Bij een echtscheiding is de vraag “wie krijgt het huis?” vaak de lastigste. Niet alleen omdat de woning vaak het grootste financiële bezit is, maar vooral vanwege de emotionele lading. Het is de plek waar u herinneringen heeft gemaakt, waar uw kinderen zijn opgegroeid en waar u zich veilig voelt. De onzekerheid over waar u straks gaat wonen, kan veel stress veroorzaken.
In deze blog leggen we uit hoe de verdeling van de woning juridisch werkt in Nederland. We bespreken de regels bij gemeenschap van goederen en huwelijkse voorwaarden, de drie mogelijke scenario’s voor de woning en wat u kunt doen als u er samen niet uitkomt. Zo weet u precies waar u aan toe bent.
De Hoofdregel: Gemeenschap van Goederen
Bent u vóór 2018 getrouwd zonder huwelijkse voorwaarden? Dan bent u getrouwd in algehele gemeenschap van goederen (Artikel 1:94 BW). Dit betekent dat alle bezittingen en schulden van u samen zijn. Ook als het huis op naam van één van u staat, valt het in de gemeenschap.
Bent u ná 1 januari 2018 getrouwd? Dan geldt de beperkte gemeenschap van goederen. Bezittingen die u vóór het huwelijk al had, blijven privé. Is de woning tijdens het huwelijk gekocht? Dan valt deze in de gemeenschap en is hij van u samen.
Wat betekent dit voor de verdeling?
Bij een scheiding wordt de gemeenschap ontbonden (Artikel 3:178 BW). De hoofdregel is simpel: alles wordt bij helfte verdeeld. Ieder heeft recht op 50% van de waarde van de woning, maar is ook verantwoordelijk voor 50% van de hypotheekschuld.
De peildatum: Wanneer bepalen we de waarde?
Een veelvoorkomend misverstand is dat de waarde op het moment van de scheidingsaanvraag geldt. In de rechtspraak (o.a. ECLI:NL:HR:2023:1722) is echter bepaald dat de datum van de feitelijke verdeling leidend is. Stijgt de huizenprijs flink terwijl u nog aan het onderhandelen bent? Dan moet die hogere waarde worden verdeeld.
Voorbeeld:
Jan en Marie gaan scheiden. Hun woning is getaxeerd op €400.000. De openstaande hypotheek is €250.000.
De overwaarde is dus €150.000.
Omdat ze in gemeenschap van goederen zijn getrouwd, heeft ieder recht op de helft van die overwaarde. Als Jan in het huis wil blijven wonen, moet hij Marie €75.000 betalen (uitkopen).
Wat als je Huwelijkse Voorwaarden Hebt?
Heeft u bij de notaris huwelijkse voorwaarden opgesteld? Dan gelden er andere regels. Vaak staat in de voorwaarden dat de woning privé-eigendom is van één partner, bijvoorbeeld degene die het huis al had of het geld heeft ingebracht.
Toch is het niet altijd zwart-wit. Soms staat er in de voorwaarden een verrekenbeding. Dit kan betekenen dat u jaarlijks inkomen had moeten verrekenen, maar dit niet heeft gedaan. Aan het einde van het huwelijk moet dit alsnog gebeuren, wat invloed kan hebben op de verdeling van de waarde van het huis.
Advies: Laat uw huwelijkse voorwaarden altijd controleren door een gespecialiseerde advocaat. De tekst in de akte kan complex zijn en de wetgeving verandert.
De Drie Scenario’s: Wie Krijgt de Woning?
In de praktijk zijn er drie uitkomsten mogelijk als u uit elkaar gaat met een koopwoning.
Scenario A: Eén partner neemt de woning over
Dit is vaak de wens van ten minste één partij, zeker als er kinderen zijn. De partner die in het huis blijft, koopt de ander uit.
- De overname: U neemt de woning over tegen de helft van de overwaarde. U moet dit bedrag aan uw ex-partner betalen.
- De hypotheek: De bank moet instemmen dat de hypotheek volledig op naam van de blijvende partner komt. De vertrekkende partner moet worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid (Artikel 6:6 BW).
- Het probleem: Zolang u niet ontslagen bent uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, kan de bank u aanspreken voor de hele schuld, ook als u er niet meer woont. Bovendien kunt u vaak geen nieuwe hypotheek krijgen voor een ander huis.
Praktisch advies: Rechters bepalen vaak dat de overnemende partner een termijn krijgt (bijvoorbeeld 3 maanden) om de financiering rond te krijgen. Lukt het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid niet binnen die tijd? Dan moet de woning alsnog worden verkocht.
Rekenvoorbeeld:
Woningwaarde: €400.000
Hypotheek: €250.000
Overwaarde: €150.000
Partner A neemt over en betaalt €75.000 aan Partner B.
Partner A moet nu een hypotheek kunnen dragen van €325.000 (€250.000 bestaand + €75.000 uitkoop).
Scenario B: De woning wordt verkocht
Kunnen beide partners de woning niet alleen betalen? Of wilt u beiden niet in het huis blijven wonen? Dan moet de woning worden verkocht.
- De verkoopopbrengst wordt gebruikt om de hypotheek af te lossen.
- De resterende overwaarde wordt 50/50 verdeeld (bij gemeenschap van goederen).
- Is er een restschuld (onderwaarde)? Dan draait u daar ook samen voor op.
Werkt uw ex-partner niet mee aan de verkoop? Dan kan de rechter via Artikel 3:185 BW vervangende toestemming geven, zodat de verkoop toch doorgaat.
Scenario C: Tijdelijk gebruik tijdens de procedure
Scheiden kost tijd. Waar woont u in de tussentijd?
Tijdens de echtscheidingsprocedure kan de rechter een voorlopige voorziening treffen (Artikel 822 Rv). De rechter bepaalt dan wie er tijdelijk in het huis mag blijven wonen. Hierbij wordt gekeken naar belangen: wie zorgt er voor de kinderen? Wie heeft de financiële middelen voor andere woonruimte?
Na inschrijving van de echtscheiding mag de bewoner nog maximaal 6 maanden in het huis blijven (Artikel 1:165 BW), tenzij de rechter anders beslist of de woning aan de ander is toegedeeld.
Bijzondere Situaties
Soms is een 50/50 verdeling niet eerlijk of juridisch juist. Dit zijn de belangrijkste uitzonderingen.
Investeringen door één partner
Heeft u met eigen geld (bijvoorbeeld spaargeld van vóór het huwelijk) de verbouwing betaald? Of heeft u extra afgelost op de hypotheek? Dan heeft u mogelijk een vergoedingsrecht.
Volgens de beleggingsleer (Artikel 1:87 BW) krijgt u niet alleen uw inleg terug, maar deelt u ook mee in de waardestijging (of -daling) van de woning.
Let op: U heeft de bewijslast. U moet met bankafschriften kunnen aantonen dat het geld uit uw privévermogen kwam en in de woning is gestoken.
Erfenis en schenking
Heeft u de woning geërfd of geschonken gekregen? Vaak staat in het testament of de schenkingsakte een uitsluitingsclausule. Dit betekent dat de woning (of het geld) buiten de gemeenschap van goederen valt. Uw ex-partner heeft hier dan geen recht op.
Redelijkheid en billijkheid
In zeer uitzonderlijke gevallen kan de rechter afwijken van de 50/50 regel op grond van de redelijkheid en billijkheid. Dit gebeurt zelden. Denk aan situaties waarin de ene partner al het vermogen heeft verbrast of als een strikte verdeling desastreus zou zijn voor één partij. De drempel hiervoor is hoog.
Praktische Tips en Veel Gestelde Vragen
Wie betaalt de hypotheek tijdens de scheidingsprocedure?
Zolang de woning nog niet verdeeld is, bent u samen eigenaar. In principe moet u dus samen de hypotheek blijven betalen. Vaak betaalt degene die in het huis blijft wonen een gebruiksvergoeding aan de vertrekkende partner, die ongeveer gelijkstaat aan de helft van de woonlasten.
Wat als mijn ex niet meewerkt aan verkoop?
Dit is een veelvoorkomend probleem. U kunt naar de rechter stappen voor een machtiging te gelde making (verkoopmachtiging). De rechter kan zelfs bepalen dat het vonnis de handtekening van uw ex bij de notaris vervangt.
Hoe wordt de waarde bepaald?
Meestal spreken partijen samen af om één onafhankelijke makelaar/taxateur de opdracht te geven. De getaxeerde marktwaarde is bindend. Vertrouwt u het niet? Dan kunt u een tweede taxatie laten doen, maar dit kost extra geld en tijd.
Kan ik in het huis blijven wonen met de kinderen?
Het belang van de kinderen weegt zwaar, maar is niet altijd doorslaggevend voor de definitieve verdeling. U moet de woning wel kunnen betalen. Als u de financiering niet rond krijgt, zal het huis uiteindelijk toch verkocht moeten worden, ook als de kinderen er wonen.
De Rol van een Advocaat
Een scheiding met een eigen woning is juridisch en financieel complex. Een fout in de afspraken kan u duizenden euro’s kosten of ervoor zorgen dat u jarenlang aansprakelijk blijft voor een hypotheek van een huis waar u niet meer woont.
Een gespecialiseerde echtscheidingsadvocaat helpt u om:
- De juiste waarde en peildatum vast te stellen.
- Vergoedingsrechten correct te berekenen (beleggingsleer).
- Afspraken waterdicht vast te leggen in een echtscheidingsconvenant.
- De gang naar de rechter te maken als uw ex niet meewerkt.
Bij Law & More helpen we u graag bij de juridische kant van uw scheiding, zodat u zich kunt richten op uw toekomst.
Conclusie
De verdeling van de woning is maatwerk. Hoewel de hoofdregel vaak “ieder de helft” is, kunnen investeringen, erfenissen en huwelijkse voorwaarden de situatie compleet veranderen. Wacht niet te lang met het maken van afspraken en zorg dat u juridisch sterk staat. Een scheiding is moeilijk genoeg; met de juiste juridische begeleiding zorgt u in ieder geval voor een eerlijke financiële start van uw nieuwe leven.
FAQ’s: Verdeling van de Woning bij Scheiding
1. Wie mag in de woning blijven wonen tijdens de scheiding?
Dit hangt af van de omstandigheden. De rechter kan via een voorlopige voorziening bepalen dat één van de partners tijdelijk exclusief gebruik heeft van de woning. Meestal wordt hierbij gekeken naar het belang van eventuele kinderen en de financiële situatie van beide partners. Na inschrijving van de echtscheiding mag degene die in de woning blijft wonen dit nog maximaal 6 maanden voortzetten, tenzij anders wordt afgesproken.
2. Wat als mijn ex-partner de hypotheek niet meer betaalt?
Als u beiden hoofdelijk aansprakelijk bent voor de hypotheek, kunt u door de bank aangesproken worden voor de volledige schuld, ook als u zelf al betaalt. Het is daarom belangrijk om in het echtscheidingsconvenant vast te leggen wie de hypotheek betaalt. Als uw ex niet betaalt, kunt u dit terugvorderen, maar ondertussen blijft u wel aansprakelijk richting de bank.
3. Moet de woning altijd worden verkocht bij een scheiding?
Nee, de woning hoeft niet altijd verkocht te worden. Er zijn drie mogelijkheden:
- Eén partner neemt de woning over en betaalt de ander uit
- De woning wordt verkocht en de opbrengst wordt verdeeld
- In zeer uitzonderlijke gevallen blijven beide partners samen eigenaar (maar dit is niet aan te raden)
4. Hoe wordt de waarde van de woning bepaald?
De waarde van de woning wordt meestal bepaald door een onafhankelijke taxatie. Beide partners kunnen een taxateur kiezen, of u kiest samen één taxateur. Als u het niet eens kunt worden over de waarde, kan de rechter een deskundige benoemen. De waarde wordt in principe bepaald op het moment van de feitelijke verdeling, niet op het moment van de echtscheiding.
5. Wat gebeurt er met de overwaarde van de woning?
Bij een huwelijk in gemeenschap van goederen wordt de overwaarde (de waarde van de woning min de hypotheekschuld) in principe bij helfte verdeeld. Als één partner de woning overneemt, betaalt deze de helft van de overwaarde uit aan de ander. Bij verkoop wordt de overwaarde verdeeld na aftrek van verkoopkosten en aflossing van de hypotheek.
6. Wat als er een onderwaarde is (de hypotheek is hoger dan de woningwaarde)?
Ook een onderwaarde (restschuld) wordt bij gemeenschap van goederen in principe bij helfte verdeeld. Dit betekent dat beide partners verantwoordelijk zijn voor de helft van de restschuld. Als één partner de woning overneemt, moet deze de hele restschuld voor zijn rekening nemen, tenzij anders wordt afgesproken.
7. Krijg ik mijn investering in de woning terug als ik met eigen geld heb verbouwd?
Mogelijk wel, als u kunt bewijzen dat u met privévermogen (bijvoorbeeld erfenis, schenking of vermogen van vóór het huwelijk) in de woning hebt geïnvesteerd. U heeft dan mogelijk recht op een vergoeding. De hoogte hiervan wordt berekend volgens de zogenaamde ‘beleggingsleer’: uw vergoeding is niet alleen het geïnvesteerde bedrag, maar ook uw aandeel in de waardestijging. U moet wel kunnen aantonen dat het geld uit privévermogen kwam.
8. Wat als wij huwelijkse voorwaarden hebben?
Bij huwelijkse voorwaarden hangt het af van wat u precies bent overeengekomen. Vaak is de woning dan privé-eigendom van één van de partners, en heeft de ander geen recht op de helft. Let wel op: er kunnen verrekenbedingen zijn opgenomen, en bij een koopwoning die tijdens het huwelijk is aangeschaft kunnen bijzondere regels gelden. Laat uw specifieke voorwaarden altijd nakijken door een advocaat.
9. Hoe kom ik uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek?
U komt alleen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid als de bank hiermee instemt. Dit gebeurt meestal door:
- Overname: Uw ex neemt de hypotheek volledig over op eigen naam (de bank toetst of uw ex dit financieel kan dragen)
- Herfinanciering: Uw ex sluit een nieuwe hypotheek af bij een andere bank
- Verkoop: De woning wordt verkocht en de hypotheek wordt afgelost
Als de bank niet akkoord gaat met ontslag, blijft u hoofdelijk aansprakelijk. In het echtscheidingsconvenant kunt u wel afspreken dat uw ex u vrijwaart, maar dit bindt de bank niet.
10. Kan de rechter afwijken van de regel dat alles bij helfte wordt verdeeld?
Ja, maar alleen in uitzonderlijke gevallen. De rechter kan op grond van redelijkheid en billijkheid afwijken van de hoofdregel als een gelijke verdeling tot een onbillijke uitkomst zou leiden. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij grote investeringen door één partner uit privévermogen, of bij bijzondere omstandigheden. De bewijslast ligt bij degene die afwijking vraagt.
11. Wat als mijn ex de woning geërfd heeft van zijn/haar ouders?
Als de woning door erfenis of schenking is verkregen en er een uitsluitingsclausule is opgenomen, valt de woning buiten de gemeenschap van goederen. Dit betekent dat alleen de erfgenaam eigenaar is en u geen recht heeft op de helft. Zonder uitsluitingsclausule valt de woning wel in de gemeenschap. Dit geldt ook als de woning met erfgeld is gekocht tijdens het huwelijk.
12. Hoelang duurt het voordat de woning is verdeeld?
Dit verschilt sterk per situatie. Als u het eens bent over de verdeling, kan het relatief snel gaan (enkele maanden). Bij onenigheid kan het proces langer duren, vooral als de rechter moet ingrijpen om de verdeling vast te stellen. Ook speelt een rol of de woning moet worden verkocht (kan maanden tot een jaar duren afhankelijk van de woningmarkt) of dat één partner overneemt (hangt af van financiering en medewerking van de bank).
13. Wat gebeurt er met de inboedel?
De inboedel (meubels, apparaten, spullen) valt ook in de gemeenschap van goederen en moet in principe worden verdeeld. In de praktijk verdelen veel ex-partners de inboedel onderling: elk neemt mee wat hij/zij wil hebben. Bij geschillen kan de rechter bepalen hoe de inboedel wordt verdeeld. Spullen die vóór het huwelijk eigendom waren of door erfenis/schenking zijn verkregen, vallen buiten de gemeenschap.
14. Kan ik in het huis blijven wonen als de kinderen bij mij wonen?
Het belang van de kinderen weegt zwaar mee bij de vraag wie in de woning mag blijven wonen. De rechter kan via een voorlopige voorziening bepalen dat u in de woning mag blijven als dit in het belang van de kinderen is. Voor de definitieve verdeling geldt echter niet automatisch dat de partner bij wie de kinderen wonen het huis krijgt of mag overnemen – dit hangt af van financiële mogelijkheden en andere afspraken.
15. Wat als mijn ex niet meewerkt aan de verkoop van de woning?
Als uw ex niet meewerkt aan de verkoop terwijl de rechter heeft bepaald dat de woning verkocht moet worden, kunt u de rechter vragen om een vervangende toestemming. De rechter kan dan in de plaats van uw ex toestemming geven voor de verkoop. U kunt ook een dwangsom vragen: een boete die uw ex moet betalen voor elke dag dat hij/zij niet meewerkt.
