Erfpacht

Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter bevoegd maakt de grond van een ander te houden en te gebruiken, meestal tegen betaling van een periodieke canon. De erfpachter kan het recht verkopen, bezwaren met hypotheek en vererven, maar de grond zelf blijft eigendom van de erfverpachter, vaak een gemeente.

Inhoudsopgave

Wettelijke basis

Het recht is geregeld in titel 5.7 BW, te beginnen bij artikel 5:85. De wettelijke regeling is grotendeels van regelend recht: de akte van uitgifte en de daarbij horende algemene voorwaarden bepalen de duur, de canon, het toegestane gebruik en wat er bij het einde gebeurt. Artikel 5:99 BW regelt de vergoeding aan de erfpachter bij beëindiging, en artikel 5:87 BW geeft de erfverpachter de bevoegdheid op te zeggen bij ernstig tekortschieten, zoals langdurig niet betalen van de canon.

Hoe het in de praktijk werkt

Gemeentelijke erfpacht overheerst in de oudere steden, Amsterdam voorop, waar eeuwigdurende erfpacht het voortdurende stelsel met periodieke herziening heeft vervangen. Twee variabelen doen ertoe: het herzieningsmechanisme van de canon en de positie aan het einde van het tijdvak. Een recht dat decennia loopt met een canon die lang geleden is vastgesteld, kan bij herziening fors omhooggaan, en financiers verstrekken alleen hypotheek als de resterende looptijd de hypotheektermijn ruim overtreft.

Waar het misgaat

Kopers kijken naar de huidige canon en niet naar de herzieningsdatum. Een canon die over drie jaar wordt herzien op een formule die aan de grondwaarde is gekoppeld, kan vermenigvuldigen. Een tweede punt zijn de algemene voorwaarden: oudere sets bevatten gebruiksbeperkingen, toestemmingsvereisten voor verbouwing en zelfs voor verkoop, en bepalingen waardoor de restwaarde van de opstal aan de erfverpachter toevalt. Ten slotte is een recht dat bijna afloopt lastig te verkopen en te financieren, wat de waardering al ruim vóór de einddatum raakt.