Erfpacht: het vergeten risico bij de aankoop van uw woning

Gepubliceerd op 8 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 28 september 2026

Bij erfpacht koopt u niet de grond, maar het recht om die grond te gebruiken: u bent eigenaar van het erfpachtrecht en de woning, de erfverpachter blijft eigenaar van de grond en meestal betaalt u een jaarlijkse canon (artikel 5:85 BW). Uw rechten en kosten volgen grotendeels niet uit de wet maar uit de akte van vestiging en de algemene voorwaarden, en juist daar zitten de risico’s bij een aankoop.

Wat is erfpacht juridisch precies?

Erfpacht is een beperkt zakelijk recht om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Het is geregeld in titel 7 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (artikelen 5:85 tot en met 5:100 BW).

De erfpachter krijgt een ruim gebruiksrecht: hij mag de grond gebruiken alsof hij eigenaar is, tenzij de akte hem daarin beperkt. Het recht ontstaat bij notariële akte en wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Het is overdraagbaar en u kunt er hypotheek op vestigen. Daarom kunt u een erfpachtwoning gewoon kopen, verkopen en financieren.

Het grote verschil met volle eigendom is dat uw positie vooral uit de erfpachtvoorwaarden volgt. De wet geeft een kader; de akte vult het in. Twee woningen in dezelfde straat kunnen daardoor heel verschillende regels hebben, afhankelijk van het jaar waarin de erfpacht werd gevestigd en de toen geldende algemene voorwaarden. Wie koopt zonder die stukken te lezen, koopt in feite blind.

De erfverpachter is in Nederland meestal een gemeente. Daarnaast komen woningcorporaties, natuurbeheerders, kerkelijke instellingen en particuliere beleggers voor. Grote steden gebruiken erfpacht als instrument van grondbeleid: zij houden zeggenschap over het gebruik van de grond en laten een deel van de waardestijging terugvloeien naar de gemeenschap. Voor u betekent dat vooral dat het beleid van de gemeenteraad invloed heeft op uw woonlasten.

Welke vormen van erfpacht bestaan er?

Er zijn drie hoofdvormen: tijdelijke, voortdurende en eeuwigdurende erfpacht. Daarnaast verdient particuliere erfpacht aparte aandacht.

Tijdelijke erfpacht

Bij tijdelijke of aflopende erfpacht is het recht voor een vaste periode gevestigd. Loopt die af, dan eindigt de erfpacht van rechtswege. Voortzetting hangt dan af van nieuwe afspraken met de eigenaar, tegen de voorwaarden van dat moment. Dit is de risicovolste vorm, vooral als het einde nadert. Banken financieren een recht dat binnen afzienbare tijd afloopt vaak niet of alleen onder voorwaarden, en dat drukt de verkoopbaarheid en de prijs.

Voortdurende erfpacht

Bij voortdurende erfpacht loopt het recht door, maar is het verdeeld in tijdvakken. Aan het einde van elk tijdvak stelt de eigenaar de canon opnieuw vast op basis van de dan geldende grondwaarde en het dan geldende canonpercentage. De erfpacht eindigt dus niet, maar de prijs wordt opnieuw bepaald. Omdat grondwaarden in stedelijk gebied over decennia sterk kunnen stijgen, kunnen de lasten bij zo’n herziening flink oplopen.

Eeuwigdurende erfpacht

Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de canon één keer vastgesteld en daarna niet meer herzien; hooguit wordt hij geïndexeerd. Verschillende gemeenten, waaronder Amsterdam sinds 2017, bieden de mogelijkheid om over te stappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. U kunt de canon dan afkopen of jaarlijks blijven betalen tegen een vast bedrag. Die overstap gaat niet vanzelf: u moet hem zelf aanvragen, en de voorwaarden en het rekenmodel verschillen per gemeente.

Particuliere erfpacht

Is de erfverpachter een belegger of ontwikkelaar, dan is er geen democratische verantwoording en zijn de voorwaarden puur commercieel. U kunt zich dan niet beroepen op gemeentelijke algemene voorwaarden of op de beginselen van behoorlijk bestuur, en de canon kan aanmerkelijk hoger liggen. Hypotheekverstrekkers willen bij particuliere erfpacht vrijwel altijd de voorwaarden beoordelen voordat zij financieren.

Hoe wordt de canon berekend en herzien?

De canon is meestal de grondwaarde vermenigvuldigd met een canonpercentage. Hoe vaak en op welke manier hij wordt herzien, staat niet in de wet maar in uw akte.

Een canon is niet verplicht. Artikel 5:85 BW laat toe dat partijen er een afspreken, maar erfpacht zonder canon of met een afgekochte canon bestaat ook. Grondwaarde en canonpercentage liggen vast in de akte of de algemene voorwaarden, en beide kunnen bij een herziening veranderen.

Vraag bij aankoop daarom drie dingen op: de datum waarop het huidige tijdvak eindigt, de rekenmethode voor de nieuwe canon, en of er een maximum aan de stijging is afgesproken. Ontbreekt zo’n maximum, dan is de uitkomst van de volgende herziening onbekend. Dat is een reëel risico dat u in uw bod en uw financiering moet meenemen.

Kunt u aansprakelijk zijn voor de achterstand van de verkoper?

Ja. Volgens artikel 5:92 lid 2 BW zijn de koper en de verkoper na de overdracht hoofdelijk aansprakelijk voor de canon die in de vijf jaar daarvoor opeisbaar is geworden.

Kocht u van iemand die zijn canon jarenlang niet betaalde, dan kan de erfverpachter die achterstand dus ook bij u innen. In de akte kan hiervan niet ten nadele van de koper worden afgeweken. Laat de notaris daarom vaststellen dat de canon tot de leveringsdatum volledig is betaald en leg dat vast.

Wat mag u wel en niet met een erfpachtwoning?

Het uitgangspunt is ruim: u heeft hetzelfde genot als een eigenaar, tenzij de akte anders bepaalt. In de praktijk bepaalt de akte vaak wel anders.

Gebruikelijke beperkingen gaan over de bestemming van het pand, verbouwing en uitbreiding, verhuur, splitsing in appartementsrechten en soms het uiterlijk of het onderhoud. Wilt u kamers verhuren, een dakopbouw plaatsen of het pand splitsen, dan heeft u mogelijk toestemming van de erfverpachter nodig. Die kan daar een vergoeding of een hogere canon voor vragen.

Ook voor verkoop kan de akte toestemming voorschrijven. Artikel 5:91 BW beschermt u dan: wordt toestemming zonder redelijke grond geweigerd of blijft een beslissing uit, dan kunt u de kantonrechter om een vervangende machtiging vragen. Dat is een reëel rechtsmiddel, maar het kost tijd. En tijd heeft u vaak niet als er een koper met een financieringsvoorbehoud klaarstaat.

Verbouwt u met toestemming, leg die dan schriftelijk vast en bewaar haar bij de akte. Bij een volgende verkoop of bij het einde van de erfpacht moet u kunnen aantonen dat het bouwwerk rechtmatig is aangebracht. Dat is van belang voor de koper, en ook voor de vergoeding aan het einde van het recht. Wat een makelaar en notaris hierin moeten signaleren, leest u in ons artikel over de rol van de makelaar bij vastgoedtransacties.

Kan de erfverpachter de erfpacht opzeggen?

Ja, maar alleen op twee gronden: een canonachterstand over twee achtereenvolgende jaren of een ernstige tekortkoming in uw andere verplichtingen (artikel 5:87 lid 2 BW).

De opzegging moet bij deurwaardersexploot worden betekend. Daarnaast moet de eigenaar haar binnen acht dagen, op straffe van nietigheid, betekenen aan de ingeschreven beperkt gerechtigden, zoals uw hypotheekbank. Die kan dan ingrijpen, bijvoorbeeld door de achterstand te betalen. Eindigt de erfpacht toch door zo’n opzegging, dan moet de eigenaar u de waarde van het erfpachtrecht vergoeden, na aftrek van wat u hem verschuldigd bent.

U kunt de erfpacht ook zelf opzeggen, tenzij de akte dat uitsluit. Bij een erfpacht die financieel onhoudbaar is geworden, kan dat een uitweg zijn. U raakt daarmee wel het recht en dus uw woning kwijt, en het heeft gevolgen voor uw hypotheek. Laat u voor die stap goed adviseren.

Kunt u knellende voorwaarden laten wijzigen?

Soms. Volgens artikel 5:97 BW kan ieder van beide partijen, als de erfpacht ten minste vijfentwintig jaar bestaat, de rechter vragen de akte te wijzigen of de erfpacht op te heffen.

Dat kan alleen op grond van onvoorziene omstandigheden die zo zwaar zijn dat ongewijzigde instandhouding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van de verzoeker kan worden gevergd. De lat ligt hoog en rechters zijn terughoudend. Bij werkelijk knellende oude voorwaarden is dit toch de aangewezen route.

Wat gebeurt er als de erfpacht eindigt?

Eindigt de erfpacht, dan vallen de gebouwen toe aan de grondeigenaar. U heeft volgens artikel 5:99 BW in beginsel recht op vergoeding van de waarde van gebouwen, werken en beplantingen die u zelf heeft aangebracht of tegen betaling van een voorganger heeft overgenomen.

De akte mag dat recht op vergoeding maar in een beperkt aantal gevallen uitsluiten. Bijvoorbeeld als de grond niet voor woningbouw was bestemd, als u de gebouwen niet zelf heeft betaald of als u de erfpacht zelf heeft opgezegd. Let op: deze regeling geldt niet voor erfpachtrechten die al vóór 1 januari 1992 bestonden. Bij die oudere rechten zijn de oorspronkelijke voorwaarden beslissend, en die sluiten een vergoeding regelmatig uit. De eigenaar mag van de vergoeding aftrekken wat u hem nog verschuldigd bent.

Daarom is de resterende looptijd bij tijdelijke erfpacht zo belangrijk. Een woning waarvan de erfpacht over twintig jaar afloopt, zonder zeker recht op vergoeding en zonder verlengingsrecht, is economisch iets heel anders dan een woning met afgekochte eeuwigdurende erfpacht. Taxateurs en banken houden rekening met dat verschil; kopers merken het vaak pas als zij zelf willen doorverkopen.

Zolang de erfpacht loopt, mag u in beginsel wegnemen wat u zelf heeft aangebracht, mits u de grond in de oude toestand terugbrengt. Dat speelt vooral bij bedrijfsmatige erfpacht en bij recreatiewoningen, waar het onderscheid tussen roerende inrichting en onroerende opstal veel geld waard kan zijn.

Erfpacht afkopen of overstappen: wat weegt mee?

Bij afkoop betaalt u de canon voor een bepaalde periode of voor altijd in één keer vooruit. U koopt daarmee niet de grond, maar de betalingsverplichting af.

Bij tijdelijke afkoop herleeft de canon na afloop van die periode, tegen de dan geldende voorwaarden. Dat risico zien veel kopers over het hoofd als de verkoper meldt dat de erfpacht is afgekocht. Vraag dus altijd tot wanneer de afkoop loopt.

Of afkoop verstandig is, hangt af van de hoogte van de canon, de resterende looptijd, het volgende herzieningsmoment, uw financieringsruimte en hoelang u in de woning wilt blijven. Een afgekochte eeuwigdurende erfpacht maakt de woning voor een volgende koper makkelijker te financieren en neemt onzekerheid weg; dat vertaalt zich doorgaans in de prijs. Laat de bedragen berekenen door de gemeente of een taxateur en leg de uitkomst naast de rentelasten van de lening die u ervoor nodig heeft. Hoe banken naar zulke constructies kijken, leest u in ons artikel over de juridische kant van vastgoedfinanciering.

Waarop let u bij de aankoop van een erfpachtwoning?

Begin bij de stukken en laat de bank tijdig meekijken. Vier vragen zijn beslissend: wie de erfverpachter is, wanneer het tijdvak of het recht eindigt, hoe de canon bij herziening wordt berekend en welke toestemmingen u nodig heeft.

Vraag de akte van vestiging op, de toepasselijke algemene erfpachtvoorwaarden, de laatste canonnota en, bij een gemeente, de geldende beleidsregels. Ga daarna na om welk type erfpacht het gaat, of er een maximum aan de canonstijging is afgesproken en welke toestemming u nodig heeft voor verbouwing, verhuur, splitsing of verkoop.

Neem een financieringsvoorbehoud op in de koopovereenkomst en neem de tijd om de bank de erfpachtvoorwaarden te laten beoordelen. Banken hebben voor erfpacht eigen acceptatiecriteria en kunnen daarop afhaken, ook als de woning zelf in orde is. Loopt het mis, dan bepaalt de formulering van het voorbehoud of u nog onder de koop uit kunt. Daarover leest u meer in ons artikel over de vraag wanneer u nog onder een woningkoop uit kunt.

Erfpacht is een ander soort risico dan een bouwkundig gebrek. Een verkoper hoeft niet te melden wat hij niet weet, maar hij moet wel melden wat hij weet. Een naderende canonherziening of een lopend geschil met de gemeente hoort daarbij. Verzwijgt hij dat, dan kunnen non-conformiteit en dwaling in beeld komen. Hoe mededelingsplicht en onderzoeksplicht zich tot elkaar verhouden, leest u in ons artikel over verborgen gebreken bij de koop van een woning. Koopt u een recreatiewoning, dan spelen ook vragen over het omgevingsplan en het gebruik; die bespreken wij bij de valkuilen bij het kopen van een vakantiewoning.

Hoe ziet u of een woning op erfpacht staat?

Dat ziet u in de eigendomsinformatie van het Kadaster, onder het onderdeel rechten. Staat daar erfpacht, dan kunt u bij het Kadaster ook een kopie van de erfpachtakte opvragen.

Bent u zelf al eigenaar, dan bekijkt u de eigendomsinformatie van uw eigen perceel gratis via MijnOverheid. Als koper vraagt u de stukken op via de makelaar, de verkoper of de notaris. Meer uitleg geeft het Kadaster op zijn pagina over erfpacht op een perceel.

Is de erfpachtcanon fiscaal aftrekbaar?

Voor de woning die uw hoofdverblijf is, is de periodieke canon aftrekbaar als kosten van de eigen woning. Een afkoopsom is niet aftrekbaar.

Periodieke betalingen op grond van erfpacht, opstal of beklemming vallen onder de aftrekbare kosten van de eigen woning. Een afkoopsom voor die betalingen rekent de Belastingdienst niet tot de aftrekbare kosten. Wel kan de rente aftrekbaar zijn over een lening waarmee u de afkoop financiert, als die lening voldoet aan de eisen voor een eigenwoningschuld. De Belastingdienst zet op zijn overzicht van aftrekbare kosten van de eigen woning uiteen wat wel en niet meetelt, en de Kennisgroep heeft dat voor afkoopsommen nader toegelicht.

Deze regels gelden alleen voor uw hoofdverblijf. Voor een tweede woning, een recreatiewoning of een verhuurd pand geldt een ander regime; zo’n object valt doorgaans in box 3 en aftrek is dan niet aan de orde. Omdat de fiscale uitwerking sterk afhangt van uw situatie, laat u die vooraf beoordelen door een fiscalist. Wij adviseren over de civielrechtelijke kant en niet over de belastingheffing.

Welke rechtsmiddelen heeft u bij een geschil?

Een geschil over de uitleg van de erfpachtvoorwaarden legt u voor aan de civiele rechter. Is de erfverpachter een gemeente, dan moet zij zich bovendien houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

De rechter legt de akte uit naar wat partijen daar redelijkerwijs onder mochten verstaan. Bij algemene voorwaarden van een gemeente wegen vooral de objectieve bewoordingen en de toelichting zwaar. Onduidelijkheden komen niet zonder meer voor rekening van de erfpachter.

De canonvaststelling door een gemeente is privaatrechtelijk, maar de gemeente moet ook dan de beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen, zoals het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel. Een canonberekening die niet navolgbaar is, kunt u daarop aanspreken.

Bij zeer bezwarende oude voorwaarden blijft artikel 5:97 BW het zwaarste middel. Daarnaast kan de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid een beroep op een bepaling blokkeren als dat in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zou zijn. Beide routes vragen om een goed dossier: de akte, de voorwaarden, de correspondentie en de berekeningen.

Samengevat

• Bij erfpacht bent u eigenaar van het erfpachtrecht en de woning, niet van de grond; uw rechten staan vooral in de akte en de algemene voorwaarden.
• Controleer vóór aankoop het type erfpacht, het einde van het tijdvak, de herzieningsmethode en eventuele toestemmingsvereisten.
• U bent als koper hoofdelijk aansprakelijk voor canonachterstand van de verkoper over de laatste vijf jaar (artikel 5:92 BW).
• De erfverpachter kan alleen opzeggen bij twee jaar canonachterstand of een ernstige tekortkoming (artikel 5:87 BW).
• Bij het einde heeft u in beginsel recht op vergoeding van de opstallen (artikel 5:99 BW), behalve bij erfpacht van vóór 1992 of in de wettelijke uitzonderingen.

Veelgestelde vragen

Bent u bij erfpacht eigenaar van uw huis?

U bent rechthebbende op het erfpachtrecht en daarmee op de woning die erbij hoort; de grond blijft van de erfverpachter. U kunt het recht verkopen, verhuren en met hypotheek bezwaren, binnen de grenzen die de akte stelt.

Kan uw canon zomaar worden verhoogd?

Alleen op de manier die in uw akte en de bijbehorende voorwaarden is geregeld. Bij voortdurende erfpacht gebeurt dat aan het einde van een tijdvak, bij eeuwigdurende erfpacht in beginsel niet meer. De wet schrijft geen herzieningstermijn voor; de akte is beslissend.

Kan de gemeente uw erfpacht opzeggen?

Alleen bij een canonachterstand over twee achtereenvolgende jaren of een ernstige tekortkoming in andere verplichtingen (artikel 5:87 BW). De opzegging moet ook binnen acht dagen worden betekend aan uw hypotheekbank, die de achterstand kan betalen.

Krijgt u een vergoeding als de erfpacht afloopt?

Voor erfpacht die na 1 januari 1992 is gevestigd, in beginsel wel: voor gebouwen en werken die u zelf heeft aangebracht of tegen betaling heeft overgenomen (artikel 5:99 BW). De akte mag dat alleen in wettelijk bepaalde gevallen uitsluiten. Bij oudere erfpacht beslissen de oorspronkelijke voorwaarden. Controleer dat vooraf, zeker bij tijdelijke erfpacht.

Is de erfpachtcanon aftrekbaar?

De periodieke canon voor uw hoofdverblijf is aftrekbaar als kosten van de eigen woning. Een afkoopsom is niet aftrekbaar, al kan de rente op een lening voor die afkoop dat wel zijn. Laat uw situatie beoordelen door een fiscalist.

Wordt u aansprakelijk voor achterstallige canon van de vorige eigenaar?

Ja, dat risico bestaat. Na de overdracht zijn koper en verkoper hoofdelijk aansprakelijk voor de canon die in de vijf jaar daarvoor opeisbaar is geworden. Laat de notaris de betaling tot de leveringsdatum controleren.

Wat is het verschil tussen erfpacht en opstalrecht?

Bij erfpacht mag u de grond van een ander houden en gebruiken. Bij opstalrecht heeft u alleen de eigendom van een gebouw, werk of beplanting op of in de grond van een ander (artikel 5:101 BW).

Opstalrecht komt vaak voor bij bijvoorbeeld zonnepanelen, leidingen of een garage op andermans grond. Voor een woning op andermans grond is erfpacht de gebruikelijke vorm.

Law & More neemt de akte en de erfpachtvoorwaarden met u door, beoordeelt uw positie bij een canonherziening of geweigerde toestemming en voert zo nodig de procedure. Meer over deze praktijk leest u bij onze vastgoedrechtadvocaten en in ons artikel over de advocaat bij vastgoedgeschillen. Twijfelt u over uw positie? Leg uw situatie aan ons voor. Wij laten u binnen één werkdag weten wat uw opties zijn.