Iedere huurder heeft recht heeft een tweetal belangrijke rechten: het recht op woongenot en het recht op huurbescherming. Waar wij het eerste recht van de huurder in samenhang met de verplichtingen van de verhuurder hebben besproken, kwam het tweede recht van de huurder in een aparte blog over huurbescherming aan bod. Daarom staat in deze blog een andere interessante vraag centraal: welke rechten komen nog meer toe aan de huurder? Het recht op woongenot en het recht op huurbescherming zijn namelijk niet de enige rechten die huurder jegens de verhuurder heeft. Zo komen de huurder bijvoorbeeld ook in het kader van begrippen koop breekt geen huur en onderverhuur een aantal rechten toe. Beide rechten worden in deze blog achtereenvolgens besproken.
Koop breekt geen huur
In lid 1 van artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek, dat zowel geldt voor de huurders van woon- als bedrijfsruimte, ligt het volgende verankerd:
“Overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft (…) door de verhuurder doen de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst overgaan op de verkrijger.”
Voor de huurder betekent deze bepaling allereerst dat de eigendomsoverdracht van het verhuurde, bijvoorbeeld via verkoop door de verhuurder aan een ander, geen einde aan de huurovereenkomst maakt. Daarnaast geldt voor de huurder dat hij tegen de rechtsopvolger van de verhuurder aanspraken kan doen gelden, nu deze rechtsopvolger de rechten en verplichtingen van de verhuurder overneemt. Voor de vraag welke aanspraken de huurder dan heeft, is het belangrijk om eerst vast te stelen welke rechten en plichten van de verhuurder op zijn rechtsopvolger overgaan. Volgens lid 3 van artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek zijn dat met name de rechten en plichten van de verhuurder die onmiddellijk, oftewel direct verband houden met het gebruik van het verhuurde tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie, oftewel de huurprijs. Dat wil zeggen dat de aanspraken die de huurder jegens de rechtsverkrijger van de verhuurder kan maken, in beginsel zien op zijn twee belangrijkste rechten: het recht op woongenot en het recht op huurbescherming.
Vaak maken de huurder en de verhuurder in de huurovereenkomst inhoudelijk gezien echter ook andere afspraken en leggen deze in bedingen vast. Een veelvoorkomend voorbeeld is een beding omtrent het voorkeursrecht van de huurder. Het geeft de huurder weliswaar geen recht op levering, maar houdt wel een aanbiedingsplicht van de verhuurder in: de verhuurder zal het verhuurde eerst aan de huurder te koop moeten aanbieden, alvorens het aan een andere rechtsopvolger kan worden verkocht. Wordt de opvolgende verhuurder ook aan dit beding jegens de huurder gebonden? Dat is gelet op de jurisprudentie niet het geval. Daarin is namelijk bepaald dat een voorkeursrecht van de huurder niet direct, althans onmiddellijk verband met de huur houdt, zodat het beding betreffende het recht van koop van het verhuurde niet op de rechtsopvolger van de verhuurder overgaat. Dat is alleen anders als gaat om een koopoptie van de huurder en het aan de verhuurder periodiek te betalen bedrag ook een element van vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging omvat.
Onderverhuur
Daarnaast geeft artikel 7:227 van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de rechten van de huurder het volgende aan:
“De huurder is bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben.”
Uit deze bepaling blijkt in het algemeen aldus dat de huurder het recht heeft om het door hem gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren aan een ander. Gelet op het tweede deel van artikel 7:227 van het Burgerlijk Wetboek kan de huurder echter niet tot onderverhuur overgaan, als hij redenen heeft om te vermoeden dat de verhuurder daartegen bezwaar zal hebben. In sommige gevallen is het bezwaar van de verhuurder evident, bijvoorbeeld als er in de huurovereenkomst een onderhuurverbod is opgenomen. In dat geval is onderverhuur door de huurder niet toegestaan. Doet de huurder dit toch, dan kan daar een boete tegenover staan. Deze boete moet dan wel aan het onderhuurverbod in de huurovereenkomst zijn gekoppeld en aan een maximumbedrag zijn gebonden. Zo kan bijvoorbeeld ook de onderverhuur van een kamer van een Air B&B in de huurovereenkomst worden verboden, hetgeen vaak ook het geval blijkt.
Voor de onderverhuur van woonruimte is in dit kader verder nog artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek van belang waarin staat dat het de huurder van woonruimte niet toegestaan is om de gehele woonruimte te verhuren. Dat geldt overigens niet voor een deel van een woonruimte, zoals een kamer. Het staat de huurder met andere woorden in beginsel vrij om een woonruimte gedeeltelijk aan een ander onder te verhuren. Waarbij de onderhuurder in beginsel voorts het recht om in het verhuurde te blijven zitten. Dat geldt ook als de huurder zelf het verhuurde moet ontruimen. Artikel 7:269 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt immers dat de verhuurder onderhuur van rechtswege voortzet, ook al is de hoofdhuur geëindigd. Voor de toepassing van dit artikel moet echter aan de volgende voorwaarden worden voldaan:
- Zelfstandige woonruimte. Dat wil zeggen een woonruimte met eigen toegang en eigen wezenlijke voorzieningen, zoals een keuken en een badkamer. Enkel een kamer wordt derhalve niet als een zelfstandige woonruimte gezien.
- Onderhuurovereenkomst. Zijnde een overeenkomst tussen de huurder en de onderhuurder die aan de eisen voor een huurovereenkomst voldoet, zoals in artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek is beschreven.
- Huurovereenkomst ziet op huur van woonruimte. De hoofdhuurovereenkomst tussen de huurder en verhuurder moet met andere woorden zien op huur en verhuur van ruimte waarop de wettelijke woonruimtebepalingen van toepassing zijn.
Wordt aan de bovengenoemde bepalingen niet voldaan, dan heeft de onderhuurder alsnog geen recht of titel om jegens de verhuurder aanspraak te maken op het recht om in het verhuurde te blijven zitten, nadat de hoofdhuurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder is beëindigd, zodat ontruiming ook voor hem onvermijdelijk is. Voldoet de onderhuurder wel aan de voorwaarden, dan moet hij rekening houden met het feit dat de verhuurder na zes maanden een procedure tegen de onderhuurder kan straten om alsnog beëindiging van onderverhuur en ontruiming van het verhuurde te bewerkstelligen.
Net als woonruimte kan ook bedrijfsruimte door de huurder worden onderverhuurd. Maar hoe verhoudt de onderhuurder zich in dit geval tot de verhuurder, wanneer de huurder daartoe onbevoegd was of het verhuurde moet ontruimen? Voor 2003 bestond er een duidelijk onderscheid: verhuurder had niets te maken met de onderhuurder omdat de onderhuurder enkel een rechtsverhouding met de huurder had. Zodoende had de onderhuurder ook geen rechten en daarmee aanspraak jegens de verhuurder. Sindsdien is de wet op dit punt veranderd en bepaalt dat indien de hoofdhuurovereenkomst tussen huurder en verhuurder eindigt, de huurder de belangen en positie van de onderhuurder zich moet aantrekken door de onderhuurder bijvoorbeeld in de procedure met de verhuurder te voegen. Maar als de hoofdhuurovereenkomst dan alsnog wordt beëindigd, dan eindigen daarmee ook de rechten van de onderhuurder.
Bent u een huurder en heeft u vragen naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact op met Law & More. Onze advocaten zijn deskundig op het gebied van huurrecht en voorzien u graag van advies. Ook kunnen zij u juridisch bijstaan, mocht uw huurgeschil uitmonden in een gerechtelijke procedure.
