Gepubliceerd op 24 oktober 2026
Is uw huur te hoog, klopt de servicekostenafrekening niet of herstelt de verhuurder een ernstig gebrek niet, dan kunt u vaak naar de Huurcommissie in plaats van naar de rechter. Een huurder betaalt € 25 leges, maar de termijnen zijn streng en de Huurcommissie beslist alleen over de geschillen die de wet haar toewijst.
De uitspraak bindt beide partijen, tenzij een van hen het geschil binnen acht weken aan de kantonrechter voorlegt (artikel 7:262 BW). Hieronder leest u welke geschillen de Huurcommissie behandelt, welke termijnen gelden, wat het kost, hoe de procedure loopt en wanneer de kantonrechter de betere weg is.
Inhoudsopgave
Wat is de Huurcommissie?
De Huurcommissie is een onafhankelijk landelijk orgaan dat bindende uitspraken doet in geschillen tussen huurders en verhuurders van woonruimte. Haar bevoegdheden volgen uit de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, in samenhang met de huurbepalingen in Boek 7 BW.
- Het is geen rechter: er is geen dagvaarding en u kunt de procedure zonder advocaat voeren.
- De uitspraak is bindend: wie niet op tijd naar de kantonrechter gaat, is eraan gebonden alsof partijen het zo hadden afgesproken (artikel 7:262 BW).
- De bevoegdheid is beperkt: opzegging, ontruiming, schadevergoeding, overlast en de waarborgsom horen bij de kantonrechter.
Over welke geschillen beslist de Huurcommissie?
Vooral over de huurprijs, de servicekosten en onderhoudsgebreken van woonruimte. Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking trad, valt een veel groter deel van de huurmarkt daaronder.
Woningen met 144 tot en met 186 punten in het woningwaarderingsstelsel vallen sindsdien in het gereguleerde middensegment, met een maximale huurprijs die aan de punten is gekoppeld. Een huurder met een contract vanaf 1 juli 2024 en een woning van ten hoogste 186 punten kan geschillen over huur, servicekosten en gebreken op de gewone manier voorleggen.
Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij een nieuwe huurovereenkomst een puntentelling meegeven, en kan de gemeente optreden tegen huurprijzen boven het maximum. Een huurder in de vrije sector, boven 186 punten, heeft beperktere toegang: vooral een toetsing van de aanvangshuur in de eerste zes maanden.
Welke zaken komen het meest voor?
De aanvangshuur
U vraagt de Huurcommissie de afgesproken huur te toetsen aan de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel (artikel 7:249 BW). Is de afgesproken huur hoger, dan wordt die verlaagd, in beginsel vanaf het begin van de huur. Voor een nieuwe huurder is dit het waardevolste verzoek, en het verzoek dat het vaakst strandt op de termijn van zes maanden.
De jaarlijkse huurverhoging
De verhuurder mag de huur eens per jaar verhogen binnen wettelijke grenzen. Welke partij daarna naar de Huurcommissie moet, hangt af van het segment; zie de tabel hieronder en het begrip huurverhoging.
De servicekostenafrekening
De verhuurder stuurt vóór 1 juli een jaaroverzicht van de servicekosten over het vorige kalenderjaar (artikel 7:259 BW). Betwist u dat overzicht, of heeft u het niet ontvangen, dan kan de Huurcommissie het toetsen. Meer over die procedure leest u in ons artikel over een geschil over servicekosten.
Onderhoudsgebreken en huurverlaging
Herstelt de verhuurder een ernstig gebrek niet, dan kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen tot het herstel (artikel 7:257 BW). Volgens haar Gebrekenboek kunnen gebreken van categorie A, B en C de huur verlagen tot 20, 30 of 40 procent van de huidige huur. De verlaging eindigt met ingang van de eerste dag van de maand na de maand van herstel. Kleine herstellingen zijn voor de huurder zelf; zie het Besluit kleine herstellingen.
Huurprijzen inclusief servicekosten
Staat in uw contract één bedrag voor huur en servicekosten, dan stelt u de verhuurder eerst voor dat bedrag te splitsen. Weigert hij of reageert hij niet, dan kan de Huurcommissie de splitsing maken.
Wie dient het verzoek in, en binnen welke termijn?
Afhankelijk van het geschil start de huurder of de verhuurder de zaak, en de meeste mislukte verzoeken stranden op de termijn. Een gemachtigde kan namens u optreden met een schriftelijke volmacht; een advocaat heeft die niet nodig.
| Geschil | Wie dient in | Termijn |
|---|---|---|
| Aanvangshuur, gewone huurovereenkomst | Huurder | Binnen 6 maanden na het begin van de huur |
| Aanvangshuur, tijdelijk contract van vóór 1 juli 2024 | Huurder | Tijdens de looptijd (maximaal 2 jaar) en tot 6 maanden na het einde |
| Huurverlaging op basis van punten (lopende huur) | Huurder | Voorstel aan de verhuurder, ingangsdatum ten minste 2 volle kalendermaanden later; daarna binnen 6 weken na die datum indienen |
| Jaarlijkse huurverhoging, sociale huur | Verhuurder | Huurder maakt vóór de ingangsdatum schriftelijk bezwaar; de verhuurder dient binnen 6 weken na de beoogde ingangsdatum in |
| Jaarlijkse huurverhoging, middensegment | Huurder | Binnen 4 maanden na de ingangsdatum van de verhoging |
| Jaarafrekening servicekosten | Huurder | Tot 2 jaar na de datum waarop het overzicht verschuldigd was |
| Onderhoudsgebreken | Huurder | Eerst schriftelijk melden; niet eerder indienen dan 6 weken na de melding, en bij voorkeur binnen 6 maanden daarna |
| Huurprijs inclusief servicekosten | Huurder | Voorstel met een datum ten minste 2 maanden later; daarna binnen 6 weken na die datum |
Verschillende verzoeken zijn niet-ontvankelijk als u niet eerst een schriftelijk voorstel of melding aan de verhuurder heeft gestuurd en de wettelijke termijn heeft afgewacht. Bij gebreken bepaalt de datum van uw melding ook wanneer de verlaging kan ingaan. Zorg dus dat die melding gedateerd en concreet is en bewaar haar.
Hoe dient u een verzoek in, en wat kost het?
U dient het formulier voor uw type zaak online in via MijnHuurcommissie of per post en betaalt vooraf leges. Die zijn € 25 voor een huurder en € 500 voor een verhuurder. Een verhuurder die binnen vier jaar opnieuw een vergelijkbare zaak verliest, betaalt volgens de Huurcommissie oplopend hogere leges.
De leges volgen de uitkomst: de partij die in het ongelijk wordt gesteld, draagt ze. Krijgt u gelijk, dan krijgt u uw leges terug; krijgen beide partijen deels gelijk, dan worden de kosten verdeeld.
Hoe verloopt de procedure?
- Uitwisseling van stukken: de wederpartij reageert schriftelijk en beide partijen kunnen stukken indienen.
- Onderzoek: bij zaken over de huurprijs en gebreken bekijkt een onderzoeker meestal de woning, na ten minste drie weken aankondiging, en schrijft een rapport. Weigert de huurder de toegang zonder tijdig en gegrond verzoek om uitstel, dan wordt op de stukken beslist.
- Reactie op het rapport: beide partijen kunnen binnen twee weken na verzending reageren, met op verzoek eenmaal twee weken verlenging.
- Uitspraak: een duidelijke zaak kan de voorzitter schriftelijk afdoen; anders behandelen een voorzitter en twee leden de zaak op een zitting, online of ter plaatse. De uitspraak volgt meestal zo’n zes weken later.
Het onderzoeksrapport is meestal doorslaggevend. Gebruik de reactietermijn om feitelijke fouten over oppervlakte, voorzieningen, energielabel of de staat van een gebrek met bewijs te corrigeren; puntentellingen worden gewonnen en verloren op vierkante meters en voorzieningen.
Wat gebeurt er na de uitspraak?
Bent u het er niet mee eens, dan legt u het geschil binnen acht weken na verzending van de uitspraak aan de kantonrechter voor (artikel 7:262 BW); anders bent u eraan gebonden. Tegen een uitspraak van de voorzitter zonder zitting stelt u eerst binnen drie weken verzet in bij de Huurcommissie; de acht weken lopen dan vanaf de uitspraak van de voltallige commissie.
De uitspraak bindt partijen, maar is geen executoriale titel; een deurwaarder kan haar niet tenuitvoerleggen. Negeert de verhuurder een huurverlaging of betaalt hij te veel betaalde servicekosten niet terug, dan start de huurder een procedure bij de kantonrechter en gebruikt hij de uitspraak als basis voor de vordering.
Wanneer gaat u meteen naar de kantonrechter?
Als het geschil over de huurrelatie zelf gaat en niet over de huurprijs, de servicekosten of een tijdelijke huurverlaging. De kantonrechter behandelt alle huurzaken over woonruimte, ongeacht het bedrag (artikel 93 Rv), en zijn vonnissen zijn executabel. Ga direct naar de rechter bij:
- opzegging van de huur of verzet tegen een opzegging; zie ook huurbescherming woonruimte;
- ontruiming, wegens huurachterstand, overlast of onrechtmatig gebruik;
- schadevergoeding, boetes of terugbetaling van de waarborgsom;
- een veroordeling van de verhuurder tot herstel, in plaats van een tijdelijke huurverlaging;
- bedrijfsruimte, die buiten de bevoegdheid van de Huurcommissie valt.
Wat kan de gemeente doen?
Sinds 1 juli 2023 stelt de Wet goed verhuurderschap landelijke regels over schriftelijke afspraken, de waarborgsom, transparantie over servicekosten, discriminatie en intimidatie. Elke gemeente heeft een meldpunt voor huurders, en sinds 1 januari 2025 kan de gemeente ook optreden tegen te hoge huren in het gereguleerde segment.
De gemeente kan een waarschuwing geven, een bestuurlijke boete opleggen en in het uiterste geval het beheer van de woning overnemen. Zij stelt uw huur niet vast en beveelt geen terugbetaling; een melding en een verzoek aan de Huurcommissie lopen daarom vaak naast elkaar.
Waar let u als huurder op?
- De ingangsdatum van uw huur, die de termijn van zes maanden voor de aanvangshuur start.
- De puntentelling die u bij het contract kreeg, naast uw eigen metingen van oppervlakte en voorzieningen.
- Of u elk gebrek schriftelijk aan de verhuurder heeft gemeld, met gedateerde foto’s.
- Of u het servicekostenoverzicht vóór 1 juli ontving, en of de kosten met facturen zijn onderbouwd.
- Of u vóór de ingangsdatum schriftelijk bezwaar maakte tegen de jaarlijkse huurverhoging.
Waar let u als verhuurder op?
- Of de woning onder 186 punten scoort, zodat voor contracten vanaf 1 juli 2024 de maximale huurprijs geldt.
- Of u de huurder bij de huurovereenkomst een puntentelling heeft gegeven.
- Of de huurverhoging binnen het wettelijke maximum voor het segment blijft.
- Of het servicekostenoverzicht vóór 1 juli wordt verstuurd en per kostenpost is gespecificeerd.
- Of gemelde gebreken worden hersteld, want een verlaging loopt door tot de maand van herstel.
Wat kunnen wij voor u doen bij een geschil bij de Huurcommissie?
- De puntentelling en de maximale huurprijs van uw woning controleren.
- De termijn berekenen die voor uw geschil geldt en het voorstel of de melding aan de wederpartij opstellen.
- Het verzoek en de reactie op het onderzoeksrapport voorbereiden.
- Een uitspraak binnen de termijn van acht weken aan de kantonrechter voorleggen.
- Een procedure starten als de wederpartij de uitspraak negeert. Zie ook onze pagina huurrecht.
Samengevat
- De Huurcommissie beslist over huurprijs, servicekosten en onderhoudsgebreken van woonruimte, sinds 1 juli 2024 ook in het middensegment.
- De termijnen zijn streng; voor de aanvangshuur heeft u zes maanden vanaf het begin van de huur.
- De leges zijn € 25 voor een huurder en € 500 voor een verhuurder; wie ongelijk krijgt, draagt ze.
- Een uitspraak bindt beide partijen, tenzij een van hen binnen acht weken naar de kantonrechter gaat.
- De uitspraak is niet door een deurwaarder af te dwingen; doet de verhuurder niets, dan heeft u de kantonrechter nodig.
Veelgestelde vragen
Kan ik naar de Huurcommissie als mijn woning in de vrije sector valt?
Soms. De belangrijkste route is toetsing van de aanvangshuur in de eerste zes maanden van de huur. Huurders met een contract vanaf 1 juli 2024 en een woning van ten hoogste 186 punten vallen in het middensegment en hebben volledige toegang.
Heb ik een advocaat nodig bij de Huurcommissie?
Nee. De procedure is bedoeld om zonder advocaat te voeren. Advies loont als de termijn onzeker is, de puntentelling wordt betwist of de zaak samenhangt met een dreigende opzegging.
Wat als mijn verhuurder de uitspraak negeert?
De uitspraak is niet zelfstandig door een deurwaarder af te dwingen. U start een procedure bij de kantonrechter en beroept u op de uitspraak. Heeft geen van beide partijen de uitspraak binnen acht weken aangevochten, dan kan de verhuurder de zaak nauwelijks nog openbreken.
Ik heb de termijn van zes maanden voor de aanvangshuur gemist. Kan ik nog iets?
Mogelijk. In het gereguleerde en het middensegment kunt u altijd een huurverlaging op basis van de punten voorstellen, met een ingangsdatum ten minste twee volle kalendermaanden later, en daarna binnen zes weken na die datum een verzoek indienen. Dat corrigeert de huur voor de toekomst, niet wat u te veel heeft betaald.
