Gepubliceerd op 11 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 31 oktober 2026
Bij een burenruzie over een erfdienstbaarheid bepaalt in de eerste plaats de akte van vestiging wie gelijk heeft (artikel 5:73 Burgerlijk Wetboek Boek 5). Een erfdienstbaarheid is een last op het perceel van de ene buur (het dienende erf) ten gunste van het perceel van de andere buur (het heersende erf), zoals een recht van overpad (artikel 5:70 BW).
De rechter kan een erfdienstbaarheid alleen in de gevallen van de artikelen 5:78 en 5:79 BW wijzigen of opheffen. Dat gebeurt niet snel: een gerechtshof weigerde in 2024 een recht van weg op te heffen omdat de buurman er nog een redelijk belang bij had. Erfdienstbaarheden zijn een van de terugkerende oorzaken van burenruzies.
Inhoudsopgave
Wat is een erfdienstbaarheid?
Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht: het hoort bij de grond en niet bij de persoon. Er zijn altijd twee percelen bij betrokken. Het heersende erf heeft het voordeel, het dienende erf draagt de last.
Artikel 5:70 BW omschrijft de last als een plicht om iets te dulden of iets niet te doen op of met het eigen erf. Een plicht om iets te doen, zoals onderhoud, kan alleen als de akte die verbindt aan gebouwen, werken of beplantingen (artikel 5:71 BW). Een erfdienstbaarheid gaat bij verkoop mee naar de nieuwe eigenaar van beide percelen.
Welke erfdienstbaarheden komen vaak voor?
| Soort | Wat het heersende erf mag | Wat het dienende erf moet |
|---|---|---|
| Recht van overpad (van weg) | Over het dienende erf lopen of rijden naar de eigen grond of de openbare weg | De doorgang vrijlaten |
| Leidingrecht | Kabels of leidingen over of onder het dienende erf hebben | De leidingen dulden en niet beschadigen |
| Uitzicht- of bouwverbod | Uitzicht of lichtinval behouden | Op een bepaalde strook niet (hoger) bouwen |
| Recht van overbouw | Een bouwdeel boven of op de grond van de buur houden | De overbouw dulden |
| Parkeerrecht | Op een vaste plek op het dienende erf parkeren | Die plek vrijhouden |
Welke soort het in uw geval is en hoe ver het recht reikt, staat in de akte. De omschrijving van de soort zegt weinig: “een recht van voetpad” geeft bijvoorbeeld geen recht om met een auto te rijden, tenzij de akte of verjaring dat meebrengt.
Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid?
Een erfdienstbaarheid ontstaat op twee manieren: door vestiging of door verjaring (artikel 5:72 BW). Een situatie die buren al jaren gedogen, zoals een gedeelde oprit, is op zichzelf nog geen erfdienstbaarheid.
Vestiging bij de notaris
Voor vestiging is een notariële akte nodig die wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster (artikel 3:89 en 3:98 BW). In de akte staat wat het recht inhoudt, over welke strook het loopt en of er een vergoeding of onderhoudsplicht bij hoort. Na inschrijving geldt het recht ook tegenover latere eigenaren.
Verjaring
Een erfdienstbaarheid kan ook door verjaring ontstaan. De gebruiker moet dan het recht in bezit hebben gehad, dus het voor zichzelf uitgeoefend en niet met toestemming van de buur.
| Weg | Termijn | Voorwaarde | Wetsartikel |
|---|---|---|---|
| Verkrijgende verjaring | 10 jaar | Onafgebroken bezit te goeder trouw | art. 3:99 BW |
| Bevrijdende verjaring met bezit | 20 jaar | Onafgebroken bezit; goede trouw niet nodig | art. 3:105 en 3:306 BW |
Wie met toestemming van de buurman over diens grond loopt, is geen bezitter maar houder. Dat gebruik telt niet voor verjaring. Lees ook ons artikel over verjaring van de erfgrens en het bewijs daarvan.
Wat mogen het heersende en het dienende erf?
De inhoud van het recht volgt uit de akte van vestiging. Bij een erfdienstbaarheid die door verjaring is ontstaan, volgt de inhoud uit de manier waarop het recht is uitgeoefend (artikel 5:73 lid 1 BW).
| Onderwerp | Heersende erf | Dienende erf |
|---|---|---|
| Gebruik | Alleen het gebruik dat de akte toestaat, op de minst bezwarende manier | Mag de uitoefening niet belemmeren |
| Werken | Mag op eigen kosten alles doen wat voor de uitoefening nodig is, zoals een pad verharden (art. 5:75 BW) | Moet die werken dulden |
| Onderhoud | Onderhoudt de eigen werken, zoals het pad of de leiding | Alleen als de akte een onderhoudsplicht oplegt (art. 5:71 BW) |
| Eigen gebruik | Geen gebruik buiten de akte | Mag de eigen grond verder gebruiken, zolang de uitoefening niet wordt belemmerd |
| Vergoeding | Betaalt wat de akte bepaalt | Ontvangt wat de akte bepaalt |
Wijzigen beide buren later de afspraken, dan leggen zij dat opnieuw vast in een notariële akte met inschrijving in de openbare registers. Een afspraak alleen op papier tussen de buren bindt een latere koper niet.
Wat zegt de rechter als het dienende erf de strook wil bebouwen?
De rechtbank Noord-Holland besliste op 20 april 2022 over een recht van overpad over grond van de gemeente. De gemeente wilde op het dienende erf twee woningen laten bouwen. Een bouwkavel lag deels in de strook van het overpad. De rechtbank stelde vast over welke stroken de buurman zijn recht nog kon uitoefenen (4 meter bij het begin, 3,85 meter langs de poorten). Volgens de rechtbank volgde de omvang uit de akte, uitgelegd naar objectieve maatstaven, en leidde jarenlang ander gebruik niet tot een ruimer recht (ECLI:NL:RBNHO:2022:3390).
Waarover ontstaan burenruzies bij erfdienstbaarheid en erfgrens?
Veel geschillen gaan niet over een erfdienstbaarheid, maar over het burenrecht in Boek 5 BW. Die wettelijke regels gelden tussen buren zonder akte.
| Conflict | Wettelijke regel | Wetsartikel |
|---|---|---|
| Overhangende takken en doorgroeiende wortels | U kunt verwijdering eisen; wortels mag u zelf weghalen, takken pas als de eigenaar na een verzoek niet binnen redelijke tijd reageert | art. 5:44 BW |
| Regenwater van het hogere erf | Het lagere erf moet water dat van nature afstroomt dulden | art. 5:38 BW |
| Schutting op de erfgrens | Binnen de bebouwde kom kan een buur medewerking aan een erfafscheiding vorderen; de kosten worden gedeeld | art. 5:49 BW |
| Onderhoud aan het eigen huis vanaf de grond van de buur | De buur moet toegang dulden tegen schadevergoeding (ladderrecht) | art. 5:56 BW |
| Bouwwerk over de grens | Een recht van overbouw kan worden gevestigd om de situatie vast te leggen | art. 5:54 BW |
Wilt u een boom kappen die overlast geeft, controleer dan eerst het omgevingsplan van uw gemeente. Daarin staat of u voor het kappen een omgevingsvergunning nodig heeft.
Hoe pakt u een geschil aan?
Een geschil over een erfdienstbaarheid begint en eindigt met de akte. Werk daarom in deze volgorde.
- Vraag de akte van vestiging en een kadastraal bericht op bij het Kadaster. Daarin staat welke rechten op beide percelen rusten.
- Lees de akte op de omschrijving van het recht, de strook en eventuele kaarten. Ook oude koopakten kunnen de erfdienstbaarheid noemen.
- Maak foto’s van de situatie en noteer sinds wanneer het recht op welke manier wordt gebruikt. Dat is van belang als verjaring speelt.
- Leg uw standpunt schriftelijk vast en stel uw buur een redelijke termijn om de belemmering op te heffen.
- Overweeg mediation. Een mediator helpt u een praktische oplossing te vinden, bijvoorbeeld een verlegging van het pad in een nieuwe akte.
Wanneer beslist de rechter?
Lukt overleg niet, dan kan de rechter bepalen wat het recht inhoudt en de buur veroordelen om een belemmering weg te halen, zo nodig met een dwangsom. Bij een dagvaarding bij de rechtbank betaalt u griffierecht. Per 2026 is dat voor een natuurlijke persoon € 341 bij een vordering van onbepaalde waarde (rechtspraak.nl). Uw buur betaalt als gedaagde ook griffierecht.
Kan een erfdienstbaarheid worden gewijzigd of opgeheven?
Ja, maar de wet stelt strenge eisen. De eigenaar van het dienende erf moet de rechter daar zelf om vragen.
| Grond | Wat de wet vraagt | Wetsartikel |
|---|---|---|
| Onvoorziene omstandigheden | Ongewijzigde instandhouding kan naar redelijkheid en billijkheid niet van de eigenaar van het dienende erf worden verlangd | art. 5:78 onder a BW |
| Algemeen belang | Er zijn ten minste twintig jaar verstreken sinds de vestiging en het recht staat een algemeen belang in de weg | art. 5:78 onder b BW |
| Uitoefening onmogelijk | De uitoefening is onmogelijk geworden en het is niet aannemelijk dat dit verandert | art. 5:79 BW |
| Geen redelijk belang | De eigenaar van het heersende erf heeft geen redelijk belang meer bij de uitoefening | art. 5:79 BW |
Bij wijziging of opheffing kan de rechter de eigenaar van het heersende erf een vergoeding toekennen (artikel 5:80 BW). Een erfdienstbaarheid gaat ook teniet als beide erven in één hand komen, of als het heersende erf afstand doet bij notariële akte.
Hoe streng is de rechter bij opheffing?
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde op 21 mei 2024 over wederzijdse erfdienstbaarheden van weg uit 1970. De eigenaren van het dienende erf wilden opheffing op grond van artikel 5:79 BW. Het hof wees dat af. Alleen het belang van de gerechtigde telt, het belang van het dienende erf speelt geen rol, behalve bij misbruik van bevoegdheid (ECLI:NL:GHARL:2024:3463).
In een andere zaak over artikel 5:79 BW onderzocht advocaat-generaal Valk de wetsgeschiedenis opnieuw. Hij kwam tot dezelfde maatstaf: alleen het belang van de gerechtigde telt (ECLI:NL:PHR:2025:489). De Hoge Raad verwierp het cassatieberoep in die zaak op 13 juni 2025 zonder inhoudelijke motivering (ECLI:NL:HR:2025:911). Wie opheffing wil, moet dus laten zien dat de buurman het recht echt niet meer nodig heeft.
Bij de uitleg van de akte en bij een beroep op misbruik van bevoegdheid speelt redelijkheid en billijkheid een rol.
Wat controleert u als eigenaar van het heersende erf?
- Staat de erfdienstbaarheid in de akte en in de openbare registers, en welke strook omvat zij?
- Gebruikt u het recht niet zwaarder dan de akte toestaat, bijvoorbeeld met zwaarder verkeer?
- Houdt u de werken die u voor de uitoefening nodig heeft, zoals het pad, zelf in stand?
- Heeft u afspraken over verlegging of kosten notarieel laten vastleggen?
Wat controleert u als eigenaar van het dienende erf?
- Belemmert u de uitoefening niet, ook niet met een hek, auto of beplanting?
- Heeft u alleen een onderhoudsplicht als de akte dat bepaalt (artikel 5:71 BW)?
- Kunt u aantonen dat het heersende erf geen redelijk belang meer heeft, of dat de omstandigheden onvoorzien zijn veranderd?
- Noemt u de erfdienstbaarheid bij verkoop van uw woning?
Wat kunnen wij doen bij een erfdienstbaarheid?
- Wij lezen de akte van vestiging en de kadastrale gegevens en bepalen wat de erfdienstbaarheid omvat.
- Wij beoordelen of een erfdienstbaarheid door verjaring is ontstaan.
- Wij voeren een procedure tot nakoming, wijziging of opheffing (artikelen 5:78 en 5:79 BW).
- Wij begeleiden afspraken met de buren en de vastlegging daarvan bij de notaris.
Veelgestelde vragen
Moet de notaris bij de koop van een huis bestaande erfdienstbaarheden noemen?
De notaris onderzoekt de openbare registers en noemt ingeschreven erfdienstbaarheden in de leveringsakte. Erfdienstbaarheden die door verjaring zijn ontstaan, staan vaak niet in de registers. Vraag bij een bezichtiging daarom ook naar paden, leidingen en afspraken met de buren.
Kan de eigenaar van het dienende erf de verjaring voorkomen?
Ja. Wie het gebruik uitdrukkelijk toestaat, maakt de gebruiker houder in plaats van bezitter. Leg die toestemming schriftelijk vast. Een verjaringstermijn kan ook worden gestuit, bijvoorbeeld met een rechtsvordering.
Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina vastgoedrecht advocaat.
