Erfpacht: de risico’s bij de aankoop van uw woning

Gepubliceerd op 8 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 29 oktober 2026

Bij erfpacht koopt u niet de grond, maar het recht om die grond te gebruiken: u bent rechthebbende op het erfpachtrecht en de woning, de erfverpachter blijft eigenaar van de grond en meestal betaalt u een jaarlijkse canon (artikel 5:85 BW). Uw rechten en kosten volgen grotendeels niet uit de wet maar uit de akte van vestiging en de algemene voorwaarden, en juist daar zitten de risico’s bij een aankoop.

Wat is erfpacht juridisch precies?

Erfpacht is een beperkt zakelijk recht om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Het is geregeld in titel 7 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (artikelen 5:85 tot en met 5:100 BW).

De erfpachter mag de grond gebruiken alsof hij eigenaar is, tenzij de akte hem daarin beperkt (artikel 5:89 BW). Het recht ontstaat bij notariële akte en wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Het is overdraagbaar en u kunt er hypotheek op vestigen. Daarom kunt u een erfpachtwoning gewoon kopen, verkopen en financieren.

Het grote verschil met volle eigendom is dat uw positie vooral uit de erfpachtvoorwaarden volgt. De wet geeft een kader; de akte vult het in. Twee woningen in dezelfde straat kunnen daardoor heel verschillende regels hebben, afhankelijk van het jaar waarin de erfpacht werd gevestigd en de toen geldende algemene voorwaarden.

De erfverpachter is in Nederland meestal een gemeente. Daarnaast komen woningcorporaties, natuurbeheerders, kerkelijke instellingen, de Staat en particuliere beleggers voor. Grote steden gebruiken erfpacht als instrument van grondbeleid. Voor u betekent dat vooral dat het beleid van de gemeenteraad invloed heeft op uw woonlasten.

Welke vormen van erfpacht bestaan er?

Er zijn drie hoofdvormen: tijdelijke, voortdurende en eeuwigdurende erfpacht. Daarnaast verdient particuliere erfpacht aparte aandacht. De tabel zet de verschillen naast elkaar.

Tijdelijke erfpacht

Bij tijdelijke of aflopende erfpacht is het recht voor een vaste periode gevestigd. Loopt die af, dan eindigt de erfpacht. Voortzetting hangt dan af van nieuwe afspraken met de eigenaar, tegen de voorwaarden van dat moment. Dit is de risicovolste vorm, vooral als het einde nadert. Banken financieren een recht dat binnen afzienbare tijd afloopt vaak niet of alleen onder voorwaarden, en dat drukt de verkoopbaarheid en de prijs.

Voortdurende erfpacht

Bij voortdurende erfpacht loopt het recht door, maar is het verdeeld in tijdvakken. Aan het einde van elk tijdvak stelt de eigenaar de canon opnieuw vast op basis van de dan geldende grondwaarde en het dan geldende canonpercentage. Omdat grondwaarden in stedelijk gebied over decennia sterk kunnen stijgen, kunnen de lasten bij zo’n herziening flink oplopen.

Eeuwigdurende erfpacht

Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de canon één keer vastgesteld en daarna niet meer herzien; hooguit wordt hij geïndexeerd. Verschillende gemeenten, waaronder Amsterdam sinds 2017, bieden de mogelijkheid om over te stappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. U kunt de canon dan afkopen of jaarlijks blijven betalen tegen een vast bedrag. Die overstap gaat niet vanzelf: u moet hem zelf aanvragen, en de voorwaarden en het rekenmodel verschillen per gemeente.

Particuliere erfpacht

Is de erfverpachter een belegger of ontwikkelaar, dan zijn de voorwaarden puur commercieel. U kunt zich dan niet beroepen op de beginselen van behoorlijk bestuur, en de canon kan aanmerkelijk hoger liggen. Hypotheekverstrekkers willen bij particuliere erfpacht vrijwel altijd de voorwaarden beoordelen voordat zij financieren.

Hoe wordt de canon berekend en herzien?

De canon is meestal de grondwaarde vermenigvuldigd met een canonpercentage. Hoe vaak en op welke manier hij wordt herzien, staat niet in de wet maar in uw akte.

Een canon is niet verplicht. Artikel 5:85 BW laat toe dat partijen er een afspreken, maar erfpacht zonder canon of met een afgekochte canon bestaat ook. Grondwaarde en canonpercentage liggen vast in de akte of de algemene voorwaarden, en beide kunnen bij een herziening veranderen.

Vraag bij aankoop daarom drie dingen op: de datum waarop het huidige tijdvak eindigt, de rekenmethode voor de nieuwe canon, en of er een maximum aan de stijging is afgesproken. Ontbreekt zo’n maximum, dan is de uitkomst van de volgende herziening onbekend. Dat is een reëel risico dat u in uw bod en uw financiering moet meenemen.

Kunt u aansprakelijk zijn voor de achterstand van de verkoper?

Ja. Volgens artikel 5:92 lid 2 BW zijn de koper en de verkoper na de overdracht hoofdelijk aansprakelijk voor de canon die in de vijf jaar daarvoor opeisbaar is geworden. In de akte kan hiervan niet ten nadele van de koper worden afgeweken. Laat de notaris daarom vaststellen dat de canon tot de leveringsdatum volledig is betaald en leg dat vast.

Wat mag u wel en niet met een erfpachtwoning?

Het uitgangspunt is ruim: u heeft hetzelfde genot als een eigenaar, tenzij de akte anders bepaalt. In de praktijk bepaalt de akte vaak wel anders.

Gebruikelijke beperkingen gaan over de bestemming van het pand, verbouwing en uitbreiding, verhuur, splitsing in appartementsrechten en soms het uiterlijk of het onderhoud. Wilt u kamers verhuren, een dakopbouw plaatsen of het pand splitsen, dan heeft u mogelijk toestemming van de erfverpachter nodig. Die kan daar een vergoeding of een hogere canon voor vragen.

Ook voor verkoop kan de akte toestemming voorschrijven. Artikel 5:91 BW beschermt u dan: wordt toestemming zonder redelijke grond geweigerd of blijft een beslissing uit, dan kunt u de kantonrechter om een vervangende machtiging vragen. Dat kost wel tijd, en die heeft u vaak niet als er een koper met een financieringsvoorbehoud klaarstaat.

Verbouwt u met toestemming, leg die dan schriftelijk vast en bewaar haar bij de akte. Bij een volgende verkoop of bij het einde van de erfpacht moet u kunnen aantonen dat het bouwwerk rechtmatig is aangebracht. Wat een makelaar en notaris hierin moeten signaleren, leest u in ons artikel over de rol van de makelaar bij vastgoedtransacties.

Kan de erfverpachter de erfpacht opzeggen?

Ja, maar alleen op twee gronden: een canonachterstand over twee achtereenvolgende jaren of een ernstige tekortkoming in uw andere verplichtingen (artikel 5:87 lid 2 BW).

De opzegging moet bij deurwaardersexploot worden betekend. Daarnaast moet de eigenaar haar binnen acht dagen, op straffe van nietigheid, betekenen aan de ingeschreven beperkt gerechtigden, zoals uw hypotheekbank. Die kan dan ingrijpen, bijvoorbeeld door de achterstand te betalen. Eindigt de erfpacht toch door zo’n opzegging, dan moet de eigenaar u de waarde van het erfpachtrecht vergoeden, na aftrek van wat u hem verschuldigd bent.

U kunt de erfpacht ook zelf opzeggen, tenzij de akte dat uitsluit. U raakt daarmee wel het recht en dus uw woning kwijt, en het heeft gevolgen voor uw hypotheek.

Kunt u knellende voorwaarden laten wijzigen?

Soms. Volgens artikel 5:97 BW kan ieder van beide partijen, als de erfpacht ten minste vijfentwintig jaar bestaat, de rechter vragen de akte te wijzigen of de erfpacht op te heffen. Dat kan alleen op grond van onvoorziene omstandigheden die zo zwaar zijn dat ongewijzigde instandhouding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van de verzoeker kan worden gevergd. De lat ligt hoog en rechters zijn terughoudend.

Wat gebeurt er als de erfpacht eindigt?

Eindigt de erfpacht, dan vallen de gebouwen toe aan de grondeigenaar. U heeft volgens artikel 5:99 BW in beginsel recht op vergoeding van de waarde van gebouwen, werken en beplantingen die u zelf heeft aangebracht of tegen betaling van een voorganger heeft overgenomen.

De akte mag dat recht op vergoeding maar in een beperkt aantal gevallen uitsluiten, bijvoorbeeld als de grond niet voor woningbouw was bestemd of als u de erfpacht zelf heeft opgezegd. Let op: deze regeling geldt niet voor erfpachtrechten die al vóór 1 januari 1992 bestonden. Bij die oudere rechten zijn de oorspronkelijke voorwaarden beslissend, en die sluiten een vergoeding regelmatig uit.

Daarom is de resterende looptijd bij tijdelijke erfpacht zo belangrijk. Een woning waarvan de erfpacht over twintig jaar afloopt, zonder zeker recht op vergoeding en zonder verlengingsrecht, is economisch iets heel anders dan een woning met afgekochte eeuwigdurende erfpacht. Zolang de erfpacht loopt, mag u in beginsel wegnemen wat u zelf heeft aangebracht, mits u de grond in de oude toestand terugbrengt (artikel 5:99 lid 1 BW).

Erfpacht afkopen of overstappen: wat weegt mee?

Bij afkoop betaalt u de canon voor een bepaalde periode of voor altijd in één keer vooruit. U koopt daarmee niet de grond, maar de betalingsverplichting af.

Bij tijdelijke afkoop herleeft de canon na afloop van die periode, tegen de dan geldende voorwaarden. Dat risico zien veel kopers over het hoofd als de verkoper meldt dat de erfpacht is afgekocht. Vraag dus altijd tot wanneer de afkoop loopt.

Of afkoop verstandig is, hangt af van de hoogte van de canon, de resterende looptijd, het volgende herzieningsmoment, uw financieringsruimte en hoelang u in de woning wilt blijven. Laat de bedragen berekenen door de gemeente of een taxateur en leg de uitkomst naast de rentelasten van de lening die u ervoor nodig heeft. Hoe banken naar zulke constructies kijken, leest u in ons artikel over de juridische kant van vastgoedfinanciering.

Welke stukken vraagt u op voordat u een erfpachtwoning koopt?

Begin bij de stukken en laat de bank tijdig meekijken. Vier vragen zijn beslissend: wie de erfverpachter is, wanneer het tijdvak of het recht eindigt, hoe de canon bij herziening wordt berekend en welke toestemmingen u nodig heeft.

1. Zoek in de eigendomsinformatie van het Kadaster onder het onderdeel rechten of er erfpacht rust; het Kadaster legt uit hoe u dat ziet op zijn pagina over erfpacht op een perceel.
2. Vraag de akte van vestiging op, de toepasselijke algemene erfpachtvoorwaarden, de laatste canonnota en, bij een gemeente, de geldende beleidsregels.
3. Stel vast om welk type erfpacht het gaat, wanneer het tijdvak eindigt, of er een maximum aan de canonstijging is en welke toestemming u nodig heeft voor verbouwing, verhuur, splitsing of verkoop.
4. Neem een financieringsvoorbehoud op en laat de bank de erfpachtvoorwaarden beoordelen. Banken hebben voor erfpacht eigen acceptatiecriteria. Loopt het mis, dan bepaalt de formulering van het voorbehoud of u nog onder de koop uit kunt; zie ons artikel over de vraag wanneer u nog onder een woningkoop uit kunt.

Wat moet de verkoper u over de erfpacht vertellen?

Een verkoper hoeft niet te melden wat hij niet weet, maar hij moet wel melden wat hij weet. Een naderende of net uitgevoerde canonherziening of een lopend geschil met de gemeente hoort daarbij. Verzwijgt hij dat, dan kunnen non-conformiteit en dwaling in beeld komen. Hoe mededelingsplicht en onderzoeksplicht zich tot elkaar verhouden, leest u in ons artikel over verborgen gebreken bij de koop van een woning.

De Hoge Raad behandelde zo’n situatie op 13 juli 2007 (ECLI:NL:HR:2007:BA3520). Een voortdurend erfpachtrecht werd in 1999 verkocht met een opgegeven canon, waarna bleek dat de gemeente de canon voor het lopende tijdvak al had verhoogd. Het hof oordeelde dat de verkoper tekortschoot en de schade moest vergoeden alsof de lagere canon gold. De Hoge Raad liet dat in stand en bepaalde dat de klachtplicht van de koper (artikelen 6:89 en 7:23 BW) in beginsel pas na de levering gaat lopen.

Koopt u een recreatiewoning, dan spelen ook vragen over het omgevingsplan en het gebruik; die bespreken wij bij de valkuilen bij het kopen van een vakantiewoning.

Is de erfpachtcanon fiscaal aftrekbaar?

Voor de woning die uw hoofdverblijf is, is de periodieke canon aftrekbaar als kosten van de eigen woning. Een afkoopsom is niet aftrekbaar.

Periodieke betalingen op grond van erfpacht, opstal of beklemming vallen onder de aftrekbare kosten van de eigen woning. Een afkoopsom voor die betalingen rekent de Belastingdienst niet tot de aftrekbare kosten. Wel kan de rente aftrekbaar zijn over een lening waarmee u de afkoop financiert. De Belastingdienst zet op zijn overzicht van aftrekbare kosten van de eigen woning uiteen wat wel en niet meetelt, en de Kennisgroep heeft dat voor afkoopsommen in standpunt KG:051:2023:2 van 6 juni 2023 nader toegelicht.

Deze regels gelden alleen voor uw hoofdverblijf. Omdat de fiscale uitwerking sterk afhangt van uw situatie, laat u die vooraf beoordelen door een fiscalist. Wij adviseren over de civielrechtelijke kant en niet over de belastingheffing.

Hoe komt u op tegen een canonherziening of een weigering?

Een geschil over de uitleg van de erfpachtvoorwaarden legt u voor aan de civiele rechter. Is de erfverpachter een gemeente of de Staat, dan moet die zich bovendien houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het gelijkheids-, zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel (artikel 3:14 BW). Een canonberekening die niet navolgbaar is, kunt u daarop aanspreken.

Een beroep op gerechtvaardigd vertrouwen vraagt wel om een stevige onderbouwing. Op 17 april 2020 (ECLI:NL:HR:2020:719) ging het om een erfpachter die bij de heruitgifte in 2015 korting op de canon vroeg van de Staat, vanwege de ligging en de vorm van het perceel. Het hof gaf hem gelijk op grond van gerechtvaardigd vertrouwen, maar de Hoge Raad vond dat oordeel onbegrijpelijk gemotiveerd en verwees de zaak naar het hof Amsterdam.

Bij zeer bezwarende oude voorwaarden blijft artikel 5:97 BW het zwaarste middel. Daarnaast kan de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid een beroep op een bepaling blokkeren als dat in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zou zijn. Beide routes vragen om een goed dossier: de akte, de voorwaarden, de correspondentie en de berekeningen.

Wat wij doen bij erfpacht

• Wij lezen vóór de koop de akte van vestiging en de algemene erfpachtvoorwaarden en zetten het einde van het tijdvak, de herzieningsmethode en de toestemmingsvereisten voor u op een rij.
• Wij laten met de notaris vastleggen dat de canon tot de leveringsdatum is betaald (artikel 5:92 lid 2 BW).
• Wij toetsen een nieuwe canonberekening aan de akte en, bij een gemeente, aan de beginselen van behoorlijk bestuur.
• Wij vragen de kantonrechter om een vervangende machtiging als de erfverpachter zonder redelijke grond toestemming weigert (artikel 5:91 BW).
• Wij stellen bij het einde van de erfpacht uw aanspraak op vergoeding van de opstallen vast en maken die geldend (artikel 5:99 BW).

Meer over deze praktijk leest u bij onze vastgoedrechtadvocaten en in ons artikel over de advocaat bij vastgoedgeschillen.

Erfpacht bij aankoop in vijf punten

• U koopt het erfpachtrecht en de woning, niet de grond; de akte en de algemene voorwaarden bepalen uw rechten.
• U bent als koper hoofdelijk aansprakelijk voor canonachterstand over de laatste vijf jaar (artikel 5:92 lid 2 BW).
• Verzwijgt de verkoper een canonverhoging, dan kan hij schadeplichtig zijn; uw klachtplicht gaat in beginsel pas na levering lopen (Hoge Raad, 2007).
• De erfverpachter kan alleen opzeggen bij twee jaar canonachterstand of een ernstige tekortkoming (artikel 5:87 lid 2 BW).
• Bij het einde heeft u in beginsel recht op vergoeding van de opstallen (artikel 5:99 BW), behalve bij erfpacht van vóór 1992 of in de wettelijke uitzonderingen.

Veelgestelde vraag

Wat is het verschil tussen erfpacht en opstalrecht?

Bij erfpacht mag u de grond van een ander houden en gebruiken. Bij opstalrecht heeft u alleen de eigendom van een gebouw, werk of beplanting op of in de grond van een ander (artikel 5:101 BW). Opstalrecht komt vaak voor bij zonnepanelen, leidingen of een garage op andermans grond. Voor een woning op andermans grond is erfpacht de gebruikelijke vorm.

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina vastgoedrecht advocaat.