1. Inleiding

De overdracht van kabels en leidingen in Nederland is juridisch complexer dan veel partijen vermoeden. In de praktijk komt het regelmatig voor dat betrokken partijen ervan uitgaan dat een onderhands getekende overeenkomst volstaat voor de eigendomsoverdracht van een leiding of netwerk. Dit is een hardnekkig misverstand.

Sinds de invoering van artikel 5:20 lid 2 BW worden kabels en leidingen die in, op of boven andermans grond zijn aangelegd, als onroerende zaken beschouwd. Dit heeft verstrekkende gevolgen voor de wijze waarop deze kunnen worden overgedragen, bezwaard en geregistreerd.

In deze blog bespreken we het volledige juridische kader voor de overdracht van kabels en leidingen, de fiscale aspecten, de rol van de notaris, en de meldings- en informatieplichten. Aan de hand van praktijkvoorbeelden uit de jurisprudentie illustreren we de voornaamste aandachtspunten.

2. Juridisch kader

2.1 De kabelarresten en de wettelijke gevolgen

In de zogenoemde kabelarresten uit 2003 heeft de Hoge Raad bepaald dat kabels en leidingen onroerend zijn. Naar aanleiding van deze arresten is aan artikel 5:20 BW een nieuw artikellid toegevoegd. Artikel 5:20 lid 2 BW bepaalt wie de eigenaar is van een net, bestaande uit kabels of leidingen die bestemd zijn voor het transport van vaste, vloeibare of gasvormige stoffen, van energie of van informatie.

2.2 De bevoegd aanlegger

Volgens artikel 5:20 lid 2 BW ligt de eigendom van een net bij de bevoegd aanlegger daarvan of bij diens rechtsopvolger. Het enkel aanleggen van een net heeft dus niet tot gevolg dat de aanlegger eigenaar wordt: daarvoor is vereist dat hij tot aanleg bevoegd was.

De aanleg kan bijvoorbeeld blijken uit overeenkomsten met een aannemer, facturen en correspondentie over de aanleg. De bevoegdheid tot aanleg kan onder andere blijken uit een gevestigd opstalrecht, een gedoogplicht of een vergunning. Ook schriftelijke toestemming van de grondeigenaar kan de bevoegdheid tot aanleg aantonen.

2.3 Registratie: niet constitutief, maar wel essentieel

De inschrijving van het net in de openbare registers is geen constitutief vereiste voor het in eigendom verkrijgen van een bevoegd aangelegd net. De bevoegd aanlegger is eigenaar, ook zonder deze inschrijving. Toch is registratie nadrukkelijk aan te bevelen.

Door de registratie is voor derden kenbaar wie eigenaar is van het net en wordt de eigenaar beschermd tegen rechten van derden. Artikel 3:24 lid 1 BW bepaalt namelijk dat het niet-ingeschreven feit (de aanleg van een net) niet tegen derden kan worden ingeroepen.

Kernpunt: registratie is voorwaarde voor overdracht In bepaalde gevallen is registratie zelfs noodzakelijk. Aangezien het net onroerend is, zal de overdracht of bezwaring (met bijvoorbeeld hypotheek) dienen te geschieden middels een notariële akte en inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers. Pas nadat de aanleg van een net is ingeschreven kan het net worden overgedragen of bezwaard.

2.4 Overdracht: titel en levering

Omdat leidingen en netwerken als registergoederen worden aangemerkt, is voor een rechtsgeldige overdracht een notariële akte vereist, gevolgd door inschrijving in de openbare registers van het Kadaster (art. 3:89 BW). Een obligatoire overeenkomst (koopovereenkomst) dient als titel — de juridische grondslag voor de overdracht — maar de daadwerkelijke eigendomsovergang vereist de formele levering via de notaris. Een obligatoire overeenkomst alleen is dus niet voldoende.

2.5 Registratie bij het Kadaster (art. 155a ONBW)

Op grond van artikel 155a van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek kan degene die zich op 1 februari 2007 als eigenaar van een netwerk gedroeg, dit netwerk laten registreren. De registratie geschiedt door middel van een notariële verklaring, inschrijving in de openbare registers, en publicatie in de Staatscourant en een landelijk dagblad.

Het geregistreerde netwerk krijgt een eigen netwerkaanduiding (bijv. “Netwerken sectie W nummer 70”) en wordt opgenomen in het Kadaster met bijbehorende netwerktekeningen. Bij de overdracht van het netwerk of een deel daarvan moet deze registratie worden aangepast.

Uit de rechtspraak (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) blijkt overigens dat het niet altijd nodig is dat een net een eigen kadastrale aanduiding heeft; soms volstaat de aanduiding van het perceel waarin het net zich bevindt. Wel is vereist dat de overdracht duidelijk en volledig wordt vastgelegd.

2.6 Splitsing van een netwerk

Wanneer een deel van een geregistreerd netwerk wordt losgekoppeld en overgedragen aan een andere partij, moet het netwerk formeel worden gesplitst. Dit vereist:

• • Een nieuwe netwerktekening voor zowel het resterende als het afgesplitste deel

• • Een nieuwe netwerkaanduiding voor het afgesplitste deel

• • Depot van de tekeningen bij het Kadaster

• • Een notariële akte van levering voor het overgedragen deel

Dit volgt uit de artikelen 59 en 60 van de Kadasterregeling 1994 en wordt bevestigd in de conclusie van de A-G bij ECLI:NL:PHR:2013:CA0727.

2.7 Zakelijke rechten: opstal en erfdienstbaarheid

Bij de overdracht van een netwerk moet rekening worden gehouden met bestaande zakelijke rechten. Opstalrechten en erfdienstbaarheden zijn in beginsel overdraagbaar (art. 3:83 BW), maar in de vestigingsakte kan zijn bepaald dat overdracht of splitsing slechts met toestemming van de eigenaar mogelijk is (art. 5:91 BW jo. art. 5:104 BW).

Een afhankelijk opstalrecht is niet zelfstandig overdraagbaar en vervalt met het hoofdrecht (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647). Het is daarom essentieel om vóór de overdracht de vestigingsakte te controleren op eventuele beperkingen.

3. De rol van de notaris

De notaris vervult een centrale waarborgfunctie bij de overdracht van leidingen en netwerken. Hij is niet slechts een “passeur” van akten, maar heeft een actieve onderzoeks- en zorgplicht.

3.1 Taken van de notaris

• • Het opstellen van de notariële akte van levering met nauwkeurige omschrijving van het overgedragen deel

• • Controle of aan alle wettelijke vereisten is voldaan

• • Toezicht op de instemming van alle betrokken partijen

• • Inschrijving van de akte in de openbare registers (art. 37 Kadasterwet)

3.2 Onderzoeks- en weigeringsplicht

Op grond van artikel 21 van de Wet op het notarisambt (Wna) heeft de notaris een onderzoeksplicht en moet hij zijn dienst weigeren bij aanwijzingen voor strijd met het recht of de openbare orde. De Hoge Raad bevestigde in ECLI:NL:HR:2015:831 dat de notaris niet alleen de formele vereisten bewaakt, maar ook de belangen van derden in het oog moet houden.

4. Meldings- en informatieplichten

4.1 Mededelingsplicht van de verkoper

De verkoper is op grond van artikel 7:15 BW verplicht het netwerkdeel vrij van bijzondere lasten en beperkingen over te dragen, tenzij de koper deze uitdrukkelijk aanvaardt. Artikel 7:17 BW bepaalt dat het geleverde aan de overeenkomst moet beantwoorden, mede gelet op de mededelingen van de verkoper.

De rechtspraak is duidelijk: de mededelingsplicht van de verkoper weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287). De verkoper moet actief informeren over bekende gebreken, beperkingen, rechten van derden en andere relevante feiten.

4.2 Minimaal te verstrekken informatie

In de praktijk moet de verkoper minimaal de volgende informatie verstrekken:

• • Precieze ligging, omvang en technische staat van het netwerkdeel

• • Bestaande en lopende contracten (onderhouds- of leveringsverplichtingen)

• • Bekende gebreken, storingen of beperkingen in gebruik

• • Rechten van derden (opstal, erfdienstbaarheden, huur)

• • Publiekrechtelijke beperkingen (vergunningen, bestemmingsplan)

• • Technische documentatie, keuringsrapporten en onderhoudshistorie

4.3 Aansprakelijkheid bij schending informatieplicht

Indien de verkoper onjuiste of onvolledige informatie verstrekt, kan hij aansprakelijk zijn wegens non-conformiteit (art. 7:17 BW) of onrechtmatige daad (art. 6:162 BW). De verkrijger kan in dat geval kiezen uit meerdere rechtsmiddelen:

• • Vernietiging wegens dwaling (art. 6:228 BW)

• • Ontbinding of prijsvermindering (art. 7:21 en 7:22 BW)

• • Schadevergoeding (art. 6:74 en 7:24 BW)

• • Contractuele boete (indien overeengekomen)

De Hoge Raad heeft bevestigd dat de mededelingsplicht voorrang heeft: als de verkoper relevante informatie achterhoudt, kan hij zich niet beroepen op het feit dat de koper geen nader onderzoek heeft gedaan (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629).

4.4 Bewijspositie van de verkoper

Wanneer de verkrijger betwist dat hij volledig is geïnformeerd, draagt de verkoper de bewijslast om aan te tonen dat hij aan zijn informatieplicht heeft voldaan (art. 150 Rv; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Het is daarom raadzaam alle mededelingen schriftelijk vast te leggen en een informatiedossier samen te stellen.

5. Fiscale aspecten

5.1 Netvrijstelling overdrachtsbelasting

De overdracht van leidingen en netwerken is doorgaans vrijgesteld van overdrachtsbelasting op grond van de netvrijstelling in artikel 15, eerste lid, onderdeel y, Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR). Deze vrijstelling geldt voor de verkrijging van een net bestaande uit kabels of leidingen bestemd voor transport van stoffen, energie of informatie.

Let op: inperking netvrijstelling per 1 januari 2026 De ruime uitleg van de netvrijstelling wordt per 1 januari 2026 ingeperkt. Vanaf dan valt de verkrijging van een recht van opstal op grond waarin een net is aangelegd niet meer onder de netvrijstelling (Besluit Staatssecretaris van Financiën, 22 mei 2024). Dit kan significante fiscale gevolgen hebben voor netwerkoverdrachten.

5.2 BTW-aspecten

Voor de btw geldt dat de levering van netwerken in beginsel belast is, tenzij sprake is van een vrijstelling of intracommunautaire levering (art. 16 en 17e Wet OB). De exacte fiscale behandeling hangt af van de feitelijke situatie en de kwalificatie van het netwerk als registergoed.

5.3 Waardering bij € 0-transacties

Overdrachtsbelasting wordt geheven over de economische waarde (waarde in het economische verkeer), niet over de overeengekomen verkoopprijs. Een overdracht tegen € 0,00 betekent dus niet automatisch dat geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. De Belastingdienst kan de werkelijke waarde vaststellen en naheffing opleggen (tarief: 10,4% voor niet-woningen). Het is raadzaam de waardering te onderbouwen, bijvoorbeeld doordat sloopkosten de restwaarde overtreffen.

6. Praktijkvoorbeelden uit de jurisprudentie

De volgende uitspraken illustreren de voornaamste juridische aandachtspunten bij netwerkoverdrachten:

Uitspraak	Onderwerp	Kernoverweging
ECLI:NL:HR:2021:1813	Netvrijstelling WKO	De Hoge Raad bevestigde dat de netwerkvrijstelling van toepassing is op warmte-koude-opslaginstallaties (WKO) bestaande uit leidingen en netwerken.
ECLI:NL:HR:2020:170	Zendmasten	Zendmasten vallen niet onder de netwerkvrijstelling, omdat zij niet als net in de zin van de wet worden aangemerkt.
ECLI:NL:HR:2003:AD3578	Kadastrale aanduiding	Een net hoeft niet altijd een eigen kadastrale aanduiding te hebben; soms volstaat de aanduiding van het perceel.
ECLI:NL:HR:2016:2885	Mededelingsplicht	De mededelingsplicht van de verkoper weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper bij non-conformiteit.
ECLI:NL:HR:2015:831	Notariële zorgplicht	De notaris heeft een vergaande waarborgfunctie en moet bij twijfel nader onderzoek doen of medewerking weigeren.
ECLI:NL:RBZWB:2025:66/67	Aandelenoverdracht	Bij overdracht van aandelen in vennootschappen die netwerken exploiteren is de netvrijstelling niet altijd van toepassing.
ECLI:NL:PHR:2012:BV0647	Afhankelijk opstalrecht	Een afhankelijk opstalrecht is niet zelfstandig overdraagbaar en vervalt met het hoofdrecht.

7. Praktische checklist

Onderstaande checklist kan worden gebruikt als leidraad bij de overdracht van (een deel van) een netwerk.

7.1 Voorbereiding en due diligence

1. 1. Breng het te verkopen netwerkdeel volledig in kaart: ligging, omvang, technische staat

1. 1. Controleer bestaande zakelijke rechten (opstal, erfdienstbaarheden) en contractuele verplichtingen

1. 1. Verzamel relevante vergunningen, onderhoudscontracten en publiekrechtelijke beperkingen

1. 1. Controleer de vestigingsakte(n) op overdrachtsbeperkingen

7.2 Informatieplicht en documentatie

• • Informeer de verkrijger actief over alle bekende lasten, beperkingen en gebreken

• • Verstrek actuele netwerktekeningen en technische documentatie

• • Meld rechten van derden, lopende procedures en bijzonderheden

• • Leg alle mededelingen schriftelijk vast ter bewijs (ECLI:NL:HR:2021:1677)

7.3 Juridische en formele aspecten

• • Controleer of het netwerkdeel zelfstandig overdraagbaar is (art. 3:83 BW)

• • Schakel een notaris in voor het opstellen van de leveringsakte

• • Zorg voor inschrijving in de openbare registers (art. 3:89 BW)

• • Bij splitsing: laat nieuwe netwerktekeningen opstellen en registreren bij het Kadaster

7.4 Fiscale aspecten

1. 1. Beoordeel of de netvrijstelling (art. 15 lid 1 sub y WBR) van toepassing is

1. 1. Onderbouw de waardering, met name bij een € 0-transactie

1. 1. Houd rekening met de inperking van de netvrijstelling per 1 januari 2026

7.5 Operationele overdracht

1. 1. Definieer de battery limits exact (fysieke grenzen van de overdracht)

1. 1. Draag onderhoudscontracten en vergunningen over

1. 1. Waarborg continuïteit van dienstverlening en informeer afnemers tijdig

1. 1. Neem een overgangsperiode op voor operationele zaken

8. Conclusie

De overdracht van leidingen en netwerken is een juridisch complex proces dat verder reikt dan het tekenen van een overeenkomst. De kwalificatie als onroerende zaak brengt formele vereisten met zich mee — een notariële akte en Kadaster-inschrijving — die niet mogen worden overgeslagen.

De verkoper draagt een vergaande mededelingsplicht en moet de verkrijger actief informeren over alle relevante juridische, technische en feitelijke aspecten. Schending van deze plicht kan leiden tot aansprakelijkheid, ontbinding of schadevergoeding.

Fiscaal verdient de netvrijstelling bijzondere aandacht, met name gezien de inperking per 1 januari 2026. Bij € 0-transacties moet de economische waarde worden onderbouwd om naheffing te voorkomen.

Een zorgvuldige voorbereiding — met due diligence, notariële begeleiding en gedegen documentatie — is de sleutel tot een rechtsgeldige en probleemloze overdracht.

9. Bronnen en verwijzingen

Hieronder een overzicht van de belangrijkste wettelijke bepalingen en jurisprudentie waarnaar in dit blog wordt verwezen.

Wetgeving

• • Artikel 5:20 lid 2 BW — eigendom van leidingnetwerken

• • Artikel 3:89 BW — levering van registergoederen

• • Artikel 155a Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek — registratie netwerken

• • Artikelen 36 en 37 Kadasterwet — inschrijving in openbare registers

• • Artikelen 59 en 60 Kadasterregeling 1994 — netwerkaanduidingen

• • Artikel 7:15, 7:17 en 7:18 BW — verplichtingen van de verkoper

• • Artikel 15 lid 1 sub y WBR — netvrijstelling overdrachtsbelasting

• • Artikel 5:91 jo. 5:104 BW — overdraagbaarheid opstalrecht

• • Artikel 21 Wna — onderzoeks- en weigeringsplicht notaris

Jurisprudentie

• • ECLI:NL:HR:2021:1813 — netvrijstelling WKO-installaties

• • ECLI:NL:HR:2020:170 — zendmasten vallen buiten netvrijstelling

• • ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — kadastrale aanduiding netwerken

• • ECLI:NL:HR:2016:2885 — mededelingsplicht vs. onderzoeksplicht

• • ECLI:NL:HR:2015:831 — waarborgfunctie notaris

• • ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — mededelingsplicht voorrang

• • ECLI:NL:RBZWB:2025:66 en 67 — aandelenoverdracht en netvrijstelling

• • ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — afhankelijk opstalrecht

• • ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — splitsing netwerken

10. Veelgestelde vragen (FAQ)

Kan ik een leiding of netwerk overdragen met alleen een koopovereenkomst?

Nee. Sinds de invoering van artikel 5:20 lid 2 BW worden leidingen en netwerken als onroerende zaken beschouwd. De overdracht vereist een notariële akte en inschrijving in de openbare registers van het Kadaster (art. 3:89 BW). De koopovereenkomst dient als titel (juridische grondslag), maar de eigendomsoverdracht zelf vereist formele levering via de notaris. Zonder notariële akte is de overdracht niet rechtsgeldig.

Wat is het verschil tussen de obligatoire overeenkomst en de levering?

Het Nederlandse recht kent een causaal stelsel van eigendomsoverdracht met drie vereisten: een geldige titel (de obligatoire overeenkomst, bijv. koop), levering (bij onroerende zaken: notariële akte en Kadaster-inschrijving), en beschikkingsbevoegdheid van de vervreemder. Pas wanneer aan alle drie vereisten is voldaan, gaat de eigendom over.

Wat als ik bonnetjes heb die bewijzen dat ik de leiding heb aangelegd?

Aankoopbonnen of aanlegbewijzen kunnen dienen als bewijs van wie de bevoegde aanlegger is, maar zij zijn niet voldoende voor de juridische overdracht van eigendom. De rechtspraak bevestigt dat zonder notariële akte en inschrijving geen eigendomsoverdracht plaatsvindt, ongeacht het bezit van bonnetjes (ECLI:NL:PHR:2024:43; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581).

Moet ik overdrachtsbelasting betalen bij overdracht van een netwerk?

Niet altijd. De netvrijstelling (art. 15 lid 1 sub y WBR) stelt de verkrijging van een net bestaande uit kabels of leidingen vrij van overdrachtsbelasting. Let op: deze vrijstelling wordt per 1 januari 2026 ingeperkt. Indien de vrijstelling niet van toepassing is, bedraagt het tarief 10,4% over de economische waarde. Bij een € 0-transactie kan de Belastingdienst de werkelijke waarde vaststellen.

Wat moet er gebeuren als ik een deel van een geregistreerd netwerk wil overdragen?

Bij een gedeeltelijke overdracht moet het netwerk formeel worden gesplitst. Dit vereist nieuwe netwerktekeningen, een nieuwe netwerkaanduiding voor het afgesplitste deel, depot bij het Kadaster, en een notariële akte van levering. Beide partijen — de oorspronkelijke eigenaar en de verkrijger — moeten betrokken zijn bij de notariële splitsingsakte.

Welke rol speelt de notaris bij de overdracht?

De notaris vervult een centrale waarborgfunctie. Hij stelt de leveringsakte op, controleert alle wettelijke vereisten, ziet toe op instemming van betrokken partijen, en zorgt voor inschrijving bij het Kadaster. Daarnaast heeft de notaris een onderzoeksplicht (art. 21 Wna) en moet hij zijn medewerking weigeren bij aanwijzingen voor strijd met het recht.

Welke informatie moet de verkoper verstrekken aan de koper?

De verkoper moet de koper actief informeren over: de precieze ligging en technische staat, bestaande contracten en verplichtingen, bekende gebreken en storingen, rechten van derden, publiekrechtelijke beperkingen, en relevante technische documentatie. De mededelingsplicht van de verkoper weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper (ECLI:NL:HR:2016:2885).

Wat kan ik doen als de verkoper essentiële informatie heeft verzwegen?

U kunt de overeenkomst vernietigen wegens dwaling (art. 6:228 BW), ontbinding of prijsvermindering vorderen (art. 7:21 en 7:22 BW), of schadevergoeding eisen (art. 6:74 en 7:24 BW). De Hoge Raad heeft bevestigd dat de mededelingsplicht van de verkoper voorrang heeft op de onderzoeksplicht van de koper.

Kunnen bestaande zakelijke rechten de overdracht beperken?

Ja. In de vestigingsakte van een opstalrecht kan zijn bepaald dat overdracht of splitsing alleen met toestemming van de eigenaar mogelijk is (art. 5:91 jo. 5:104 BW). Een afhankelijk opstalrecht is bovendien niet zelfstandig overdraagbaar. Controleer daarom altijd de vestigingsakte vóór de overdracht.

Hoe kan de verkoper bewijzen dat hij aan zijn informatieplicht heeft voldaan?

De verkoper draagt de bewijslast (art. 150 Rv; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Het is raadzaam om alle informatieverstrekking schriftelijk vast te leggen: correspondentie, overdrachtsdossiers, due diligence-rapporten, en door de verkrijger ondertekende ontvangstbevestigingen. Mondelinge mededelingen zijn moeilijk te bewijzen.