Vakantiewoning kopen? 7 juridische valkuilen die je moet kennen

De droom van een eigen plekje in de natuur, weg van de dagelijkse drukte, is voor velen aanlokkelijk. Vooral sinds de pandemie is de interesse in recreatief vastgoed in Nederland explosief gestegen. Veel kopers denken echter onterecht dat een vakantiewoning kopen juridisch hetzelfde is als het kopen van een regulier woonhuis. Niets is minder waar.

Bij de aanschaf van een woning op een vakantiepark krijg je te maken met een complex web van eigendomsrechten, parkreglementen en bestemmingsplannen. Een verkeerde aanname kan leiden tot financiële tegenvallers of zelfs juridische procedures waarbij je gedwongen wordt de woning te verlaten. In deze blog leggen de specialisten van Law & More uit waar je juridisch op moet letten voordat je je handtekening zet.

De Eigendomsvorm: Wat koop je eigenlijk?

Bij een reguliere woning koop je meestal de woning én de grond (volledig eigendom). Op vakantieparken is dit echter de uitzondering op de regel. Het is cruciaal om te begrijpen wat je precies verwerft, want dit heeft invloed op je rechten, je financiering en de verkoopbaarheid. We onderscheiden drie hoofdvormen.

1. Erfpacht

Dit is de meest voorkomende constructie op vakantieparken. Juridisch gezien, zoals vastgelegd in artikel 5:85 van het Burgerlijk Wetboek (BW), verkrijg je het recht om de grond van een ander te gebruiken. De parkexploitant blijft eigenaar van de grond.

• De consequentie: Je betaalt vaak een jaarlijkse vergoeding, de zogeheten erfpachtcanon. Deze kan periodiek worden herzien en flink stijgen. Bovendien is erfpacht vaak tijdelijk. Wat gebeurt er als het contract afloopt?

2. Opstalrecht

Soms koop je wel de stenen (het huisje), maar niet de grond eronder. Dit heet het recht van opstal (artikel 5:101 BW). Zonder dit recht zou de grondeigenaar door natrekking automatisch ook eigenaar worden van jouw huisje.

• De consequentie: Je bent economisch eigenaar van het gebouw, maar juridisch afhankelijk van de grondeigenaar voor de ligging. Ook hier gelden vaak jaarlijkse vergoedingen (retributie).

3. Volledig eigendom

Je koopt zowel de grond als de opstal. Dit geeft de meeste zekerheid, maar de aankoopprijs ligt doorgaans aanzienlijk hoger.

Let op: Zorg dat je precies weet wat je koopt. Lees de leveringsakte zorgvuldig en laat deze door een vastgoedspecialist checken om verrassingen over grondeigendom te voorkomen.

Parkreglementen en gebruiksbeperkingen

Wanneer je een woning koopt in een ‘gewone’ straat, heb je veel vrijheid. Op een vakantiepark is dat anders. Je wordt bij aankoop vrijwel altijd lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE) of je gaat een contract aan met de parkbeheerder. Hierbij hoort een parkreglement. Dit is een bindend contract met strikte regels.

Verhuurbeperkingen

Koop je de woning als investering? Check dan direct de verhuurparagraaf.

• Sommige parken verbieden verhuur volledig.
• Andere parken verplichten je om exclusief via de parkorganisatie te verhuren (waarbij zij een forse commissie rekenen).
• Vaak zijn er eisen aan de inrichting van de woning om deze ‘verhuurklaar’ te maken.

Permanente bewoning

Dit is het meest voorkomende struikelblok. In de meeste parkreglementen staat expliciet dat permanente bewoning niet is toegestaan. Zelfs als het park het oogluikend toestaat, kan de gemeente handhaven (hierover later meer).

Parkbijdragen

Naast je eigen kosten betaal je mee aan het onderhoud van het park: wegen, groenvoorziening, slagbomen en receptie. Deze parkbijdragen zijn verplicht en kunnen jaarlijks worden geïndexeerd.

Praktische tip: Vraag altijd naar het complete, actuele parkreglement en de notulen van de laatste drie VvE-vergaderingen. Zo weet je of er conflicten spelen of kostenverhogingen aankomen.

De cruciale rol van het bestemmingsplan

Misschien wel het belangrijkste document bij je aankoop is niet het koopcontract, maar het bestemmingsplan van de gemeente. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (art 3.1 Wro) bepaalt de gemeente waar grond voor gebruikt mag worden.

De meeste vakantieparken hebben de bestemming “recreatie” en niet “wonen”. Dit betekent dat je er mag verblijven voor vakanties, maar er niet je hoofdverblijf mag hebben.

Strenge handhaving door de gemeente

Veel kopers denken: “Het park staat het toe, dus het mag.” Dit is een gevaarlijke misvatting. De Hoge Raad, de hoogste rechter in Nederland, heeft in een belangrijk arrest (ECLI:NL:HR:2019:1278) bevestigd dat gemeenten streng mogen handhaven op het verbod van permanente bewoning. Zelfs als je bij aankoop niet wist dat het verboden was, kan de gemeente je dwingen de woning te verlaten op straffe van hoge dwangsommen.

Advies: Het bestemmingsplan gaat vóór mondelinge toezeggingen van een makelaar of verkoper. Vraag bij de gemeente schriftelijk na wat de bestemming is.

Veelgemaakte fouten en misverstanden

In onze praktijk bij Law & More zien we vaak dat kopers afgaan op verkeerde aannames. Hier zijn drie hardnekkige misverstanden:

Misverstand 1: “Als ik er lang genoeg woon, krijg ik vanzelf recht op permanente bewoning.”
Dit is onjuist. Verjaring is niet van toepassing op strijd met het bestemmingsplan. Zelfs als iemand er al tien jaar illegaal woont, kan de gemeente vandaag besluiten om te handhaven.

Misverstand 2: “De verkoper zei dat permanente bewoning geen probleem is.”
Mondelinge toezeggingen zijn juridisch zeer zwak. Een verkoper wil graag verkopen en kan de situatie rooskleuriger voorstellen dan hij is. Als in de akte staat dat het een recreatiewoning betreft, sta je zwak als je later zegt: “Maar de verkoper zei…”

Misverstand 3: “Ik schrijf me in op een ander adres, maar woon op het park.”
Dit wordt gezien als woonfraude. Gemeenten controleren steeds actiever, onder andere via water- en energieverbruik, en werken samen met parkbeheerders. De boetes hiervoor zijn fors.

Financiële overwegingen: Meer dan de koopsom

Een vakantiewoning kopen lijkt soms goedkoop vergeleken met de reguliere woningmarkt, maar verkijk je niet op de doorlopende kosten.

1. Jaarlijkse lasten: Denk aan de erfpachtcanon, parkbijdragen, forensenbelasting (als je niet in de gemeente woont) en de reguliere OZB.
2. Financiering: Banken zijn terughoudend met hypotheken voor recreatiewoningen, zeker als er sprake is van erfpacht. Vaak moet je een groter deel eigen geld inbrengen en is de rente hoger.
3. Waardeverlies: Recreatiewoningen zijn conjunctuurgevoelig. De markt is kleiner, waardoor verkoop langer kan duren.

Tip: Maak een realistische berekening van alle kosten over een periode van 10 jaar, niet alleen de aanschafprijs.

Checklist: Voordat je koopt

Wil je zeker weten dat je geen kat in de zak koopt? Loop deze checklist na voordat je een bod doet.

Juridisch:

• Eigendomsakte geanalyseerd (Erfpacht/Opstal/Eigendom?)
• Parkreglement volledig gelezen en begrepen
• Bestemmingsplan bij de gemeente opgevraagd
• Schriftelijke bevestiging over gebruiksrechten

Financieel:

• Alle jaarlijkse parklasten en erfpachtcanons in kaart gebracht
• Financieringsmogelijkheden gecheckt bij de bank
• Realistische verhuurprognose gemaakt (indien van toepassing)

Praktisch:

• Bouwkundige staat van de woning gecontroleerd
• Staat van onderhoud van het park bekeken

Conclusie

Een vakantiewoning kan een prachtige investering zijn in je levensgeluk of je portemonnee, mits je de juridische regels respecteert. De complexiteit van erfpacht, parkreglementen en bestemmingsplannen vraagt om een scherpe blik. Ga nooit af op mooie verkoopverhalen, maar baseer je op feiten en schriftelijke documenten.

Overweeg je de aankoop van een vakantiewoning? Laat Law & More je adviseren. Onze specialisten op het gebied van vastgoedrecht bekijken alle documenten met je door en zorgen ervoor dat je goed geïnformeerd een beslissing neemt. Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Veelgestelde vragen over vakantiewoningen kopen

Hieronder beantwoorden we de meest gestelde vragen die wij in onze praktijk tegenkomen.

1. Mag ik permanent in mijn vakantiewoning wonen?

In de meeste gevallen niet. De meeste vakantieparken hebben een recreatiebestemming in het bestemmingsplan, wat betekent dat permanente bewoning verboden is. Gemeenten handhaven hier steeds strenger op. Controleer altijd het bestemmingsplan bij de gemeente voordat je koopt. Zelfs als andere bewoners er permanent wonen, betekent dit niet dat jij dat ook mag – de gemeente kan op elk moment beginnen met handhaven.

2. Wat is het verschil tussen erfpacht en opstalrecht?

Bij erfpacht betaal je voor het recht om de grond te gebruiken; de grond blijft eigendom van de parkexploitant. Je betaalt meestal een jaarlijkse erfpachtcanon. Bij opstalrecht ben je eigenaar van de woning (het gebouw), maar niet van de grond eronder. In beide gevallen heb je niet het volledige eigendom. Bij volledig eigendom ben je eigenaar van zowel de grond als de woning, maar dit komt zelden voor bij vakantieparken. Het verschil is belangrijk voor financiering, verkoopwaarde en je rechten als eigenaar.

3. Kan ik mijn vakantiewoning verhuren?

Dit hangt af van het parkreglement. Sommige parken verbieden verhuur volledig, andere staan alleen verhuur via de parkexploitant toe, en weer andere hebben geen beperkingen. Let op: zelfs als verhuur is toegestaan, kunnen er regels zijn over minimale huurperiodes, wie je mag verhuren (bijvoorbeeld geen grote groepen), en of je commerciële verhuur mag doen. Vraag altijd het volledige parkreglement op en laat dit door een advocaat checken.

4. Wat zijn parkbijdragen en hoe hoog zijn die?

Parkbijdragen zijn jaarlijkse kosten voor het onderhoud van het park en gemeenschappelijke voorzieningen zoals zwembaden, speeltuinen, wegen en groenvoorzieningen. De hoogte varieert sterk per park – van enkele honderden tot meerdere duizenden euro’s per jaar. Deze bijdragen zijn verplicht en staan vaak los van de erfpachtcanon. Vraag altijd naar de huidige parkbijdrage én hoe deze historisch is gestegen. Sommige parken verhogen deze jaarlijks aanzienlijk.

5. Kan ik een hypotheek krijgen voor een vakantiewoning?

Dat hangt van meerdere factoren af. Niet alle banken verstrekken hypotheken voor vakantiewoningen, en de voorwaarden zijn vaak strenger dan bij reguliere woningen. Sommige banken hanteren hogere rentetarieven of lagere loan-to-value ratio’s. Als er sprake is van erfpacht of opstal (geen volledig eigendom), kan financiering nog lastiger zijn. Controleer vooraf bij meerdere banken of financiering mogelijk is en onder welke voorwaarden. Reken er niet automatisch op dat je dezelfde financieringsvoorwaarden krijgt als bij een reguliere woning.

6. Wat gebeurt er als ik toch permanent in mijn vakantiewoning woon?

De gemeente kan handhavend optreden. Dit kan beginnen met waarschuwingen, maar kan escaleren naar dwangsommen (boetes) en uiteindelijk gedwongen ontruiming. De Hoge Raad heeft in 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1278) bevestigd dat gemeenten streng mogen handhaven, zelfs als je niet wist van het verbod. Je kunt geen rechten ontlenen aan het feit dat de gemeente eerder niet handhaafde of dat anderen er wel permanent wonen. Handhaving wordt steeds strenger, vooral omdat gemeenten problemen zien met woningnood en illegale bewoning van recreatieparken.

7. Kan ik het parkreglement later nog wijzigen of er onderuit komen?

Nee, het parkreglement is een bindend onderdeel van je koopovereenkomst. Je gaat ermee akkoord bij aankoop. Het parkreglement kan alleen worden gewijzigd als de parkexploitant dit doet, vaak met instemming van een bepaald percentage eigenaren. Je kunt als individuele eigenaar niet besluiten je niet meer aan het reglement te houden. Overtredingen kunnen leiden tot boetes, dwangsommen of zelfs ontbinding van je gebruiksrecht. Lees het parkreglement daarom zeer zorgvuldig voor je tekent.

8. Zijn er belastingvoordelen bij het kopen van een vakantiewoning?

Over het algemeen niet. Een vakantiewoning wordt voor de belastingen meestal gezien als een tweede woning en valt in box 3 (vermogen). Je betaalt daarover vermogensrendementsheffing. Als je de woning commercieel verhuurt, kunnen de inkomsten in box 1 (inkomen uit werk en woning) of box 3 vallen, afhankelijk van de intensiteit van de verhuur. Er zijn geen hypotheekrenteaftrek zoals bij je hoofdverblijf. Vraag altijd fiscaal advies voordat je koopt om verrassingen te voorkomen.

9. Wat moet ik checken bij het bestemmingsplan?

Vraag bij de gemeente het actuele bestemmingsplan op voor het specifieke perceel. Let specifiek op:

• De bestemming (recreatie, wonen, gemengd?)
• Of permanente bewoning is toegestaan
• Eventuele bouwbeperkingen (mag je uitbouwen/verbouwen?)
• Toekomstige plannen (gaat de bestemming wijzigen?)

Vraag ook naar eventuele ontheffingen of afwijkingen die zijn verleend. Een bestemmingsplan is juridisch bindend en gaat vóór mondelinge toezeggingen van verkopers of makelaars.

10. Kan ik mijn vakantiewoning later verbouwen of uitbouwen?

Dit hangt af van drie factoren: (1) het bestemmingsplan van de gemeente, (2) het parkreglement, en (3) de eigendomsvorm. Bij erfpacht of opstal heb je vaak toestemming nodig van de parkexploitant. Het parkreglement kan strikte regels hebben over bouwstijl, maximale oppervlakte, en type verbouwingen. De gemeente moet ook een omgevingsvergunning verlenen als de verbouwing onder vergunningplicht valt. Ga er niet vanuit dat je vrij kunt verbouwen – check alle drie de aspecten vooraf.

11. Wat gebeurt er als het vakantiepark failliet gaat?

Dit hangt sterk af van de eigendomsconstructie. Als je volledig eigenaar bent van grond en woning, blijf je eigenaar ook bij faillissement van de exploitant. Bij erfpacht of opstal is de situatie complexer – je rechten blijven bestaan, maar een curator kan proberen de erfpacht op te zeggen of voorwaarden te wijzigen. In de praktijk worden vakantieparken bij faillissement vaak overgenomen door een andere exploitant. Toch is het verstandig om in het contract clausules op te nemen die je beschermen bij faillissement en om te checken of de exploitant financieel gezond is.

12. Moet ik een notaris inschakelen bij de aankoop?

Ja, net als bij reguliere woningen is notariële levering verplicht in Nederland. De notaris controleert de eigendomsoverdracht, zorgt voor inschrijving in het kadaster, en checkt of er hypotheken of beslagen op het object rusten. Echter, de notaris controleert niet automatisch of het parkreglement redelijk is of of permanente bewoning is toegestaan – daar moet je zelf (of via een advocaat) naar kijken. De notaris werkt neutraal en beschermt vooral het juridische proces, niet automatisch jouw specifieke belangen.

13. Kan ik de vakantiewoning later makkelijk verkopen?

De verkoopbaarheid van vakantiewoningen is over het algemeen lager dan van reguliere woningen. De markt is kleiner omdat:

• Niet iedereen een vakantiewoning wil of kan financieren.
• Beperkingen op gebruik (geen permanente bewoning, verhuurbeperkingen) schrikken kopers af.
• Erfpacht of opstal maakt financiering moeilijker.
• Parkbijdragen kunnen hoog oplopen.

Reken erop dat verkoop langer duurt en dat je mogelijk minder terugkrijgt dan je betaalde, vooral als de woning is gedeprecieerd. Zie een vakantiewoning niet primair als investering maar als gebruiksobject.

14. Wat is het verschil tussen een recreatiewoning en een tweede woning?

Een recreatiewoning is specifiek bedoeld voor recreatief gebruik en staat op grond met een recreatiebestemming. Permanente bewoning is niet toegestaan. Een tweede woning is een reguliere woning (met woonbestemming) die je als tweede huis gebruikt. Bij een tweede woning mag je permanent wonen, maar je betaalt belastingen in box 3 omdat het niet je hoofdverblijf is. Een recreatiewoning mag je juridisch gezien niet als tweede woning gebruiken voor permanente bewoning, ook al lijkt het fysiek op een gewone woning.

15. Zijn er verborgen kosten waar ik op moet letten?

Ja, meerdere:

• Erfpachtcanon (jaarlijks, kan indexeren)
• Parkbijdragen (jaarlijks, kunnen flink stijgen)
• Nutsvoorzieningen (soms via park, duurder dan regulier)
• Gemeentelijke belastingen (OZB, afvalstoffenheffing, rioolheffing)
• Verplichte verzekeringen (opstalverzekering vaak verplicht)
• Onderhoudskosten (vaak hoger door ligging/constructie)
• Reserveringen voor groot onderhoud (dak, gevel, etc.)

Vraag de verkoper naar een overzicht van alle kosten van de laatste 3 jaar en reken met stijgingen.

16. Heb ik recht op een opschortende voorwaarde financiering?

Ja, net als bij reguliere woningen kun je een koopcontract maken met een opschortende voorwaarde voor financiering. Dit is zelfs extra belangrijk bij vakantiewoningen omdat financiering lastiger kan zijn. Zorg dat de voorwaarde ruim genoeg is geformuleerd en voldoende tijd geeft. Sommige verkopers accepteren deze voorwaarde niet graag bij vakantiewoningen – wees dan extra voorzichtig en zorg dat je de financiering al rond hebt voordat je tekent.

17. Kan ik de woning als hoofdverblijf registreren bij de gemeente?

Je kunt het proberen, maar als het bestemmingsplan permanente bewoning verbiedt, heeft registratie als hoofdverblijf geen juridische betekenis. De gemeente kan je registratie weigeren of je juist registreren en daarna gaan handhaven op illegale bewoning. Het feit dat je ergens staat ingeschreven betekent niet dat je er legaal permanent mag wonen. Ga er niet vanuit dat registratie bij de gemeente betekent dat permanente bewoning is toegestaan – check altijd het bestemmingsplan.

18. Wat moet er in het koopcontract staan?

Naast de standaard elementen van een koopcontract, let specifiek op:

• Exacte omschrijving van de eigendomsvorm (erfpacht/opstal/eigendom).
• Verwijzing naar en bijsluiting van het parkreglement.
• Hoogte en indexering van erfpachtcanon (indien van toepassing).
• Hoogte van parkbijdragen en historische stijgingen.
• Eventuele schulden aan park of VvE.
• Garanties over toegestaan gebruik (bewoning, verhuur).
• Opschortende voorwaarde financiering.
• Bouwkundige keuring opschorten indien van toepassing.
• Eventuele inventaris die wordt meeverkocht.

Laat het contract altijd door een gespecialiseerde advocaat checken.

19. Zijn er speciale regels voor buitenlandse kopers?

De aankoopprocedure is in principe hetzelfde voor binnen- en buitenlanders. Wel zijn er enkele aandachtspunten:

• Belastingplicht: Ook als niet-ingezetene betaal je vermogensrendementsheffing over de vakantiewoning.
• Financiering: Nederlandse banken zijn terughoudender met hypotheken aan niet-ingezetenen.
• Taalbarrière: Zorg voor vertalingen van belangrijke documenten.
• Vertegenwoordiging: Overweeg een Nederlandse advocaat/gemachtigde.

Als EU-burger heb je dezelfde rechten als Nederlanders. Niet-EU burgers kunnen vrijwel altijd ook kopen, maar check eventuele specifieke beperkingen.

20. Wanneer moet ik een advocaat inschakelen?

Bij voorkeur vóórdat je het koopcontract tekent. Een advocaat kan:

• Het parkreglement beoordelen op onredelijke bepalingen.
• Het bestemmingsplan controleren.
• De eigendomsakte analyseren (erfpacht/opstal voorwaarden).
• Het koopcontract laten opstellen of nakijken.
• Onderhandelen over betere voorwaarden.
• Waarschuwen voor risico’s die je zelf niet ziet.

De kosten van een advocaat zijn minimaal vergeleken met de risico’s van een verkeerde aankoop. Zie het als een investering die je beschermt tegen veel duurdere problemen.