De koopovereenkomst van een onroerende zaak legt de verkoop vast. Zij schept alleen een verplichting tot overdracht; het eigendom gaat pas later over, bij de notariële akte van levering en de inschrijving daarvan. Koopt een consument een woning, dan is de overeenkomst alleen geldig als zij schriftelijk is aangegaan.
Inhoudsopgave
Wettelijke basis
De algemene koopregels staan in titel 7.1 BW. Artikel 7:2 BW eist een schriftelijke overeenkomst bij verkoop van een woning aan een consument-koper en geeft die koper een wettelijke bedenktijd. Artikel 7:3 BW maakt inschrijving van de koop in de openbare registers mogelijk en artikel 7:17 BW bevat de conformiteitsmaatstaf. In de praktijk wordt vrijwel altijd de modelkoopakte van de makelaarsverenigingen en de Consumentenbond gebruikt.
Hoe het in de praktijk werkt
De modelakte volgt een vast stramien: omschrijving van het object, prijs en leveringsdatum, garantie van normaal gebruik, overdracht van rechten en verplichtingen en een reeks voorwaarden. Standaard zijn een waarborgsom of bankgarantie van tien procent van de koopsom, een boete van tien procent bij niet-nakoming na ingebrekestelling, en een of meer ontbindende voorwaarden, meestal financiering en soms een bouwkundige keuring.
Waar het misgaat
Ouderdoms- en niet-zelfbewoningsclausules leveren de meeste geschillen op. Zij verschuiven het risico van verborgen gebreken naar de koper, maar niet verder dan hun eigen tekst reikt: een clausule over de ouderdom van de installaties dekt geen asbest of een lekkende fundering. Verder beschermt de garantie van normaal gebruik het gebruik als woning, niet de plannen van de koper voor een aanbouw of een verhuureenheid; daarvoor is een uitdrukkelijke bepaling nodig. En een koper die de leveringsdatum laat verstrijken zonder deugdelijke ingebrekestelling verspeelt zijn aanspraak op de boete.
Verwante begrippen
Wettelijke bedenktijd, financieringsvoorbehoud en juridische levering.
Koopt of verkoopt u en moeten de clausules vóór ondertekening worden nagelopen? Onze vastgoedadvocaten beoordelen de akte en de voorwaarden.
Gaat het mis na de levering, zie dan de pagina over verborgen gebreken bij een woning.
