Samen een huis kopen? Vergeet juridische afspraken niet

Samen een huis kopen is meer dan sleutels ophalen en een hypotheek tekenen. Juridisch gezien kies je wie eigenaar is (jij, jullie beiden of in ongelijke delen), wie waarvoor betaalt en wat er gebeurt als het misgaat — bij uit elkaar gaan, verkoop of overlijden. Zonder afspraken beslist de wet en de bank vaak strenger dan je denkt: je bent al snel hoofdelijk aansprakelijk, vergoedingsrechten vervagen en nabestaanden erven mee. Met duidelijke, notarieel vastgelegde afspraken houd je regie over eigendom, kosten, risico’s en fiscale gevolgen.

In dit artikel krijg je een praktische gids en checklist: van eigendom op één of twee namen en ongelijke breukdelen, tot het vastleggen van ongelijke inbreng en vergoedingsrechten. We vergelijken samenlevingscontract, geregistreerd partnerschap en huwelijk, bespreken testament en verblijvingsbeding, hoofdelijke schuld en interne draagplicht, uitkoop bij over- of onderwaarde, woonlasten en gebruikersvergoeding, fiscale aandachtspunten, notariële stappen en de extra waarborgen bij aankoop met een vriend(in) of familie. Ook noemen we veelgemaakte fouten en wanneer je een notaris, advocaat of mediator inschakelt. Laten we beginnen bij de eigendomsvorm.

Eigendom kiezen: één naam, twee namen of ongelijke breukdelen

De eigendomsvorm bepaalt wie beslist over de woning, hoe over- of onderwaarde wordt verdeeld en wie de bank kan aanspreken. Samen een huis kopen vraagt dus om bewuste, juridische keuzes: op één naam, op twee namen (50/50) of met ongelijke breukdelen. De verdeling leg je vast bij de notaris in de akte van levering en stem je af op jullie hypotheek.

• Op één naam: Alleen de eigenaar beslist en kan de ander laten vertrekken zonder afspraken. De bank toetst op één inkomen; maak interne afspraken (bijv. in een samenlevingscontract).
• Op twee namen (50/50): Jullie beslissen samen; verkoop vereist beiden. Over- of onderwaarde wordt meestal gelijk gedeeld. Bij restschuld kunnen jullie hoofdelijk worden aangesproken.
• Ongelijke breukdelen (bijv. 70/30): Elke verdeling is mogelijk en handig bij ongelijke inbreng. Let op: staan jullie beiden op de lening, dan kan de bank jullie toch hoofdelijk aansprakelijk stellen.

Ongelijke inbreng en vergoedingsrechten goed vastleggen

Als je samen een huis koopt en één van jullie meer eigen geld, schenking of erfenis inlegt (bij aankoop of verbouwing), leg dit meteen vast. Bepaal wie welk bedrag inlegt en hoe jullie verrekenen bij verkoop of uitkoop. Zonder afspraken wordt overwaarde vaak gelijk gedeeld. Met een vergoedingsrecht houd je grip en deel je eerlijk mee in de waardeontwikkeling.

• Specificeer inbreng: bedrag, bron en datum van ieders inleg.
• Kies vorm: ongelijke breukdelen of een contractueel vergoedingsrecht.
• Rekenmethode: eerst inbreng terug, rest delen; bij onderwaarde ongunstig.
• Verbouwing/waardestijging: telt mee of niet? Leg dit expliciet vast.
• Vastleggen & bewijs: in akte/contract met bijlagen; stem af met de bank.

Samenlevingscontract, partnerschap of huwelijk: welke route past bij jullie?

De vorm die jullie kiezen bepaalt je rechten en plichten bij samen een huis kopen: vandaag voor de hypotheek en eigendom, morgen bij uit elkaar gaan of overlijden. Geen route kiezen kan, maar is risicovol. Kies bewust wat past bij jullie situatie en toekomstplannen.

• Samenlevingscontract: flexibel maatwerk over kosten, eigendom, vergoedingsrechten en uitkoop; vaak mét verblijvingsbeding en testament voor bescherming bij overlijden.
• Geregistreerd partnerschap: verdergaand dan samenlevingscontract; meer wederzijdse rechten/plichten en mogelijkheden om eigendom en fiscale partnerbescherming bij overlijden te regelen.
• Huwelijk: gemeenschap van goederen (vaak 50/50 bezittingen én schulden) of huwelijkse voorwaarden voor maatwerk; duidelijke kaders bij scheiding en overlijden.

Testament en overlijden: verblijvingsbeding, erfgenaamschap en erfbelasting

Overlijden is het moment waarop afspraken pijn doen. Wonen jullie ongehuwd samen, dan ben je zonder testament geen erfgenaam; het aandeel van je partner in de woning gaat naar diens wettelijke erfgenamen. Samen een huis kopen? Regel met testament en een notarieel samenlevingscontract woonzekerheid, toedeling van de woning en toepassing van de partner-vrijstelling.

• Testament: benoem elkaar tot erfgenaam en regel toedeling van de woning.
• Verblijvingsbeding/toedeling: recht om te blijven wonen en, zo afgesproken, verkrijging van de woning.
• Erfbelasting: zorg voor partnerstatus via notarieel samenlevingscontract; zo benut je de vrijstelling.

Hypotheek en aansprakelijkheid: hoofdelijke schuld en interne draagplicht

Zodra jullie beiden de hypotheek tekenen, zijn jullie hoofdelijk aansprakelijk: de bank mag ieder van jullie voor het volledige bedrag aanspreken, óók als het eigendom 70/30 is verdeeld. Afspraken over “wie wat betaalt” zijn interne draagplicht en binden de bank niet. Staat het huis én de lening op één naam, dan is ook alleen die persoon tegenover de bank aansprakelijk; zonder afspraken heeft de ander geen verblijfsrecht of eigendomsclaim.

• Hoofdelijke schuld: bij betalingsachterstand of restschuld mag de geldverstrekker zelf kiezen wie hij aanspreekt.
• Interne draagplicht: leg procentuele bijdragen, achterstanden en grote uitgaven schriftelijk vast (bijv. in een samenlevingscontract).
• Alleen doorgaan met de hypotheek: overleg met de hypotheekverstrekker; overname vereist toetsing en toestemming.
• NHG bij restschuld: met NHG kan onder voorwaarden kwijtschelding van restschuld mogelijk zijn na verkoop.

Afspraken bij uit elkaar gaan: uitkoop, taxatie en over- of onderwaarde

Uit elkaar? Kies eerst: blijft één van jullie in de woning of verkopen jullie. Leg de route vast met duidelijke termijnen. Bepaal de waarde via een taxatie of spreek af de WOZ-waarde te gebruiken. Reken daarna de over- of onderwaarde door en regel financiering én toestemming van de hypotheekverstrekker. Zonder akkoord van de andere eigenaar of bank loop je vast.

• Uitkoop bij blijven: is er overwaarde, dan wordt de vertrekkende partner meestal voor de helft vergoed; vraag ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid aan.
• Verkoop vereist beider toestemming: werkt één niet mee, probeer mediation; zo nodig kan de rechter vervangende toestemming geven.
• Onderwaarde/restschuld: jullie zijn doorgaans hoofdelijk aansprakelijk; met NHG kan onder voorwaarden kwijtschelding mogelijk zijn.
• Tijd tot overdracht: maak afspraken over gebruik van de woning en lopende lasten tot taxatie, financiering en transport rond zijn.

Kosten en gebruik: woonlasten, onderhoud en gebruikersvergoeding

Zolang jullie samen eigenaar zijn, blijven jullie allebei verantwoordelijk voor hypotheek en vaste lasten, óók als één eerder vertrekt. Maak dus direct heldere, schriftelijke afspraken. Vaak is het redelijk dat de achterblijver meer betaalt omdat de ander elders kosten maakt. Leg startdata, bedragen en wijze van betalen vast.

• Hypotheeklasten: verdeelsleutel en verrekening bij achterstand.
• Vaste lasten: verzekeringen, belastingen, nuts; wie betaalt vanaf wanneer.
• Onderhoud: onderscheid dagelijks/groot en beslis- en betaalafspraken.
• Gebruiksvergoeding: spreek zo nodig een redelijke fee af bij exclusief gebruik.

Fiscale aandachtspunten bij samen een huis kopen

Fiscaal kun je makkelijk duizenden euro’s winnen of verliezen. Samen een huis kopen? Vergeet naast juridische afspraken ook de fiscale spelregels niet. Kijk vooruit naar verkoop, herkoop en overlijden, en stem je keuzes (eigendomsvorm, contracten en financiering) daarop af. Dit zijn de aandachtspunten die het vaakst doorslaggevend zijn.

• Bijleenregeling (na verkoop): koop je binnen 3 jaar weer een woning, dan kan de bijleenregeling gelden.
• Partner en erfbelasting: met een notarieel samenlevingscontract en testament kun je de hoge partner-vrijstelling benutten (vrijgesteld tot € 795.156).
• Belastingvrij schenken: ouders mogen in 2025 eenmalig tot € 32.195 schenken; altijd melden bij de Belastingdienst en vaak max. 40 jaar.
• Restschuld en NHG: met NHG kan een restschuld na verkoop onder voorwaarden worden kwijtgescholden.

Notariële stappen en documenten die je nodig hebt

Samen een huis kopen eindigt altijd bij de notaris. Daar teken je de akte van levering (eigendom) en de hypotheekakte. Dit is hét moment om jullie juridische afspraken in één keer goed te regelen: samenlevingscontract of voorwaarden, vergoedingsrechten, en bescherming bij overlijden via testament of een verblijvingsbeding. Zorg dat alle akten inhoudelijk op elkaar aansluiten.

• Akte van levering: leg eigendomsverdeling (bijv. 50/50 of 70/30) en eventuele vergoedingsrechten vast.
• Hypotheekakte: bevestigt (veelal) hoofdelijke aansprakelijkheid en voorwaarden van de geldverstrekker.
• Samenlevingscontract/voorwaarden: kostenverdeling, interne draagplicht, uitkoop- en gebruiksafspraken.
• Testament/verblijvingsbeding: elkaar tot erfgenaam benoemen en woonzekerheid regelen; benut partner-vrijstelling.
• Bijlagen/bewijs: specificatie van inbreng, gekozen waardebepaling bij uitkoop (taxatie of WOZ) en afspraken over verbouwingen/waardestijging.

Kopen met een vriend(in) of familie: extra juridische waarborgen

Samen een huis kopen met een vriend(in) of familie vraagt om extra, strakke juridische afspraken: jullie zijn geen partners, dus er is minder wettelijke vangnet. Leg daarom in een notariële mede-eigendomsovereenkomst vast hoe je beslist, gebruikt, betaalt én uit elkaar gaat, inclusief prijsbepaling (taxatie/WOZ), termijnen en wat te doen bij onenigheid (mediation of, zo nodig, vervangende toestemming via de rechter).

• Aanbiedingsplicht: eerst aan elkaar aanbieden.
• Exit-route: termijnen en prijsformule.
• Kosten/onderhoud: verdeelsleutels en reserveringen.
• Gebruik/verhuur: toestemming en huisregels.
• Verbouwingen: wie beslist en wie betaalt.

Bescherming bij pech: overlijdensrisicoverzekering en inkomensbescherming

Juridische afspraken bepalen ‘wie wat’, maar bij pech heb je ook financiële vangnetten nodig. Overweeg een overlijdensrisicoverzekering (ORV) die voldoende uitkeert om (een deel van) de hypotheek af te lossen of uitkoop mogelijk te maken. Kijk daarnaast naar inkomensbescherming bij arbeidsongeschiktheid en spreek een noodbuffer en tijdelijke lastenverdeling af voor onverwachte inkomensval.

Checklist juridische afspraken om niet te vergeten

Print of bewaar deze checklist en loop hem langs bij bod, financieringsvoorbehoud en de afspraak bij de notaris. Samen een huis kopen? Vergeet juridische afspraken niet: ze bepalen jullie zeggenschap, verdeling van waarde, fiscale positie en woonzekerheid bij uit elkaar gaan of overlijden.

• Eigendom en breukdelen: 1 of 2 namen; 50/50 of ongelijk (bijv. 70/30) in de akte van levering.
• Vergoedingsrechten: ieders inbreng (bedrag/bron/datum) vastleggen + bewijzen toevoegen.
• Contractkeuze: samenlevingscontract of partnerschaps-/huwelijkse voorwaarden (kosten, draagplicht, uitkoopformule, gebruik).
• Testament & verblijvingsbeding: elkaar als erfgenaam + partnerstatus voor erfbelasting.
• Hypotheek & aansprakelijkheid: hoofdelijke schuld, interne draagplicht en ontslag uit hoofdelijkheid bij uitkoop.
• Waardebepaling: taxatie of WOZ; wie kiest en wanneer.
• Over-/onderwaarde: verdeelsleutel, termijnen en financieringsvoorbehoud voor uitkoop.
• Verkoop/medewerking: volmacht of, bij blokkade, route naar vervangende toestemming via de rechter.
• Kosten & onderhoud: vaste lasten, reservering groot onderhoud en eventuele gebruikersvergoeding.
• NHG/restschuld: afspraken over aanpak; noteer dat kwijtschelding onder voorwaarden mogelijk is.
• Fiscaal: bijleenregeling, belastingvrije schenking (2025: € 32.195 van ouders) en melden bij Belastingdienst.
• Bescherming: overlijdensrisicoverzekering, inkomensbescherming en een noodbuffer.

Veelgemaakte fouten en hoe je ze voorkomt

De meeste problemen ontstaan niet door onwil, maar door onduidelijke of ontbrekende afspraken. Wie niets vastlegt, merkt bij pech dat de wet, de bank of erfgenamen beslissen. Dit zijn de missers die we het vaakst zien — en hoe je ze voor bent.

• Geen testament/partnerstatus: geen erfgenaam, geen vrijstelling erfbelasting.
• Ongelijke inbreng niet vastgelegd: overwaarde kan alsnog 50/50 uitpakken.
• Huis op één naam, twee betalers: meebetaler heeft geen rechten.
• Geen afspraken over uitkoop/taxatie: gedoe, financiering stokt.
• Hoofdelijkheid onderschatten: bank mag één volledig aanspreken.
• Verkoopblokkade negeren: regel mediation of vervangende toestemming.

Wanneer schakel je een notaris, advocaat of mediator in?

• Notaris (altijd bij aankoop): voor akte van levering en hypotheekakte, én om afspraken vast te leggen over ongelijke breukdelen, vergoedingsrechten, samenlevingscontract en testament/verblijvingsbeding.
• Mediator (bij onenigheid): als jullie het niet eens worden over verkoop, uitkoop, waardebepaling (taxatie/WOZ), gebruik of kosten.
• Advocaat (als het vastloopt): wanneer mediation niet kan of mislukt; kan bij de rechter vervangende toestemming voor verkoop vragen of gemaakte afspraken afdwingen.

Tot slot

Samen een huis kopen wordt eenvoudig en veilig zodra je het juridisch goed vastzet. De rode draad: kies bewust je eigendom (ook bij ongelijke breukdelen), leg inbreng en vergoedingsrechten vast, regel interne draagplicht versus hoofdelijke schuld, spreek een exit-route af voor uitkoop of verkoop en bescherm elkaar met testament en passende verzekeringen. Doe dit vóór je bod of in elk geval binnen het financieringsvoorbehoud, en laat akten op elkaar aansluiten bij de notaris.

Wil je dat een specialist meedenkt, documenten opstelt of namens je onderhandelt met bank of wederpartij? Plan een kosteloze kennismaking en laat ons je positie zekerstellen. Neem contact op met Law & More voor snelle, duidelijke en resultaatgerichte hulp.