Gebreken aan een nieuwbouwwoning: wie is aansprakelijk en hoe stelt u uw rechten veilig?

Wanneer u een nieuwbouwwoning koopt, verwacht u een perfect resultaat. Toch komen gebreken bij nieuwbouw regelmatig voor.

Gemiddeld worden er 21 gebreken geconstateerd bij de oplevering van een nieuwbouwwoning.

De aannemer is verantwoordelijk voor het herstellen van gebreken die tijdens en na de oplevering worden ontdekt, met specifieke termijnen die tot vijf jaar kunnen lopen. De exacte aansprakelijkheid hangt af van uw koop- en aannemingsovereenkomst en het moment waarop u het gebrek ontdekt.

Ook speelt het verschil of uw contract voor of na 1 januari 2024 is gesloten een rol.

U krijgt inzicht in de verschillende soorten gebreken, de aansprakelijkheidstermijnen, en de stappen die u moet nemen om uw rechten veilig te stellen. Ook komt aan bod welke garanties er mogelijk van toepassing zijn en hoe u moet handelen bij een geschil met de bouwer.

Wat zijn gebreken aan een nieuwbouwwoning?

Een gebrek is een probleem aan je woning waardoor deze niet voldoet aan wat je mag verwachten. Bij nieuwbouw gaat het om afwijkingen van de bouwplannen, gebreken in de afwerking, of constructiefouten die extra kosten met zich meebrengen.

Veelvoorkomende gebreken

Bij oplevering van nieuwbouwwoningen worden gemiddeld ruim twintig gebreken per woning geconstateerd. Deze gebreken variëren van kleine afwerkingsfouten tot grotere constructieproblemen.

Veel voorkomende gebreken zijn:

• Kitwerk – slecht aangebrachte of ontbrekende kit bij voegen
• Tegelwerk – scheef gelegde tegels, losse tegels, of ongelijke voegen
• Hang- en sluitwerk – deuren en ramen die niet goed sluiten
• Schilderwerk – verffouten, vlekken, of onregelmatige afwerking
• Vochtproblemen – condensatie of lekkage
• Scheuren in muren – haarscheurtjes of grotere scheuren

Deze gebreken kunnen direct bij de oplevering zichtbaar zijn. Je hebt het recht om ze in het opleverrapport te laten vastleggen.

Onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken

Zichtbare gebreken kun je tijdens de oplevering waarnemen. Denk aan verkeerd aangebrachte plinten, beschadigde kozijnen, of slecht afgewerkte vloeren.

Deze gebreken noteer je in het opleveringsrapport.

Verborgen gebreken zijn problemen die je niet direct ziet. Deze komen pas later aan het licht, ook als je de woning goed hebt geïnspecteerd.

Voorbeelden van verborgen gebreken:

• Lekkage die pas na enige tijd zichtbaar wordt
• Gebreken in de isolatie die je niet direct kunt waarnemen
• Problemen met de fundering
• Gebreken aan de riolering

Voor contracten gesloten na 1 januari 2024 geldt een andere regeling. De bouwer is ook aansprakelijk voor gebreken die je bij oplevering over het hoofd hebt gezien, tenzij het gebrek niet aan hem toe te rekenen is.

Voorbeelden van gebreken bij oplevering

Opleveringsgebreken zijn afwijkingen die je bij de eerste inspectie van je nieuwbouwwoning constateert. Deze gebreken kun je direct in het opleverrapport laten vastleggen.

Technische gebreken:

• Gebreken aan verwarmingsinstallatie of sanitair
• Niet werkende stopcontacten of schakelaars
• Problemen met ventilatiesystemen

Afwerkingsgebreken:

• Beschadigingen aan muren, vloeren of plafonds
• Onafgewerkte details zoals plinten of dorpels
• Verkeerd geplaatste of beschadigde sanitair

Buitengebreken:

• Gebreken aan de gevel of dakbedekking
• Problemen met kozijnen of buitendeurs
• Afwerkingsfouten aan tuinmuren of bestrating

De bouwer moet deze opleveringsgebreken binnen drie maanden herstellen. Gebreken die in de eerste zes maanden na oplevering ontstaan, vallen onder de onderhoudsperiode.

Aansprakelijkheid bij gebreken in een nieuwbouwwoning

De aannemer draagt juridische verantwoordelijkheid voor gebreken in uw nieuwbouwwoning. De omvang van deze aansprakelijkheid hangt af van het type gebrek en het moment van ontdekking.

Sinds 1 januari 2024 gelden er strengere regels die uw positie als opdrachtgever versterken.

Contractuele aansprakelijkheid van de aannemer

De contractuele aansprakelijkheid van de aannemer wordt bepaald door de aannemingsovereenkomst die u met hem heeft gesloten. Deze overeenkomst legt vast welke werkzaamheden de aannemer moet uitvoeren en welke kwaliteit u mag verwachten.

Sinds 1 januari 2024 is artikel 7:758 lid 4 BW van kracht. Dit artikel bepaalt dat de aannemer aansprakelijk blijft voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen.

Het oude subjectieve criterium is vervangen door een objectief criterium. Het maakt niet meer uit of u het gebrek redelijkerwijs had kunnen ontdekken.

De vraag is nu alleen of het gebrek daadwerkelijk ontdekt werd bij oplevering.

Belangrijke bescherming voor consumenten: Bent u een consument (geen bedrijf), dan kan de aannemer deze aansprakelijkheid niet in de overeenkomst beperken. Voor professionele opdrachtgevers kan hiervan alleen worden afgeweken wanneer dit uitdrukkelijk in de aannemingsovereenkomst staat vermeld.

Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken

Een verborgen gebrek is een defect dat bij oplevering niet zichtbaar was en niet ontdekt kon worden met normaal onderzoek. Denk hierbij aan lekkages in de fundering, gebreken in de elektriciteit achter muren, of verzakkingen die pas later ontstaan.

De aannemer blijft ook na oplevering aansprakelijk voor deze verborgen gebreken. U hoeft niet te bewijzen dat u het gebrek niet kon ontdekken.

De aannemer kan zich alleen vrijwaren door aan te tonen dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen.

Zodra u een verborgen gebrek ontdekt, moet u dit binnen bekwame tijd melden aan de aannemer. Deze melding voorkomt dat u uw recht op herstel verliest.

Doe dit altijd schriftelijk en bewaar een kopie.

De verjaringstermijn voor verborgen gebreken is vijf jaar na oplevering. U kunt binnen deze periode de aannemer aansprakelijk stellen en herstel eisen.

Specifieke regels voor ernstige gebreken

Ernstige gebreken zijn gebreken die de stabiliteit, veiligheid of bewoonbaarheid van uw woning bedreigen. Bij deze gebreken gelden strengere regels voor de aansprakelijkheid van de aannemer.

Voor ernstige gebreken geldt vaak een langere garantietermijn. Veel aannemers bieden via hun garantieregeling zes jaar garantie voor bouwkundige gebreken en tien jaar voor gebreken aan de draagconstructie.

Voorbeelden van ernstige gebreken:

• Scheuren in dragende muren
• Gebreken in de fundering
• Problemen met de stabiliteit van het dak
• Ernstige vochtproblemen door bouwfouten

Bij ernstige gebreken kunt u naast herstel ook schadevergoeding vorderen. Deze vergoeding kan betrekking hebben op woonkosten tijdens herstel, waardevermindering van uw woning, of andere financiële schade die u lijdt door het gebrek.

Termijnen en herstelperiodes

Na oplevering van je nieuwbouwwoning gelden verschillende termijnen waarin de aannemer verantwoordelijk blijft voor gebreken. Deze termijnen zijn vastgelegd in je koop-/aannemingsovereenkomst en worden aangevuld door garantieregelingen.

Herstelperiode en onderhoudstermijn

De eerste drie maanden na oplevering is de officiële herstelperiode. In deze periode moet de aannemer alle gebreken die in het opleverrapport staan vermeld herstellen.

De 5%-regeling geeft je extra zekerheid: je houdt 5% van de koopsom achter tot de aannemer deze gebreken heeft verholpen. Direct na de herstelperiode begint de onderhoudsperiode van zes maanden.

Gebreken die binnen deze zes maanden opduiken, vallen onder de verantwoordelijkheid van de aannemer. Deze termijn geldt voor problemen die je bij normaal gebruik van de woning ontdekt.

Voor contracten gesloten na 1 januari 2024 geldt een ruimere regeling. Ook gebreken die je bij de oplevering over het hoofd zag, kun je nu nog melden.

De aannemer moet deze herstellen, tenzij het gebrek niet aan hem is toe te rekenen.

Garantietermijnen

Naast de contractuele verplichtingen bieden garantie-instellingen zoals SWK, Woningborg of Bouwgarant extra bescherming:

De algemene garantietermijn dekt de meeste bouwkundige gebreken. Voor ernstige gebreken aan de constructie geldt de langere termijn van tien jaar.

Let op: bepaalde onderdelen hebben een kortere garantietermijn en sommige gebreken zijn uitgesloten.

Voorwaarden voor melden van gebreken

Je moet gebreken altijd schriftelijk melden aan de aannemer. Doe dit zo snel mogelijk nadat je het gebrek ontdekt.

Bewaar alle communicatie en maak foto’s van het probleem. Voor verborgen gebreken geldt een speciale termijn.

Je kunt tot vijf jaar na de onderhoudsperiode een claim indienen. Reken dus vanaf de oplevering: zes maanden onderhoudsperiode plus vijf jaar aansprakelijkheid.

Dien je vordering op tijd in bij de rechter of arbiter. De termijn van vijf jaar is een harde deadline.

Zelfs als je het gebrek tijdig hebt gemeld, moet je binnen deze periode je vordering indienen.

Stappenplan bij het constateren van gebreken

Wanneer je gebreken aan je nieuwbouwwoning constateert, is het belangrijk om snel en zorgvuldig te handelen. Door gebreken correct te melden, een opleveringsrapport te gebruiken en deskundige hulp in te schakelen, bescherm je je rechtspositie effectief.

Gebreken melden en vastleggen

Meld elk gebrek direct schriftelijk aan de bouwer. Een aangetekende brief is de beste manier om dit te doen, omdat je hiermee bewijs hebt van je melding.

Noteer per gebrek de volgende informatie:

• De exacte locatie in de woning
• Een beschrijving van het probleem
• De datum waarop je het gebrek ontdekte
• Foto’s of video’s als bewijs

Bewaar alle correspondentie met de bouwer goed. Dit geldt voor e-mails, brieven en gespreksverslagen.

Gebreken die je tijdens de oplevering constateert, moeten binnen drie maanden worden hersteld. Voor gebreken die binnen zes maanden na oplevering opduiken, geldt de onderhoudsperiode.

De bouwer moet deze gebreken ook herstellen. Verborgen gebreken die je later ontdekt, kun je tot vijf jaar na de onderhoudsperiode melden.

De rol van het opleveringsrapport

Een opleveringsrapport is een overzicht van alle gebreken die bij de oplevering worden geconstateerd. Dit rapport vormt de basis voor het herstel dat de bouwer moet uitvoeren.

Het is verstandig om voor de definitieve oplevering een vooroplevering te plannen. Tijdens deze vooroplevering kun je gebreken al identificeren en melden.

De bouwer krijgt dan de kans om problemen te verhelpen vóór de officiële oplevering. Een gemiddelde nieuwbouwwoning heeft ongeveer 21 gebreken bij oplevering.

Daarom is het belangrijk om grondig te controleren. Neem de tijd om elke ruimte goed te inspecteren.

Let op zowel zichtbare als potentiële verborgen problemen zoals leidingen, isolatie en afwerking.

Inschakelen van bouwkundig adviseurs

Bouwkundig adviseurs hebben de kennis en ervaring om gebreken professioneel te beoordelen. Zij kunnen helpen bij zowel de vooroplevering als de definitieve oplevering.

Een onafhankelijk keuringsbureau stelt een objectief opleveringsrapport op. Dit rapport heeft meer waarde bij eventuele geschillen met de bouwer.

De adviseur controleert de technische staat van de woning volgens professionele normen. De kosten voor een bouwkundig adviseur liggen meestal tussen de 500 en 1500 euro.

Dit lijkt veel, maar kan je op lange termijn veel geld en stress besparen. Zeker bij complexe gebreken is deskundige hulp essentieel.

Een bouwkundig adviseur kan ook helpen bij het voeren van correspondentie met de bouwer. Zij weten precies welke gebreken onder de aansprakelijkheid van de bouwer vallen en hoe je je rechten moet veiligstellen.

Garanties en extra waarborgen bij nieuwbouwwoningen

Naast de wettelijke aansprakelijkheid van je bouwer bestaan er garantieregelingen die je extra bescherming bieden. Deze garanties werken als aanvulling op je contractuele rechten en dekken verschillende typen gebreken voor verschillende periodes.

Woningborg, Bouwgarant en SWK

In Nederland bieden drie organisaties garantieregelingen voor nieuwbouwwoningen aan: Woningborg, Bouwgarant en SWK. Deze garanties beschermen je als de aannemer zijn verplichtingen niet nakomt of failliet gaat.

De garantie-instelling betaalt dan de herstelkosten of de extra kosten om je woning af te bouwen. Je ontvangt bij de aankoop van je nieuwbouw woning een garantiecertificaat.

Dit document bevat belangrijke informatie over welke garanties er gelden en wat er wel en niet gedekt is.

De garanties gaan in drie maanden na de oplevering. Dit betekent dat de eerste drie maanden voor risico van de aannemer blijven.

De Vereniging Eigen Huis raadt aan om goed te controleren of je aannemer aangesloten is bij een van deze garantieregelingen.

Verschillende typen garanties en dekkingen

De algemene garantietermijn bedraagt zes jaar en dekt gebreken die ontstaan door fouten in de bouw. Voor ernstige constructiefouten geldt een langere garantietermijn van tien jaar.

Belangrijke garantieperiodes:

• 6 jaar: Algemene gebreken aan constructie, afwerking en installaties
• 10 jaar: Ernstige constructiefouten die de stabiliteit van je woning bedreigen
• 2 jaar: Specifieke onderdelen zoals schilderwerk en kitwerk

Let op dat normale slijtage en onderhoud niet onder de garantie vallen. Ook schade door verkeerd gebruik valt buiten de dekking.

Sommige bouwmaterialen hebben kortere garantietermijnen, afhankelijk van hun verwachte levensduur.

Uw rechten veiligstellen bij geschillen

Bij gebreken aan uw nieuwbouwwoning moet u actief handelen om uw rechten te beschermen. Dit betekent dat u schriftelijk moet melden, op tijd uw vordering moet indienen en in sommige gevallen naar de rechter of arbiter moet stappen.

Juridische stappen en procedures

U moet gebreken altijd schriftelijk melden aan de bouwer. Dit geldt voor gebreken die u tijdens de oplevering ziet, maar ook voor gebreken die later opduiken.

Bewaar alle communicatie met de bouwer. Dit betekent e-mails, brieven en foto’s van de gebreken.

Deze documenten zijn belangrijk als bewijs als u later naar de rechter moet. Belangrijk om vast te leggen:

• De datum waarop u het gebrek ontdekte
• Een duidelijke beschrijving van het gebrek
• Foto’s of video’s van het probleem
• Eerdere afspraken met de bouwer

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) stelt regels voor bouwprojecten. Deze wet vraagt om een kwaliteitsborger die toezicht houdt.

Als uw project onder de Wkb valt, kan dit extra bescherming bieden. Reageert de bouwer niet of weigert hij te herstellen? Dan kunt u juridische hulp inschakelen.

Een advocaat kan u adviseren over uw mogelijkheden en een formele aansprakelijkstelling opsturen.

Het belang van vorderingen tijdig indienen

De termijnen voor het indienen van een vordering zijn streng. Bij een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten vóór 1 januari 2024 heeft u vijf jaar na de onderhoudsperiode van zes maanden om te vorderen.

Dit betekent dat u in totaal vijf jaar en zes maanden na oplevering de tijd heeft. Dient u uw vordering te laat in? Dan verliest u uw recht op herstel of schadevergoeding.

Voor contracten vanaf 1 januari 2024 gelden andere regels. De bouwer is ook aansprakelijk voor gebreken die u bij oplevering over het hoofd zag.

Maar ook hier geldt de termijn van vijf jaar na de onderhoudsperiode. Let op deze deadlines:

• 3 maanden: herstelperiode voor gebreken uit het opleverrapport
• 6 maanden: onderhoudsperiode voor nieuwe gebreken
• 5 jaar + 6 maanden: totale termijn voor verborgen gebreken

U moet uw vordering indienen voordat deze termijnen verlopen. Wacht dus niet te lang met juridische stappen als de bouwer niet meewerkt.

De rol van de rechter of arbitrage

Komt u er niet uit met de bouwer? Dan kunt u naar de rechter stappen of kiezen voor arbitrage.

Arbitrage is een snellere manier om geschillen op te lossen dan via de rechtbank. De rechter of arbiter beoordeelt of het gebrek de schuld is van de bouwer.

U moet bewijzen dat het gebrek bestaat en dat de bouwer verantwoordelijk is. Daarom zijn foto’s, rapporten van een bouwkundige en schriftelijke communicatie belangrijk.

Bij arbitrage beslist een onafhankelijke deskundige over het geschil. Dit gaat vaak sneller dan een rechtszaak.

De uitspraak van de arbiter is bindend, net als een rechterlijke uitspraak. De rechter kan de bouwer verplichten tot herstel of schadevergoeding.

In ernstige gevallen kan de rechter zelfs de overeenkomst ontbinden. Dit gebeurt als de gebreken zo groot zijn dat u de woning niet normaal kunt gebruiken.

Frequently Asked Questions

Nieuwbouweigenaren hebben vaak dezelfde vragen over gebreken, aansprakelijkheid en garanties. De antwoorden op deze vragen helpen u om uw rechten te begrijpen en de juiste stappen te nemen wanneer u gebreken constateert.

Wat zijn de meest voorkomende gebreken die aangetroffen worden in nieuwbouwwoningen?

Scheurvorming in muren en plafonds komt regelmatig voor bij nieuwbouwwoningen. Deze scheuren ontstaan vaak door inklinken van het gebouw of door droogtrekkingen in het materiaal.

Vochtproblemen en lekkages behoren ook tot de frequente gebreken. U kunt lekkages aantreffen bij ramen, deuren, badkamers of platte daken.

Problemen met afwerking zoals scheef aangebrachte tegels, beschadigde vloeren of gebrekkig schilderwerk worden vaak bij de oplevering ontdekt. Functionele gebreken aan installaties zoals verwarming, ventilatie en sanitair komen eveneens voor.

Welke juridische stappen kunt u ondernemen bij het constateren van gebreken na de oplevering van een nieuwbouwwoning?

Stel eerst de bouwer schriftelijk op de hoogte van het gebrek. In uw melding beschrijft u het gebrek duidelijk en voegt u foto’s of andere documentatie toe.

Geef de bouwer een redelijke termijn om het gebrek te herstellen. Drie tot vier weken is meestal voldoende, afhankelijk van de ernst van het gebrek.

Reageert de bouwer niet of weigert deze het gebrek te herstellen? Dan kunt u een aangetekende brief sturen met een laatste waarschuwing.

Daarna kunt u juridische hulp inschakelen of een geschillencommissie inschakelen. Bij ernstige gebreken waarbij de bouwer niet meewerkt, kunt u een vordering indienen bij de rechter of arbiter.

Let op dat u dit doet binnen de toepasselijke verjaringstermijn van vijf jaar na de onderhoudsperiode.

Wie is verantwoordelijk voor het herstellen van gebreken aan een nieuwbouwwoning?

De aannemer of bouwer draagt de primaire verantwoordelijkheid voor gebreken aan uw nieuwbouwwoning. Deze aansprakelijkheid is geregeld in de koop- of aannemingsovereenkomst.

Voor contracten gesloten na 1 januari 2024 geldt een uitgebreidere aansprakelijkheid. De bouwer moet ook gebreken herstellen die u bij de oplevering over het hoofd heeft gezien, tenzij het gebrek niet aan de bouwer is toe te rekenen.

Is de aannemer failliet? Dan kunt u terugvallen op de garanties van SWK, Woningborg of Bouwgarant als uw woning hierbij aangesloten is.

Hoe lang na oplevering kunt u gebreken aan een nieuwbouwwoning melden, en welke termijnen zijn hieraan gebonden?

Tijdens de herstelperiode van drie maanden na oplevering moet de bouwer alle gebreken uit het opleverrapport herstellen. Ook nieuwe gebreken die in deze periode ontstaan, vallen onder deze herstelplicht.

De onderhoudsperiode duurt zes maanden na oplevering. Tekortkomingen die in deze periode opduiken, moet de bouwer herstellen.

Voor verborgen gebreken geldt een termijn van vijf jaar na de onderhoudsperiode. U moet het gebrek wel tijdig en schriftelijk melden aan de bouwer.

Uw vordering moet u indienen bij de rechter of arbiter voordat de vijf jaar voorbij zijn.

Welke garanties en waarborgen heeft u met betrekking tot de kwaliteit van een nieuwbouwwoning?

De contractuele aansprakelijkheid uit uw koop- of aannemingsovereenkomst vormt de basis van uw bescherming. Deze regelt de verplichtingen van de bouwer om gebreken te herstellen.

Garanties van SWK, Woningborg of Bouwgarant bieden aanvullende bescherming. Deze garanties beperken de contractuele aansprakelijkheid niet, maar vullen deze aan.

De algemene garantietermijn bedraagt zes jaar en gaat drie maanden na oplevering in. Voor ernstige constructieve gebreken geldt een langere termijn van tien jaar, die ook drie maanden na oplevering ingaat.

Let op dat voor bepaalde onderdelen kortere garantietermijnen gelden. Sommige gebreken zijn uitgesloten van de garantie, dus lees de garantievoorwaarden zorgvuldig door.

Op welke wijze kunt u het beste gebreken documenteren en melden bij de verantwoordelijke partijen?

Maak direct foto’s en video’s van elk gebrek dat u ontdekt. Zorg dat datum en tijd van de opnames zichtbaar zijn of leg deze apart vast.

Beschrijf het gebrek zo gedetailleerd mogelijk in een schriftelijke melding. Vermeld waar het gebrek zich bevindt en wanneer u het heeft ontdekt.

Stuur uw melding per aangetekende brief of per e-mail naar de bouwer. Bewaar kopieën van alle correspondentie over het gebrek.

Houd een logboek bij van alle ontwikkelingen rondom het gebrek. Noteer wanneer u contact heeft gehad met de bouwer en wat er is afgesproken.