Een aannemingsovereenkomst is de overeenkomst waarbij de aannemer zich verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs.
Wettelijke basis
Titel 12 van Boek 7 BW bevat de regeling, in de artikelen 7:750 en verder. Artikel 7:752 regelt de prijs als die niet is bepaald: dan geldt een redelijke prijs. Artikel 7:754 legt de waarschuwingsplicht op: de aannemer moet de opdrachtgever waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht en voor gebreken in zaken of plannen die van de opdrachtgever afkomstig zijn, voor zover hij die kende of behoorde te kennen. Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen moet die waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig zijn. Artikel 7:755 regelt meerwerk: daarvoor is een prijsverhoging alleen mogelijk als de aannemer de opdrachtgever tijdig heeft gewezen op de noodzaak van de prijsverhoging, tenzij die uit zichzelf duidelijk was. Artikel 7:758 legt de oplevering vast: door aanvaarding is het werk opgeleverd en is de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken. Sinds 1 januari 2024 geldt bij gevolgklasse 1-nieuwbouw de aangescherpte regel dat de aannemer ook na oplevering aansprakelijk blijft voor gebreken die hem zijn toe te rekenen, tenzij die niet aan hem zijn toe te rekenen. Voor consumenten geldt daarnaast artikel 7:765 met de vijf procent opschortingsregeling bij nieuwbouwwoningen.
Hoe het in de praktijk werkt
De meeste geschillen ontstaan over meerwerk, vertraging en gebreken. Een goede administratie van opdrachtwijzigingen, met schriftelijke bevestiging van prijs en termijn, voorkomt het merendeel daarvan. Bij oplevering hoort een proces-verbaal met een opnamelijst; wat daar niet op staat en zichtbaar was, is later moeilijk te claimen.
Waar het misgaat
Meerwerk wordt mondeling afgesproken en achteraf betwist. Een tweede fout is opleveren zonder proces-verbaal. Ten derde waarschuwt de aannemer niet schriftelijk voor een gebrekkig ontwerp van de opdrachtgever en draagt daardoor zelf het risico.
Verwante begrippen
De overeenkomst hangt samen met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, met het retentierecht en met de omgevingsvergunning.
Loopt een bouwproject uit de hand? Onze vastgoedrecht advocaten beoordelen contract en dossier.
