Een erfdienstbaarheid is een last waarmee het ene perceel, het dienende erf, is bezwaard ten behoeve van een ander perceel, het heersende erf. Bekende voorbeelden zijn een recht van overpad, een recht van afwatering en het recht een raam of overbouw te handhaven. Het recht kleeft aan de grond en gaat van rechtswege over op elke volgende eigenaar.
Inhoudsopgave
Wettelijke basis
Erfdienstbaarheden zijn geregeld in titel 5.6 BW, te beginnen bij artikel 5:70. Zij ontstaan door vestiging – een notariële akte die in de openbare registers wordt ingeschreven – of door verjaring, op grond van artikel 3:99 BW na tien jaar bezit te goeder trouw, of op grond van artikel 3:105 BW nadat de verjaringstermijn van twintig jaar is verstreken. De artikelen 5:78 en 5:79 BW geven de rechter de bevoegdheid een erfdienstbaarheid te wijzigen of op te heffen bij gewijzigde omstandigheden of bij verlies van belang.
Hoe het in de praktijk werkt
De inhoud van een gevestigde erfdienstbaarheid wordt bepaald door de akte, uitgelegd naar wat partijen daaruit redelijkerwijs mochten afleiden; plaatselijke gewoonte en langdurig gebruik vullen de leemten. De eigenaar van het heersende erf moet het recht op de minst bezwarende wijze uitoefenen, en de eigenaar van het dienende erf mag hem niet hinderen. Onderhoud van een gedeelde toegangsweg staat vaak in de akte; ontbreekt zo’n bepaling, dan komt het onderhoud voor rekening van degene die van het recht profiteert.
Waar het misgaat
Geschillen beginnen meestal bij een gewijzigd gebruik: een recht van overpad dat voor een boerderij is gevestigd wordt gebruikt door een bedrijf met zwaar transport, of een voetpad wordt een oprit. Of dat nog binnen de erfdienstbaarheid valt, hangt af van de akte en niet van wat de buurman jarenlang heeft gedoogd. Een tweede bron van conflict is verjaring, waarbij een lang gebruikt pad als recht wordt geclaimd; daarvoor is bezit nodig en geen toestemming, en gedogen door de buurman blokkeert die claim.
Verwante begrippen
Juridische levering, erfpacht en koopovereenkomst onroerende zaak.
Verder lezen
Uitgebreider over dit onderwerp: Erfdienstbaarheid, burenruzies en de wet: rechten & plichten uitgelegd.
Is er een geschil met de buren over overpad of afwatering? Onze vastgoedadvocaten lezen de akte en de registers en adviseren over de mogelijkheden.
Zie ook de pagina over burenrecht. Loopt het gebruik van een erfdienstbaarheid uit op een conflict met de buren, zie dan onze pagina over het burengeschil.
