Het opstalrecht is het zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben op, in of boven de grond van een ander. Het doorbreekt de hoofdregel van natrekking, waardoor de eigenaar van de grond anders ook eigenaar van alles daarop zou zijn.
Wettelijke basis
Artikel 5:101 BW omschrijft het recht en bepaalt dat het zelfstandig kan worden gevestigd of afhankelijk kan zijn van een ander recht, zoals erfpacht of huur. Vestiging gebeurt bij notariële akte met inschrijving in de openbare registers. Artikel 5:102 BW maakt het mogelijk een retributie te bedingen. Artikel 5:104 BW verklaart de bepalingen over erfpacht van overeenkomstige toepassing, onder meer voor de opzegging en de vergoeding bij het einde van het recht. Artikel 5:105 BW regelt wat er bij het einde met de opstallen gebeurt: de grondeigenaar wordt eigenaar en is in beginsel een vergoeding verschuldigd, tenzij anders is bepaald.
Hoe het in de praktijk werkt
Het recht wordt veel gebruikt bij zonneparken, windturbines, laadinfrastructuur, kabels en leidingen en bij bouwen op andermans grond. De akte moet vier punten regelen: de duur, de retributie en de indexering daarvan, wat er bij het einde met de installatie gebeurt, en of het recht overdraagbaar en verhypothekeerbaar is. Dat laatste is voor financiering doorslaggevend, omdat een bank zekerheid wil op het opstalrecht zelf.
Waar het misgaat
De akte bevat geen regeling over verwijdering aan het einde, waardoor onduidelijk is wie de kosten van ontmanteling draagt. Een tweede fout is een verbod op overdracht of hypotheekvestiging, wat financiering onmogelijk maakt. Ten derde loopt de duur van het opstalrecht niet gelijk met de looptijd van de onderliggende exploitatieovereenkomst.
Verwante begrippen
Het opstalrecht staat naast de erfpacht en de erfdienstbaarheid, en is bij duurzame projecten verbonden met energieopslag.
Vestigt u een opstalrecht voor een installatie? Onze specialisten vastgoedrecht stellen de akte op.
