De juridische levering is het moment waarop het eigendom overgaat. Daarvoor zijn twee stappen nodig: een akte van levering die voor een Nederlandse notaris wordt verleden, en inschrijving van die akte in de openbare registers van het Kadaster. Tot de inschrijving heeft de koper een vorderingsrecht, geen eigendom.
Wettelijke basis
Artikel 3:89 BW schrijft de notariële akte en de inschrijving voor. Daarnaast zijn een geldige titel en beschikkingsbevoegdheid van de vervreemder vereist. Artikel 7:3 BW maakt het mogelijk de koopovereenkomst zelf in te schrijven, de zogeheten Vormerkung, die de koper zes maanden beschermt tegen een latere verkoop, beslag of faillissement aan de kant van de verkoper.
Hoe het in de praktijk werkt
De notaris is de spil: hij onderzoekt de titel, recherchseert in de registers op hypotheken, beslagen en erfdienstbaarheden, houdt de gelden op zijn kwaliteitsrekening en lost de hypotheek van de verkoper af voordat hij het restant uitkeert. De koopsom wordt vooraf naar de notaris overgemaakt en pas vrijgegeven nadat de inschrijving is bevestigd. De notaris wordt in de meeste transacties door de koper aangewezen, en zijn zorgplicht strekt zich uit tot beide partijen.
Waar het misgaat
Kopers die de koop niet laten inschrijven lopen een vermijdbaar risico: een verkoper in financiële problemen kan tussen tekenen en leveren failliet gaan, en zonder Vormerkung is de koper een gewone schuldeiser. Een tweede terugkerend probleem is een erfdienstbaarheid of erfgrens die pas bij de recherche van de notaris opduikt, dagen voor de levering. Ten slotte kennen koop op een veiling, van een buitenlandse verkoper of uit een nalatenschap eigen formaliteiten, en herstel achteraf vergt opnieuw een notariële akte.
Verwante begrippen
Koopovereenkomst onroerende zaak, erfdienstbaarheid en erfpacht.
Is er een gebrek in de titel, een onverwachte last of discussie over de rol van de notaris? Onze vastgoedadvocaten onderzoeken de akte en de registers.
