Airbnb-verhuur lijkt een makkelijke manier om wat bij te verdienen met een lege kamer of woning. Maar voordat je eraan begint, zijn er best wat regels waar je rekening mee moet houden.
Gemeenten, verenigingen van eigenaars, en verhuurders stellen allemaal hun eigen eisen en verboden op. Dat maakt het soms lastig om te weten wat nou precies mag.
De belangrijkste regel: voor Airbnb-verhuur heb je bijna altijd toestemming nodig van je gemeente, VvE en verhuurder. In de meeste gemeenten mag je maximaal 30 nachten per jaar verhuren aan toeristen.
Zonder deze toestemming riskeer je hoge boetes, ontruiming of moet je zelfs je verdiende inkomsten afdragen. De regels verschillen per gemeente en per situatie, dus even goed uitzoeken dus.
Hier lees je wat wel en niet mag bij short-stay verhuur. Je vindt info over gemeentelijke regels, vergunningen en meldplichten.
Ook komen VvE-voorwaarden, hypotheekvereisten en huurcontracten aan bod. Verder staan er praktijkvoorbeelden en wat juridische uitspraken tussen—altijd handig om te weten voordat je begint.
Belangrijkste regels voor Airbnb en short-stay verhuur
In Nederland gelden strikte regels voor het verhuren via Airbnb of andere short stay platforms. De maximale verhuurduur is 30 nachten per jaar voor toeristen.
Eigenaren moeten zich registreren bij hun gemeente en toeristenbelasting afdragen. Dat klinkt misschien streng, maar zo houden ze grip op de woningmarkt.
Definitie van short-stay en verhuur via Airbnb
Short stay verhuur betekent dat je woonruimte tijdelijk aanbiedt voor een korte periode. Dat kan variëren van een week tot zes maanden.
Airbnb richt zich vooral op toeristen die een paar dagen tot weken blijven. Short stay verhuur trekt ook expats en zakenreizigers aan die wat langer een plek zoeken.
Het verschil zit ‘m ook in de regels. Airbnb-verhuur valt onder toeristische verhuur met strengere beperkingen.
Short stay voor expats en studenten valt onder andere huurregels. Minister Mona Keijzer wil het huurrecht vanaf 2026 aanpassen, zodat het onderscheid duidelijker wordt.
De overheid maakt onderscheid tussen bewoning en toeristische verhuur. Daarmee willen ze de positie van arbeidsmigranten, expats en studenten op de woningmarkt beschermen.
Vergunningen en meldplicht bij de gemeente
Eigenaren moeten zich verplicht registreren bij hun gemeente voordat ze beginnen met verhuur via Airbnb. Elke gemeente heeft zijn eigen beleid voor short stay verhuur.
Amsterdam bijvoorbeeld, werkt met strenge regels om de druk op de woningmarkt te beperken. Registratie zorgt voor toezicht en controle op illegale verhuur.
Verhuurders moeten toeristenbelasting innen bij hun gasten en dat afdragen aan de gemeente. Er is ook nieuwe wetgeving gekomen over verhuurplatforms en illegale verhuur.
Gemeenten kunnen het aantal gasten per woning beperken. Ze controleren of woningen aan de veiligheidsvoorschriften voldoen.
Wie de gemeentelijke regels overtreedt, krijgt forse boetes.
Toegestane duur en frequentie van verhuur
De basisregel in Nederland: je mag je woning maximaal 30 nachten per jaar verhuren aan toeristen via Airbnb. Dit geldt in de meeste gemeenten, maar sommige zijn strenger of juist soepeler.
Verhuurders moeten zelf bijhouden hoeveel nachten ze verhuren. Ga je over die grens heen, dan kun je een flinke boete krijgen.
De gemeente kan ingrijpen bij illegale verhuur. Voor short stay aan expats of studenten gelden weer andere regels.
Deze verhuur valt niet onder de 30-nachtenregel, maar onder het reguliere huurrecht. Vanaf 2026 wordt dit onderscheid waarschijnlijk nog duidelijker.
Regels vanuit de gemeente: wat is toegestaan?
Gemeenten bepalen hoeveel nachten je via Airbnb mag verhuren en welke verplichtingen er zijn voor registratie en belasting. In grote steden zijn de eisen vaak strenger dan in kleinere plaatsen.
Gemeentelijke voorwaarden voor verhuur
De meeste Nederlandse gemeenten hanteren een limiet van maximaal 30 nachten per jaar voor toeristische verhuur. Een eigenaar moet zijn woning registreren voor toeristenbelasting en een registratienummer aanvragen bij de gemeente.
Dat nummer moet je altijd vermelden in je Airbnb-advertentie. De woning moet je hoofdverblijf zijn—dus je moet er zelf het grootste deel van het jaar wonen.
Het is niet toegestaan om een tweede woning of beleggingspand via Airbnb te verhuren zonder de juiste vergunningen. Je mag maximaal vier personen tegelijk ontvangen, tenzij het om één gezin gaat.
Toeristenbelasting afdragen is verplicht. Het bedrag verschilt per gemeente, maar ligt vaak tussen de 2 en 7 euro per persoon per nacht.
Wil je meer nachten verhuren dan toegestaan, dan heb je een omgevingsvergunning nodig. De gemeente kijkt dan of verhuur past binnen het bestemmingsplan en of het geen overlast geeft in de buurt.
Specifieke regels in grote steden, met nadruk op Amsterdam
Amsterdam is het strengst. Je mag je woning maximaal 30 nachten per jaar verhuren en niet meer dan vier gasten tegelijk ontvangen.
Je moet elke verhuur online melden bij de gemeente, vóórdat de gasten arriveren. Amsterdam eist ook een goed werkende rookmelder en brandblusser.
De woning moet voldoen aan brandveiligheidsvoorschriften. Sociale huurwoningen via Airbnb verhuren mag alleen met toestemming van de woningcorporatie.
Rotterdam staat 60 nachten per jaar toe en heeft een actief klachtensysteem voor overlast. Den Haag werkt ook met een limiet van 60 dagen en controleert via platformgegevens.
Utrecht houdt het bij 30 nachten en heeft een strikte meldplicht vanaf de eerste verhuurdag.
Handhaving en sancties bij overtredingen
Gemeenten controleren actief of eigenaren zich aan de regels houden. Ze vragen gegevens op bij Airbnb om te zien hoeveel nachten een woning is verhuurd.
Meldingen van buren leiden vaak tot controles. Heb je geen registratienummer, dan riskeer je een boete van 8.700 euro.
Ga je over het maximum aantal nachten heen, dan kan de boete oplopen tot 20.500 euro. Bij herhaling wordt het bedrag nog hoger.
De gemeente kan bij ernstige overtredingen de woning sluiten voor toeristische verhuur. In extreme gevallen, zeker bij structurele overlast, legt de gemeente een dwangsom op.
Soms krijg je bij een eerste overtreding een waarschuwing, maar dat verschilt per gemeente.
VvE-regels en het splitsingsreglement
Bij een appartement bepaalt de VvE of short-stay verhuur is toegestaan, los van de gemeentelijke regels. De splitsingsakte en het splitsingsreglement leggen vast wat mag en wat niet.
Het belang van de splitsingsakte en het splitsingsreglement
Elk appartementencomplex heeft een splitsingsakte. Die wordt bij de splitsing van appartementsrechten notarieel vastgelegd.
Dit document vormt de juridische basis voor alle regels binnen de VvE. Het splitsingsreglement, onderdeel van de splitsingsakte, bevat specifieke bepalingen over het gebruik van elk appartementsrecht.
Eigenaars zijn automatisch gebonden aan deze regels wanneer ze een appartement kopen. In de splitsingsakte kan staan dat bedrijfsmatige verhuur expliciet is toegestaan, expliciet verboden, of er staat niets over vermeld.
Sommige huishoudelijke reglementen noemen specifiek dat Airbnb, bed and breakfast of andere vormen van tijdelijke verhuur niet zijn toegestaan.
Bestemmingsbepaling: gebruik als woning versus short-stay
De bestemming van een appartement staat in de splitsingsakte, meestal als ‘wonen’ of ‘woonruimte’. Volgens de rechtspraak betekent dat alleen gewoon wonen is toegestaan.
Kortstondige verhuur tegen betaling beschouwt men als bedrijfsmatige exploitatie. Dat botst met de woonbestemming in de splitsingsakte.
Het Gerechtshof Amsterdam bevestigde in 2016 dat bedrijfsmatige exploitatie niet mag bij een woonbestemming. Voor short-stay verhuur heb je formeel de bestemming ‘logies’ nodig.
Zonder deze bestemming of expliciete toestemming is deze verhuurvorm meestal verboden. Langdurige verhuur zoals hospiteren valt meestal wel binnen de toegestane woonbestemming.
Toestemming en beperkingen vanuit de VvE
Als de splitsingsakte short-stay verhuur niet toestaat, heb je toestemming van de VvE-vergadering nodig. Het modelreglement zegt meestal dat je alleen mag afwijken met goedkeuring van de vergadering.
De procedure voor toestemming verschilt per VvE. Soms is een besluit van de vergadering genoeg, maar soms moet je de splitsingsakte aanpassen.
Een aktewijziging vraagt instemming van alle eigenaars en loopt via de notaris. Dat is niet bepaald eenvoudig.
Eigenaars die toestemming willen, moeten opletten voor bezwaren van andere leden. Overlast door steeds wisselende gasten is een terugkerende zorg.
De VvE kan voorwaarden stellen aan de toestemming. Denk aan een proefperiode, een maximum aantal verhuurde dagen per jaar, of extra regels in het huishoudelijk reglement.
Huurverhoudingen: wat mag een huurder of verhuurder?
Bij huurwoningen bepaalt de huurovereenkomst wat je wel en niet mag met Airbnb-verhuur. Een huurder moet toestemming vragen aan de verhuurder voordat hij de woning op Airbnb zet, zeker als er een onderhuurverbod geldt.
Huurovereenkomst en onderhuurverbod
De meeste huurovereenkomsten bevatten een verbod op onderhuur. Dat geldt meestal ook voor short-stay verhuur via platforms als Airbnb.
Een huurder mag dan niet zonder toestemming van de verhuurder verhuren via Airbnb. Toch zijn er uitzonderingen.
Blijft de huurder zelf in de woning tijdens het verblijf van de gast? Dan zien rechtbanken dit niet altijd als onderhuur.
Het lijkt dan meer op inwoning of kamerverhuur. De verhuurder moet wel kunnen aantonen dat er Airbnb-activiteiten zijn.
Recensies op het platform kunnen als bewijs dienen. Rechtbanken kijken vaak naar het aantal recensies als indicatie voor het aantal keren dat de woning is verhuurd.
Elke keer dat de huurder zonder toestemming verhuurt via Airbnb, kan de verhuurder als tekortkoming zien.
Toestemming door de verhuurder voor Airbnb
Een huurder moet altijd schriftelijke toestemming vragen voordat hij via Airbnb verhuurt. De verhuurder mag die toestemming weigeren.
Er is geen automatisch recht op onderhuur of Airbnb-verhuur. De verhuurder kan voorwaarden stellen, zoals een maximum aantal gasten of nachten per jaar.
De huurder moet zich aan deze afspraken houden. Verhuurt de huurder toch zonder toestemming, dan riskeert hij ontbinding van het huurcontract.
De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen wegens wanprestatie. Dit speelt vooral als het contract een duidelijk verbod op onderhuur bevat.
Rechten en plichten bij kamer- en onderverhuur
Bij kamerverhuur blijft de huurder zelf in de woning. Dat verschilt van onderhuur, waarbij de huurder (een deel van) de woning doorverhuurt terwijl hij er zelf niet woont.
Voor beide situaties heb je toestemming nodig. De huurder blijft verantwoordelijk voor betaling van de huur, gedrag van de gast, schade tijdens het verblijf en het naleven van huisregels.
De verhuurder mag de woning inspecteren. Hij controleert of de huurder zich aan de afspraken houdt.
Bij overtredingen kan de verhuurder juridische stappen zetten om de huurovereenkomst te beëindigen.
Jurisprudentie en praktijkvoorbeelden
Rechtbanken en gerechtshoven hebben de laatste jaren veel uitspraken gedaan over short-stay verhuur. Die zaken laten zien welke factoren zwaar wegen bij het toestaan van Airbnb-verhuur.
Uitspraken van de rechtbank en gerechtshoven
De rechter kijkt naar de concrete omstandigheden. Het Gerechtshof Amsterdam heeft vaker geoordeeld over de vraag of kortdurende verhuur in strijd is met het splitsingsreglement van een VvE.
Bij ontbinding van huurovereenkomsten kijkt de rechter naar de intensiteit van de verhuur, overlast voor omwonenden, of de verhuur commercieel is en of de huurder na waarschuwing is gestopt.
In verschillende uitspraken zijn huurders ontruimd die zonder toestemming intensief via Airbnb verhuurden. De rechtbank ziet dit als onderhuur, wat meestal verboden is in huurovereenkomsten.
Eigenaren die hun appartement verhuren kunnen ook problemen krijgen met de VvE als dit in strijd is met de splitsingsakte. De Hoge Raad sprak zich in 2025 uit over de vraag of kortdurende verhuur past bij de bestemming ‘particulier woongebruik’.
Deze uitspraak trekt een duidelijke grens voor wat VvE’s mogen opnemen in hun splitsingsreglement.
Casussen rondom short-stay verhuur en Airbnb
Een bekende zaak draait om een huurder die zijn appartement 150 dagen per jaar via Airbnb verhuurde. De rechtbank ontbond het contract vanwege de intensieve verhuur en klachten van buren.
De huurder moest de winst afdragen aan de verhuurder. In een andere zaak bleef een huurder zelf in de woning wonen en verhuurde alleen een kamer.
De rechter vond dat dit geen onderhuur was, omdat de huurder zelf gebruik bleef maken van het huis. De uitspraken lopen uiteen.
Een VvE startte een procedure tegen een eigenaar die zijn appartement commercieel verhuurde. Het splitsingsreglement verbood recreatieve verhuur expliciet.
De eigenaar kreeg een dwangsom van een paar duizend euro en moest stoppen met de verhuur. Bij gemeentelijke handhaving kregen eigenaren soms boetes tot wel €20.000 voor het overschrijden van het maximaal toegestane aantal dagen.
Amsterdam en andere steden handhaven steeds strenger op illegale short-stay verhuur.
Relevante ontwikkelingen en trends
Minister Keijzer kondigde eind 2025 aan dat het huurrecht wordt aangepast om beter onderscheid te maken tussen bewoning en toeristische verhuur. Die maatregelen gaan begin 2026 in.
Gemeenten voeren strengere regels in. Steeds meer steden verplichten een melding en beperken het aantal dagen dat je short-stay mag verhuren.
De controle wordt ook intensiever, vooral door samenwerking met platforms zoals Airbnb. VvE’s nemen vaker strengere regels op in hun splitsingsreglement.
Nieuwe bepalingen bevatten soms een totaalverbod op short-stay verhuur, hoge boetes bij overtreding, en een toestemmingsvereiste voor tijdelijke verhuur.
Rechters wijzen vaker ontbindingen toe bij overtredingen, vooral als het om commerciële verhuur of overlast gaat.
Risico’s, overlast en toeristische impact
Short-stay en Airbnb-verhuur brengen praktische problemen met zich mee voor bewoners, VvE’s en hele buurten. Geluidsoverlast, veiligheidskwesties en veranderende buurtdynamiek zijn de grootste uitdagingen.
Omgaan met klachten en overlast
Overlast door toeristen komt in allerlei vormen. Buurtbewoners hebben vaak last van geluidsoverlast door gasten die de huisregels niet kennen.
Dichtslaande deuren, stemmen op de gang en nachtelijk lawaai verstoren de rust. Brandgevaar is ook een serieus risico.
Toeristen weten de nooduitgangen niet te vinden en blokkeren soms vluchtroutes met hun bagage. De VvE of verhuurder moet duidelijke veiligheidsregels opstellen.
De woning zelf lijdt onder intensief gebruik. Vloeren, muren en voorzieningen slijten sneller door kortverblijvers.
Gemeenschappelijke ruimtes zoals entrees en liften krijgen het ook zwaar te verduren. Klachten komen via verschillende kanalen binnen.
Buurtbewoners melden overlast bij de gemeente. Medebewoners stappen naar het VvE-bestuur.
Bij ernstige situaties schakelen omwonenden de politie in.
Verantwoordelijkheden van eigenaren en huurders
Eigenaren die hun woning verhuren dragen juridische verantwoordelijkheid. Ze moeten zich aan gemeentelijke regels en VvE-bepalingen houden.
Het appartementsrecht verplicht eigenaren om overlast te voorkomen. Concrete verplichtingen zijn onder andere gasten informeren over huisregels, bereikbaar blijven voor klachten, schoonmaak en onderhoud regelen, en het maximaal aantal gasten respecteren.
De verhuurder moet optreden bij klachten. Negeert hij meldingen, dan kan de VvE of gemeente maatregelen nemen.
In ernstige gevallen kan het recht op verhuur worden ingetrokken. Huurders die zelf onderverhuren, hebben toestemming van de verhuurder nodig.
Zonder die toestemming is short-stay verhuur niet toegestaan.
Impact van toeristische verhuur op de woonomgeving
Toeristische verhuur verandert echt iets aan de sfeer in buurten. Wijken met veel short-stay woningen verliezen hun sociale samenhang.
Mensen kennen hun buren nauwelijks meer. Gasten wisselen voortdurend, dus vaste gezichten verdwijnen.
De woningmarkt raakt uit balans. Eigenaren kiezen sneller voor de korte klap van toeristische verhuur dan voor langdurige verhuur aan gewone huurders.
Hierdoor neemt het aantal betaalbare huurwoningen af. Dat voelt iedereen die een huis zoekt.
Lokale winkels en supermarkten passen zich aan. Ze richten zich meer op toeristen dan op bewoners.
Je ziet prijzen stijgen en het winkelaanbod verandert. Niet iedereen is daar blij mee.
Gemeenten merken meer druk op parkeerplaatsen en afvalvoorzieningen. Toeristen kennen de lokale afvalregels vaak niet en nemen vaker een taxi of huurauto.
De gemeente moet daardoor vaker handhaven. Extra inzet is nodig om alles netjes te houden.
VvE’s zien de gemeenschapszin afnemen. Leden stoppen minder energie in de leefomgeving als het complex vooral toeristen huisvest.
Veelgestelde vragen
Veel woningeigenaren worstelen met praktische en juridische vragen rond short-stay verhuur. De meeste onduidelijkheden gaan over meldplicht, maximaal aantal verhuurdagen, VvE-toestemming, veiligheid, belasting en mogelijke boetes.
Welke regelgeving is van toepassing bij het aanbieden van een short-stay verhuur via platforms zoals Airbnb in mijn gemeente?
Elke gemeente hanteert eigen regels voor short-stay verhuur. Meestal moet je vooraf melden dat je via Airbnb wilt verhuren.
Verhuurders moeten zich houden aan het maximaal aantal verhuurdagen per jaar. Vaak geldt er ook een limiet op het aantal gasten per woning.
Sociale huurwoningen mag je sowieso niet via Airbnb aanbieden. Gemeenten delen boetes uit bij overtreding, soms zijn die echt fors.
Veel gemeenten hebben een meldpunt voor illegale verhuur of overlast. Je buren kunnen dus makkelijk melding maken.
Gemeentelijke toestemming betekent niet automatisch dat de VvE of verhuurder akkoord is. Je moet alle drie de regelkaders checken voor je begint.
Hoeveel dagen per jaar mag ik mijn eigen woning verhuren zonder in strijd te zijn met lokale wetgeving?
Het maximum aantal verhuurdagen verschilt per gemeente. Sommige gemeenten houden het op 30 dagen per jaar, anderen op 60 of 90.
Sommige steden voeren strengere regels in om de woningmarkt te beschermen. Check altijd de regels van jouw gemeente.
Per wijk kunnen de regels verschillen. Het is niet altijd even overzichtelijk.
Ga je over het maximum heen? Dan riskeer je een boete.
Gemeenten controleren via meldingen en soms via platforms als Airbnb. Je komt er dus niet zomaar mee weg.
Welke stappen moet ik ondernemen om zeker te weten dat ik mijn appartement mag verhuren binnen de regels van de Vereniging van Eigenaren (VvE)?
Check eerst de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Daarin staat of short-stay verhuur mag.
Short-stay verhuur telt meestal als recreatief gebruik. Veel VvE’s verbieden dat expliciet.
Is het onduidelijk? Vraag schriftelijk toestemming aan het bestuur van de VvE.
Sommige splitsingsakten bevatten zelfs boeteclausules voor overtreding. Dat kan flink oplopen.
Bestaat er geen duidelijke regel? Leg de vraag dan voor aan de VvE-vergadering.
Zorg dat je toestemming zwart-op-wit krijgt. Verhuur zonder akkoord kan tot gedoe en juridische stappen leiden.
Aan welke veiligheidsvoorschriften moet mijn woning voldoen om te voldoen aan de eisen voor short-stay verhuur?
Je woning moet aan de basisveiligheidseisen voldoen. Denk aan werkende rookmelders op elke verdieping en in de slaapkamers.
Ook een brandblusser is verplicht. Nooduitgangen moeten altijd vrij blijven.
De eigenaar moet zorgen voor goed onderhoud van gas, water en elektra. Technische installaties moeten aan de huidige normen voldoen.
Sommige gemeenten stellen extra eisen aan short-stay woningen. Dat kan gaan om meer brandveiligheid of een bepaalde inrichting.
De verhuurder moet altijd de lokale voorschriften checken. Bij intensieve verhuur gelden soms strengere regels.
Gemeenten voeren controles uit om te zien of je aan de eisen voldoet.
Hoe zit het met toeristenbelasting en inkomstenbelasting bij het verhuren van mijn woning via Airbnb?
Je moet toeristenbelasting afdragen aan de gemeente. Meestal ligt het tarief rond de vijf procent van de verhuurprijs.
Soms int het platform deze belasting automatisch. Dat scheelt weer wat gedoe.
Over de verhuurinkomsten betaal je inkomstenbelasting. Verhuur je een deel van je eigen woning waar je zelf ook woont? Dan vallen de inkomsten in box 1.
Je moet deze inkomsten opgeven bij de belastingaangifte. Verhuur je tijdelijk een lege woning, bijvoorbeeld omdat die te koop staat? Dan kunnen de inkomsten in box 1 of box 3 vallen.
Welke box geldt, hangt af van jouw situatie. Je mag bepaalde kosten zoals schoonmaak, onderhoud en afschrijving aftrekken.
Het is slim om alles goed bij te houden: inkomsten, uitgaven, alles. Bij twijfel kun je beter even een fiscaal adviseur raadplegen.
Wat zijn de gevolgen als ik mij niet houd aan de richtlijnen voor short-stay verhuur van de lokale overheid of mijn verhuurder?
De gemeente deelt soms forse boetes uit als je de lokale regels overtreedt. Die boetes kunnen oplopen tot duizenden euro’s.
Soms legt de gemeente een last onder dwangsom op om je te dwingen te stoppen met illegale verhuur. Dat kan behoorlijk wat stress opleveren.
Als je als huurder zonder toestemming via Airbnb verhuurt, loop je ook flinke risico’s.
