijen kunnen in het contract afspreken dat een bepaald regime van toepassing is, maar als het werkelijke gebruik anders uitwijst, kan een rechter die kwalificatie naast zich neerleggen.
Welk huurregime geldt voor een opslagruimte gecombineerd met een winkel?
Als de winkelruimte het overheersende element is en de opslag een ondergeschikte functie heeft, geldt voor het gehele gehuurde artikel 7:290 BW. Dit is het zogenoemde hoofdzaak-criterium. Bij twijfel is het verstandig juridisch advies in te winnen.
Meer uit deze serie over huurrecht bedrijfsruimte
Dit artikel maakt deel uit van onze driedelige serie over huurrecht bedrijfsruimte. Lees ook de andere delen:
