Huurbescherming woonruimte: huurprijs en opzegging

Gepubliceerd op 25 januari 2021 · Laatst bijgewerkt op 8 oktober 2026

Huurt u een woning in Nederland, dan heeft u automatisch huurbescherming. U bent beschermd tegen een te hoge huurprijs en tegen opzegging door de verhuurder. De belangrijkste uitzondering: boven de liberalisatiegrens van 186 punten is de huurprijs vrij, al geldt daar nog wel een maximum voor de jaarlijkse huurverhoging. Hieronder leest u voor welke woningen dit geldt, wat u mag betalen en wanneer de verhuurder de huur mag opzeggen.

Inhoudsopgave

Wat is er sinds 2023 en 2024 veranderd?

Sinds 2024 valt ook middenhuur onder het puntensysteem, is het vaste huurcontract weer de regel en mag een particuliere verhuurder onder voorwaarden opzeggen om te verkopen. Sinds 2023 gelden bovendien landelijke regels voor goed verhuurderschap.

De vrije sector is niet langer vrij van prijsbescherming

Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking trad, is het woningwaarderingsstelsel dwingend en loopt de regulering door tot en met 186 punten. Wat vroeger vrije sector heette, valt daardoor voor een groot deel onder een wettelijk maximum. In 2026 geldt tot en met 143 punten een maximale huurprijs van € 932,93. Van 144 tot en met 186 punten (middenhuur) loopt die op tot € 1.228,07. Pas boven 186 punten is sprake van een werkelijk vrije huurprijs.

Ook boven die grens bestaat prijsbescherming: de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector is wettelijk gemaximeerd, in 2026 op 4,4%. Deze maximering loopt door tot 1 mei 2029. Wel geldt een belangrijke beperking: de aanvangshuurprijs van een vrijesectorwoning kan alleen binnen zes maanden na het begin van de huur bij de Huurcommissie worden getoetst. Daarna staat de overeengekomen prijs in beginsel vast.

Tijdelijke huurcontracten zijn grotendeels afgeschaft

De Wet vaste huurcontracten geldt sinds 1 juli 2024. Het contract voor onbepaalde tijd is weer de hoofdregel: een nieuwe huurder krijgt direct een vast contract. De generieke tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar uit de Wet doorstroming huurmarkt is voor nieuwe contracten geschrapt.

Tijdelijke huur van maximaal twee jaar blijft alleen mogelijk voor bij algemene maatregel van bestuur aangewezen groepen: onder meer studenten die tijdelijk elders of vanuit het buitenland komen wonen, huurders die vanwege renovatie tijdelijk moeten uitwijken, mensen uit de maatschappelijke opvang of in een sociale noodsituatie, huurders met een tweede-kansovereenkomst, nabestaanden van een overleden huurder, ouders met minderjarige kinderen na het verbreken van de huishouding, werknemers op de Waddeneilanden en vergunninghouders uit een opvangcentrum. Een algemene uitzondering voor expats of arbeidsmigranten bestaat niet. Contracten van vóór 1 juli 2024 blijven geldig en eindigen op hun eigen einddatum.

Wanneer mag een verhuurder opzeggen om te verkopen?

Sinds 1 juli 2024 mag een particuliere verhuurder die niet beroeps- of bedrijfsmatig verhuurt en niet meer dan één woning verhuurt, de huur opzeggen om te verkopen. Voorwaarde is dat hij die woning ten minste twee jaar voor de start van de huur zelf heeft bewoond. Deze verkoopgrond staat los van de grond van dringend eigen gebruik: verkoop op zichzelf is geen dringend eigen gebruik.

Daarnaast geldt sinds 1 januari 2024 de Wet huurbescherming weeskinderen. Die beschermt jongvolwassen wezen die na het overlijden van hun ouder in een huurwoning van een woningcorporatie blijven wonen. De woningcorporatie kan de huur dan pas opzeggen zodra de wees 28 jaar is, en alleen als passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Deze regeling geldt uitsluitend voor huur bij een woningcorporatie. Huurt de familie van een particuliere of commerciële verhuurder, dan gelden de gewone regels van huurbescherming en voortzetting van de huur.

Welke regels gelden sinds 2023 voor verhuurders?

Sinds 1 juli 2023 gelden landelijke basisregels voor verhuurders: een transparante en controleerbare selectieprocedure, een verbod op intimidatie, een schriftelijke huurovereenkomst, een informatieplicht tegenover de huurder en een waarborgsom van ten hoogste twee maanden kale huur. Elke gemeente heeft een meldpunt waar huurders kosteloos en desgewenst anoniem terechtkunnen. Gemeenten kunnen een verhuurvergunning invoeren en handhaven met een waarschuwing, een bestuurlijke boete of, in het uiterste geval, overname van het beheer.

Voor welke woningen geldt huurbescherming?

Huurbescherming geldt alleen voor woonruimte. Onder woonruimte verstaat artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige of onzelfstandige woning is verhuurd, of een voor permanente bewoning bestemde woonwagen of standplaats. Tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte maakt de wet voor de huurbescherming geen verschil.

Onder het woonruimtebegrip vallen ook de onroerende aanhorigheden: voorzieningen die onlosmakelijk met de woning, woonwagen of standplaats zijn verbonden of die volgens de huurovereenkomst daar deel van uitmaken. In een wooncomplex kunnen dat bijvoorbeeld het trappenhuis, de galerijen en gangen en centrale installaties zijn, tenzij het contract deze aanmerkt als ruimtes met een openbaar karakter.

Van woonruimte in de zin van artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek is geen sprake bij:

gebruik van woonruimte voor korte duur: dit hangt af van de aard van het gebruik, bijvoorbeeld een vakantiewoning of een wisselwoning. Korte duur ziet dus op het gebruik en niet op de afgesproken termijn;
een afhankelijke woning: hiervan is sprake als de woning samen met een bedrijfsruimte wordt verhuurd. De woning maakt dan deel uit van de gehuurde bedrijfsruimte, zodat niet de woonbepalingen maar de regels voor bedrijfsruimte gelden;
een woonboot: die past niet in de wettelijke definitie van artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek. Een woonboot is doorgaans geen onroerende zaak, omdat een duurzame verbinding met de bodem of oever ontbreekt.

Hoeveel huur mag de verhuurder vragen?

Dat hangt af van het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel: tot en met 186 punten geldt een wettelijke maximumhuur, daarboven is de aanvangshuur vrij. Voldoet de woning aan de voorwaarde van woonruimte, dan geniet u als huurder huurprijsbescherming. Daarbij gelden deze uitgangspunten:

de huurprijs moet in een redelijke verhouding staan tot de kwaliteit van de woning, waaronder de ligging;
u kunt de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie, en wel binnen zes maanden na de start van de huur; de uitspraak van de Huurcommissie is bindend, maar kan nog aan de kantonrechter worden voorgelegd;
de verhuurder mag de huur niet ongelimiteerd verhogen: voor de jaarlijkse huurverhoging gelden wettelijke maxima, die de minister jaarlijks vaststelt;
deze regels zijn van dwingend recht: de verhuurder mag er in de huurovereenkomst niet ten nadele van u van afwijken.

Deze uitgangspunten gelden voor sociale huur (tot en met 143 punten) en, sinds de Wet betaalbare huur, ook voor middenhuur (144 tot en met 186 punten). De liberalisatiegrens ligt in 2026 daarom bij 186 punten, ofwel € 1.228,07 per maand. Woonruimte daarboven valt in de vrije sector: daar geldt geen puntensysteem meer, maar wel de hierboven genoemde maximering van de jaarlijkse huurverhoging.

Een procedure bij de Huurcommissie kost u als huurder € 25 aan leges. Krijgt u gelijk, dan krijgt u dit bedrag terug en kan de Huurcommissie de kosten bij de verhuurder neerleggen. Krijgt u ongelijk, dan geldt het bedrag als uw bijdrage in de kosten en betaalt u het niet terug.

Hoe werkt het laten toetsen van de aanvangshuur?

Een huurder tekent een contract voor een appartement met 160 WWS-punten. Bij aanvang van de huur ligt de huurprijs boven het wettelijke maximum voor dat aantal punten. Binnen zes maanden na de start van de huur vraagt de huurder de Huurcommissie om de aanvangshuurprijs te toetsen. Blijkt de gevraagde prijs inderdaad te hoog, dan verlaagt de Huurcommissie de huur met terugwerkende kracht tot de maximale prijs volgens het puntensysteem.

Kan de verhuurder de huur zomaar opzeggen?

Nee. De verhuurder heeft een wettelijke opzeggingsgrond nodig en, als u niet instemt, een uitspraak van de kantonrechter. Bij bescherming tegen opzegging maakt de wet geen onderscheid tussen sociale, midden- en vrijesectorhuur. Iedere huurder van woonruimte wordt in vergaande mate automatisch beschermd tegen beëindiging van de huurovereenkomst: de verhuurder kan niet zomaar opzeggen. Concreet betekent dit dat:

de opzegging door de verhuurder de huurovereenkomst volgens artikel 7:272 van het Burgerlijk Wetboek niet doet eindigen. De verhuurder moet eerst proberen om de huur met wederzijds goedvinden te beëindigen. Lukt dat niet en stemt u niet in met de opzegging, dan loopt de huurovereenkomst gewoon door. De verhuurder moet dan een vordering tot beëindiging bij de kantonrechter instellen, en de huur eindigt pas als de rechter daarover onherroepelijk heeft beslist;
de verhuurder volgens artikel 7:271 van het Burgerlijk Wetboek een grond voor de opzegging moet noemen. Naast de opzegtermijn is dit een belangrijke formaliteit. De verhuurder moet in de opzeggingsbrief een van de gronden noemen die artikel 7:274 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek geeft;
de verhuurder een wettelijke opzegtermijn in acht moet nemen. Deze termijn is minimaal drie maanden en loopt op met één maand voor elk jaar dat u ononderbroken in de woning heeft gewoond, tot een maximum van zes maanden. Zegt u zelf als huurder op, dan geldt een termijn van minimaal één en maximaal drie maanden, gelijk aan de tijd tussen twee huurbetalingen.

Tot de wettelijke opzeggingsgronden uit artikel 7:274 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek behoren:

u heeft zich niet als een goed huurder gedragen;
het gaat om huur voor bepaalde tijd;
de verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik;
u gaat niet akkoord met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst;
de verhuurder wil een bestemming verwezenlijken die in een geldend bestemmingsplan op de woning ligt;
bij hospitaverhuur wegen de belangen van de verhuurder bij beëindiging zwaarder dan uw belang bij voortzetting van de huur.

de rechter de huur uitsluitend kan beëindigen op een grond uit artikel 7:274 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Deze gronden zijn limitatief: op andere gronden kan de rechter de huur niet beëindigen. Doet zich wel zo’n grond voor, dan moet de rechter de vordering toewijzen; voor een aanvullende belangenafweging is dan geen ruimte, behalve bij de grond van dringend eigen gebruik. Wijst de rechter de vordering van de verhuurder af, dan mag hij de huur drie jaar lang niet opnieuw op dezelfde grond opzeggen.

Wat hield de Wet doorstroming huurmarkt in?

De Wet doorstroming huurmarkt maakte in 2016 tijdelijke huurcontracten en doelgroepcontracten mogelijk. Sinds 1 juli 2024 is de tijdelijke huur weer grotendeels afgeschaft. Voor de invoering van deze wet stond de huurbescherming in de praktijk onder druk: verhuurders zouden minder snel woningen aanbieden als de bescherming zo strikt bleef. Om die reden voerde de wetgever op 1 juli 2016 de Wet doorstroming huurmarkt in. Deze wet maakte de bescherming van de huurder op twee punten minder strikt:

tot 1 juli 2024 kon een verhuurder een generieke tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar aanbieden. De huur eindigde dan van rechtswege na afloop van de termijn, zonder dat de verhuurder hoefde op te zeggen. Zoals hierboven beschreven is deze mogelijkheid voor nieuwe contracten sindsdien weer beperkt tot een aantal aangewezen groepen;
met de invoering van doelgroepcontracten werd het voor de verhuurder eenvoudiger om de huur van woonruimte voor een specifieke doelgroep, zoals studenten, te beëindigen zodra de huurder niet meer tot die doelgroep behoort. De verhuurder kan dan de beëindiging via de grond van dringend eigen gebruik makkelijker en sneller doorlopen.

Wat doet u als u een opzeggingsbrief of huurverhoging ontvangt?

Stem niet zomaar in met een opzegging: zonder uw instemming loopt de huur door totdat de kantonrechter heeft beslist. Controleer of de verhuurder een wettelijke grond en de juiste opzegtermijn noemt. Een voorstel voor huurverhoging of een te hoge aanvangshuur kunt u aan de Huurcommissie voorleggen. Ontvangt u een dagvaarding, dan beslist de kantonrechter; een advocaat huurrecht kan uw positie dan beoordelen.

Waar let u als huurder op?

Laat de aanvangshuur binnen zes maanden na de start van de huur toetsen door de Huurcommissie.
Controleer of een opzeggingsbrief een grond uit artikel 7:274 lid 1 BW en de juiste opzegtermijn noemt.
Stem niet in met een opzegging voordat u de grond heeft laten beoordelen; zonder uw instemming moet de verhuurder naar de kantonrechter.
Controleer of de waarborgsom niet hoger is dan twee maanden kale huur.
Leg een voorstel voor huurverhoging naast het wettelijke maximum voor dat jaar.

Waar let u als verhuurder op?

Bepaal het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel voordat u de huurprijs vaststelt; tot en met 186 punten geldt een maximumhuur.
Bied een nieuw huurcontract in beginsel voor onbepaalde tijd aan; tijdelijk mag alleen bij de aangewezen groepen.
Noem in een opzegging de wettelijke grond en neem een opzegtermijn van drie tot zes maanden in acht.
Leg de huurovereenkomst schriftelijk vast en vraag als waarborgsom niet meer dan twee maanden kale huur.
Wilt u opzeggen om te verkopen, controleer dan of u de woning ten minste twee jaar zelf heeft bewoond vóór de huur begon.

Wat kunnen wij voor u doen bij huurbescherming?

Bij een geschil over de huurprijs of een opzegging staan wij huurders en verhuurders bij. Wij doen onder meer het volgende:

Wij beoordelen of de woning onder de huurbescherming van artikel 7:233 BW valt.
Wij rekenen de puntentelling na en bereiden een verzoek aan de Huurcommissie voor, binnen de termijn van zes maanden.
Wij toetsen een opzeggingsbrief aan de gronden van artikel 7:274 lid 1 BW en aan de opzegtermijn van artikel 7:271 BW.
Wij controleren of een tijdelijk huurcontract van na 1 juli 2024 geldig is.
Wij voeren de procedure bij de kantonrechter als de verhuurder beëindiging van de huur vordert.

Samengevat

Huurbescherming bestaat uit prijsbescherming en bescherming tegen opzegging; beide gelden alleen voor woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW.
Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) loopt de prijsregulering door tot en met 186 punten; de liberalisatiegrens ligt in 2026 bij € 1.228,07.
Ook boven die grens geldt een maximum voor de jaarlijkse huurverhoging: 4,4% in 2026, tot 1 mei 2029.
De verhuurder kan een huurovereenkomst niet eenzijdig beëindigen: hij moet een van de wettelijke gronden uit artikel 7:274 lid 1 BW aanvoeren en, bij verzet van de huurder, naar de kantonrechter.
Sinds 1 juli 2024 mag een particuliere verhuurder die maximaal één woning verhuurt, onder voorwaarden opzeggen wegens verkoop.

Veelgestelde vragen

Kan mijn verhuurder de huur verhogen wanneer hij wil?

Nee. Voor de jaarlijkse huurverhoging gelden wettelijke maxima die de minister vaststelt, en de regels zijn van dwingend recht. U kunt een huurverhoging aan de Huurcommissie voorleggen.

Kan ik als huurder zomaar op straat worden gezet?

Nee. Een opzegging door de verhuurder beëindigt de huur niet vanzelf. Stemt u niet in, dan moet de verhuurder een van de wettelijke gronden bij de kantonrechter aanvoeren en moet de rechter de huur beëindigen.

Mag mijn verhuurder mij een tijdelijk contract van twee jaar aanbieden?

Alleen als u tot een van de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen groepen behoort, bijvoorbeeld studenten of huurders die door renovatie tijdelijk moeten uitwijken. Voor een gewone nieuwe verhuring is een tijdelijk contract van twee jaar sinds 1 juli 2024 niet meer toegestaan.

Wat kost het om de aanvangshuurprijs te laten toetsen?

U betaalt € 25 aan leges. Krijgt u gelijk, dan krijgt u dat bedrag terug.

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina huurrecht advocaat.

Huurbescherming woonruimte: huurprijs, opzegging en regels sinds 2024