Uit elkaar gaan is al ingewikkeld; een koopwoning maakt het nog spannender. Wie blijft er wonen, wie betaalt de hypotheek, wat gebeurt er met overwaarde of restschuld, en wat zegt de bank? Tegelijk spelen emoties en kinderen mee. De woning vraagt om snelle, doordachte keuzes, want afspraken, aansprakelijkheid en fiscale termijnen lopen door.
Een standaardantwoord bestaat niet; de uitkomst hangt af van eigendom, uw huwelijksgoederenregime, draagkracht en bereidheid om afspraken te maken. Bepaal eigendom, maak een tijdelijke woon-/kostenafspraak, toets bij bank/NHG of blijven wonen kan, kies tussen overnemen en uitkopen, onverdeeld laten, huren of verkopen. Regel OHA, leg alles vast en check de fiscale gevolgen.
In dit artikel krijgt u een helder stappenplan: van eigendomscheck tot belangrijke notariële stukken, met aandacht voor renteaftrek, eigenwoningforfait, bijleenregeling, 2-jaarsregel en praktische valkuilen. Zo blijft het juridisch kloppend, helder en financieel haalbaar. We beginnen met stap 1: wie is eigenaar en welk regime geldt.
Stap 1. Breng eigendom en huwelijksgoederenregime in kaart
Voordat u beslissingen neemt over de ex en de hypotheek: wie blijft er in het huis, moet u exact weten wie juridisch eigenaar is en welk huwelijksgoederenregime gold. Dat bepaalt wie mag blijven, hoe u verdeelt of uitkoopt, en of u (beiden) hoofdelijk aansprakelijk bent richting de bank.
- Check eigendom: controleer koopakte en Kadaster: op wiens naam staat de woning?
- Bepaal regime: met huwelijkse/partnerschapsvoorwaarden kan eigendom zijn afgeweken. Zonder voorwaarden: bij gemeenschap van goederen bent u ieder 50%. Bij beperkte gemeenschap (na 2018) blijft vóór het huwelijk privé; wat tijdens het huwelijk is gekocht is samen.
- Hypotheek en risico: vaak bent u beiden hoofdelijk aansprakelijk; de bank kan ieder van u voor de hele schuld aanspreken.
Stap 2. Spreek af wie voorlopig in de woning blijft en op welke basis
Is de eigendom helder, spreek dan af wie voorlopig blijft wonen en onder welke voorwaarden. Een tijdelijke woonafspraak geeft rust voor u en eventuele kinderen en voorkomt misverstanden. Leg de gemaakte keuzes meteen concreet vast, zodat bank, notaris en fiscus weten waar ze aan toe zijn.
- Duur en eindmoment: tot overdracht of verkoop.
- Basis van gebruik: gratis, huur of gebruiksvergoeding (fiscale gevolgen).
- Kostenverdeling: hypotheek, verzekeringen, onderhoud, gemeentelasten.
- Aansprakelijkheid: interne afspraken veranderen uw hoofdelijke aansprakelijkheid niet.
Stap 3. Toets met bank of NHG of blijven wonen financieel kan
Voordat u besluit dat één van u blijft, laat de bank (en bij NHG de NHG‑beheertoets) beoordelen of de woonlasten op één naam haalbaar zijn. De geldverstrekker kijkt naar inkomen, vaste lasten, BKR en alimentatie. De beheertoets geeft snel inzicht of blijven wonen verantwoord is en onder welke voorwaarden.
- Bank/NHG-oordeel is leidend: convenantafspraken tellen niet voor de toets.
- Partneralimentatie weegt mee: betalen verlaagt, ontvangen kan verhogen.
- Kinderalimentatie: beïnvloedt doorgaans de maximale hypotheek niet, wel uw budget.
- Valt de uitkomst negatief uit: probeer een andere bank; anders verkopen of onverdeeld laten.
- Leg bewijs klaar: loonstroken/jaaropgave, hypotheekoverzicht, WOZ/taxatie, alimentatieafspraken.
Stap 4. Optie: hypotheek overnemen en partner uitkopen
Kan één van u de lasten dragen, dan is de schoonste oplossing: blijven wonen, de hypotheek (al dan niet bij een andere bank) overnemen en de ex uitkopen. Dat vraagt banktoestemming, een actuele waardebepaling en het formeel vastleggen bij de notaris. Gaat de bank niet akkoord, probeer een andere geldverstrekker; lukt dat niet, dan rest samen eigenaar blijven of verkopen.
- Bepaal de waarde: via taxatie of spreek WOZ af.
- Bereken uitkoop/onderwaarde:
overwaarde = marktwaarde – resterende hypotheekschuld
uitkoopbedrag = 1/2 × overwaarde
Bij onderwaarde betaalt de vertrekkende partner de helft van die onderwaarde mee. - Financier de uitkoop: via (ver)hoging of nieuwe hypotheek.
- Regel bankzaken: vraag ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid aan voor de ex.
- Leg vast bij notaris: akte van verdeling en inschrijving Kadaster; woning en hypotheek op naam van de blijvende partner.
Stap 5. Optie: samen eigenaar blijven (onverdeeld laten) met strakke afspraken
Samen eigenaar blijven (onverdeeld laten) is een praktische tussenstap als uitkopen of verkopen nu niet kan. De woning én hypotheek blijven van u beiden; richting bank blijft u hoofdelijk aansprakelijk. Dat maakt een nieuwe hypotheek voor de vertrekkende partner vaak lastig. Fiscaal lopen 2‑jaarsregels voor renteaftrek gewoon door. Daarom: maak strakke afspraken over de ex en de hypotheek: wie blijft er in het huis, wie betaalt wat en tot wanneer.
- Einddatum & verkooptrigger: spreek een harde datum af en triggers (bijv. baanverlies).
- Kostenverdeling: hypotheek, verzekeringen, onderhoud, gemeentelasten.
- Gebruik & vergoeding: gratis gebruik of gebruiksvergoeding (let op fiscale gevolgen).
- Renteaftrek: leg vast wie welk deel betaalt en betaal ook daadwerkelijk zo.
- Vastleggen: zet dit in het convenant, plan evaluatiemomenten en informeer de bank.
Stap 6. Optie: huurconstructie (ex huurt van de eigenaar) en gevolgen
Lukt uitkopen niet maar moet de ex in het huis blijven, dan kan een huurconstructie uitkomst bieden: de ex huurt van de (enige) eigenaar. Dat lijkt overzichtelijk, maar het bindt u juridisch en financieel langer aan elkaar. Maak bewuste keuzes en leg alles contractueel vast.
- Verkoop wordt lastiger: een huurovereenkomst kunt u niet opzeggen “omdat u wilt verkopen”; de huurder geniet huurbescherming.
- Bank & nieuwe hypotheek: de (bestaande) hypotheek telt mee bij een nieuwe hypotheekaanvraag van de vertrekkende partner.
- Fiscale gevolgen: betaalt de ex huur, dan is het eigenwoningforfait niet aftrekbaar als partneralimentatie; de ontvangen huur hoeft u in deze situatie niet als inkomen aan te geven. Renteaftrek/EWF lopen voor de vertrekkende eigenaar in principe nog maximaal 2 jaar door.
- Contracteer strak: leg in het huurcontract vast: duur, huurprijs, indexatie, onderhoud en wie welke lasten draagt.
Stap 7. Optie: verkopen en verdelen van overwaarde of restschuld
Kiest u voor verkoop, dan wordt de volledige hypotheek eerst afgelost uit de koopsom. Wat resteert is overwaarde: die verdeelt u doorgaans ieder voor de helft, tenzij anders in het convenant staat. Blijft er een restschuld, dan bent u beiden hoofdelijk aansprakelijk. Controleer of NHG de restschuld (deels) kan voldoen en of kwijtschelding mogelijk is. Leg vóór de verkoop afspraken vast over minimumverkoopprijs, verdeling van verkoopkosten, opleverdatum en ontruiming. De fiscale verwerking (bijleenregeling/eigen woning) volgt verderop.
Stap 8. Regel ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid en afspraken met de bank
Ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid (OHA) is cruciaal als één van u in de woning blijft. Zolang de bank de vertrekkende partner niet vrijlaat, bent u beiden volledig aansprakelijk; een nieuwe hypotheek afsluiten is dan vaak niet haalbaar. Vraag OHA tijdig aan; reken op doorlooptijd en een strenge draagkrachttoets (ook bij NHG). Alleen schriftelijke bevestiging van de bank telt — interne afspraken in een convenant veranderen hier niets aan.
- Compleet bankdossier: inkomensstukken, BKR, alimentatie, taxatie/WOZ en hypotheekoverzicht.
- Valt de toets negatief uit: probeer herfinanciering bij een andere bank, anders onverdeeld laten of verkopen.
- Nieuwe voorwaarden vastleggen: rente, looptijd en eventuele verhoging voor uitkoop.
- Praktisch regelen: incasso-IBAN, correspondentie en vaste lasten op naam van de blijvende partner zetten.
Stap 9. Leg alles juridisch vast: convenant, akte van verdeling, kadaster
Keuzes zijn pas veilig als ze juridisch zijn vastgelegd. Leg bij de notaris en op papier vast wie blijft wonen, hoe de hypotheek loopt en hoe u verdeelt. Zo voorkomt u discussies over de ex en de hypotheek en weten bank en fiscus precies waar ze aan toe zijn.
- Echtscheidingsconvenant: wonen, kosten, alimentatie, verdeling en einddata.
- Akte van verdeling/leveringsakte: eigendom en hypotheek op één naam.
- OHA van de bank: schriftelijk ontslag vertrekkende partner.
- Kadasterinschrijving en (zo nodig) nieuwe hypotheekakte.
Stap 10. Begrijp de fiscale regels: renteaftrek, eigenwoningforfait, bijleenregeling
De fiscus kijkt scherp mee bij uit elkaar gaan met een koopwoning. Om gedoe en naheffingen te voorkomen, is het cruciaal dat u de hoofdlijnen kent en uw afspraken hierop afstemt. Hieronder de regels die bij de ex en de hypotheek (wie blijft er in het huis?) het vaakst verschil maken.
- Renteaftrek en EWF bij vertrek: verlaat u de woning en blijft uw ex wonen, dan mag u nog 2 jaar de hypotheekrente aftrekken én telt u het eigenwoningforfait (EWF) mee. Daarna: geen renteaftrek en geen EWF meer.
- Na vertrek ex + te koop (verhuisregeling): zodra uw ex vertrekt en de woning te koop staat, is het EWF 0 terwijl renteaftrek nog kan lopen tot uiterlijk het einde van het derde kalenderjaar na uw vertrek.
- Bijleenregeling (overwaarde): verkoopt u met overwaarde, dan ontstaat een eigenwoningreserve. Die verlaagt het deel van een volgende hypotheek waarover u rente mag aftrekken.
- Betaal en leg vast: spreek af wie welk deel van de rente betaalt en doe dat ook aantoonbaar; uw aangifte sluit dan aan op de werkelijkheid.
Stap 11. Specifiek: woning op naam van één partner, ex blijft wonen (huur of gratis woongenot)
Staat de woning op naam van één partner en blijft de ex erin wonen? Dan draait de vertrekkende eigenaar nog maximaal 2 jaar op voor renteaftrek én telt het eigenwoningforfait mee. Het verschil zit in de basis van het gebruik: huur betalen of gratis woongenot. Dat heeft directe fiscale gevolgen, dus leg dit helder en schriftelijk vast.
- Gratis woongenot: het bedrag van het eigenwoningforfait is aftrekbaar als betaalde partneralimentatie, mits het woongenot voortvloeit uit een alimentatieplicht (blijkend uit rechterlijke uitspraak, convenant of andere schriftelijke overeenkomst).
- Huur betalen: de ontvangen huur hoeft u niet op te geven, maar u mag het eigenwoningforfait dan niet als partneralimentatie aftrekken.
Stap 12. Let op termijnen en deadlines (2-jaarsregel en verhuisregeling)
Bij de ex en de hypotheek: wie blijft er in het huis, draaien fiscale termijnen de uitkomst. Verlaat u de woning terwijl uw ex blijft, dan mag u nog 2 jaar rente aftrekken en telt u het eigenwoningforfait mee. Na 2 jaar is de woning voor u geen eigen woning meer. Vertrekt uw ex binnen 2 jaar en staat het huis te koop, dan geldt de verhuisregeling: renteaftrek kan doorlopen tot einde derde kalenderjaar, het EWF is dan 0.
- Noteer harde data: uw vertrek, vertrek ex, moment “te koop”.
- Bewaar bewijs: BRP-inschrijving, sleuteloverdracht, makelaarsopdracht.
- Zet reminders voor einde 2 jaar en einde derde kalenderjaar.
- Controleer uw aangifte per periode (EWF en renteaftrek) op deze data.
Stap 13. Komt u er niet uit? Mediation, advocaat en rechterlijke stappen
Lukt het niet om samen afspraken te maken over de ex en de hypotheek: wie blijft er in het huis, werk dan in deze volgorde: eerst mediation, lukt dat niet dan via advocaten, en als laatste de rechter. Afspraken via mediation of onderhandelingen komen in het convenant; bij de rechter is een advocaat verplicht en doet de rechter een bindende uitspraak.
- Mediation: onafhankelijke mediator helpt afspraken te vinden; vaak sneller en goedkoper dan procederen.
- Advocaat: onderhandelt namens u en zet afspraken juridisch strak; procedeert als nodig.
- Rechter: beslist over gebruik woning, verdeling/verkopen en alimentatie; let op: ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid beslist uiteindelijk de bank, niet de rechter.
Stap 14. Checklist: documenten, instanties en praktische acties
Snel overzicht voorkomt fouten. Gebruik deze korte checklist om afspraken direct uitvoerbaar te maken. Vink af en bewaar bewijs bij de ex en de hypotheek: wie blijft er in het huis?
- Documenten: koopakte; hypotheek-/renteoverzicht; WOZ/taxatie; BRP‑uittreksel; convenant/alimentatie; OHA‑bevestiging; akte verdeling/levering; NHG‑beheertoets (indien van toepassing).
- Instanties: bank/NHG; notaris/Kadaster; Belastingdienst/gemeente (BRP); makelaar/taxateur; mediator/advocaat.
- Acties: incasso en correspondentie wijzigen; verzekeringen/nuts/gemeentelasten op juiste naam; sleutels/inboedel overdragen; verkoopopdracht of huurcontract; reminders 2‑jaarsregel/derde kalenderjaar; bewijs van vertrek en ‘te koop’ bewaren.
Tot slot
Wie blijft wonen, wie betaalt en wat is fiscaal verstandig: u ziet nu het pad. Breng eigendom en regime scherp in beeld, maak tijdelijke woonafspraken, laat bank/NHG toetsen, kies een passende optie (overnemen en uitkopen, onverdeeld laten, huren of verkopen), regel OHA, en leg alles notarieel en fiscaal kloppend vast binnen de geldende termijnen. Zo beschermt u both uw woning én uw toekomst.
Wilt u dat we meedenken, onderhandelen met de bank of ex, en uw convenant en akte waterdicht opstellen? Neem dan direct contact op met onze gespecialiseerde familierecht- en vastgoedadvocaten bij Law & More. We zorgen dat uw afspraken standhouden en u weer vooruitkunt.
