Een kettingbeding is een contractueel beding waarbij de koper zich verplicht een bepaalde verplichting bij doorverkoop op te leggen aan de volgende koper, versterkt met een boete. Een kwalitatieve verplichting werkt sterker: die rust op de zaak zelf en gaat van rechtswege over.
Inhoudsopgave
Wettelijke basis
Het kettingbeding kent geen eigen wettelijke regeling en berust op het verbintenissenrecht: het bindt alleen partijen, zodat doorgifte telkens opnieuw moet worden bedongen. Wordt de keten ergens niet doorgegeven, dan is de verplichting verdwenen en resteert alleen de boete tegenover degene die verzuimde. Artikel 6:252 BW geeft de kwalitatieve verplichting: een beding dat de eigenaar verplicht iets te dulden of niet te doen ten aanzien van de zaak, kan bij notariële akte worden gevestigd en in de openbare registers worden ingeschreven, waarna het overgaat op elke opvolgende eigenaar. Een verplichting om iets te doen kan zo niet worden gevestigd; daarvoor blijft het kettingbeding nodig, eventueel gecombineerd met een erfdienstbaarheid of een opstalrecht.
Hoe het in de praktijk werkt
De constructies komen voor bij nieuwbouwprojecten, bij parkmanagement op bedrijventerreinen, bij zelfbewoningsplichten en bij afspraken over onderhoud van gemeenschappelijke voorzieningen. Bij aankoop is het essentieel de leveringsakte en de eerdere akten te lezen: kettingbedingen staan daar en niet in het koopcontract. Een notaris die de keten niet doorzet, kan aansprakelijk zijn.
Waar het misgaat
De keten breekt doordat een tussenliggende akte het beding niet opnam, waarna de verplichting alleen nog met een boetevordering kan worden afgedwongen tegen de verkeerde partij. Een tweede fout is het proberen te vestigen van een doe-verplichting als kwalitatieve verplichting, wat niet kan. Ten derde koopt men een woning zonder te weten dat er een zelfbewoningsplicht of een antispeculatiebeding op rust.
Verwante begrippen
Het beding hangt samen met de erfdienstbaarheid, met de juridische levering en met het boetebeding.
Staat er een beding in uw akte? Onze specialisten vastgoedrecht beoordelen de werking en de handhaafbaarheid.
