Verborgen gebreken bij een woning

Een verborgen gebrek is een gebrek aan een woning dat bij een normale bezichtiging niet zichtbaar was en pas na de levering aan het licht komt. Law & More adviseert en procedeert voor kopers en verkopers van woningen in heel Nederland, vanuit Eindhoven en met een bezoeklocatie in Amsterdam. De eerste stap is een gratis kennismakingsgesprek waarin wij de koopakte en de feiten rond het gebrek beoordelen.

Cliënten beoordelen Law & More op Klantenvertellen met een 9,6 uit 10 (81 beoordelingen, stand oktober 2026).

Waarmee helpen wij u?

• Na de levering ontdekt u funderingsschade, vocht- of lekkageproblemen of een gebrekkige dakconstructie.
• U vindt asbest waarover de verkoper niets heeft gemeld.
• Het woonoppervlak wijkt af van wat in de advertentie stond vermeld.
• De verkoper beroept zich op een ouderdomsclausule of asbestclausule in de koopakte.
• U ontdekt na de overdracht een bijzondere last of beperking, zoals een recht van overpad; zie ook burenrecht.
• U bent verkoper en de koper stelt u aansprakelijk voor een gebrek.

Wanneer is er sprake van een verborgen gebrek bij een woning?

Een verborgen gebrek is een gebrek dat niet bij normaal onderzoek tijdens de bezichtiging kon worden ontdekt en dat pas na de eigendomsoverdracht aan het licht komt. Of een gebrek als verborgen geldt, hangt af van wat de koper redelijkerwijs kon en moest onderzoeken en van wat de verkoper wist of behoorde te weten.

De verkoper heeft een mededelingsplicht voor bekende gebreken die de bruikbaarheid van de woning beïnvloeden. De koper heeft daartegenover een onderzoeksplicht: van hem wordt verwacht dat hij de woning bekijkt, vragen stelt en, waar gebruikelijk, een bouwkundige keuring laat uitvoeren. De verhouding tussen deze twee plichten bepaalt vaak of een gebrek voor rekening van de verkoper komt of voor risico van de koper blijft.

Wat betekent een ouderdomsclausule in de koopakte?

Een ouderdomsclausule houdt in dat de koper rekening houdt met de leeftijd van de woning en dat gebreken die daarmee samenhangen voor zijn risico kunnen blijven. De clausule beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper, maar neemt de mededelingsplicht over gebreken die hij daadwerkelijk kende niet weg.

De standaard NVM-koopakte, die bij de meeste woningtransacties wordt gebruikt, bevat doorgaans een bepaling over de staat van de woning en het gebruik dat de koper mag verwachten. Die bepaling is vaak aangevuld met een ouderdomsclausule of asbestclausule. De precieze formulering verschilt per akte en is bepalend voor uw positie.

Is het non-conformiteit of dwaling?

Non-conformiteit betekent dat de woning na levering niet de eigenschappen heeft die u mocht verwachten (artikel 7:17 BW). Dwaling betekent dat de koopovereenkomst is gesloten onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken (artikel 6:228 BW).

Bij non-conformiteit gaat het om eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik, gelet op de aard van de woning en de mededelingen van de verkoper. Daarnaast verplicht artikel 7:15 BW de verkoper de woning vrij van bijzondere lasten en beperkingen over te dragen, tenzij de koper die uitdrukkelijk heeft aanvaard. Non-conformiteit levert een tekortkoming in de nakoming op; zie ook onze pagina over non-conformiteit.

Dwaling ziet op de totstandkoming van de overeenkomst zelf. Zij kan zich voordoen als de dwaling te wijten is aan een inlichting van de verkoper, als de verkoper de koper had behoren in te lichten, of als beide partijen van dezelfde onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan. Een geslaagd beroep op dwaling kan leiden tot vernietiging van de koopovereenkomst. Welke grondslag aan de orde is, hangt af van de feiten en van het moment waarop de onjuiste informatie een rol speelde.

Binnen welke termijn moet u een verborgen gebrek melden?

U moet de verkoper binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek op de hoogte stellen (artikel 7:23 BW); bij een consumentenkoop is een melding binnen twee maanden in ieder geval tijdig. Rechtsvorderingen op grond van non-conformiteit verjaren twee jaar na die kennisgeving.

De termijn loopt vanaf het moment dat u het gebrek ontdekte of redelijkerwijs had behoren te ontdekken. Voor een consumentkoper geldt bovendien dat op grond van artikel 7:6 BW niet ten nadele van de koper kan worden afgeweken van de wettelijke rechten bij een tekortkoming van de verkoper, met enkele in de wet genoemde uitzonderingen.

Staat vast dat sprake is van een tekortkoming, dan biedt artikel 6:74 BW de grondslag voor schadevergoeding, tenzij de tekortkoming de verkoper niet kan worden toegerekend. Artikel 6:265 BW geeft de koper daarnaast de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis dat niet rechtvaardigt.

Hoe werkt een traject met Law & More?

1. Kennismaking: in een gratis gesprek bespreken wij het gebrek, de koopakte en de correspondentie.
2. Advies en kosteninschatting: wij beoordelen de NVM-voorwaarden en eventuele ouderdoms- of asbestclausules, brengen in kaart of sprake is van non-conformiteit, dwaling of een andere grondslag, en welke termijnen gelden. U krijgt een inschatting van de kosten.
3. Aanpak en onderhandeling: voor kopers stellen wij een klachtbrief of ingebrekestelling op en voeren wij het overleg met de verkoper of diens verzekeraar. Voor verkopers beoordelen wij de klacht en de mededelings- en onderzoeksplicht over en weer.
4. Procedure of afronding: komen partijen er onderling niet uit, dan begeleiden wij mediation of een gerechtelijke procedure.

Wat kost een advocaat bij verborgen gebreken?

Wij werken op uurbasis, afhankelijk van de aard en omvang van de zaak. Het tarief bespreken wij vooraf.

• Advocaat: 250 tot 350 euro per uur, exclusief btw.
• Partner: 300 tot 400 euro per uur, exclusief btw.
• Kennismakingsgesprek: gratis.
• Los adviesgesprek zonder verdere begeleiding: 300 euro, inclusief btw.

Externe kosten, zoals griffierecht, deurwaarderskosten en de kosten van een bouwkundig deskundige, komen apart. Gefinancierde rechtsbijstand via een toevoeging van de Raad voor Rechtsbijstand bestaat, maar Law & More werkt niet op die basis.

Wie behandelt uw zaak?

Uw zaak wordt behandeld door Ruby van Kersbergen. Meer over hun achtergrond leest u op de pagina ons team.

Welke verwante diensten kunnen relevant zijn?

• Vastgoedrecht advocaat
• Huurrecht advocaat
• Bouwrecht advocaat
• VvE advocaat

Veelgestelde vragen

Wat geldt als verborgen gebrek bij een woning?

Een verborgen gebrek is een gebrek dat niet bij een normale bezichtiging of een gebruikelijk onderzoek zichtbaar was en dat pas na de levering aan het licht komt. Of een gebrek als verborgen wordt aangemerkt, hangt af van wat de koper redelijkerwijs had moeten onderzoeken en van wat de verkoper wist of behoorde te weten.

Binnen welke termijn moet ik een verborgen gebrek melden bij de verkoper?

Op grond van artikel 7:23 BW moet de koper de verkoper binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek daarvan op de hoogte stellen. Bij een consumentenkoop is een melding binnen twee maanden na ontdekking in ieder geval tijdig. Rechtsvorderingen die op non-conformiteit zijn gebaseerd, verjaren twee jaar na die kennisgeving.

Wat is het verschil tussen non-conformiteit en dwaling?

Non-conformiteit betreft de vraag of de woning na levering de eigenschappen heeft die de koper mocht verwachten (artikel 7:17 BW). Dwaling ziet op de totstandkoming van de overeenkomst: de koop is gesloten onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken (artikel 6:228 BW). Beide grondslagen kennen eigen voorwaarden en eigen rechtsgevolgen.

Wat houdt een ouderdomsclausule in de koopakte in?

Een ouderdomsclausule, vaak opgenomen in de standaard NVM-koopakte, houdt in dat de koper rekening houdt met de leeftijd van de woning en dat gebreken die daarmee samenhangen voor zijn risico kunnen blijven. De clausule beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper, maar laat de mededelingsplicht over gebreken die de verkoper kende onverlet.

Werkt Law & More op basis van gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging)?

Nee, Law & More werkt niet op basis van een toevoeging. Het kennismakingsgesprek is gratis en een los adviesgesprek kost 300 euro inclusief btw. Daarna gelden uurtarieven van 250 tot 350 euro exclusief btw voor een advocaat en 300 tot 400 euro exclusief btw voor een partner.

Heeft u een gebrek ontdekt of een klacht van een koper ontvangen? Stuur de koopakte en de correspondentie via de contactpagina, bel 040 - 369 06 80 of mail naar info@lawandmore.nl. Wij controleren welke termijnen lopen en wat uw mogelijkheden zijn.

Law & More, Marconilaan 13, 5612 HM Eindhoven (040 - 369 06 80) en bezoeklocatie Pietersbergweg 291, 1105 BM Amsterdam (020 - 369 71 21). Bereikbaar maandag tot en met vrijdag 08:00-22:00, zaterdag en zondag 09:00-17:00.

Deze pagina geeft algemene informatie en vervangt geen advies over uw specifieke situatie.