Gepubliceerd op 9 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 10 oktober 2026
Sinds 1 januari 2024 bepaalt niet meer het bestemmingsplan, maar het omgevingsplan van de gemeente wat u op een stuk grond mag bouwen en hoe u het mag gebruiken. De oude bestemmingsplannen gelden wel nog als onderdeel van dat omgevingsplan, totdat de gemeente ze vervangt door nieuwe regels; past uw project er niet in, dan heeft u een omgevingsvergunning of een wijziging van het omgevingsplan nodig.
Voor vastgoedontwikkeling is het omgevingsplan daarmee het eerste document om te lezen, voordat u grond koopt of een ontwerp laat maken. Op deze pagina leest u hoe het omgevingsplan werkt, welke routes er zijn als uw plan niet past, en waar ontwikkelaars en omwonenden op moeten letten.
Inhoudsopgave
Wat is het verschil tussen een bestemmingsplan en een omgevingsplan?
Een bestemmingsplan regelde vooral het gebruik van grond en het bouwen. Het omgevingsplan regelt de hele fysieke leefomgeving in de gemeente, dus ook bijvoorbeeld geluid, geur, bodem en erfgoed (artikel 2.4 Omgevingswet).
Elke gemeente heeft één omgevingsplan voor haar hele grondgebied. Op 1 januari 2024 kreeg elke gemeente van rechtswege een tijdelijk omgevingsplan. Daarin zitten de bestaande bestemmingsplannen, beheersverordeningen en een pakket regels dat het Rijk aan de gemeenten heeft overgedragen (de zogenoemde bruidsschat). Gemeenten zetten die regels de komende jaren stap voor stap om in een nieuw omgevingsplan.
Hoe vindt u welke regels voor uw grond gelden?
De regels van het omgevingsplan zijn per locatie te raadplegen in het Omgevingsloket, onder “Regels op de kaart”. Daar ziet u ook of voor uw locatie nog een oud bestemmingsplan geldt als onderdeel van het tijdelijke omgevingsplan.
Let bij het lezen op drie onderdelen: de functie die aan de locatie is toegekend (zoals wonen, bedrijf of agrarisch), de bouwregels (zoals bouwhoogte en bebouwingspercentage) en de gebruiksregels. Vraag bij twijfel de gemeente om een schriftelijke uitleg; een mondelinge toezegging van een ambtenaar bindt de gemeente zelden.
Welke invloed heeft het omgevingsplan op de waarde van vastgoed?
De toegestane functie en bouwmogelijkheden bepalen voor een groot deel wat grond waard is. Grond met een woonfunctie is in de regel meer waard dan grond met een agrarische functie, en extra bouwhoogte of een ruimere functie kan de ontwikkelwaarde verhogen.
Omgekeerd kan een wijziging van het omgevingsplan in de buurt de waarde van bestaand vastgoed verlagen, bijvoorbeeld door een nieuw bedrijventerrein of een weg. Voor zulke schade kunt u onder de Omgevingswet een aanvraag om nadeelcompensatie indienen bij de gemeente (afdeling 15.1 Omgevingswet). Een deel van de schade blijft altijd voor eigen rekening als normaal maatschappelijk risico.
Wat doet u als uw project niet in het omgevingsplan past?
U kunt een omgevingsvergunning aanvragen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, of de gemeente vragen het omgevingsplan te wijzigen. De vergunning is vaak sneller; een planwijziging is beter geschikt voor grotere of blijvende ontwikkelingen.
- Buitenplanse omgevingsplanactiviteit: de gemeente verleent een vergunning om van het omgevingsplan af te wijken. Daarvoor geldt in de regel de reguliere procedure: de gemeente beslist binnen acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken (artikel 16.64 Omgevingswet).
- Wijziging van het omgevingsplan: de gemeenteraad stelt het gewijzigde plan vast na een openbare procedure, waarbij iedereen zienswijzen kan indienen op het ontwerp (afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht).
Onder de Omgevingswet krijgt u geen vergunning van rechtswege als de gemeente te laat beslist. U kunt de gemeente dan wel in gebreke stellen en zo nodig beroep instellen wegens niet tijdig beslissen.
Welke rol speelt participatie?
Bij een aanvraag voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit moet u aangeven of en hoe u omwonenden en andere belanghebbenden heeft betrokken. De gemeenteraad kan gevallen aanwijzen waarin participatie verplicht is.
Goede participatie verkleint de kans op bezwaar en beroep, maar is geen garantie. Leg vast wie u heeft gesproken, wat er is ingebracht en wat u daarmee heeft gedaan. Meer over afspraken met de gemeente en andere partijen leest u bij participatie.
Welke afspraken maakt u met de gemeente over kosten?
Maakt de gemeente kosten om uw project mogelijk te maken, zoals voor wegen of riolering, dan moet zij die kosten verhalen (afdeling 13.6 Omgevingswet). Meestal gebeurt dat via een overeenkomst over kostenverhaal die u vóór de planwijziging of vergunning met de gemeente sluit.
Lukt een overeenkomst niet, dan legt de gemeente de kosten via regels in het omgevingsplan of voorschriften bij de vergunning op. Laat de overeenkomst controleren voordat u tekent: daarin staan vaak ook afspraken over planschade, woningbouwcategorieën en termijnen. Zie ook de rol van een vastgoedadvocaat bij projectontwikkeling.
Hoe kunt u bezwaar maken of in beroep gaan?
Tegen een wijziging van het omgevingsplan staat direct beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, als u eerder een zienswijze heeft ingediend. Tegen een omgevingsvergunning na de reguliere procedure maakt u eerst bezwaar bij de gemeente, daarna volgt beroep bij de rechtbank en hoger beroep bij de Raad van State.
De termijn voor bezwaar en beroep is zes weken na de bekendmaking van het besluit (artikel 6:7 Algemene wet bestuursrecht). Een bezwaar of beroep schorst het besluit niet; wilt u voorkomen dat er al wordt gebouwd, dan vraagt u de rechter om een voorlopige voorziening. Lees meer in ons artikel over bezwaarprocedures tegen bouwplannen.
Waar let u als ontwikkelaar of grondeigenaar op?
Controleer de planologische mogelijkheden voordat u zich financieel vastlegt.
- Lees de regels voor de locatie in het Omgevingsloket en controleer of er een oud bestemmingsplan in het tijdelijke omgevingsplan geldt.
- Neem in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde op voor het verkrijgen van de benodigde vergunning of planwijziging.
- Leg de participatie met omwonenden schriftelijk vast voordat u de vergunning aanvraagt.
- Laat de overeenkomst over kostenverhaal en planschade controleren voordat u tekent.
Waar let u als omwonende op?
Uw invloed is het grootst in de vroege fase van het plan.
- Volg de bekendmakingen van de gemeente, bijvoorbeeld via een attendering op overheid.nl.
- Dien een zienswijze in op het ontwerp-omgevingsplan; zonder zienswijze kunt u later meestal geen beroep instellen.
- Let op de bezwaar- en beroepstermijn van zes weken (artikel 6:7 Awb).
- Vraag nadeelcompensatie aan als een planwijziging de waarde van uw woning verlaagt (afdeling 15.1 Omgevingswet).
Wat kunnen wij voor u doen bij een omgevingsplan?
Onze vastgoedrechtadvocaten adviseren ontwikkelaars, grondeigenaren en omwonenden over de planologische kant van een project.
- Wij lezen de regels van het (tijdelijke) omgevingsplan voor uw locatie en beoordelen wat er mag.
- Wij beoordelen of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een planwijziging de beste route is.
- Wij stellen de overeenkomst over kostenverhaal met de gemeente op of beoordelen die.
- Wij schrijven zienswijzen, bezwaarschriften en beroepschriften, binnen de termijn van zes weken.
- Wij vragen een voorlopige voorziening aan als er gebouwd dreigt te worden voordat op uw bezwaar is beslist.
Samengevat
- Sinds 1 januari 2024 geldt het omgevingsplan; oude bestemmingsplannen zijn onderdeel van het tijdelijke omgevingsplan.
- Past uw project niet, dan vraagt u een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit aan of een wijziging van het omgevingsplan.
- De reguliere vergunningprocedure duurt acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken (artikel 16.64 Omgevingswet).
- Bezwaar en beroep moeten binnen zes weken na bekendmaking (artikel 6:7 Awb).
Veelgestelde vragen
Bestaan bestemmingsplannen nog?
Niet als zelfstandig plan. Ze zijn sinds 1 januari 2024 onderdeel van het tijdelijke omgevingsplan van de gemeente en blijven gelden totdat de gemeente ze vervangt.
Hoe lang duurt het wijzigen van een omgevingsplan?
Dat verschilt per gemeente en per project. De procedure omvat een ontwerp, een periode voor zienswijzen en een besluit van de gemeenteraad (afdeling 3.4 Awb), en daarna nog een mogelijke beroepsprocedure bij de Raad van State.
Krijg ik een vergunning als de gemeente te laat beslist?
Nee, onder de Omgevingswet bestaat geen vergunning van rechtswege. U kunt de gemeente in gebreke stellen en daarna beroep instellen wegens niet tijdig beslissen.
Kan ik schadevergoeding krijgen als mijn woning minder waard wordt?
U kunt bij de gemeente nadeelcompensatie aanvragen (afdeling 15.1 Omgevingswet). De schade die binnen het normale maatschappelijke risico valt, blijft voor uw eigen rekening.
