Huurbescherming bij woonruimte: prijs, opzegging en de regels sinds 2024

Wanneer u in Nederland een woonruimte huurt, heeft u automatisch recht op huurbescherming. Hetzelfde geldt voor uw mede- en onderhuurders. In beginsel omvat de huurbescherming een tweetal aspecten: huurprijsbescherming en huurbescherming tegen beëindiging van de huurovereenkomst in die zin van dat de verhuurder niet zondermeer tot opzegging van de huurovereenkomst kan overgaan. Tot 2024 gold de huurprijsbescherming alleen voor de sociale sector; sinds de Wet betaalbare huur is dat onderscheid grotendeels verdwenen, zoals hieronder wordt toegelicht. Welke huurbescherming wanneer aan de orde is en wat de huurprijsbescherming dan wel huurbescherming in het kader van huuropzegging precies inhouden, wordt achtereenvolgens in deze blog behandeld. Maar eerst komt in deze blog de voorwaarde van woonruimte voor de algehele toepassing van huurbescherming aan bod.

Wat er sinds 2021 is veranderd

Het huurrecht voor woonruimte is na 2021 op drie punten ingrijpend gewijzigd. Wie op oudere informatie afgaat, komt bedrogen uit.

De vrije sector is niet langer vrij van prijsbescherming

Sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking trad, is het woningwaarderingsstelsel dwingend en loopt de regulering door tot en met 186 punten. Wat vroeger vrije sector heette, valt daardoor voor een groot deel onder een wettelijk maximum. In 2026 geldt tot en met 143 punten een maximale huurprijs van € 932,93; van 144 tot en met 186 punten loopt die op tot € 1.228,07. Pas vanaf 187 punten is sprake van een werkelijk vrije huurprijs.

Ook boven die grens bestaat prijsbescherming: de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector is wettelijk gemaximeerd — in 2026 op 4,4% — en die maximering loopt tot 1 mei 2029. De Huurcommissie kan een jaarlijkse verhoging toetsen. Wel geldt een belangrijke beperking: bij een woning boven 186 punten kan de aanvangshuurprijs alleen binnen zes maanden na het begin van de huur worden getoetst. Daarna staat de overeengekomen prijs in beginsel vast.

Tijdelijke huurcontracten zijn grotendeels afgeschaft

De Wet vaste huurcontracten geldt sinds 1 juli 2024. Het contract voor onbepaalde tijd is weer de hoofdregel: een nieuwe huurder krijgt direct een vast contract. De generieke tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar die de Wet doorstroming huurmarkt mogelijk maakte, is voor nieuwe contracten geschrapt.

Tijdelijke huur van maximaal twee jaar blijft alleen mogelijk voor bij algemene maatregel van bestuur aangewezen groepen: studenten die tijdelijk elders of vanuit het buitenland komen wonen, huurders die vanwege renovatie tijdelijk moeten uitwijken, mensen uit de maatschappelijke opvang of in een sociale noodsituatie, huurders met een tweede-kansovereenkomst, nabestaanden van een overleden huurder, ouders met minderjarige kinderen na het verbreken van de huishouding, werknemers op de Waddeneilanden en vergunninghouders uit een opvangcentrum. Een algemene uitzondering voor expats of arbeidsmigranten bestaat niet. Contracten van vóór 1 juli 2024 blijven geldig en eindigen volgens hun eigen einddatum.

Twee nieuwe opzeggingsgronden

Artikel 274 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is uitgebreid. Sinds 1 juli 2024 kan een particuliere verhuurder die niet beroeps- of bedrijfsmatig handelt en niet meer dan één woning verhuurt, opzeggen om te verkopen — mits hij die woning direct vóór de ingangsdatum van de huur ten minste twee jaar zelf heeft bewoond. Die verkoopgrond staat naast de grond van dringend eigen gebruik en niet daarbinnen: verkoop op zichzelf is nog steeds geen dringend eigen gebruik.

Sinds 1 januari 2024 geldt daarnaast een bijzondere bescherming voor weeskinderen die de huur van een overleden ouder voortzetten. Opzegging is dan pas mogelijk wanneer de oudste bewoner achtentwintig wordt en er andere passende woonruimte beschikbaar is.

De Wet goed verhuurderschap

Sinds 1 juli 2023 gelden landelijke basisregels voor verhuurders: een transparante en controleerbare selectieprocedure, een verbod op intimidatie, een schriftelijke huurovereenkomst, een informatieplicht jegens de huurder en een waarborgsom van ten hoogste twee maanden kale huur. Elke gemeente heeft een meldpunt waar huurders kosteloos en desgewenst anoniem terechtkunnen. Gemeenten kunnen een verhuurvergunning invoeren en kunnen handhaven met een waarschuwing, een bestuurlijke boete of in het uiterste geval overname van het beheer.

Wanneer is sprake van woonruimte

Voor de toepassing van de wettelijke bepalingen omtrent huurbescherming dient allereerst sprake zijn van woonruimte. Onder woonruimte moet volgens artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek worden verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een voor permanente bewoning bestemde woonwagen of een standplaats. Tussen huurders van zelfstandige dan wel onzelfstandige woonruimte wordt voor de toepassing van huurbescherming aldus geen nader onderscheid gemaakt.

Onder het woonruimtebegrip vallen verder ook de onroerende aanhorigheden, oftewel voorzieningen die naar hun aard onlosmakelijk met de woning, woonwagen of standplaats zijn verbonden of die krachtens de huurovereenkomst daarvan deel uitmaken. In een complex van woningen kunnen dat bijvoorbeeld het trappenhuis, de galerijen en gangen evenals centrale installaties zijn als zij bij contract niet aangemerkt zijn als ruimtes die een openbaar karakter dragen.

Van woonruimte in de zin van artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek is echter geen sprake als het gaat om:

• het gebruik van woonruimte voor korte duur; of daarvan sprake is, wordt bepaald aan de hand van de aard van het gebruik, bijvoorbeeld als een vakantie- of een wisselwoning. In die zin heeft korte duur aldus betrekking op het gebruik en niet op de afgesproken tijd;
• een afhankelijke woning; daarvan is sprake als de woning samen met een bedrijfsruimte wordt verhuurd; in dat geval maakt de woning deel uit van de gehuurde bedrijfsruimte, zodat niet de woonbepalingen maar bepalingen omtrent bedrijfsruimte op de woning van toepassing zijn;
• een woonboot; dat is een fenomeen dat die niet passen in de wettelijke definitie van artikel 7:233 van het Burgerlijk Wetboek. Een dergelijke woning kan doorgaans namelijk niet als een onroerende zaak worden aangemerkt, omdat een duurzame vereniging met de bodem dan wel oever ontbreekt.

Huurprijsbescherming

Is er aan de hierboven beschreven voorwaarde van woonruimte voldaan, dan geniet de huurder allereerst huurprijsbescherming. Daarbij gelden de volgende uitgangspunten:

• de verhouding tussen kwaliteit, waaronder ligging van de gehuurde woonruimte en tussen de huurprijs die daarvoor moet worden betaald, dient redelijk te zijn;
• de huurder heeft ten alle tijden de mogelijkheid om de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie; dit is overigens slechts mogelijk binnen 6 maanden na aanvang van de huur; de uitspraak van de Huurcommissie is bindend, maar kan nog wel aan de kantonrechter ter toetsing worden voorgelegd;
• de verhuurder kan niet ongelimiteerd tot huurverhoging overgaan; ten aanzien van de huurverhoging gelden namelijk bepaalde wettelijke grenzen, zoals het door de Minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage;
• de wettelijke bepalingen omtrent de huurprijsbescherming zijn van dwingend recht, dat wil zeggen dat daarvan door de verhuurder niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken in de huurovereenkomst.

De genoemde uitgangspunten gelden overigens alleen ten aanzien van de huurder van een sociale woonruimte. Dat is de woonruimte die in de gereguleerde huursector valt en derhalve van de woonruimte die tot de geliberaliseerde, oftewel vrije huursector behoort. Bij de geliberaliseerde of vrije woonruimte is de huurprijs namelijk zodanig hoog, dat de huurder niet (meer) in aanmerking komt voor huursubsidie en derhalve buiten de bescherming van de wet valt. De grens tussen de geliberaliseerde en de sociale woonruimte ligt in 2026 bij een huurprijs van 932,93 euro per maand. Overstijgt de afgesproken huurprijs dit bedrag, dan kan de huurder zich aldus niet (meer) op de hierboven beschreven uitgangspunten beroepen, omdat het dan om huur van een geliberaliseerde woonruimte gaat.

Huurbescherming tegen beëindiging huurovereenkomst

Voor de toepassing van het andere aspect van huurbescherming wordt tussen huurders van sociale en geliberaliseerde woonruimte echter geen onderscheid gemaakt. Dat wil met andere woorden zeggen dat iedere huurder van woonruimte in vergaande mate automatisch wordt beschermd tegen beëindiging van de huurovereenkomst, in die zin dat de dat de verhuurder niet zondermeer tot opzegging van de huurovereenkomst kan overgaan. In dit kader wordt de huurder concreet beschermd doordat:

• de opzegging door verhuurder de huurovereenkomst volgens artikel 7:272 van het Burgerlijk Wetboek niet doet eindigen; het is in beginsel aan de verhuurder om eerst te proberen om beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te bewerkstelligen. Lukt dat niet en stemt de huurder niet in met de opzegging, dan doet de opzegging van de verhuurder de huurovereenkomst niet eindigen. Dat wil zeggen dat de huurovereenkomst gewoon doorloopt en de verhuurder een rechtsvordering tot beëindiging van de huur bij de kantonrechter moet gaan instellen. In dat geval eindigt de huurovereenkomst pas als de rechter onherroepelijk in de zin op de beëindigingsvordering van de verhuurder heeft beslist.
• de verhuurder gelet op artikel 7:271 van het Burgerlijk Wetboek in de opzegging een grond daartoe moet vermelden; als de verhuurder de huurovereenkomst gaat opzeggen, dan moet hij de formaliteiten van het bovengenoemde artikel van het Burgerlijk Wetboek in acht nemen. Naast de opzegtermijn is een opzeggingsgrond in dit kader een belangrijke formaliteit. De verhuurder moet in zijn opzeggingsbrief aldus een van de opzeggingsgronden aanvoeren, zoals zij in artikel 7:274 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek staan genoemd:

1. de huurder heeft zich niet als een goed huurder gedragen
2. het gaat om huur voor bepaalde tijd
3. de verhuurder heeft het verhuurde dringend nodig voor eigen gebruik
4. de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst
5. de verhuurder wil een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming verwezenlijken
6. de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur wegen zwaarder dan die van de huurder bij de voortzetting van de huur (in geval van hospitaverhuur)

• de huurovereenkomst uitsluitend op in artikel 7:274 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek vermelde grond door rechter kan worden beëindigd; De bovengenoemde gronden zijn limitatief: dat wil zeggen dat als er een procedure bij de rechter wordt gevoerd, beëindiging van de huurovereenkomst op andere gronden niet mogelijk is. Doet een bovengenoemde grond zich wel voor, dan moet de rechter de voordering tot beëindiging van de huurder ook toewijzen. Voor een (nadere) belangenafweging is in dat geval aldus geen ruimte. Op dit punt geldt overigens wel een uitzondering ten aanzien van de beëindigingsgrond van dringend eigen gebruik. Bij de toewijzing van de vordering stelt de rechter voorts het tijdstip voor ontruiming vast. Wordt de beëindigingsvordering van de verhuurder echter afgewezen, dan mag de betreffende huurovereenkomst drie jaar lang niet opnieuw door hem worden opgezegd.

Wet doorstroming huurmarkt

Voorheen was de huurbescherming in de praktijk aan veel kritiek onderhevig: de huurbescherming zou te ver zijn doorgeschoten en er meer woningeigenaren zijn die de woning wel wilden verhuren als de huurbescherming niet zo strikt zou zijn. Voor die kritiek is de wetgever gevoelig gebleken. Om die reden heeft de wetgever gekozen om deze wet per 1 juli 2016 te introduceren, de Wet doorstroming huurmarkt. Met deze nieuwe wet werd de bescherming van de huurder dan ook minder strikt. In het kader van deze wet zijn dit de belangrijkste wijzigingen:

• Sinds 1 juli 2024 mag een verhuurder een tijdelijk huurcontract nog maar in een beperkt aantal uitzonderingsgevallen aanbieden. Vóór die datum kon een verhuurder wel tijdelijk verhuren zonder dat de huurder huurbescherming kreeg. Dat wil zeggen dat de huur na afloop van de afgesproken termijn van rechtswege doet eindigen en niet meer net als voorheen hoeft te worden opgezegd.
• met de invoering van doelgroep contracten is het de verhuurder eveneens makkelijker gemaakt om de huurovereenkomst aangaande woonruimte bestemd voor huisvesting voor een specifieke doelgroep, zoals studenten, te beëindigen. Behoort de huurder niet meer tot een bepaalde doelgroep en kan hij bijvoorbeeld niet meer als een student worden aangemerkt, dan zal de verhuurder de beëindiging via opzeggingsgrond van dringend eigen gebruik makkelijker en sneller kunnen doorlopen.

Bent u een huurder en wilt u weten voor welke huurbescherming u in aanmerking komt? Bent u juist de huurder die tot opzegging van de huurovereenkomst wilt overgaan? Of heeft u nog andere vragen naar aanleiding van deze blog? Neem dan contact op met Law & More. Onze advocaten zijn deskundig op het gebied van huurrecht en voorzien u graag van advies. Ook kunnen zij u juridisch bijstaan, mocht uw huurgeschil uitmonden in een gerechtelijke procedure.