De populariteit van short-stay verhuur aan expats, internationale werknemers en tijdelijke bewoners blijft onverminderd groot. Tegelijkertijd worden de juridische kaders rondom deze vorm van verhuur steeds strenger. Waar tot enkele jaren geleden nog sprake was van een grijs gebied tussen toeristische verhuur, short-stay en reguliere huur, hebben recente wetswijzigingen en rechtspraak de lijnen in 2026 aanzienlijk scherper getrokken.
Voor appartementseigenaren én Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) leidt dit steeds vaker tot conflicten. Eigenaren zien short-stay als een aantrekkelijk verdienmodel, terwijl VvE’s worden geconfronteerd met overlast, verhoogde slijtage en verzekeringsrisico’s. De kernvragen blijven daarbij steeds terugkomen: mag een VvE short-stay verhuur verbieden, en zo ja, onder welke voorwaarden? En wat betekenen de recente ontwikkelingen concreet voor de praktijk?
Wat wordt in 2026 verstaan onder ‘short-stay’?
Een van de belangrijkste veranderingen is de verduidelijking van het begrip short-stay. Waar in het verleden tijdelijke verhuur van enkele maanden vaak nog als een vorm van ‘reguliere bewoning’ werd gepresenteerd, is dat onderscheid inmiddels grotendeels losgelaten.
In 2026 wordt in wetgeving en rechtspraak in hoofdlijnen het volgende onderscheid gehanteerd. Vakantieverhuur of toeristische verhuur betreft doorgaans verhuur voor zeer korte periodes, veelal tot maximaal dertig dagen, vaak aan wisselende gasten. Short-stay ziet op tijdelijke verhuur voor een beperkte periode, meestal tussen één en zes maanden, aan specifieke doelgroepen zoals expats, studenten of tijdelijke werknemers. Reguliere huur betreft langdurige bewoning met volledige huurbescherming en een duurzaam woonkarakter.
Dit onderscheid is van groot belang, omdat short-stay steeds nadrukkelijker wordt aangemerkt als een tussenvorm met een commercieel karakter, en dus niet zonder meer gelijk wordt gesteld aan ‘normaal wonen’.
De splitsingsakte: het juridische fundament binnen de VvE
Bij vrijwel elk geschil over short-stay verhuur binnen een appartementencomplex komt men uiteindelijk uit bij één document: de splitsingsakte. Deze akte vormt het privaatrechtelijke fundament van de VvE en heeft een hogere status dan het huishoudelijk reglement of besluiten van de vergadering.
In de meeste splitsingsakten is een bestemmingsclausule opgenomen, bijvoorbeeld dat een privé-gedeelte is “bestemd om te worden gebruikt als woning”. De vraag is vervolgens hoe dat begrip ‘wonen’ juridisch moet worden uitgelegd. De Hoge Raad en verschillende gerechtshoven hebben hierover de afgelopen jaren belangrijke uitspraken gedaan.
De rode draad in deze rechtspraak is dat ‘gebruik als woning’ in beginsel een duurzaam karakter veronderstelt. Dat betekent dat de bewoner zijn hoofdverblijf in het appartement heeft en er een zekere bestendigheid is in het gebruik. Wanneer een appartement structureel en herhaaldelijk wordt verhuurd aan wisselende personen, zeker tegen commerciële tarieven en met aanvullende diensten, kwalificeren rechters dit steeds vaker als bedrijfsmatige exploitatie. In dat geval is geen sprake meer van wonen, maar van een activiteit die vergelijkbaar is met een pension- of hotelbedrijf.
Exploitatieverboden en modelreglementen
Naast de bestemmingsclausule bevatten veel splitsingsakten of van toepassing verklaarde modelreglementen bepalingen die bedrijfsmatige exploitatie verbieden. Met name het Modelreglement 2017 speelt hierbij een belangrijke rol. Rechters kijken bij de beoordeling niet alleen naar de tekst van het reglement, maar ook naar de feitelijke uitvoering van de verhuur.
Factoren die daarbij zwaar wegen zijn onder meer de frequentie van huurderswisselingen, de mate waarin aanvullende diensten worden aangeboden zoals schoonmaak, linnenservice of receptie-achtige functies, en de wijze van adverteren. Hoe meer de verhuur lijkt op een professionele exploitatie, hoe groter de kans dat deze in strijd wordt geacht met de woonbestemming.
BTW-verhoging en het commerciële karakter van short-stay
Een ontwikkeling die in 2026 extra gewicht in de schaal legt, is de verhoging van het BTW-tarief voor short-stay verhuur naar 21 procent. Deze fiscale wijziging is meer dan alleen een kostenverhoging voor verhuurders. Zij onderstreept ook dat de wetgever short-stay nadrukkelijk ziet als een commerciële dienst en niet als reguliere woonverhuur.
In procedures tussen VvE’s en verhuurders wordt deze BTW-kwalificatie steeds vaker aangehaald als ondersteuning van het standpunt dat short-stay geen normaal woongebruik is. Hoewel belastingrecht en civiel recht formeel gescheiden zijn, sluiten deze kwalificaties in de praktijk steeds vaker op elkaar aan.
Boetes en handhaving binnen de VvE
Veel VvE’s proberen overtredingen van de splitsingsakte te handhaven via boeteclausules in het huishoudelijk reglement. Daarbij is een belangrijk juridisch aandachtspunt dat het huishoudelijk reglement geen nieuwe verboden mag creëren die niet al hun basis vinden in de splitsingsakte.
Een boete voor short-stay verhuur is alleen geldig als de splitsingsakte of het modelreglement al een verbod bevat op bedrijfsmatig gebruik of gebruik in strijd met de woonbestemming. Het huishoudelijk reglement mag dit verbod wel nader concretiseren, maar niet uitbreiden. Dit onderscheid is cruciaal en vormt in de praktijk regelmatig de kern van procedures.
De rol van de gemeente versus de rol van de VvE
Een veelvoorkomend misverstand is dat een gemeentelijke vergunning voor short-stay of toeristische verhuur automatisch betekent dat verhuur is toegestaan. Dat is onjuist. Gemeenten toetsen aan het publiekrecht, met name de Huisvestingswet en lokale verordeningen. De VvE toetst aan het privaatrecht, in het bijzonder de splitsingsakte en het reglement.
Deze twee systemen bestaan naast elkaar. Het is dus goed mogelijk dat een verhuurder over alle vereiste gemeentelijke vergunningen beschikt, maar desondanks door de VvE wordt aangesproken en via de rechter wordt gedwongen de verhuur te staken. In de praktijk blijkt dit onderscheid voor veel eigenaren een onaangename verrassing.
Risico’s voor appartementseigenaren
Het verhuren in strijd met de VvE-regels brengt aanzienlijke risico’s met zich mee. VvE’s maken steeds vaker gebruik van kort gedingprocedures om een onmiddellijk verbod op short-stay verhuur af te dwingen, vaak onder oplegging van hoge dwangsommen per dag of per overtreding.
In uitzonderlijke situaties, met name bij ernstige en structurele overlast, kan zelfs worden overgegaan tot ontzegging van het gebruik van het appartement. Daarnaast spelen verzekeringsrisico’s een steeds grotere rol. Veel opstalverzekeringen van VvE’s sluiten schade uit die ontstaat tijdens commerciële exploitatie. Dat kan bij brand of waterschade leiden tot zeer ingrijpende financiële gevolgen, niet alleen voor de verhuurder, maar mogelijk ook voor de VvE als geheel.
Conclusie
De ruimte voor short-stay verhuur binnen een VvE-structuur wordt in 2026 steeds beperkter. Wetgeving, rechtspraak en fiscale ontwikkelingen wijzen allemaal in dezelfde richting: short-stay wordt gezien als een vorm van commerciële exploitatie die niet zonder meer verenigbaar is met een woonbestemming.
Voor VvE’s is het essentieel om hun reglementen actueel te houden, duidelijke handhavingsregels vast te stellen en consequent op te treden. Voor appartementseigenaren geldt dat investeren in short-stay zonder voorafgaande juridische toetsing aanzienlijke risico’s met zich meebrengt.
Heeft u te maken met een geschil over short-stay verhuur binnen uw VvE, of wilt u vooraf laten beoordelen of short-stay in uw complex is toegestaan? Neem dan contact op met Law & More. Wij adviseren zowel VvE’s als eigenaren over hun positie en mogelijkheden.
FAQ
Mag een VvE short-stay verhuur volledig verbieden?
Ja, een VvE kan short-stay verhuur in de praktijk verbieden als dit voortvloeit uit de splitsingsakte. Wanneer daarin een woonbestemming is opgenomen en bedrijfsmatige exploitatie is uitgesloten, wordt herhaalde short-stay verhuur door rechters steeds vaker als strijdig aangemerkt.
Is short-stay altijd bedrijfsmatig gebruik?
Niet automatisch, maar in de praktijk vaak wel. Rechters kijken naar factoren zoals de frequentie van wisselende huurders, de duur van de verhuur, de doelgroep en het aanbieden van aanvullende diensten. Hoe professioneler de exploitatie, hoe groter de kans dat sprake is van bedrijfsmatig gebruik.
Maakt het uit als de huurder meerdere maanden blijft?
Ja en nee. Een langere huurperiode betekent niet automatisch dat sprake is van regulier wonen. Ook verhuur van enkele maanden kan als short-stay worden aangemerkt als het appartement structureel aan wisselende personen wordt verhuurd zonder duurzaam woonkarakter.
Kan een verbod alleen in het huishoudelijk reglement worden opgenomen?
Nee. Het huishoudelijk reglement mag geen nieuwe verboden creëren. Een verbod op short-stay moet zijn basis vinden in de splitsingsakte of het toepasselijke modelreglement. Het huishoudelijk reglement mag dit alleen nader uitwerken.
Geeft een gemeentelijke vergunning recht op short-stay binnen de VvE?
Nee. Een gemeentelijke vergunning ziet op publiekrechtelijke regels. De VvE toetst aan het privaatrecht. Zelfs met een vergunning kan de VvE via de rechter handhaving afdwingen.
Mag een VvE boetes opleggen bij overtreding?
Ja, mits de boete gebaseerd is op een geldig verbod in de splitsingsakte of het reglement. Rechters toetsen streng of boetes proportioneel en juridisch correct zijn vastgesteld.
Welke risico’s loopt een eigenaar die short-stay blijft aanbieden?
Risico’s zijn onder meer een rechterlijk verbod met dwangsommen, tijdelijke ontzegging van het gebruik van het appartement en mogelijke uitsluiting van dekking door de opstalverzekering bij schade.
Wordt short-stay in de toekomst weer versoepeld?
De huidige lijn in wetgeving, rechtspraak en fiscaliteit wijst juist op verdere aanscherping. Versoepeling ligt op korte termijn niet voor de hand.
