Duurzaamheids-clausules in huurcontracten: impact op verhuurder en huurder

Duurzaamheids-clausules duiken steeds vaker op in Nederlandse huurcontracten. Ze regelen wie wat doet als het gaat om het verduurzamen van huurwoningen.

Het kan gaan over energiebesparing, hoe je het gebouw gebruikt, en wie voor welke kosten opdraait.

Met duurzaamheids-clausules verdelen verhuurder en huurder de taken voor een groenere woning. Beide partijen kunnen hier best wat aan hebben.

Verhuurders investeren meestal in energiezuinige verbeteringen. Huurders spreken af dat ze zuinig omgaan met energie en water.

Die afspraken krijgen meer gewicht nu de overheid verhuurders steeds vaker verplicht om hun woningen te verduurzamen.

Nieuwe wetten en regels maken de juridische basis voor deze afspraken steviger. Het is slim als verhuurders en huurders goed weten wat hun rechten en plichten zijn.

Zo voorkom je gedoe achteraf en weet iedereen waar hij aan toe is.

Wat zijn duurzaamheids-clausules in huurcontracten?

Duurzaamheids-clausules zijn afspraken in het huurcontract over milieuvriendelijk wonen en energiebesparing. Ze maken duurzaamheid een vast onderdeel van de deal tussen huurder en verhuurder.

Definitie van duurzaamheids-clausules

Deze clausules zijn contractregels over ecologische en energiebesparende verplichtingen. Denk aan energie-efficiëntie, waterbesparing en afval scheiden.

Wat staat er meestal in zo’n clausule?

• Afspraak over energiebesparend gedrag
• Regels over duurzame installaties
• Richtlijnen voor afvalscheiding en recycling
• Onderhoud van energiebesparende voorzieningen

Beide partijen krijgen verplichtingen. Verhuurders beloven soms zonnepanelen te plaatsen.

Huurders moeten dan weer letten op hun energieverbruik.

Redenen voor opname in de huurovereenkomst

Verhuurders voegen duurzaamheids-clausules toe om allerlei redenen. Lagere energiekosten maken woningen aantrekkelijker.

Duurzame woningen zijn meer waard op de markt.

Belangrijke motivaties:

• Voldoen aan strengere milieuwetgeving
• Aantrekken van milieubewuste huurders
• Minder onderhoudskosten
• Een beter imago

Huurders merken dat hun maandlasten dalen als ze energie besparen. Het woonklimaat wordt gezonder.

Veel mensen vinden het ook gewoon prettig om iets goeds te doen voor het milieu.

Verschillen met traditionele huurafspraken

Oude huurcontracten draaiden vooral om huurprijs, onderhoud en gebruiksregels. Met duurzaamheids-clausules krijgt het contract een extra laag.

Wat verandert er eigenlijk?

De nieuwe afspraken zorgen voor gedeelde verantwoordelijkheden. Verhuurders investeren in techniek, huurders letten op hun gedrag.

Juridische basis en geldigheid

Duurzaamheidsclausules moeten volgens de Nederlandse wet in het huurcontract staan om te gelden. Het huurrecht biedt ruimte, maar stelt ook grenzen.

Relevante wet- en regelgeving

Het Burgerlijk Wetboek is de basis voor alle huurcontracten in Nederland. Boek 7 regelt de rechten en plichten van verhuurder en huurder.

Clausules moeten binnen het wettelijk kader passen. Ze mogen huurders niet minder bescherming geven dan het huurrecht voorschrijft.

Belangrijke wetten zijn:

• Burgerlijk Wetboek Boek 7
• Leegstandswet
• Woningwet
• Bouwbesluit

De Klimaatwet en de Europese Green Deal hebben invloed op deze verplichtingen. Ze maken duurzaamheid steeds belangrijker in contracten.

Toelaatbaarheid van clausules

Niet elke duurzaamheidsclausule mag je zomaar in een huurcontract zetten. De afspraken moeten redelijk en haalbaar zijn voor beide partijen.

Ze mogen huurders geen buitensporige lasten opleggen. De afspraken moeten duidelijk zijn en meetbare doelen hebben.

Een geldige clausule voldoet aan:

• Duidelijkheid en meetbaarheid
• Redelijkheid en proportionaliteit
• Uitvoerbaarheid voor de huurder
• Geen strijd met dwingend recht

Verhuurders mogen energiebesparende maatregelen vragen. Maar ze kunnen huurders niet dwingen om te investeren in dingen die eigenlijk onder verhuurdersverantwoordelijkheid vallen.

Rol van het huurrecht

Het huurrecht beschermt huurders tegen onredelijke eisen van verhuurders. Duurzaamheidsclausules moeten binnen die bescherming blijven.

Als er een conflict ontstaat, kan de vrederechter beoordelen of de clausule redelijk is. De rechter kijkt naar de belangen van beide partijen.

Huurders kunnen zich beroepen op het huurrecht als ze vinden dat een clausule te zwaar is.

Bescherming voor huurders:

• Toetsing door de rechter
• Redelijkheidsbeginsel
• Proportionaliteit

Sancties bij niet-naleving

Wie zich niet aan de duurzaamheidsafspraken houdt, kan een sanctie krijgen. Het huurcontract moet duidelijk maken wat de gevolgen zijn.

Verhuurders mogen een waarschuwing sturen of een boete opleggen. Ontbinding van het contract is een laatste redmiddel, alleen bij ernstige en herhaalde overtredingen.

De rechter kijkt altijd of de sanctie past bij de overtreding.

Mogelijke sancties:

• Schriftelijke waarschuwing
• Geldboete
• Herstelmaatregelen
• Ontbinding van het huurcontract (alleen in het uiterste geval)

Belangrijkste verplichtingen voor verhuurders

Verhuurders krijgen steeds meer wettelijke taken voor het verduurzamen van hun huurwoningen. De regels worden strenger.

Verplichte investeringen en onderhoud

Verhuurders met woningen met energielabel E, F of G moeten deze vóór 2029 verbeteren naar minimaal label D. Vanaf 1 januari 2029 geldt deze verplichting voor iedereen.

Wie moet verduurzamen?

• Particuliere verhuurders
• Woningcorporaties
• Grote vastgoedbeleggers

De gemeente kan verhuurders aanspreken als hun woning na 2029 nog een slecht energielabel heeft. Er komt geen verhuurverbod, maar gemeenten kunnen wel boetes uitdelen.

Uitzonderingen zijn:

• Monumentale huurwoningen
• Kleine vrijstaande woningen
• Woningen in VvE’s waar de eigenaren niet willen verduurzamen

Vanaf 2026 mogen verhuurders huurders verplichten om mee te werken aan verduurzaming. Het instemmingsrecht van huurders vervalt bij verplichte renovaties.

Energieprestatie en kwaliteitsnormen

Verhuurders moeten hun woning verbeteren naar minimaal energielabel D. Dat betekent vaak investeren in isolatie, verwarming en energiebesparende maatregelen.

Dit zijn de belangrijkste normen:

• Minimaal energielabel D vanaf 2029
• Betere isolatie en dubbelglas
• Efficiënte verwarmingssystemen

Woningcorporaties zijn al druk bezig met verduurzamen. Zij willen in 2028 geen woningen meer met label E, F of G.

Particuliere verhuurders lopen vaak achter. Vooral kleine verhuurders beginnen nog maar net met de benodigde investeringen.

De overheid helpt via de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH). Deze subsidie is nu makkelijker aan te vragen.

Belangrijkste verplichtingen voor huurders

Huurders krijgen ook taken bij duurzaamheidsafspraken in hun contract. Ze moeten systemen juist gebruiken en soms toestemming geven voor aanpassingen.

Correct gebruik en naleven van duurzaamheidsafspraken

Huurders moeten energiebesparende voorzieningen goed gebruiken. Ze bedienen systemen zoals warmtepompen, zonnepanelen of slimme thermostaten volgens de instructies.

Veelvoorkomende verplichtingen:

• Regelmatig ventileren om schimmel te voorkomen
• Verwarmingssystemen juist instellen

Ze moeten ook zorgvuldig omgaan met isolatiematerialen. Defecten aan duurzame installaties melden hoort er gewoon bij.

De huurder mag geen aanpassingen doen die de energieprestatie verslechteren. Het verwijderen van isolatie of het blokkeren van ventilatiesystemen is dus uit den boze.

Bij schade door verkeerd gebruik kan de verhuurder de kosten verhalen op de huurder. Het is verstandig om je goed te laten informeren over nieuwe systemen.

Toestemming voor aanpassingen en renovaties

Vanaf 2026 kunnen verhuurders huurders verplichten om mee te werken aan verduurzaming. Het huidige instemmingsrecht voor verplichte energieverbeteringen verdwijnt.

Huurders moeten dan toegang verlenen voor:

• Isolatiewerkzaamheden
• Installatie van zonnepanelen

Ook voor vervanging van cv-ketels of het plaatsen van nieuwe ramen geldt dit. Je kunt deze werkzaamheden niet weigeren als de woning een energielabel E, F of G heeft.

De verhuurder moet vóór 2029 verbeteren naar minimaal label D. Huurders hebben wel recht op een redelijke planning van de werkzaamheden.

Verhuurders moeten rekening houden met de leefomstandigheden van bewoners tijdens renovaties. Soms is tijdelijke herhuisvesting nodig bij grote verbouwingen.

Praktische toepassing: huurproces en plaatsbeschrijving

Duurzaamheidsclausules krijgen pas echt betekenis bij het opstellen van de huurovereenkomst en de plaatsbeschrijving. Die documenten vormen de basis voor afspraken over energieprestaties en duurzame maatregelen tijdens de huurperiode.

Opnemen van duurzaamheids-clausules bij aanvang

De verhuurder en huurder moeten duurzaamheidsafspraken helder vastleggen in het huurcontract. Dat gebeurt bij het ondertekenen van de overeenkomst.

Belangrijke clausules om op te nemen:

• Energielabel van de woning
• Afspraken over energiebesparende maatregelen

Ook de verdeling van kosten voor duurzame investeringen hoort erbij. Verplichtingen voor onderhoud van installaties zijn echt niet onbelangrijk.

De huurder mag het energielabel zien voordat hij tekent. De verhuurder moet eerlijk zijn over de energieprestaties van de woning.

Concrete afspraken over thermostaat-instellingen en ventilatie voorkomen later discussies. Zo weten beide partijen wat er van hen verwacht wordt.

Rol van de plaatsbeschrijving en tegensprekelijkheid

De plaatsbeschrijving legt duurzame elementen in de woning vast. Je maakt en ondertekent dit document binnen de eerste maand van de huurperiode.

Duurzame elementen om op te nemen:

• Staat van isolatie (muren, dak, ramen)
• Verwarmingsinstallatie en thermostaten

Denk ook aan zonnepanelen of andere hernieuwbare energie. LED-verlichting en energiezuinige apparaten mogen niet ontbreken.

Foto’s van installaties maken de plaatsbeschrijving tegensprekelijk. Zo kunnen beide partijen later aantonen wat de oorspronkelijke staat was.

De huurder kan weigeren te tekenen als belangrijke duurzame elementen ontbreken. Daarmee beschermt hij zichzelf tegen onterechte claims bij vertrek.

Afspraken tijdens de huurperiode

Tijdens de huurperiode kunnen nieuwe duurzaamheidsafspraken ontstaan. Verhuurder en huurder kunnen samen besluiten tot verbeteringen.

Mogelijke situaties:

• Slimme thermostaten plaatsen
• Verwarmingsinstallatie upgraden

Extra isolatie toevoegen of zonnepanelen installeren zijn ook opties. Na werkzaamheden kunnen beide partijen een nieuwe plaatsbeschrijving aanvragen.

Dit document voeg je toe aan het oorspronkelijke contract. De kosten verdeel je volgens de afspraken in het huurcontract.

Meestal betaalt de verhuurder mee, want het verhoogt de waarde van zijn eigendom. Schriftelijke bevestiging van alle afspraken voorkomt misverstanden.

E-mails en ondertekende documenten zijn handig als bewijs voor beide partijen.

Gevolgen en voordelen voor verhuurder en huurder

Duurzaamheidsclausules brengen financiële gevolgen mee voor beide partijen. De rechten en plichten van verhuurders en huurders op de huurmarkt veranderen hierdoor.

Financiële impact en waardevermeerdering

Een energiezuinige woning betekent lagere maandelijkse kosten voor huurders. Minder energieverbruik scheelt gewoon in de portemonnee.

Voor verhuurders geldt: hoe beter de energiezuinigheid, hoe meer huurpunten de woning scoort. Dat levert een hogere toegestane huurprijs op.

Woningen met een beter energielabel krijgen een hogere waarde op de huurmarkt. Verhuurders zien hun investering daardoor sneller terug.

Kosten verdeling:

• Verhuurder: investeringskosten voor verduurzaming
• Huurder: mogelijk tijdelijke overlast tijdens werkzaamheden

Beide partijen profiteren van lagere energierekeningen op de lange termijn. Subsidies en fiscale voordelen maken verduurzaming aantrekkelijker voor verhuurders.

Het mislopen van deze voordelen door uitstel kan tot extra kosten leiden.

Rechten en bescherming op de huurmarkt

Huurders moeten renovatiewerkzaamheden toestaan als verhuurders een redelijk voorstel doen. Zo’n voorstel moet duidelijk zijn en precies aangeven welke werkzaamheden nodig zijn.

Het voorstel bevat ook de planning en gevolgen voor de huurprijs. Eventuele tegemoetkomingen voor huurders moeten er gewoon in staan.

Bij renovaties van minimaal 10 woningen geldt een bijzondere regeling. Als 70% van de huurders instemt, geldt het voorstel als redelijk.

Verhuurders moeten op tijd overleg voeren met huurders over uitvoering en planning. Ze houden zoveel mogelijk rekening met de belangen van huurders.

Bescherming voor huurders:

• Recht op redelijk renovatievoorstel
• Mogelijke vervangende woning of verhuiskostenvergoeding

Overleg over planning en uitvoering hoort erbij.

Geschillenbeslechting

Als een huurder niet meewerkt aan dringende werkzaamheden, kan de verhuurder dit afdwingen via kort geding. Dat geldt voor werkzaamheden die je niet zonder nadeel kunt uitstellen.

Bij discussies over de redelijkheid van renovatievoorstellen beslist de vrederechter. Huurders kunnen naar de vrederechter als ze het voorstel onredelijk vinden.

Energiebesparende maatregelen ziet de rechtspraak meestal als renovatie die het woongenot verhoogt. Verhuurders moeten dus eerst een redelijk voorstel doen.

De kwalificatie van verduurzamingsmaatregelen als dringende werkzaamheden bekijken rechters steeds kritischer. Naarmate het verhuurverbod voor energielabel E, F of G dichterbij komt, worden deze werkzaamheden sneller dringend.

Verhuurders kunnen veel gedoe voorkomen door duurzaamheidsdoelstellingen en tijdpaden al bij het huurcontract vast te leggen.

Veelgestelde Vragen

Duurzaamheidsclausules in huurcontracten roepen veel praktische vragen op. Investeringen, onderhoudsverplichtingen en rechtsgevolgen zijn vaak onduidelijk.

Verhuurders en huurders willen weten wat deze bepalingen nou precies betekenen.

Wat houden duurzaamheidsclausules in huurovereenkomsten precies in?

Duurzaamheidsclausules zijn afspraken over energiebesparende maatregelen en milieuvriendelijk wonen. Ze leggen verplichtingen vast voor beide partijen.

Verhuurders kunnen zich verplichten tot het installeren van zonnepanelen, warmtepompen of verbeterde isolatie. Huurders moeten dan zuinig omgaan met energie en duurzame installaties goed gebruiken.

De clausules noemen meestal concrete doelen. Denk aan het behalen van een bepaald energielabel of het verlagen van het gasverbruik met een vastgesteld percentage.

Hoe beïnvloeden duurzaamheidsverplichtingen de onderhoudsverplichtingen van huurders?

De basisregel blijft: verhuurders doen het grote onderhoud, huurders het dagelijks onderhoud. Duurzaamheidsclausules kunnen deze verdeling wel wat aanpassen.

Huurders krijgen vaak extra onderhoudsverplichtingen voor duurzame installaties. Ze moeten bijvoorbeeld zonnepanelen schoonhouden, filters van warmtepompen vervangen en energiezuinige apparaten correct gebruiken.

Bij schade door verkeerd gebruik stelt de verhuurder de huurder aansprakelijk. Het contract moet duidelijk aangeven welke taken onder dagelijks onderhoud vallen en welke onder groot onderhoud.

Op welke wijze kunnen verhuurders duurzaamheidsinvesteringen terugverdienen vanwege deze clausules?

Verhuurders verdienen hun investeringen meestal terug via huurprijsaanpassingen, zolang ze binnen de wettelijke grenzen blijven. De Wet waardering onroerende zaken (WOZ) en het puntensysteem bepalen wat er mogelijk is.

Energiebesparende maatregelen zorgen vaak voor een hogere WOZ-waarde en meer punten voor een woning. Daardoor mogen verhuurders volgens de regels een hogere huur vragen.

Sommige verhuurders kiezen voor variabele huurprijzen die samenhangen met energieverbruik. Huurders betalen dan meer als ze veel energie gebruiken, en minder als ze zuinig zijn.

Welke rechten en plichten ontstaan er voor huurders door duurzaamheidsclausules?

Huurders krijgen het recht op een energiezuinige woning die voldoet aan de afgesproken eisen. Ze mogen eisen dat de verhuurder levert wat in het contract staat.

Maar huurders moeten ook hun kant van de deal nakomen. Ze horen duurzame installaties netjes te gebruiken en energieverspilling te vermijden.

Als huurders zich niet aan de afspraken houden, kunnen ze een boete krijgen. In het ergste geval raken ze hun huurcontract kwijt.

Het contract moet sancties duidelijk beschrijven, zodat niemand voor verrassingen komt te staan.

Hoe worden duurzaamheidsclausules gehandhaafd in een huurcontract?

Meestal houdt de verhuurder toezicht op het energieverbruik en controleert hij regelmatig de duurzame installaties. Ze vragen bijvoorbeeld meterstanden op of checken hoe het systeem draait.

Soms moeten huurders rapporteren over hun energieverbruik of toegang geven voor inspecties. Dat klinkt misschien wat streng, maar het hoort erbij als je duidelijke afspraken wilt.

Krijgen partijen ruzie? Dan kunnen ze naar de huurcommissie of rechter stappen. Wie gelijk krijgt, hangt vaak af van bewijs over energieverbruik en onderhoud.

Welke invloed hebben nieuwe duurzaamheidseisen op bestaande huurovereenkomsten?

Je kunt bestaande huurcontracten aanpassen, maar dat lukt alleen als zowel verhuurder als huurder het ermee eens zijn.

Eenzijdig iets veranderen? Dat mag meestal niet, tenzij er een duidelijke wettelijke basis is.

Sinds juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten. Die wet maakt het voor verhuurders lastig om zomaar contracten op te zeggen.

Huurders krijgen hierdoor meer bescherming tegen gedwongen vertrek, zelfs als het om duurzaamheidsmaatregelen gaat.

Verhuurders mogen huurders wel benaderen met voorstellen voor contractaanpassingen, bijvoorbeeld om een duurzaamheidsclausule toe te voegen.

Toch mogen huurders zo’n voorstel gewoon weigeren, zonder dat hun huurrecht in gevaar komt.