Huurrecht bedrijfsruimte: welke regels gelden voor uw pand?

Gepubliceerd op 27 augustus 2025 · Laatst bijgewerkt op 31 oktober 2026

Huurt u een winkel, restaurant of hotel, dan geeft de wet u als huurder veel bescherming: het contract loopt in beginsel twee keer vijf jaar en de verhuurder kan alleen via de rechter en op beperkte gronden beëindigen (artikelen 7:290 tot en met 7:310 BW). Huurt u een kantoor, bedrijfshal of opslagruimte, dan geldt die bescherming niet; daar beslist vooral wat u in het contract afspreekt.

Of uw pand in de ene of de andere categorie valt, bepaalt de rechter aan de hand van alle omstandigheden, niet alleen de naam in het contract. Dat bevestigde de Hoge Raad nog op 6 maart 2026. Hieronder leest u welke regels voor welk pand gelden, waar u bij het sluiten van een huurovereenkomst op let en hoe u een geschil met de verhuurder aanpakt.

Welke regels gelden voor welk pand?

Wat valt onder huurrecht bedrijfsruimte?

De regels staan in Boek 7, titel 4 van het Burgerlijk Wetboek. De algemene huurregels uit die titel gelden voor elke huurovereenkomst. Daarnaast zijn er aparte regels voor woonruimte en voor de bedrijfsruimte die artikel 7:290 BW omschrijft.

Volgens artikel 7:290 lid 2 BW gaat het om:

• een kleinhandelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst of ambachtsbedrijf, maar alleen als het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal heeft voor rechtstreekse levering van zaken of voor dienstverlening;
• een hotelbedrijf;
• een kampeerbedrijf.

In de praktijk heet dit “winkelruimte” of “290-bedrijfsruimte”. Ook de grond, de aanhorigheden en een bijbehorende bedrijfswoning vallen eronder (lid 3). Een kantoor, bedrijfshal, werkplaats zonder publieksruimte of opslagloods valt er niet onder. Dat heet “overige bedrijfsruimte” of “230a-ruimte”.

Hoe bepaalt de rechter de categorie?

De Hoge Raad oordeelde op 6 maart 2026 over een ruimte waarin zowel ambachtelijke als cateringactiviteiten plaatsvonden. Het hof had de ruimte als 230a-ruimte gezien, omdat het zwaartepunt bij de catering lag. De Hoge Raad vernietigde die beslissing. Het hof had onvoldoende uitgelegd waarom de activiteiten konden worden opgesplitst. Ook had het niet onderzocht of partijen de beschermingsregels van 7:290 BW vrijwillig van toepassing hadden verklaard; dat mag, ook als de ruimte strikt genomen geen 290-ruimte is (ECLI:NL:HR:2026:356).

Bij gemengd gebruik kijkt de rechter waar het zwaartepunt van het gebruik ligt. Alle omstandigheden tellen mee: wat partijen voor ogen stond, het feitelijke gebruik, de inrichting en soms de omzet. De naam die partijen in het contract gebruiken, is niet beslissend.

Hoeveel bescherming heeft u als huurder?

Bij winkelruimte veel, bij overige bedrijfsruimte weinig. In beide gevallen is er geen huurcommissie en geen wettelijk maximum voor de huurprijs.

Voor winkelruimte zijn de regels grotendeels dwingend. Een contract mag niet ten nadele van de huurder afwijken (artikel 7:291 lid 1 BW). Een afwijkend beding is alleen veilig als de rechter het vooraf heeft goedgekeurd. De rechter doet dat alleen als het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast, of als de huurder door zijn maatschappelijke positie die bescherming niet nodig heeft (artikel 7:291 lid 3 BW).

Voor overige bedrijfsruimte geldt vooral contractvrijheid. Na het einde van de huur kan de huurder de rechter alleen vragen de ontruimingstermijn te verlengen. Dat verzoek dient u binnen twee maanden na de schriftelijke ontruimingsaanzegging in (artikel 7:230a lid 1 BW). De rechter kan de termijn met ten hoogste een jaar verlengen, en op verzoek nog twee keer met telkens ten hoogste een jaar.

Wat legt u vast bij het sluiten van de huurovereenkomst?

Partijen gebruiken vaak een model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) met algemene bepalingen. Zo’n model is een goed vertrekpunt, maar lees ook de algemene en bijzondere bepalingen. Leg in ieder geval vast:

• een nauwkeurige omschrijving van de ruimte, bij voorkeur met plattegrond en opleveringsrapport;
• de bestemming: welk gebruik is toegestaan en mag u dat later uitbreiden;
• de looptijd en eventuele verlengingsopties;
• de huurprijs, de indexatie en de servicekosten;
• wie welk onderhoud en welke reparaties betaalt;
• wat u mag verbouwen en wat u bij vertrek moet terugbrengen in de oorspronkelijke staat;
• beperkingen van de aansprakelijkheid van de verhuurder voor gebreken;
• zekerheden, zoals een bankgarantie of waarborgsom.

Wilt u het pand verbouwen, dan heeft u in beginsel schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. Dat geldt niet voor veranderingen die u aan het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunt maken (artikel 7:215 lid 1 BW). Een huurovereenkomst kan ook fiscale gevolgen hebben, bijvoorbeeld bij btw-belaste verhuur. Laat dat door uw fiscalist beoordelen.

Hoe lang loopt een huur van winkelruimte?

Artikel 7:292 lid 1 BW schrijft een looptijd van ten minste vijf jaar voor. Daarna wordt de huur van rechtswege met nog eens vijf jaar verlengd (lid 2). Heeft u een looptijd tussen vijf en tien jaar afgesproken, dan is de tweede termijn zoveel korter dan vijf jaar als de eerste langer was.

Een overeenkomst van twee jaar of korter valt buiten deze regels (artikel 7:301 lid 1 BW). Blijft de huurder na die twee jaar het pand gebruiken, dan geldt van rechtswege alsnog een overeenkomst voor vijf jaar, waarop de verstreken twee jaar in mindering komen (lid 2). Wilt u dat voorkomen, maak dan vóór het einde van de twee jaar een nieuwe afspraak.

Hoe eindigt de huur van winkelruimte?

Elke partij kan opzeggen tegen het einde van de eerste of tweede termijn, bij deurwaardersexploot of aangetekende brief, met een opzegtermijn van ten minste een jaar (artikel 7:293 lid 2 BW). De verhuurder vermeldt de gronden van de opzegging (artikel 7:294 BW).

Zegt de verhuurder op, dan eindigt de huur niet vanzelf. Stemt de huurder niet binnen zes weken schriftelijk in, dan kan de verhuurder de rechter vragen te bepalen wanneer de huur eindigt (artikel 7:295 BW). Tot de rechter onherroepelijk heeft beslist, loopt de huur door.

Tegen het einde van de eerste vijf jaar mag de rechter de beëindiging alleen toewijzen als (artikel 7:296 lid 1 BW):

• de huurder zijn bedrijf niet heeft gevoerd zoals een goed huurder betaamt, of
• de verhuurder aannemelijk maakt dat hij of een naast familielid het pand dringend nodig heeft voor eigen, duurzaam gebruik. Renovatie die zonder beëindiging niet mogelijk is, telt daarbij mee.

Na tien jaar weegt de rechter de belangen van verhuurder en huurder tegen elkaar af (artikel 7:296 lid 3 BW). Partijen kunnen de huur ook altijd met wederzijds goedvinden beëindigen (artikel 7:293 lid 3 BW). Leg zo’n afspraak schriftelijk vast.

Wat zei de Hoge Raad over renovatie als grond?

In een zaak over 290-bedrijfsruimte in Amsterdam had het hof de huur beëindigd omdat de verhuurder het pand dringend nodig had voor een renovatie die zonder beëindiging niet mogelijk was. De huurders vonden dat de renovatieplannen onvoldoende waren onderbouwd. In zijn conclusie adviseerde het parket bij de Hoge Raad het cassatieberoep te verwerpen (ECLI:NL:PHR:2019:1385). De Hoge Raad deed dat op 14 februari 2020 zonder inhoudelijke motivering en bepaalde dat de huur op 14 maart 2020 eindigde (ECLI:NL:HR:2020:264). Een goed onderbouwd renovatieplan kan dus een grond voor beëindiging zijn.

Hoe werken huurprijs, indexatie en herziening?

De huurprijs spreken partijen vrij af. Veelvoorkomende afspraken zijn een vaste huur of omzethuur, jaarlijkse indexatie volgens het contract, servicekosten, huurvrije perioden en een bankgarantie of waarborgsom.

Bij winkelruimte kunnen huurder en verhuurder de rechter vragen de prijs aan te passen (artikel 7:303 BW). Dat kan na afloop van de afgesproken duur, en daarna telkens als ten minste vijf jaar zijn verstreken sinds de laatst vastgestelde huurprijs ingang had. De rechter kijkt naar het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in de vijf jaar vóór de vordering. Verbeteringen die de huurder zelf heeft betaald, rechtvaardigen geen hogere huur (lid 3). De rechter kan een aanpassing over ten hoogste vijf jaar laten ingaan.

Kunt u de huur overdragen als u uw bedrijf verkoopt?

Bij winkelruimte wel, ook als de verhuurder niet meewerkt. De rechter kan u machtigen de koper van uw bedrijf als huurder in uw plaats te stellen (artikel 7:307 BW). Dat doet hij alleen als u een zwaarwichtig belang heeft en de opvolger voldoende waarborgen biedt voor betaling en een behoorlijke bedrijfsvoering. Van dit artikel kan ook met goedkeuring van de rechter niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (artikel 7:291 lid 2 BW).

Welke geschillen komen voor en hoe lost u ze op?

De meeste geschillen gaan over onderhoud, gebreken, de huurprijs, gebruik in strijd met de bestemming, vroegtijdige beëindiging en de staat van het pand bij oplevering. Een voorbeeld ter illustratie: een winkelhuurder heeft lekkage en vindt dat de verhuurder het dak moet herstellen; de verhuurder wijst naar een onderhoudsclausule. Wie gelijk heeft, hangt af van de precieze tekst en de wet.

Let op wettelijke termijnen, zoals de twee maanden voor een verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn bij overige bedrijfsruimte. Bij een geschil kan een advocaat huurrecht beoordelen welke stappen kansrijk zijn.

Wat controleert u als huurder?

• Valt uw pand onder artikel 7:290 BW of onder artikel 7:230a BW? Bij gemengd gebruik telt het zwaartepunt.
• Wat is de uiterste opzegdatum? Opzeggen kan alleen tegen het einde van een termijn, met ten minste een jaar opzegtermijn.
• Vraagt u bij overige bedrijfsruimte binnen twee maanden na de ontruimingsaanzegging om verlenging?
• Heeft u schriftelijke toestemming voordat u verbouwt, en is de staat bij oplevering vastgelegd?

Wat controleert u als verhuurder?

• Laat een beding dat bij winkelruimte ten nadele van de huurder afwijkt vooraf door de rechter goedkeuren.
• Zeg op bij exploot of aangetekende brief, met minimaal een jaar en met vermelding van de gronden.
• Vraag de rechter om een einddatum als de huurder zes weken na de opzegging niet schriftelijk heeft ingestemd.
• Maak vóór het einde van een korte huur van twee jaar of korter een nieuwe afspraak.

Wat kunnen wij doen bij huur van bedrijfsruimte?

• Wij stellen vast of het pand onder artikel 7:290 BW of artikel 7:230a BW valt.
• Wij beoordelen het huurcontract en de ROZ-bepalingen voordat u tekent, en stellen zo nodig een verzoek tot goedkeuring van een afwijkend beding op.
• Wij stellen een opzegging op, of beoordelen een ontvangen opzegging op vorm, termijn en gronden.
• Wij voeren de procedure bij de kantonrechter over beëindiging, huurprijsherziening of indeplaatsstelling.

In het kort

• Winkel-, horeca-, hotel- en campingruimte valt onder artikel 7:290 BW; kantoren, hallen en opslag vallen onder artikel 7:230a BW.
• Bij gemengd gebruik telt het zwaartepunt; partijen kunnen de 290-bescherming ook vrijwillig van toepassing verklaren (HR 6 maart 2026).
• Winkelruimte loopt in beginsel vijf plus vijf jaar; een contract van twee jaar of korter valt erbuiten.
• Huurprijsherziening bij winkelruimte loopt via de rechter; bij overige bedrijfsruimte bepaalt vooral het contract uw rechten. Lees meer op onze pagina over huurrecht bedrijfsruimte.

Veelgestelde vragen

Mag de verhuurder van winkelruimte opzeggen omdat hij het pand wil verkopen?

Nee, verkoop is geen grond uit artikel 7:296 BW. Een nieuwe eigenaar treedt bovendien in de rechten en plichten van de verhuurder (koop breekt geen huur, artikel 7:226 BW). De huur loopt dus door.

Geldt de huurbescherming ook voor een kantoor met een balie voor klanten?

Dat hangt af van het zwaartepunt van het gebruik. Een publiek toegankelijk lokaal is nodig voor een kleinhandels- of ambachtsbedrijf, maar dienstverlening op kantoor, zoals advies, valt in de regel onder overige bedrijfsruimte. Laat de kwalificatie beoordelen voordat u tekent of opzegt.

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina huurrecht advocaat.