Na de levering van een woning komt het voor dat een koper stuit op een gebrek dat bij de bezichtiging niet zichtbaar was en waarover de verkoper niets heeft gemeld. Dat roept de vraag op of sprake is van een verborgen gebrek waarvoor de verkoper aansprakelijk kan worden gehouden, en wat de koper op dat moment moet doen. Law & More B.V. adviseert en procedeert voor kopers en verkopers in heel Nederland, vanuit Eindhoven en met een bezoeklocatie in Amsterdam.
Wat er speelt
Een verborgen gebrek is een gebrek dat niet bij normaal onderzoek tijdens de bezichtiging kon worden ontdekt en dat pas na de eigendomsoverdracht aan het licht komt. Denk aan funderingsschade, vocht- of lekkageproblemen, een gebrekkige dakconstructie, verborgen asbest, of een woonoppervlak dat afwijkt van wat in de advertentie stond vermeld. Of een gebrek als verborgen geldt, hangt af van wat een koper redelijkerwijs kon en moest onderzoeken en van wat de verkoper wist of behoorde te weten.
De verkoper heeft een mededelingsplicht voor bekende gebreken die de bruikbaarheid van de woning beïnvloeden. De koper heeft daartegenover een onderzoeksplicht: van hem wordt verwacht dat hij de woning bekijkt, vragen stelt en, waar gebruikelijk, een bouwkundige keuring laat uitvoeren. De verhouding tussen deze twee plichten bepaalt vaak of een gebrek voor rekening van de verkoper komt of voor risico van de koper blijft.
De standaard NVM-koopakte, die bij de meeste woningtransacties wordt gebruikt, bevat doorgaans een bepaling over de staat van de woning en het gebruik dat de koper mag verwachten, en is vaak aangevuld met een ouderdomsclausule of asbestclausule. Zo’n clausule houdt in dat de koper rekening houdt met de leeftijd van de woning en dat gebreken die daarmee samenhangen voor zijn risico kunnen blijven. De clausule beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper, maar neemt de mededelingsplicht over gebreken die de verkoper daadwerkelijk kende niet weg.
Non-conformiteit, dwaling en de klachtplicht
Een woning moet op grond van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek aan de overeenkomst beantwoorden. Dat is niet het geval wanneer de woning, gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, waaronder de eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn. Is dat het geval, dan is sprake van non-conformiteit. Daarnaast bepaalt artikel 7:15 BW dat de verkoper verplicht is de woning vrij van bijzondere lasten en beperkingen over te dragen, tenzij de koper die uitdrukkelijk heeft aanvaard.
Non-conformiteit moet worden onderscheiden van dwaling. Dwaling, geregeld in artikel 6:228 BW, ziet op de totstandkoming van de overeenkomst zelf: de koopovereenkomst is gesloten onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken en zou bij een juiste voorstelling niet, of niet op dezelfde voorwaarden, zijn gesloten. Dat kan zich voordoen wanneer de dwaling te wijten is aan een inlichting van de verkoper, wanneer de verkoper de koper had behoren in te lichten over iets wat hij wist of behoorde te weten, of wanneer beide partijen van dezelfde onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan. Een geslaagd beroep op dwaling kan leiden tot vernietiging van de koopovereenkomst, terwijl non-conformiteit een tekortkoming in de nakoming oplevert waarvoor andere rechtsmiddelen gelden. Welke grondslag aan de orde is, hangt af van de feiten en van het moment waarop de onjuiste informatie een rol speelde.
Bij non-conformiteit geldt een klachtplicht op grond van artikel 7:23 BW. De koper moet de verkoper binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, daarvan op de hoogte stellen. Bij een consumentenkoop is een kennisgeving binnen twee maanden na de ontdekking in ieder geval tijdig. Rechtsvorderingen die zijn gegrond op de stelling dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, verjaren door verloop van twee jaar na die kennisgeving. Voor een consumentkoper geldt bovendien dat op grond van artikel 7:6 BW niet ten nadele van de koper kan worden afgeweken van de wettelijke rechten die samenhangen met een tekortkoming van de verkoper, met enkele in de wet genoemde uitzonderingen.
Staat eenmaal vast dat sprake is van een tekortkoming, dan biedt artikel 6:74 BW de grondslag voor schadevergoeding, tenzij de tekortkoming de verkoper niet kan worden toegerekend. Artikel 6:265 BW geeft de koper daarnaast de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis die ontbinding niet rechtvaardigt en voor zover de verkoper in verzuim is gesteld. De positie van de verkoper wordt mede bepaald door wat in de koopakte is vastgelegd, door eventuele ouderdoms- of asbestclausules, en door de vraag of hij het gebrek kende of behoorde te kennen.
Wat wij doen
Law & More begeleidt kopers en verkopers bij geschillen over verborgen gebreken. Dat begint met een beoordeling van de koopakte, de NVM-voorwaarden en eventuele ouderdoms- of asbestclausules, in samenhang met de feiten rond het gebrek. Op basis daarvan brengen wij in kaart of sprake is van non-conformiteit, dwaling, of een andere grondslag, en welke termijnen gelden.
Voor kopers stellen wij zo nodig een ingebrekestelling of klachtbrief op en voeren wij het overleg met de verkoper of diens verzekeraar. Voor verkopers beoordelen wij de gestelde klacht, de mededelings- en onderzoeksplicht over en weer, en de gevolgen van clausules in de koopakte. Waar partijen er onderling niet uitkomen, begeleiden wij het traject van onderhandeling, mediation of een gerechtelijke procedure.
Wat het kost
Een kennismakingsgesprek is kosteloos. Een los adviesgesprek kost 300 euro inclusief btw. Voor verdere begeleiding hanteren wij een uurtarief van 250 tot 350 euro exclusief btw voor een advocaat en 300 tot 400 euro exclusief btw voor een partner, afhankelijk van de aard en omvang van de zaak. Law & More werkt niet op basis van een toevoeging (gefinancierde rechtsbijstand).
Direct contact
Voor vragen over een verborgen gebrek bij een woning is Law & More bereikbaar op 040 – 369 06 80 of via info@lawandmore.nl. Wij werken vanuit Eindhoven, met een bezoeklocatie in Amsterdam, en staan kopers en verkopers in heel Nederland bij.
Veelgestelde vragen
Wat geldt als verborgen gebrek bij een woning?
Een verborgen gebrek is een gebrek dat niet bij een normale bezichtiging of een gebruikelijk onderzoek zichtbaar was en dat pas na de levering aan het licht komt. Of een gebrek als verborgen wordt aangemerkt, hangt af van wat de koper redelijkerwijs had moeten onderzoeken en van wat de verkoper wist of behoorde te weten.
Binnen welke termijn moet ik een verborgen gebrek melden bij de verkoper?
Op grond van artikel 7:23 BW moet de koper de verkoper binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek daarvan op de hoogte stellen. Bij een consumentenkoop is een melding binnen twee maanden na ontdekking in ieder geval tijdig. Rechtsvorderingen die op non-conformiteit zijn gebaseerd, verjaren twee jaar na die kennisgeving.
Wat is het verschil tussen non-conformiteit en dwaling?
Non-conformiteit betreft de vraag of de woning na levering de eigenschappen heeft die de koper mocht verwachten (artikel 7:17 BW). Dwaling ziet op de totstandkoming van de overeenkomst: de koopovereenkomst is gesloten onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken die, als deze juist was geweest, tot een andere overeenkomst had geleid (artikel 6:228 BW). Beide grondslagen kennen eigen voorwaarden en eigen rechtsgevolgen.
Wat houdt een ouderdomsclausule in de koopakte in?
Een ouderdomsclausule, vaak opgenomen in de standaard NVM-koopakte, houdt in dat de koper rekening houdt met de leeftijd van de woning en dat gebreken die daarmee samenhangen voor zijn risico kunnen blijven. De clausule beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper voor dat type gebreken, maar laat de mededelingsplicht over gebreken die de verkoper daadwerkelijk kende onverlet.
Werkt Law & More op basis van gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging)?
Nee, Law & More werkt niet op basis van een toevoeging. Een kennismakingsgesprek is kosteloos en een los adviesgesprek kost 300 euro inclusief btw, daarna gelden de uurtarieven zoals vermeld onder “Wat het kost”.
