Gepubliceerd op 6 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 14 oktober 2026
Een verhuurder mag de huur van een woning niet opzeggen omdat hij de woning wil verkopen: koop breekt geen huur (artikel 7:226 BW), dus de koper neemt het huurcontract over. Opzegging voor renovatie kan alleen als dringend eigen gebruik: de renovatie moet zonder beëindiging van de huur onmogelijk zijn en de huurder moet passende andere woonruimte kunnen krijgen (artikel 7:274 BW).
Gaat de huurder niet akkoord met de opzegging, dan loopt de huur gewoon door en beslist de kantonrechter. Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten, die één beperkte uitzondering voor verkoop door een particuliere verhuurder heeft ingevoerd. Hieronder leest u wanneer opzegging mag, welke procedure geldt en welke vergoeding de huurder krijgt.
Inhoudsopgave
Op welke gronden mag een verhuurder de huur opzeggen?
Alleen op een van de gronden die de wet noemt in artikel 7:274 lid 1 BW. Zonder zo’n grond is een opzegging door de verhuurder van een woning zonder gevolg, en de huurder hoeft niet te vertrekken.
- De huurder heeft zich niet gedragen als een goed huurder.
- Het gaat om een contract met een diplomatenclausule: de verhuurder heeft er zelf gewoond en wil terugkeren.
- De verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik, waaronder ingrijpende renovatie.
- De huurder weigert een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst voor dezelfde woning.
- De verhuurder wil een geldend omgevingsplan verwezenlijken (vroeger: bestemmingsplan).
- Sinds 1 juli 2024: verkoop door een particuliere verhuurder, onder strikte voorwaarden (zie hieronder).
Ook als een grond aanwezig is, weegt de rechter bij de meeste gronden de belangen van beide partijen. Huurachterstand en ernstige overlast leiden in de praktijk meestal niet tot opzegging, maar tot een verzoek aan de rechter om de huurovereenkomst te ontbinden; lees daarover meer bij ontbinding en ontruiming.
Mag de verhuurder opzeggen omdat hij de woning wil verkopen?
In de regel niet. Bij verkoop gaan alle rechten en plichten uit het huurcontract over op de koper (artikel 7:226 BW): dezelfde huurprijs, dezelfde afspraken en dezelfde huurbescherming.
Een beding dat de huur eindigt bij verkoop, is in strijd met de huurbescherming en daarom niet geldig. De huurder hoeft ook niet mee te werken aan een nieuw contract; weigert hij dat, dan blijft het oude contract gewoon gelden.
Welke uitzondering geldt sinds 1 juli 2024?
De Wet vaste huurcontracten heeft een opzeggingsgrond voor verkoop ingevoerd voor een kleine groep verhuurders (artikel 7:274 lid 1 onder h BW). Die is bedoeld voor iemand die gaat samenwonen en zijn eigen woning tijdelijk verhuurt.
- De verhuurder is een particulier die niet meer dan één woning verhuurt.
- Hij heeft de woning direct voor de verhuur minstens twee jaar zelf als eigenaar bewoond.
- In het huurcontract is uitdrukkelijk afgesproken dat hij na de afgesproken termijn kan opzeggen om te verkopen.
- Geeft hij de verkoop ten onrechte op als reden, dan is hij schadeplichtig tegenover de vertrokken huurder (artikel 7:276 BW).
Voor beleggers, woningcorporaties en andere verhuurders blijft verkoop dus geen reden om op te zeggen. Zij kunnen een woning alleen verhuurd verkopen.
Wanneer mag de verhuurder opzeggen voor renovatie?
Alleen als de renovatie zo ingrijpend is dat die niet kan worden uitgevoerd terwijl de huur doorloopt; dat geldt dan als dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 onder c en lid 3 BW). Daarnaast moet de huurder andere passende woonruimte kunnen krijgen.
De wens om te renoveren is op zichzelf niet genoeg. Volgens de Hoge Raad moet bij een renovatie met vooral financiële motieven sprake zijn van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten (HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683).
Bij sloop of renovatie met een overwegend stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel is zo’n wanverhouding niet nodig. Het volstaat dan dat de verhuurder aannemelijk maakt dat het project aan die doelen bijdraagt; alternatieven tellen wel mee in de afweging (HR 16 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:931, Tweebosbuurt Rotterdam).
Wat betekent passende woonruimte?
De verhuurder moet aantonen dat de huurder andere woonruimte kan krijgen die past bij zijn inkomen, gezinssituatie en woonbehoefte. De verhuurder hoeft die woning niet zelf aan te bieden, maar moet wel concreet maken dat zo’n woning beschikbaar is; een algemene verwijzing naar de woningmarkt is meestal niet genoeg.
Kan renovatie ook zonder opzegging?
Ja, en dat is de gewone route. De verhuurder doet de huurder een renovatievoorstel en de huurder moet een redelijk voorstel accepteren (artikel 7:220 lid 2 BW). Bij een complex van tien of meer woningen geldt het voorstel als redelijk als ten minste 70% van de huurders ermee instemt (artikel 7:220 lid 3 BW); een huurder die het niet eens is, kan binnen acht weken de rechter vragen om te oordelen.
De huurder moet ook dringende werkzaamheden toelaten die niet tot na het einde van de huur kunnen wachten (artikel 7:220 lid 1 BW). Daarna kan een huurverhoging volgen voor de verbetering, binnen de grenzen van het huurprijsrecht.
Welke vergoeding krijgt de huurder?
Moet de huurder verhuizen door renovatie of sloop, dan heeft hij recht op een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding (artikel 7:220 lid 5 en 7:275 BW). Voor een zelfstandige woning is het minimumbedrag € 7.926 bij verhuizingen vanaf 28 februari 2026.
Het bedrag wordt elk jaar aangepast aan de inflatie. Voor kamers geldt geen wettelijk minimum. Hoeft de huurder volgens het renovatievoorstel niet te verhuizen, dan bestaat er geen recht op deze vergoeding; is hij het daar niet mee eens, dan kan hij de rechter vragen om te beslissen.
Hoe verloopt de opzegging?
De verhuurder zegt schriftelijk op, met de reden, en de huurder heeft zes weken om te laten weten of hij instemt. Stemt hij niet in, dan moet de verhuurder de kantonrechter vragen het tijdstip van beëindiging vast te stellen (artikel 7:271 en 7:272 BW).
- De opzegging gebeurt per deurwaardersexploot of aangetekende brief en vermeldt de opzeggingsgrond.
- De opzegtermijn voor de verhuurder is drie maanden, plus één maand voor elk jaar dat de huur heeft geduurd, met een maximum van zes maanden (artikel 7:271 lid 5 BW).
- De huurder krijgt zes weken om schriftelijk te reageren.
- Zonder instemming loopt de huur door totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist (artikel 7:272 lid 1 BW).
- Wijst de rechter de vordering toe, dan stelt hij de einddatum vast en bij dringend eigen gebruik ook de vergoeding.
Welke rol speelt het soort huurcontract?
Sinds 1 juli 2024 is een huurcontract voor onbepaalde tijd de norm. Tijdelijke contracten van maximaal twee jaar zijn alleen nog toegestaan voor bepaalde groepen, zoals studenten en huurders die tijdelijk elders wonen tijdens werkzaamheden of renovatie.
- Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van vóór 1 juli 2024 eindigt op de einddatum als de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk heeft geïnformeerd (artikel 7:271 lid 1 BW).
- Loopt een tijdelijk contract door of wordt het verlengd, dan ontstaat een contract voor onbepaalde tijd met volledige huurbescherming.
- De diplomatenclausule, tussenhuur, hospitaverhuur en verhuur op grond van de Leegstandwet blijven mogelijk, elk met eigen regels.
- Bij hospitaverhuur (de verhuurder woont zelf in de woning) heeft de huurder in de eerste negen maanden beperkte huurbescherming (artikel 7:232 lid 3 BW).
Waar let u als huurder op?
- Noemt de opzegging een wettelijke opzeggingsgrond, of alleen “verkoop”?
- Is de opzegtermijn juist berekend en is de brief aangetekend of per deurwaarder verstuurd?
- Heeft u binnen zes weken schriftelijk laten weten dat u niet instemt?
- Kan de renovatie niet ook met u in de woning, eventueel met een tijdelijke wisselwoning?
- Is de verhuiskostenvergoeding van minimaal € 7.926 aangeboden?
Waar let u als verhuurder op?
- Kunt u met plannen, offertes en een exploitatieberekening onderbouwen dat renovatie zonder beëindiging onmogelijk is?
- Heeft u eerst een renovatievoorstel overwogen, eventueel met een wisselwoning?
- Kunt u concreet maken welke passende woonruimte de huurder kan krijgen?
- Wilt u verkopen, houdt u er dan rekening mee dat de woning verhuurd overgaat, tenzij de uitzondering van artikel 7:274 lid 1 onder h BW geldt?
- Handelt u als goed verhuurder, zonder druk op de huurder om te vertrekken? Zie ook wat een verhuurder wel en niet mag.
Wat kunnen wij voor u doen bij huuropzegging wegens renovatie of verkoop?
Onze advocaten huurrecht, onderdeel van de sectie vastgoedrecht, staan huurders en verhuurders bij.
- Een opzegging of renovatievoorstel beoordelen op grond, vorm en termijn.
- De reactie binnen zes weken opstellen of een opzeggingsbrief voorbereiden.
- Onderhandelen over vertrek, een wisselwoning of de vergoeding.
- Procederen bij de kantonrechter over beëindiging of de redelijkheid van een renovatievoorstel.
- Huurcontracten opstellen die passen bij de Wet vaste huurcontracten.
Samengevat
- Verkoop is geen opzeggingsgrond: koop breekt geen huur (artikel 7:226 BW), behalve de smalle uitzondering voor particuliere verhuurders sinds 1 juli 2024.
- Renovatie rechtvaardigt opzegging alleen als die zonder beëindiging onmogelijk is en er passende woonruimte is.
- De huurder heeft zes weken om te reageren; zonder instemming beslist de kantonrechter en loopt de huur door.
- De opzegtermijn voor de verhuurder is drie tot zes maanden.
- Bij verhuizing door renovatie of sloop is de minimale vergoeding € 7.926 (vanaf 28 februari 2026).
Veelgestelde vragen
Mag de nieuwe eigenaar mijn huur verhogen of opzeggen?
De nieuwe eigenaar is gebonden aan uw contract en de huurprijs (artikel 7:226 BW). Hij kan alleen opzeggen op een wettelijke grond en huurverhoging vragen volgens de gewone regels.
Moet ik vertrekken als ik een opzegging krijg?
Nee. Laat binnen zes weken schriftelijk weten dat u niet instemt. De huur loopt door totdat de kantonrechter onherroepelijk heeft beslist.
Heb ik recht op een verhuiskostenvergoeding bij renovatie?
Ja, als u door de renovatie moet verhuizen. Het minimum is € 7.926 voor een zelfstandige woning bij verhuizingen vanaf 28 februari 2026. U kunt de vergoeding tot vijf jaar na de verhuizing vragen.
Kan de verhuurder mij een tijdelijk contract geven om later te kunnen verkopen?
Sinds 1 juli 2024 alleen nog voor bepaalde groepen huurders. Voor de meeste woningen is een contract voor onbepaalde tijd verplicht; de uitzondering voor verkoop geldt alleen voor de particuliere verhuurder die aan de voorwaarden van artikel 7:274 lid 1 onder h BW voldoet.
