Door verjaring kan iemand eigenaar worden van grond die hij jarenlang in bezit heeft gehad, ook zonder dat hij die ooit heeft gekocht. In de praktijk speelt dit bij stukken openbaar groen of achtererven die bij een tuin zijn getrokken.
Inhoudsopgave
Wettelijke basis
Artikel 3:99 BW geeft de verkrijgende verjaring: een bezitter te goeder trouw verkrijgt een onroerende zaak na tien jaar onafgebroken bezit. Artikel 3:105 BW geeft de bevrijdende verjaring: wie een goed bezit op het moment waarop de rechtsvordering tot beëindiging van dat bezit verjaart, wordt eigenaar, ook als hij niet te goeder trouw is. Die vordering verjaart op grond van artikel 3:306 BW na twintig jaar. Bezit vereist meer dan gebruik: er moet sprake zijn van machtsuitoefening die naar buiten toe als eigendomspretentie kenbaar is, bijvoorbeeld door een schutting, een haag of een aangelegde oprit. De Hoge Raad oordeelde op 24 februari 2017 dat de oorspronkelijke eigenaar die zijn eigendom door bevrijdende verjaring verliest, de verkrijger kan aanspreken uit onrechtmatige daad, met als schadevergoeding in natura de teruglevering van het perceel; die vordering verjaart vijf jaar nadat de eigenaar bekend is geworden met het verlies.
Hoe het in de praktijk werkt
Gemeenten treden actief op tegen wat landjepik wordt genoemd en beroepen zich sinds 2017 met succes op die schadevergoedingsvordering. Voor de bewoner is het daarom van belang wanneer de gemeente bekend werd met de situatie. Wie een woning koopt met een tuin die groter oogt dan het kadastrale perceel, doet er goed aan dat vooraf te laten uitzoeken, want de aansprakelijkheid gaat mee.
Waar het misgaat
Kopers vertrouwen op de kadastrale kaart of juist op de zichtbare erfafscheiding, zonder een grensreconstructie te laten doen. Een tweede fout is het aannemen dat twintig jaar gebruik voldoende is; het moet bezit zijn, niet enkel gebruik met toestemming. Ten derde wordt de schadevergoedingsvordering van de oorspronkelijke eigenaar over het hoofd gezien.
Verwante begrippen
Verjaring hangt samen met het burenrecht, met de erfdienstbaarheid en met de algemene verjaring.
Speelt er een grensdiscussie? Onze vastgoedrecht advocaten beoordelen bezit, termijnen en risico.
Bij een geschil over de erfgrens is de pagina over burenrecht relevant.
