Huis ontruimen bij wanprestatie huurder: stappen en proces

Als verhuurder kun je te maken krijgen met een huurder die zijn verplichtingen niet nakomt. Dit heet wanprestatie en kan leiden tot grote problemen voor jou als eigenaar.

Een ontruimingsprocedure is de juridische weg om een huurder die zijn verplichtingen niet nakomt uit jouw woning te laten verwijderen, maar dit kan alleen via de rechter. Je mag als verhuurder namelijk niet zelf besluiten om de woning te ontruimen zonder toestemming van de kantonrechter.

De weg naar ontruiming heeft meerdere stappen. Je moet eerst proberen het probleem op te lossen met de huurder.

Daarna volgt een juridische procedure waarbij de rechter bepaalt of ontruiming terecht is. Het hele proces kan tijd kosten en vraagt om de juiste aanpak.

In dit artikel lees je precies welke stappen je moet nemen bij wanprestatie van een huurder. Je leert wanneer ontruiming mag, hoe de procedure werkt en welke kosten je kunt verwachten.

Ook krijg je antwoord op belangrijke vragen over waarschuwingen, rechterlijke procedures en de uitvoering van de ontruiming.

Wat is wanprestatie van een huurder?

Wanprestatie ontstaat wanneer een huurder zijn verplichtingen uit het huurcontract niet nakomt. Dit kan leiden tot ernstige gevolgen, waaronder ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van de woning.

Definitie en voorbeelden van wanprestatie

Wanprestatie betekent dat de huurder tekortschiet in het nakomen van afspraken die in het huurcontract staan. Dit is een belangrijke opzeggingsgrond binnen het huurrecht.

De meest voorkomende vorm van wanprestatie is wanbetaling. Dit houdt in dat de huurder de verschuldigde huur niet of te laat betaalt.

Als in het huurcontract een uiterste betaaldag staat, is de huurder na deze datum automatisch in verzuim.

Andere voorbeelden zijn:

• Overlast veroorzaken voor buren of andere bewoners
• Onderhoud verwaarlozen waardoor schade aan de woning ontstaat
• Onderverhuren zonder toestemming van de verhuurder
• Het gehuurde in gebruik geven aan derden zonder jouw akkoord
• Verbouwingen uitvoeren zonder schriftelijke goedkeuring

Verschil tussen eenmalige en herhaalde wanprestatie

Niet elke tekortkoming geeft je direct het recht om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter kijkt naar de ernst en frequentie van de wanprestatie.

Bij eenmalige wanprestatie moet de tekortkoming zwaarwegend zijn. Een enkele te late huurbetaling is meestal onvoldoende.

De rechter weegt de ernst van de overtreding af tegen het belang van de huurder om in de woning te blijven. Herhaalde wanprestatie leidt sneller tot ontbinding.

Regelmatig te laat betalen of meerdere waarschuwingen voor overlast tonen een patroon van nalatigheid. Bij huurbetaling geldt een achterstand van twee tot drie maanden als voldoende ernstig.

Ook structureel te laat betalen kan een geldige grond zijn, zelfs als de huurder uiteindelijk altijd betaalt.

Wettelijke grondslagen voor ontruiming

Het huurrecht kent specifieke regels voor ontbinding wegens wanprestatie. Je moet hierbij bepaalde procedures volgen voordat ontruiming mogelijk is.

De wettelijke basis ligt in het Burgerlijk Wetboek. Als huurder verplichtingen niet nakomt, kun je ontbinding vorderen bij de rechter.

De rechter moet wel toestemming geven voordat je de woning kunt ontruimen. Bij betalingsachterstanden van drie maanden of meer heb je meestal een sterke zaak.

Je moet eerst een officiële aanmaning sturen met een redelijke termijn om te betalen. Pas daarna kun je juridische stappen zetten.

Voor een snelle oplossing kun je een kort geding starten. Dit is een spoedprocedure waarbij de rechter binnen enkele weken uitspraak doet.

Naast ontruiming kun je hierin ook openstaande huurpenningen, rente en buitengerechtelijke kosten vorderen.

Wanneer is ontruiming toegestaan?

Een verhuurder mag niet zomaar overgaan tot ontruiming van een huurwoning. Er moet sprake zijn van een geldige reden en je moet altijd een rechterlijk vonnis hebben voordat je kunt ontruimen.

De wet biedt huurders sterke bescherming tegen willekeurige ontruiming.

Veelvoorkomende redenen voor ontruiming

Je kunt als verhuurder een ontruiming aanvragen bij de rechter wanneer de huurder de huurovereenkomst ernstig schendt. Dit noemen we wanprestatie.

De rechter beoordeelt altijd of de tekortkoming zwaar genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden.

De meest voorkomende redenen zijn:

• Structurele huurachterstand
• Ernstige of langdurige overlast voor buurtbewoners
• Illegale onderverhuur van de woonruimte
• Criminele activiteiten zoals drugshandel
• Het niet nakomen van andere belangrijke afspraken uit het huurcontract

De rechter weegt alle omstandigheden mee. Ook bij kwetsbare huurders kan ontruiming worden toegewezen als de overlast of andere problemen te ernstig zijn.

Huurachterstand en betalingsachterstand

Huurachterstand is de meest voorkomende reden voor ontruiming. Je kunt als verhuurder pas actie ondernemen bij structurele achterstand.

Meestal gaat het om een achterstand van minimaal drie maanden huur. Voor een succesvolle ontruimingsprocedure moet je aantonen dat de huurder herhaaldelijk te laat of niet betaalt.

Eenmalige betalingsproblemen zijn meestal niet voldoende. Je moet ook kunnen bewijzen dat je de huurder eerder hebt gesommeerd om te betalen.

De rechter kijkt naar de financiële situatie van de huurder. Soms krijgt de huurder nog een laatste kans om de achterstand in te lopen.

Dit geldt vooral wanneer de huurder kan aantonen dat betaling op korte termijn mogelijk is.

Overlast, illegale activiteiten en andere gronden

Ernstige overlast vormt een sterke grond voor ontruiming van een huurwoning. Denk aan structurele geluidsoverlast, vandalisme of agressief gedrag naar buren.

Je moet als verhuurder wel kunnen bewijzen dat de overlast daadwerkelijk plaatsvindt en ernstig genoeg is. Bij criminele activiteiten kan de burgemeester de woning zelfs tijdelijk sluiten op basis van de Opiumwet.

De Wet Aanpak Woonoverlast geeft gemeenten extra mogelijkheden om op te treden. Je kunt als verhuurder in zulke gevallen sneller een ontbindingsprocedure starten.

Andere contractbreuken kunnen ook leiden tot ontruiming. Illegale onderverhuur is hier een goed voorbeeld van.

Ook het gebruik van woonruimte als bedrijfspand zonder toestemming kan een reden zijn. De rechter beoordeelt per geval of de tekortkoming ernstig genoeg is voor ontbinding van de huurovereenkomst.

Voortraject: Waarschuwingen en minnelijke oplossingen

Voor je als verhuurder een gerechtelijke ontruimingsprocedure start, moet je eerst proberen het probleem buiten de rechter om op te lossen. Dit voortraject bestaat uit waarschuwingen, het maken van afspraken en eventuele bemiddeling.

Aanmaningen en communicatie

Je moet de huurder altijd eerst schriftelijk waarschuwen voordat je juridische stappen zet. Stuur een aanmaning waarin je duidelijk beschrijft wat de wanprestatie is.

Bij huurachterstand vermeld je het exacte bedrag en de periode. Bij overlast beschrijf je concrete voorbeelden met data en tijdstippen.

Verstuur de eerste aanmaning bij voorkeur per aangetekende brief. Dit geeft je bewijs dat de huurder de waarschuwing heeft ontvangen.

Je kunt ook contact zoeken via telefonisch overleg of e-mail. Soms is een persoonlijk gesprek effectiever dan alleen brieven sturen.

Noteer alle contactmomenten met datum en gespreksinhoud voor je administratie. Wacht minimaal 14 dagen op een reactie na je aanmaning.

Reageert de huurder niet of lost hij het probleem niet op? Dan stuur je een tweede, strengere waarschuwing waarin je concrete gevolgen benoemt.

Betalingsregeling en schriftelijke afspraken

Bij huurachterstand kun je vaak tot een betalingsregeling komen. Dit voorkomt een langdurige en kostbare rechtszaak.

Bespreek met de huurder hoeveel hij maandelijks kan betalen bovenop de normale huur. Leg alle afspraken vast in een schriftelijke betalingsregeling.

Vermeld hierin:

• Het totale achterstallige bedrag
• Het maandbedrag van de aflossing
• De looptijd van de regeling
• De consequenties bij het niet nakomen van de afspraken
• Datum en handtekeningen van beide partijen

Je kunt ook afspraken maken over het beëindigen van overlast of andere contractbreuken. Zorg dat deze afspraken concreet en meetbaar zijn.

Vage formuleringen zoals “beterschap beloven” zijn juridisch niet sterk. Houdt de huurder zich niet aan de gemaakte afspraken?

Dan kun je alsnog een gerechtelijke procedure starten. De schriftelijke afspraken tonen aan dat je hebt geprobeerd tot een oplossing te komen.

Bemiddeling en rol van de huurcommissie

Bij geschillen over de huurprijs of kwaliteit van de woning kun je de huurcommissie inschakelen. Deze onafhankelijke organisatie helpt bij het oplossen van conflicten tussen huurder en verhuurder.

Let op: de huurcommissie behandelt geen zaken over huurachterstand of overlast. Voor geschillen over wanprestatie kun je kiezen voor professionele mediation.

Een mediator helpt beide partijen om tot een gezamenlijke oplossing te komen. Dit proces is vaak sneller en goedkoper dan naar de rechter gaan.

Overweeg juridisch advies in te winnen voordat je verder gaat. Een advocaat kan inschatten of je zaak sterk genoeg is voor een ontruiming.

Buurtbemiddeling kan helpen bij overlastsituaties tussen buren. Deze lokale bemiddelaars kennen de buurt en kunnen vaak effectief bemiddelen.

Veel gemeenten bieden dit gratis aan.

Het starten van de juridische procedure

Als verhuurder kun je niet zelf een huurder uit de woning zetten. Je hebt altijd toestemming van de kantonrechter nodig via een gerechtelijke procedure.

Deze procedure begint met het opzeggen van het huurcontract en verloopt via een dagvaarding tot aan een rechterlijke uitspraak.

Opzeggen van het huurcontract

Je moet het huurcontract eerst formeel opzeggen voordat je een ontruimingsprocedure start. Dit doe je schriftelijk en je stuurt de opzegging aangetekend naar je huurder.

In de opzegbrief vermeld je de reden voor opzegging, zoals huurachterstand van drie maanden of langer, illegale onderverhuur, of herhaaldelijke overlast. Let op dat je de juiste opzegtermijn hanteert.

Bij wanprestatie kun je in veel gevallen direct of op korte termijn opzeggen, maar check dit altijd in je huurcontract. De opzegging is een belangrijke stap omdat de rechter hieraan kan toetsen of je correct hebt gehandeld.

Bewaar alle communicatie met je huurder, waarschuwingen en bewijsstukken van de wanprestatie. Deze documenten heb je later nodig tijdens de gerechtelijke procedure.

Dagvaarding en rol van de kantonrechter

Na de opzegging laat je een dagvaarding opstellen via een advocaat of juridisch loket. Deze dagvaarding stuur je door een gerechtsdeurwaarder aan je huurder betekenen.

Hierin vorder je ontbinding van het huurcontract en ontruiming van de woning. Je kunt kiezen tussen twee procedures:

• Kort geding: Dit is sneller maar alleen mogelijk bij spoedeisende zaken en duidelijke wanprestatie
• Bodemprocedure: Dit duurt langer maar leidt tot een definitieve uitspraak

De kantonrechter beoordeelt of je aanvraag terecht is. Bij huurachterstand van drie maanden of een hennepplantage krijg je meestal gelijk.

De rechter kijkt naar de ernst van de wanprestatie en of je als verhuurder correct hebt gehandeld. De proceskosten die je maakt, kun je in principe verhalen op de huurder.

Dit geldt voor zowel buitengerechtelijke kosten als daadwerkelijke proceskosten.

Verweer van de huurder

Je huurder heeft het recht om verweer te voeren tegen de ontruiming. Hij kan bijvoorbeeld stellen dat de huurachterstand inmiddels is betaald of dat er omstandigheden zijn die de wanprestatie verklaren.

De kantonrechter weegt dit verweer mee in zijn beslissing. Bij een betwiste procedure kan het proces langer duren.

Je huurder kan bewijsmateriaal aanleveren of getuigen oproepen. Dit vertraagt de ontruiming.

Als de rechter jou gelijk geeft, krijg je een ontruimingsvonnis. Je huurder moet dan binnen de door de rechter gestelde termijn de woning verlaten.

Doet hij dit niet, dan schakelt de gerechtsdeurwaarder de politie in voor de daadwerkelijke ontruiming.

De ontruimingsprocedure en uitvoering

Na een uitspraak van de rechter begint de feitelijke ontruiming. De procedure vereist een geldig vonnis, professionele begeleiding door een deurwaarder en soms ondersteuning van politie of verhuisbedrijf.

Ontruimingsvonnis verkrijgen

De rechter geeft een ontruimingsvonnis als je als verhuurder gelijk krijgt. Dit vonnis ontbindt de huurovereenkomst en staat de uitzetting van de huurder toe.

De deurwaarder moet het vonnis betekenen aan de huurder. Na betekening krijgt de huurder een termijn om vrijwillig te vertrekken.

Deze termijn bedraagt meestal 14 dagen. Als de huurder binnen deze periode vertrekt, voorkom je extra kosten voor een gedwongen ontruiming.

Vertrekt de huurder niet vrijwillig? Dan mag je pas na afloop van de gestelde termijn overgaan tot gedwongen ontruiming.

Je kunt niet eerder handelen, zelfs niet als de situatie urgent lijkt.

Rol van deurwaarder en slotenmaker

De deurwaarder voert de ontruiming uit. Hij begeleidt het proces van begin tot eind en zorgt dat alles volgens de wet verloopt.

De deurwaarder maakt een proces-verbaal van de ontruiming waarin hij alle bezittingen vastlegt. Een slotenmaker is nodig om toegang tot de woning te krijgen als de huurder niet opendoet.

De slotenmaker vervangt vervolgens de sloten om te voorkomen dat de huurder terugkeert. Deze kosten komen voor je rekening als verhuurder.

De deurwaarder bewaart of verwijdert de bezittingen van de huurder volgens vaste regels. Waardevolle spullen worden meestal opgeslagen.

Je mag deze bezittingen niet zelf verwijderen of meenemen.

Betrekken van politie en verhuisbedrijf

De politie wordt ingeschakeld als de deurwaarder problemen verwacht. Dit gebeurt vooral bij agressieve huurders of risicovolle situaties.

De politie zorgt voor veiligheid tijdens de ontruiming maar voert deze niet zelf uit. Een verhuisbedrijf helpt bij het verwijderen van meubels en andere bezittingen.

Dit versnelt het proces en zorgt voor professionele afhandeling. Je betaalt deze kosten, maar je kunt ze later proberen terug te vorderen van de huurder.

Plan de ontruiming op een doordeweekse dag tijdens kantooruren. Dit maakt het makkelijker om alle partijen te coördineren.

Zorg dat je zelf aanwezig bent of laat je vertegenwoordigen door iemand met volmacht.

Gevolgen, kosten en nazorg na ontruiming

Na een ontruiming komen er financiële en juridische verplichtingen op je af als verhuurder. De huurder blijft verantwoordelijk voor bepaalde kosten, en je moet de woning correct opleveren volgens de regels in Nederland.

Kosten en aansprakelijkheid

De huurder betaalt de kosten van de ontruiming. Dit staat vast in de wet.

Deze kosten mag je verhalen:

• Kosten van de deurwaarder
• Griffiekosten van de rechtbank
• Advocaatkosten voor de procedure
• Verhuiskosten voor het verplaatsen van de inboedel
• Opslagkosten van de spullen
• Kosten van de slotenmaker
• Schoonmaakkosten van de woning

Je mag alleen noodzakelijke kosten doorberekenen. Kosten door onnodige vertraging zijn niet toegestaan.

De huurachterstand zelf blijft ook een schuld van de huurder, inclusief rente. Bewaar alle bewijzen van de kosten.

Je hebt facturen en foto’s nodig om deze bedragen te kunnen verhalen. De proceskosten zijn vaak hoog, maar je hebt recht op vergoeding als de rechter dit toekent.

Inkomen en financiële gevolgen voor huurder

De huurder krijgt na ontruiming te maken met grote schulden. De openstaande huurprijs stapelt op tot het moment van ontruiming.

Daar komen de ontruimingskosten nog bij. Een ontruiming staat geregistreerd.

Dit maakt het voor de huurder bijna onmogelijk om een nieuwe woning te vinden. Verhuurders checken deze gegevens voordat ze een huurcontract aangaan.

Het inkomen van de huurder wordt vaak beslag gelegd. De deurwaarder kan geld van het salaris of de uitkering inhouden.

Dit gebeurt volgens vaste regels in Nederland. Een deel van het inkomen blijft vrij voor levensonderhoud.

De schulden kunnen jaren blijven bestaan. Rente loopt door op de openstaande bedragen.

Dit maakt het voor de huurder moeilijk om financieel weer op de been te komen.

Teruggave woning en oplevering

Je moet de woning netjes en leeggeruimd opleveren. Dit betekent dat alle spullen van de huurder weg moeten.

Je mag deze spullen tijdelijk opslaan.

Stappen bij oplevering:

1. Maak foto’s van de staat van de woning.
2. Noteer alle schade die niet van normale slijtage is.
3. Ruim achtergelaten spullen op.
4. Laat de woning schoonmaken.
5. Vervang beschadigde onderdelen.

De huurder moet schade vergoeden die hij heeft veroorzaakt. Normale slijtage reken je niet door.

Het verschil tussen schade en slijtage hangt af van de huurtermijn en het gebruik.

Bewaar de inboedel van de huurder minimaal twee maanden. De huurder heeft recht om zijn spullen op te halen.

Na deze termijn mag je de spullen verkopen of weggooien.

Juridische ondersteuning en advies na ontruiming

Juridisch advies is belangrijk tijdens en na een ontruiming. Een advocaat helpt je met het verhalen van de kosten en het voorkomen van fouten.

Je kunt terecht bij een advocaat die is gespecialiseerd in huurrecht. Deze kent de procedures in Nederland en weet welke kosten je mag doorberekenen.

Het Juridisch Loket biedt gratis eerste advies voor simpele vragen.

Wanneer heb je juridisch advies nodig:

• Bij het berekenen van alle verhaalbare kosten
• Als de huurder bezwaar maakt tegen de kosten
• Bij onduidelijkheid over schade versus slijtage
• Voor het opstellen van de eindafrekening

Houd alle documenten bij. Dit zijn de huurovereenkomst, betalingsoverzichten, waarschuwingsbrieven en rechtbankuitspraken.

Deze papieren heb je nodig als bewijs. Een advocaat kan je ook helpen met het incasseren van de openstaande bedragen bij de huurder.

Veelgestelde vragen

Het ontruimen van een huis bij wanprestatie vraagt om kennis van juridische procedures en rechten.

De volgende antwoorden helpen je door de belangrijkste stappen en vereisten van het ontruimingsproces.

Welke juridische stappen zijn vereist om een huis te ontruimen bij wanbetaling van een huurder?

Je moet eerst de huurovereenkomst schriftelijk en aangetekend opzeggen. Dit is de eerste officiële stap die je moet nemen voordat je verdere actie onderneemt.

Als de huurder niet akkoord gaat met de opzegging, dien je een verzoek in bij de rechter. Je vraagt dan om beëindiging van de huurovereenkomst en toestemming voor ontruiming.

De rechter beslist of je verzoek wordt toegewezen en bepaalt wanneer de huurder de woning moet verlaten.

Je mag nooit zelf de woning ontruimen. Alleen een gerechtsdeurwaarder is bevoegd om dit te doen, zelfs als de rechter toestemming heeft gegeven.

Als je zonder rechterlijke toestemming ontruimt, kan de huurder een schadevergoeding eisen.

Wat zijn mijn rechten als verhuurder als een huurder zijn verplichtingen niet nakomt?

Je hebt het recht om de huurovereenkomst op te zeggen als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Dit geldt bijvoorbeeld bij een huurachterstand van 3 maanden of bij herhaaldelijk te late betalingen.

Je kunt bij de rechter een verzoek indienen om de huurovereenkomst te beëindigen. De rechter beoordeelt je verzoek en bepaalt of de situatie ontruiming rechtvaardigt.

Je bent verplicht om de juiste procedures te volgen en mag niet zonder toestemming van de rechter handelen.

Hoe lang duurt het ontruimingsproces nadat er een uitspraak is gedaan door de rechter?

De rechter bepaalt in het vonnis wanneer de huurder de woning moet verlaten. De huurder krijgt eerst de kans om de woning zelf te ontruimen binnen de gestelde termijn.

Als de huurder niet vrijwillig vertrekt, moet je een gerechtsdeurwaarder inschakelen. De duur hangt af van verschillende factoren, zoals de planning van de deurwaarder en eventuele bezwaren van de huurder.

Het proces kan enkele weken tot enkele maanden duren vanaf de rechterlijke uitspraak.

Welke documenten moet ik verzamelen voordat ik een procedure start om de huurder uit te zetten?

Je hebt de huurovereenkomst nodig als basis voor je verzoek. Dit document toont de afspraken die tussen jou en de huurder zijn gemaakt.

Verzamel bewijzen van de wanprestatie, zoals betalingsoverzichten bij huurachterstand of gedocumenteerde overlast. Bewaar kopieën van alle schriftelijke communicatie met de huurder, inclusief de aangetekende opzegging.

Deze documenten ondersteunen je verzoek bij de rechter en tonen aan dat je de juiste stappen hebt gevolgd.

Wat kan ik als verhuurder doen om mijzelf te beschermen tegen toekomstige wanprestaties van huurders?

Maak duidelijke afspraken in de huurovereenkomst over betalingen en verplichtingen. Een goed opgestelde huurovereenkomst voorkomt veel misverstanden en geeft je een sterke juridische basis.

Overweeg om referenties van vorige verhuurders op te vragen voordat je een huurovereenkomst aangaat. Je kunt ook een borgsom vragen binnen de wettelijke grenzen.

Documenteer alle afspraken schriftelijk en bewaar alle communicatie met je huurder. Dit helpt je later als er problemen ontstaan.

Hoe moet ik correct communiceren met de huurder gedurende het ontruimingsproces?

Stuur alle belangrijke berichten schriftelijk en aangetekend naar de huurder. Dit geeft je bewijs dat je de huurder correct hebt geïnformeerd over de opzegging en andere stappen.

Blijf zakelijk en respectvol in je communicatie, ook als de situatie moeilijk is. Geef duidelijk aan wat je van de huurder verwacht en binnen welke termijn.

Bewaar kopieën van alle brieven, e-mails en andere communicatie. Deze documentatie is belangrijk als je later naar de rechter moet.