Renovatie en huurverhoging: wat mag uw verhuurder wel en niet in de vrije sector?

Wanneer uw verhuurder uw vrije sectorwoning gaat renoveren, rijzen er al snel vragen over huurverhoging. Mag de huur omhoog?

Moet u toestemming geven? En wat is eigenlijk het verschil tussen renovatie en normaal onderhoud?

In de vrije sector mag uw verhuurder de huur alleen verhogen na renovatie als de werkzaamheden leiden tot echte woningverbetering, zoals het toevoegen van nieuwe voorzieningen die het woongenot verhogen, maar niet bij gewoon onderhoud zoals het vervangen van een oude keuken of sanitair. Het is belangrijk om te weten dat u altijd vooraf toestemming moet geven voor renovatie.

Zonder uw instemming mag de verhuurder niet zomaar beginnen met verbouwen. De regels rond renovatie en huurverhoging in de vrije sector kunnen verwarrend zijn.

U leest in dit artikel wat precies als woningverbetering geldt, wanneer een huurverhoging toegestaan is, en welke rechten u heeft als huurder. Ook ontdekt u hoe u kunt reageren als u het niet eens bent met een voorgestelde huurverhoging.

Wat is renovatie en woningverbetering?

Renovatie en woningverbetering aan uw huurwoning zorgen voor meer comfort en een prettiger leefomgeving. Het verschil met onderhoud is belangrijk, omdat dit bepaalt of uw verhuurder de huur mag verhogen.

Definitie van renovatie en woningverbetering

Woningverbetering omvat alle aanpassingen die uw woongenot verhogen. Dit zijn voorzieningen die uw huurwoning comfortabeler of moderner maken.

Bij renovatie neemt uw verhuurder het hele huis of grote delen ervan onder handen. Dit gaat verder dan alleen repareren wat kapot is.

Woningverbetering kan ook één nieuwe voorziening zijn. Het gaat om toevoegingen die u als huurder meer plezier van uw woning geven.

De kern is dat verbeteringen functioneel iets toevoegen aan uw woning. Ze maken het leven prettiger of makkelijker voor u.

Verschil tussen renovatie en onderhoud

Onderhoud is het op peil houden van uw huurwoning. Hiervoor mag uw verhuurder geen extra huurverhoging vragen.

Groot onderhoud omvat grotere reparaties zoals nieuw schilderwerk, nieuwe kozijnen of het vervangen van kapotte onderdelen. Ook dit telt als onderhoud, niet als verbetering.

Onderhoud houdt de woning in dezelfde staat. Woningverbetering voegt nieuwe functies toe of verhoogt het comfort.

Voor onderhoud heeft u geen toestemming nodig te geven. Bij woningverbetering moet u vooraf instemmen voordat de verhuurder mag beginnen.

Voorbeelden van woningverbeteringen

Typische woningverbeteringen zijn:

• Dubbelglas – Verbetert isolatie en vermindert geluid
• Centrale verwarming – Zorgt voor betere warmteverdeling
• Tweede toilet – Verhoogt het wooncomfort
• Extra badkamer – Voegt functionaliteit toe
• Nieuwe keuken of badkamer met moderne voorzieningen
• Zonnepanelen – Verlagen energiekosten
• Balkon of dakterras – Creëert extra buitenruimte

Deze voorbeelden maken uw huurwoning moderner en aangenamer om in te wonen. Ze voegen iets toe wat er niet was of vervangen oude voorzieningen door veel betere versies.

Bij vrije sector woningen mag uw verhuurder na deze verbeteringen de huur verhogen. Dit kan alleen als u vooraf toestemming heeft gegeven voor de werkzaamheden.

Regelgeving rond renovatie in de vrije sector

Bij renovatie in de vrije sector heeft uw verhuurder specifieke verplichtingen en moet u als huurder altijd vooraf toestemming geven. De verhuurder moet u een renovatievoorstel voorleggen waarin alle werkzaamheden en eventuele huurverhoging staan beschreven.

Verplichtingen van de verhuurder

Uw verhuurder moet voor elke renovatie eerst uw schriftelijke toestemming vragen. Dit geldt voor alle werkzaamheden die het woongenot verbeteren, zoals het toevoegen van nieuwe voorzieningen of het uitbreiden van bestaande ruimtes.

De verhuurder is verplicht om een compleet renovatievoorstel op te stellen. Dit voorstel moet bevatten:

• Een gedetailleerde beschrijving van alle geplande werkzaamheden

• De verwachte duur van de renovatie

• De voorgestelde huurverhoging na afronding

• De wijze waarop u als huurder overlast kunt verwachten

Uw verhuurder mag niet zomaar beginnen met renoveren zonder uw instemming. Als u geen toestemming geeft, moet de verhuurder het plan aanpassen of afzien van de renovatie.

Rechten van de huurder bij renovatie

U heeft als huurder sterke rechten bij renovatie van uw vrije sectorwoning. Het belangrijkste recht is uw instemmingsrecht.

U beslist of de renovatie doorgaat. Als de renovatie betekent dat u tijdelijk moet verhuizen, heeft u recht op een verhuiskostenvergoeding.

Deze vergoeding moet redelijk zijn en de werkelijke kosten dekken. U mag het renovatievoorstel weigeren als:

• De plannen te ingrijpend zijn

• De voorgestelde huurverhoging onredelijk hoog is

• De overlast tijdens de werkzaamheden te groot wordt

Bij discussie over de huurverhoging na renovatie kunt u de Huurcommissie inschakelen. Zij beoordelen of de voorgestelde verhoging redelijk is en bepalen wat de maximale huurverhoging mag zijn.

Toestemming en het renovatievoorstel

Uw toestemming voor renovatie moet altijd schriftelijk gegeven worden. Mondelinge afspraken zijn juridisch niet voldoende in het huurrecht.

Het renovatievoorstel dat uw verhuurder indient moet duidelijk onderscheid maken tussen woningverbetering en onderhoud. Dit onderscheid is belangrijk omdat alleen echte verbeteringen tot huurverhoging kunnen leiden.

U mag redelijke eisen stellen aan het voorstel:

• Tijdige informatieverstrekking over begin en einde

• Concrete toezeggingen over overlastbeperking

• Vastlegging van de exacte huurverhoging

Als u twijfelt over het voorstel, kunt u advies vragen aan een huurdersorganisatie. Neem de tijd om het voorstel goed te bestuderen voordat u akkoord gaat.

Pas als u instemt, mag uw verhuurder de werkzaamheden starten.

Huurverhoging na renovatie: regels en beperkingen

In de vrije sector mag uw verhuurder de huur verhogen na werkzaamheden aan de woning, maar alleen als deze werkzaamheden aan specifieke voorwaarden voldoen. De hoogte van de huurverhoging staat in verhouding tot de gemaakte kosten.

Wanneer mag een verhuurder de huur verhogen?

Uw verhuurder mag de huur verhogen als de werkzaamheden leiden tot een echte verbetering van de woning. Dit betekent dat er iets nieuws moet worden toegevoegd of veranderd dat het woongenot verhoogt.

Voorbeelden van toegestane woningverbeteringen:

• Het toevoegen van inbouwapparatuur die er nog niet was

• Het aanbrengen van mechanische ventilatie

• Het plaatsen van een ligbad waar dat niet aanwezig was

• Het vergroten van een balkon

• Fysieke energiebesparende maatregelen die nog niet aanwezig waren

Vervangen van oude voorzieningen door nieuwe telt niet als verbetering. Dit is normaal onderhoud.

Uw verhuurder mag voor het vervangen van een oude keuken of sanitair geen huurverhoging vragen.

Redelijke verhouding tussen kosten en huurverhoging

De hoogte van de huurverhoging na renovatie moet in redelijke verhouding staan tot de kosten die uw verhuurder heeft gemaakt. De Huurcommissie berekent op basis van de gemaakte kosten wat de maximale huurverhoging mag zijn.

Uw verhuurder moet kunnen bewijzen welke kosten hij heeft gemaakt voor de werkzaamheden. Hij moet ook laten zien dat deze kosten redelijk zijn.

De huurverhoging komt bovenop de jaarlijkse huurverhoging die normaal is toegestaan. Als u het niet eens bent met de huurverhoging na renovatie, kunt u de Huurcommissie inschakelen.

Een onderzoeker komt dan bij u langs om te bekijken of de werkzaamheden daadwerkelijk als verbetering tellen en of de huurprijs redelijk is.

Uitzonderingen en grenzen aan huurverhoging

Niet alle werkzaamheden geven recht op huurverhoging. Onderhoud en reparaties zijn uitgesloten, ook als deze veel geld kosten.

Geen huurverhoging is toegestaan voor:

• Vervangen van kozijnen, ramen en deuren

• Vervangen van sanitair en keuken

• Herstel van funderingen of gevels

• Onderhoud aan het dak of dakgoten

• Verwijderen van asbest

• Oplossen van vochtproblemen

• Herstel van gas-, water- en elektraleidingen

Uw verhuurder moet vooraf toestemming hebben om de woning te verbeteren. Zonder deze toestemming mag hij geen huurverhoging doorvoeren.

Tot 1 mei 2029 geldt er ook een grens voor de maximale huurstijging in de vrije sector. De huurverhoging na woningverbetering moet binnen deze grens blijven.

Rechten en bescherming van huurders

Je hebt als huurder in de vrije sector specifieke rechten bij renovatie en huurverhoging. Je moet altijd vooraf toestemming geven voor verbouwingen.

Je kunt bezwaar maken tegen onredelijke verhogingen via de Huurcommissie of rechter.

Bezwaar maken tegen huurverhoging

Je moet eerst instemmen met de renovatie voordat de verhuurder deze mag uitvoeren. Zonder jouw toestemming mag er geen verbouwing plaatsvinden.

Krijg je een voorstel voor huurverhoging na renovatie dat je onredelijk vindt? Dan kun je dit weigeren.

De verhuurder moet aantonen dat de verhoging in verhouding staat tot de uitgevoerde werkzaamheden. Let op: onderhoud mag geen reden zijn voor huurverhoging.

Alleen echte verbeteringen rechtvaardigen een hogere huur. Voor de vrije sector geldt per 1 januari 2026 een maximale jaarlijkse huurverhoging van 4,4%.

Een renovatieverhoging komt daar bovenop, maar moet wel redelijk zijn.

Rol van de Huurcommissie en rechter

De Huurcommissie kan je helpen bij geschillen over huurverhoging na renovatie. Je kunt hier terecht als je vindt dat de verhoging te hoog is of niet in verhouding staat tot de verbeteringen.

De Huurcommissie beoordeelt of de renovatie daadwerkelijk een verbetering is en of de voorgestelde huurverhoging redelijk is. Ze kijken naar de aard van de werkzaamheden en de kosten.

Kom je er met de Huurcommissie niet uit? Dan kun je naar de rechter stappen.

De rechter kan beoordelen of de verhuurder zijn verplichtingen nakomt en of jouw rechten worden gerespecteerd. Bij geschillen over renovatie in bewoonde staat kan de rechter ook bepalen of je recht hebt op een vergoeding voor overlast.

Tijdelijke huurverlaging en vergoeding bij overlast

Bij ernstige onderhoudsgebreken of overlast tijdens renovatie kun je aanspraak maken op tijdelijke huurverlaging. Dit geldt wanneer je woning niet volledig bewoonbaar is door de werkzaamheden.

Je hebt wettelijk recht op een verhuiskostenvergoeding als je tijdelijk moet verhuizen voor een ingrijpende renovatie. Dit geldt niet bij een kort verblijf (minder dan 28 dagen) in een gemeubileerde logeerwoning.

Voor overlast bij renovatie in bewoonde staat bestaat geen wettelijk recht op vergoeding. Je moet hierover onderhandelen met de verhuurder.

Veel verhuurders hanteren protocollen die aangeven welke vergoeding je krijgt bij bepaalde werkzaamheden. Maak afspraken over compensatie vooraf schriftelijk vast.

Vraag naar het beleid van je verhuurder voor overlastvergoedingen en leg concrete afspraken vast over werkdagen en tijden.

Specifieke situaties: grote renovaties en onderhoud

Bij grote renovatieprojecten gelden andere regels dan bij kleine verbeteringen. Uw verhuurder moet rekening houden met verhuiskosten, toestemming van meerdere huurders, en het verschil tussen onderhoud en renovatie.

Verhuiskostenvergoeding en vervangende woning

Moet u tijdelijk verhuizen tijdens een ingrijpende renovatie? Dan heeft u recht op een vergoeding voor verhuiskosten.

Dit geldt wanneer de verbouwing zoveel overlast geeft dat u niet in uw woning kunt blijven.

Waar heeft u recht op:

• Verhuiskosten naar een tijdelijke woning
• Kosten voor het verhuizen terug naar uw eigen woning
• Mogelijk een vergoeding voor dubbele woonlasten

Uw verhuurder moet een vervangende woning aanbieden als u tijdelijk moet verhuizen. Deze woning moet passend zijn en in dezelfde regio liggen.

Woningcorporaties hanteren vaak duidelijke regelingen hiervoor. Verhuurders in de vrije sector moeten ook aan deze verplichting voldoen.

Bespreek de voorwaarden vooraf met uw verhuurder. Leg alle afspraken schriftelijk vast.

Meerdere woningen: 70%-regel en renovatie

Woont u in een gebouw met minstens 10 woningen? Dan heeft uw verhuurder niet van elke huurder apart toestemming nodig.

De zogenoemde 70%-regel geldt hier. Uw verhuurder mag renoveren als minimaal 70% van de huurders akkoord gaat.

Dit geldt voor bouwkundige verbeteringen aan het hele gebouw. Voorbeelden zijn dakrenovatie, nieuwe centrale verwarming, of isolatie van de gevel.

Bent u het niet eens met het renovatievoorstel terwijl 70% wel akkoord ging? U kunt naar de rechter stappen.

Dit moet binnen 8 weken na de bevestigingsbrief van uw verhuurder. De rechter beoordeelt of het voorstel redelijk is.

Gaat het om minder dan 10 woningen? Dan heeft de verhuurder toestemming nodig van élke huurder apart.

Het verschil tussen groot onderhoud en ingrijpende renovatie

Groot onderhoud en ingrijpende renovatie zijn niet hetzelfde. Voor groot onderhoud heeft u geen toestemming nodig te geven.

Voor renovatie wel. Groot onderhoud omvat:

• Schilderwerk aan kozijnen en deuren

• Vervanging van versleten onderdelen

• Reparaties aan het gebouw

• Nieuwe kozijnen ter vervanging

Ingrijpende renovatie betreft:

• Nieuwe badkamer of keuken

• Plaatsing van dubbel glas

• Verbeteringen die het woongenot verhogen

Het verschil zit in het doel. Groot onderhoud houdt de woning in de huidige staat.

Renovatie verbetert de woning structureel. Na groot onderhoud mag uw verhuurder geen huurverhoging doorvoeren.

Na renovatie wel, als hij vooraf uw toestemming had. Woningcorporaties moeten dit onderscheid duidelijk maken in hun voorstellen.

In de vrije sector geldt hetzelfde. Vraag om uitleg als u twijfelt over de aard van de werkzaamheden.

Veelvoorkomende renovaties en hun impact op de huur

Niet alle verbeteringen aan uw huurwoning geven uw verhuurder het recht om de huur te verhogen. Het verschil zit in of er sprake is van woningverbetering die uw woongenot verhoogt, of van onderhoud dat de woning in goede staat houdt.

Dubbelglas, centrale verwarming en nieuwe kozijnen

Het plaatsen van centrale verwarming in een woning die voorheen alleen gaskachels had, mag leiden tot huurverhoging. Dit geldt als woningverbetering omdat het uw woongenot duidelijk verhoogt.

Het vervangen van oude kozijnen door nieuwe kozijnen valt echter onder onderhoud. Uw verhuurder mag hiervoor geen extra huurverhoging vragen.

Ook niet als de nieuwe kozijnen dubbelglas bevatten ter vervanging van enkel glas. Schilderwerk is regulier onderhoud.

Het opfrissen van muren of kozijnen geeft geen recht op huurverhoging. De regel is simpel: vervanging van oud naar nieuw telt niet als verbetering.

Alleen als er iets volledig nieuw wordt toegevoegd dat eerst niet aanwezig was, kan dit een huurverhoging rechtvaardigen.

Puntensysteem voor huurwoningen

Bij vrije sector huurwoningen is het woningwaarderingsstelsel niet van toepassing. Dit betekent dat het puntensysteem dat voor sociale huurwoningen geldt hier geen rol speelt.

Uw verhuurder hoeft niet aan te tonen dat verbeteringen tot extra punten leiden. De verhuurder moet alleen bewijzen dat de werkzaamheden daadwerkelijk woningverbetering zijn en niet simpel onderhoud.

De kosten die de verhuurder heeft gemaakt voor de verbeteringen bepalen de maximale huurverhoging. Deze berekening gebeurt op basis van de werkelijke uitgaven voor materiaal en arbeid.

Effect van specifieke verbeteringen op huurverhoging

Het toevoegen van een 2e toilet in een woning die voorheen één toilet had, telt als woningverbetering. Dit verhoogt namelijk uw woongenot door extra comfort en gemak.

Het plaatsen van een ligbad in een badkamer die alleen een douche had, geeft ook recht op huurverhoging. Dit geldt alleen als het ligbad er nieuw bij komt en niet als vervanging van een oud ligbad dient.

Inbouwapparatuur die nog niet aanwezig was, zoals een inbouwoven of vaatwasser, mag leiden tot huurstijging. Het vergroten van een bestaand balkon valt ook onder woningverbetering.

Bij twijfel over of uw verhuurder terecht de huur verhoogt, kunt u de Huurcommissie inschakelen. Een onderzoeker komt dan ter plaatse om te bepalen of de werkzaamheden daadwerkelijk als woningverbetering gelden.

Veelgestelde vragen

Verhuurders in de vrije sector hebben meer vrijheid bij huurverhogingen na renovatie. Er gelden wel duidelijke regels over wat als verbetering telt en wanneer uw toestemming nodig is.

De hoogte van de huurverhoging hangt af van de gemaakte kosten en het type werkzaamheden.

Wat zijn de wettelijke regels omtrent renovatie en huurverhoging in de vrije sector?

Uw verhuurder mag alleen de huur verhogen als er sprake is van echte woningverbetering. Dit betekent dat er nieuwe voorzieningen zijn toegevoegd of bestaande voorzieningen zijn veranderd op een manier die het woongenot vergroot.

Gewoon onderhoud en vervangingen geven geen recht op huurverhoging. Het vervangen van een oude keuken voor een nieuwe keuken telt bijvoorbeeld als onderhoud, niet als verbetering.

De werkzaamheden moeten fysiek van aard zijn en daadwerkelijk iets nieuws toevoegen aan de woning. Voor sociale huurwoningen geldt het woningwaarderingsstelsel.

Dit systeem is niet van toepassing op vrijesectorwoningen.

Hoeveel mag een verhuurder de huur verhogen na een renovatie?

In de vrije sector zijn er geen wettelijke maximale percentages voor huurverhoging na renovatie. De verhoging moet wel redelijk zijn in verhouding tot de gemaakte kosten voor de verbetering.

De Huurcommissie berekent de maximale huurverhoging op basis van de daadwerkelijke kosten die de verhuurder heeft gemaakt voor de woningverbetering. Als uw verhuurder te veel wil verhogen, kunt u dit laten beoordelen.

Een huurverhoging na renovatie mag naast de jaarlijkse huurverhoging plaatsvinden. Uw verhuurder moet wel vooraf toestemming hebben gehad voor de verbeteringen.

Welke rechten heb ik als huurder bij een voorgenomen renovatie door mijn verhuurder?

Uw verhuurder mag niet zomaar uw woning renoveren zonder uw toestemming. U heeft het recht om vooraf geïnformeerd te worden over de aard van de werkzaamheden, de duur, en de financiële gevolgen.

Als de renovatie zo ingrijpend is dat u tijdelijk moet verhuizen, heeft u mogelijk recht op een vergoeding. Uw verhuurder moet u een redelijk voorstel doen met alle details over de werkzaamheden en de consequenties.

U bent verplicht mee te werken als het voorstel redelijk is. Vindt u het voorstel niet redelijk? Dan kunt u bezwaar maken.

Wat kan ik doen als ik het niet eens ben met de huurverhoging na renovatie?

U kunt eerst proberen om samen met uw verhuurder tot een oplossing te komen. Lukt dit niet, dan kunt u de Huurcommissie inschakelen.

De Huurcommissie onderzoekt of de uitgevoerde werkzaamheden als woningverbetering kunnen worden aangemerkt. Een onderzoeker komt langs in uw woning om de verbeteringen te beoordelen.

Op basis van de gemaakte kosten berekent de Huurcommissie wat de maximale huurverhoging mag zijn. U en uw verhuurder moeten zich houden aan de uitspraak van de Huurcommissie.

Is mijn toestemming vereist voor renovatie en hoe beïnvloedt dit een eventuele huurverhoging?

Voor elke renovatie is uw toestemming nodig. Zonder uw toestemming mag uw verhuurder niet beginnen met de werkzaamheden.

Geeft u geen toestemming? Dan kan uw verhuurder de rechter vragen om te beoordelen of het renovatievoorstel redelijk is.

Alleen als de rechter dit oordeelt, mag de verhuurder doorgaan met de renovatie. Als uw verhuurder zonder uw voorafgaande toestemming heeft gerenoveerd, heeft hij geen recht op huurverhoging.

De toestemming moet er zijn voordat de werkzaamheden beginnen, niet achteraf.

Moet er een redelijke huurprijs-verhogingverhouding zijn na de renovatie van mijn huurwoning?

Ja, de huurverhoging moet redelijk zijn in verhouding tot de uitgevoerde verbeteringen en de gemaakte kosten.

De Huurcommissie beoordeelt of dit het geval is.

Een verhoging wordt alleen als redelijk gezien als de werkzaamheden het woongenot daadwerkelijk hebben vergroot.

Kosten voor gewoon onderhoud of vervangingen tellen niet mee voor huurverhoging.

De verhuurder moet kunnen aantonen welke kosten hij heeft gemaakt voor de woningverbetering.

Deze kosten vormen de basis voor de berekening van de maximale huurverhoging.