Het splitsen van een appartement binnen een VvE is best een ingewikkeld proces. Je krijgt te maken met allerlei juridische en praktische zaken.
Veel eigenaren denken dat ze hun appartement zomaar kunnen opdelen, maar dat ligt toch wat anders. Voor het splitsen van een appartement heb je zowel toestemming van de VvE als gemeentelijke vergunningen nodig.
De splitsingsakte en het splitsingsreglement bepalen uiteindelijk wat wel en niet mag.
Als je een appartement wilt splitsen, kom je allerlei uitdagingen tegen. Je moet je weg vinden tussen de regels van de VvE, de gemeente en het recht.
Bouwkundige en kadastrale splitsing vragen elk om hun eigen aanpak. Ze hebben hun eigen regels en vergunningen.
Wat houdt het splitsen van een appartement in?
Splitsen van een appartement betekent dat je één woning opdeelt in meerdere appartementsrechten. Dit doe je via een notariële akte.
Zo ontstaan nieuwe eigendomssituaties binnen hetzelfde gebouw.
Definitie van splitsing in appartementsrechten
Splitsing in appartementsrechten is een juridische procedure. Daarbij verdeelt een notaris het gebouw in meerdere eigendomsrechten.
Elke nieuwe eigenaar krijgt een appartementsrecht met twee onderdelen. Het eerste deel is het exclusieve gebruiksrecht van een bepaald appartement.
Hiermee heeft de eigenaar de volledige controle over zijn eigen woonruimte. Het tweede deel is mede-eigendom van de gemeenschappelijke ruimten, zoals gangen, trappen, liften, daken en fundering.
De splitsingsakte, opgesteld door de notaris, legt precies vast welke delen privé zijn en welke je deelt. Elk appartementsrecht krijgt een eigen kadastrale aanduiding.
Zo kun je de appartementen los verkopen, verhuren of financieren.
Verschil tussen fysieke en juridische splitsing
Fysieke splitsing betekent dat je het pand echt verbouwt tot aparte wooneenheden. Denk aan extra muren, eigen ingangen, keukens en badkamers.
Voor deze aanpassingen moet je meestal bouwvergunningen aanvragen. De gemeente kijkt of je plannen voldoen aan de regels en brandveiligheid.
Juridische splitsing draait om het verdelen van het eigendom, zonder dat er fysiek iets verandert. Het gebouw blijft zoals het is, maar de eigendomsstructuur verandert via de notaris.
Vaak gaan beide vormen samen: eerst verbouwen, daarna juridisch splitsen. Je hebt meestal eerst de gemeentelijke vergunningen nodig voordat je juridisch kunt splitsen.
Redenen voor het splitsen van appartementen
Financiële motieven zijn vaak doorslaggevend. Je kunt meer verdienen door meerdere appartementen te verhuren dan één grote woning.
De verkoop van losse appartementsrechten levert meestal meer op dan één geheel. Beleggers vinden splitsen daarom aantrekkelijk.
Door de woningnood in Nederland is splitsen maatschappelijk ook belangrijk. Grote woningen worden zo opgedeeld in meer betaalbare appartementen voor starters en singles.
Sommige eigenaren splitsen om de erfenis makkelijker te verdelen onder kinderen. Elk kind krijgt dan zijn eigen appartementsrecht.
Verhuurders willen risico’s spreiden. Als één huurder vertrekt, blijven de andere inkomsten gewoon doorlopen.
De rol en betekenis van de Vereniging van Eigenaars (VvE)
Bij splitsing van een gebouw ontstaat er automatisch een VvE. Deze vereniging beheert de gemeenschappelijke delen van het complex.
Appartementseigenaren krijgen rechten én plichten binnen de VvE.
Oprichting van een VvE bij splitsing
De notaris richt de VvE op als hij het gebouw splitst in appartementsrechten. Dit gebeurt via de splitsingsakte.
Iedere koper wordt automatisch lid van de VvE. Je kunt daar niet onderuit.
De splitsingsakte bevat belangrijke stukken:
- Het splitsingsreglement
- Statuten van de VvE
- Tekeningen van het gebouw
- Beschrijving van de appartementsrechten
Het splitsingsreglement bepaalt de rechten en plichten van de VvE en de eigenaren. Deze regels zijn bindend voor iedereen.
Verantwoordelijkheden van de VvE
De VvE beheert en onderhoudt alles wat gemeenschappelijk is. Denk aan daken, gevels, trappenhuizen, liften en andere gedeelde voorzieningen.
Financieel beheer is een belangrijke taak. De VvE:
- Int maandelijkse bijdragen
- Beheert het reservefonds voor groot onderhoud
- Betaalt onderhouds- en verzekeringsrekeningen
- Stelt ieder jaar een begroting op
De VvE sluit verplichte verzekeringen af. Denk aan een opstalverzekering voor het hele gebouw, en meestal ook een aansprakelijkheidsverzekering.
Sinds 2021 moet de VvE een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) hebben. Dit plan geeft inzicht in de onderhoudskosten voor de komende tien jaar.
Rechten en plichten van appartementseigenaren
Eigenaren hebben stemrecht in de ledenvergadering. De meerderheid beslist over belangrijke zaken zoals onderhoud en de begroting.
Iedereen moet zijn maandelijkse VvE-bijdragen betalen. Betaal je niet, dan kan de VvE juridische stappen nemen.
Verhuur is meestal toegestaan, maar je blijft als eigenaar verantwoordelijk voor je huurder. Huurders moeten zich ook aan de VvE-regels houden.
Bij verkoop hoef je meestal geen toestemming te vragen aan de VvE. De koper wordt vanzelf lid van de vereniging.
Het huishoudelijk reglement geldt voor iedereen. Hierin staan bijvoorbeeld regels over geluid, huisdieren of het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes.
De splitsingsakte: het juridische fundament
De splitsingsakte vormt de juridische basis voor elk appartementencomplex. Hierin staat precies hoe het gebouw is opgedeeld in aparte eigendomsrechten.
Deze notariële akte geeft duidelijkheid over eigendomsgrenzen, gemeenschappelijke delen en de rechten en plichten van alle partijen.
Wat staat er in een splitsingsakte?
Een splitsingsakte is een officieel document van de notaris. Het beschrijft de juridische splitsing van een gebouw in verschillende appartementsrechten.
De akte geeft per appartement aan welke ruimtes privé zijn. Ook staan alle gemeenschappelijke delen erin.
Belangrijke onderdelen van de splitsingsakte:
- Omschrijving van elk appartement
- Lijst van gemeenschappelijke ruimtes (hal, lift, tuin)
- Splitsingstekening met exacte grenzen
- Breukdelen voor kostenverdeling
- Verwijzing naar het splitsingsreglement
De splitsingsakte moet je inschrijven bij het Kadaster. Pas dan heeft de splitsing rechtskracht.
Zonder deze inschrijving kun je de appartementen niet los verkopen.
Het belang van het splitsingsreglement
Het splitsingsreglement is echt het fundament van de akte van splitsing. Hierin staan alle gedragsregels en afspraken voor het appartementencomplex.
In het reglement vind je de rechten en plichten van alle eigenaren. Het legt uit hoe je de gemeenschappelijke ruimtes mag gebruiken.
Daarnaast regelt het de bijdragen voor onderhoud en beheer. Zonder dit reglement zou iedereen maar wat doen—en dat werkt natuurlijk niet.
Typische onderwerpen in het splitsingsreglement:
- Gebruik van gemeenschappelijke ruimtes
- Regels over huisdieren en geluidsoverlast
- Onderhoudsverplichtingen
- Vergaderregels voor de VvE
- Procedures voor besluitvorming
De meeste notarissen pakken een modelreglement als basis. Ze passen het aan op de wensen van het complex.
De VvE moet wijzigingen in het reglement goedkeuren. Het reglement geldt voor alle eigenaren, of je nu net koopt of er al jaren woont.
Nieuwe eigenaren moeten zich automatisch aan deze regels houden. Daar valt niet aan te ontkomen.
Splitsingstekening en breukdelen
De splitsingstekening hoort bij de splitsingsakte. Het is een technische plattegrond die de exacte grenzen van elk appartement en alle gemeenschappelijke delen toont.
Op de tekening zie je duidelijk welke ruimtes privé zijn. Gemeenschappelijke ruimtes zoals gangen, kelders en bergingen staan apart aangegeven.
Zo voorkom je eindeloze discussies over eigendomsgrenzen. Dat scheelt een hoop gedoe.
Breukdelen geven aan welk aandeel elke eigenaar heeft in het gemeenschappelijk eigendom. Je ziet ze als een breuk of percentage van het hele complex.
De breukdelen gebruik je voor verschillende dingen:
- Verdeling van gemeenschappelijke kosten
- Stemrecht tijdens VvE-vergaderingen
- Aandeel in de verkoop van gemeenschappelijke delen
Grotere appartementen krijgen meestal hogere breukdelen. Ze betalen meer mee, maar hebben ook meer stemrecht.
De notaris legt de breukdelen vast in de akte. Je kunt ze alleen wijzigen als iedereen instemt.
Gemeenschappelijke en privé gedeelten in het gebouw
De splitsingsakte bepaalt welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn en welke privé zijn. Die verdeling is de basis voor alle rechten, plichten en kosten binnen de vereniging van eigenaars.
Uitleg gemeenschappelijke ruimtes
Gemeenschappelijke gedeelten zijn alle delen van het gebouw die niet als afzonderlijk gebruiksrecht in appartementsrechten zijn gesplitst. De vereniging van eigenaars beheert deze ruimtes.
Voorbeelden van gemeenschappelijke gedeelten:
- Trappenhuis en gangen
- Lift en liftschacht
- Entree en hal
- Dak en fundering
- Technische ruimtes
- Bergingen (tenzij anders bepaald)
Het splitsingsreglement benoemt precies welke delen gemeenschappelijk zijn. Eigenaren hebben gezamenlijk eigendom van deze ruimtes en delen de onderhoudskosten.
De vereniging van eigenaars beslist over wijzigingen in deze ruimtes. Wil je iets plaatsen in een gemeenschappelijke ruimte? Check altijd eerst het splitsingsreglement.
Privé-gedeelten en exclusief gebruik
Privé-gedeelten zijn de delen die eigenaren exclusief mogen gebruiken volgens hun appartementsrecht. De splitsingsakte beschrijft deze gedeelten.
Veel mensen denken dat privé-gedeelte betekent dat het volledig privé-eigendom is. In werkelijkheid gaat het om het recht op gebruik en beheer.
Typische privé-gedeelten:
- De woning zelf
- Balkon of terras
- Parkeerplaats
- Berging (indien toegewezen)
Soms krijgt een eigenaar exclusief gebruiksrecht van een gemeenschappelijk deel, zoals een tuin of parkeerplaats. Dan mag alleen hij of zij dat stukje gebruiken.
De grens tussen privé en gemeenschappelijk staat in de splitsingsakte. Heb je twijfels? Vraag gerust juridisch advies.
Verdeling en beheer van gemeenschappelijke gedeelten
De vereniging van eigenaars regelt het beheer van alle gemeenschappelijke gedeelten. In de splitsingsakte staan daarvoor de regels over gebruik, onderhoud en besluitvorming.
Kostenverdeling gemeenschappelijke delen:
- Op basis van aandeel in de gemeenschap
- Volgens splitsingsakte
- Soms naar gebruik of oppervlakte
Het modelreglement geeft richtlijnen voor beheer. Zo blijft het allemaal een beetje overzichtelijk.
Besluiten over onderhoud en aanpassingen aan gemeenschappelijke gedeelten nemen eigenaren samen in vergaderingen. Ze stemmen volgens de regels in het splitsingsreglement.
Het huishoudelijk reglement kan extra regels bevatten voor gebruik van gemeenschappelijke ruimtes. Denk aan afspraken over schoonmaak of wie wanneer de sleutel krijgt.
Vergunningen en gemeentelijke eisen bij het splitsen van appartementen
Wie een woning wil splitsen, heeft meestal meerdere gemeentelijke vergunningen nodig. Je moet ook voldoen aan specifieke kwaliteitseisen.
De procedure verschilt per gemeente. Het hangt af van het soort splitsing dat je aanvraagt.
Splitsingsvergunning: wanneer is deze nodig?
Een splitsingsvergunning is verplicht bij elke vorm van woningsplitsing in Nederland. Die vergunning valt onder de gemeentelijke huisvestingsverordeningen.
Bouwkundige splitsing vraagt altijd om een splitsingsvergunning. Dit geldt als je een woning wilt opdelen in meerdere verhuurbare eenheden.
Kadastrale splitsing heeft ook een splitsingsvergunning nodig. Je krijgt dan aparte eigendomsrechten die bij het kadaster worden ingeschreven.
Je moet de vergunning aanvragen voordat je begint met verbouwen. Zonder geldige vergunning is de splitsing gewoon illegaal.
Gemeenten stellen verschillende eisen, afhankelijk van de wijk of het gebied. Sommige gemeenten stimuleren splitsing, andere houden het liever beperkt.
Vereiste kwaliteitseisen van de gemeente
Gemeenten stellen strikte kwaliteitseisen aan gesplitste woningen. Deze eisen vind je in de lokale verordeningen.
Minimale woonoppervlakte verschilt per gemeente, meestal tussen 25 en 40 vierkante meter per eenheid. Elke woonruimte moet genoeg daglicht krijgen.
Brandveiligheid is superbelangrijk bij splitsing. Je moet denken aan:
- Rookmelders in elke ruimte
- Brandwerende deuren tussen eenheden
- Vluchtwegen naar buiten
- Brandblusmiddelen
Sanitaire voorzieningen moeten compleet zijn. Elke eenheid krijgt een eigen keuken, badkamer en toilet.
Geluidsisolatie tussen wooneenheden moet voldoen aan de bouwbesluit-normen. Zo voorkom je geluidsoverlast tussen bewoners.
Relatie met omgevingsvergunning en woningvormingsvergunning
Naast de splitsingsvergunning zijn vaak andere vergunningen nodig. Deze vergunningen vullen elkaar aan.
Een omgevingsvergunning heb je nodig bij bouwkundige aanpassingen. Bijvoorbeeld als je extra keukens of badkamers wilt plaatsen.
De woningvormingsvergunning regelt het creëren van nieuwe wooneenheden. De gemeente kijkt of de splitsing past binnen het bestemmingsplan.
Het bestemmingsplan bepaalt hoeveel woningen op een perceel mogen. Soms wijkt de gemeente daarvan af als splitsing maatschappelijk gewenst is.
Vaak beoordelen ze de vergunningen tegelijk. Dat scheelt tijd.
Procedure aanvraag en controle door de gemeente
Je start de aanvraag bij het gemeenteloket. Daar moet je een stapel documenten inleveren.
Vereiste documenten zijn bijvoorbeeld:
- Bouwtekeningen van de bestaande en nieuwe situatie
- Splitsingsplan met het aantal eenheden
- Technische specificaties voor brandveiligheid
- Bewijs van financiële haalbaarheid
Behandeltermijn is meestal acht tot zestien weken. Soms duurt het langer als de aanvraag ingewikkeld is.
De gemeente controleert of de splitsing aan alle eisen voldoet. Inspecteurs kijken naar de plannen én naar het uitgevoerde werk.
Kosten verschillen enorm per gemeente, van €500 tot €5000 per aanvraag. In grote steden betaal je vaak meer.
Na goedkeuring heb je twee jaar om de splitsing te realiseren. Daarna vervalt de vergunning automatisch.
Het proces van splitsen: stappen en aandachtspunten
Een appartement splitsen vraagt goedkeuring van de VvE en aanpassing van juridische documenten. De notaris speelt een centrale rol bij het wijzigen van de splitsingsakte en de registratie bij het Kadaster.
Voorbereidende besluiten binnen de VvE
De VvE moet eerst akkoord gaan met de splitsing via een officieel besluit. Meestal heb je daarvoor een meerderheid van stemmen nodig tijdens de vergadering van eigenaren.
Appartementseigenaren dienen een gedetailleerd plan in. Daarin laten ze de voorgestelde indeling en technische wijzigingen zien.
Ze moeten aantonen dat de splitsing geen schade veroorzaakt aan het gebouw. De VvE checkt of de splitsing binnen het huidige reglement past.
Soms moet het reglement worden aangepast voordat de splitsing kan doorgaan. Vaak is er ook een bouwkundige keuring nodig.
Die keuring laat zien of de splitsing technisch mogelijk is zonder problemen voor andere eigenaren. Het is geen overbodige luxe—liever nu duidelijkheid dan straks ellende.
Wijzigen van de splitsingsakte
Je moet de bestaande splitsingsakte aanpassen om de nieuwe situatie te beschrijven. Dit document legt de rechten en plichten van alle appartementseigenaren vast.
De wijziging beschrijft precies hoe de nieuwe indeling eruitziet. Het laat zien welke ruimtes bij welk appartement horen.
Ook worden de nieuwe aandelen in de gemeenschappelijke delen vastgelegd. Dat is belangrijk voor de verdeling van kosten en stemrecht.
Alle eigenaren in de VvE moeten akkoord gaan met de wijziging. Iedereen ondertekent de nieuwe akte.
Zonder volledige instemming gaat de splitsing gewoon niet door. Dat kan soms frustrerend zijn, maar het is nu eenmaal zo geregeld.
De nieuwe akte bevat technische tekeningen. Die tekeningen tonen de exacte grenzen van elk appartement na de splitsing.
Rol van de notaris en het Kadaster
De notaris stelt de nieuwe splitsingsakte op en controleert alle juridische details. Hij zorgt ervoor dat de rechten van alle eigenaren behouden blijven na de splitsing.
Daarna registreert de notaris de wijziging bij het Kadaster. Het Kadaster maakt vervolgens nieuwe kadastrale kaarten voor de gesplitste appartementen.
Belangrijke taken van de notaris:
- Opstellen van nieuwe juridische documenten
- Controleren van alle handtekeningen
- Registratie bij het Kadaster
- Adviseren over de juridische gevolgen
Het Kadaster geeft voor elk gesplitst appartement een nieuw kadastraal nummer uit. Die nummers heb je nodig bij verkoop of verhuur van de nieuwe eenheden.
Kosten en verdeling hiervan
De kosten voor splitsing liggen meestal tussen de €2.000 en €5.000 per nieuw appartement. Daarin zitten de notaris, het Kadaster en eventuele adviseurs.
Typische kostenposten:
- Notariskosten: €1.500 – €3.000
- Kadasterregistratie: €500 – €800
- Bouwkundige keuring: €800 – €1.200
- Juridisch advies: €500 – €1.000
Meestal betaalt de eigenaar die de splitsing aanvraagt alle kosten. Soms deelt de VvE bepaalde kosten als het hele gebouw er voordeel van heeft.
Gemeentelijke vergunningen kosten extra. Die kosten lopen uiteen van €500 tot meer dan €2.000, afhankelijk van de gemeente.
De aanvrager moet deze kosten vooraf betalen. Dat kan best even schrikken zijn als je het niet verwacht.
Frequently Asked Questions
Het splitsen van een appartement roept allerlei praktische vragen op over procedures, kosten en regels. Eigenaren zitten vaak met onduidelijkheid over VvE-toestemming, gemeentelijke vergunningen en juridische gevolgen.
Welke stappen moeten er genomen worden om een appartement te splitsen met toestemming van de VvE?
De eigenaar begint met het bestuderen van de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Daarin staan de regels over splitsing binnen de VvE.
Daarna dient hij een schriftelijk verzoek in bij het VvE-bestuur. In het verzoek moet staan hoe de splitsing eruitziet en wat het doel is.
De VvE bespreekt het verzoek tijdens een bestuursvergadering. Soms is een stemming van alle eigenaren nodig, afhankelijk van de regels.
Na goedkeuring van de VvE vraagt de eigenaar een omgevingsvergunning aan bij de gemeente. Die vergunning is verplicht voor zowel bouwkundige als kadastrale splitsing.
Wat voor invloed heeft de splitsing van een appartement op de bestaande VvE-bijdragen en reserves?
De VvE-bijdragen kunnen veranderen na een splitsing. Dat hangt af van hoe de bijdragen in de splitsingsakte staan.
Bij bouwkundige splitsing blijft vaak één eigenaar verantwoordelijk voor de bijdrage. Het appartementsrecht zelf verandert dan niet officieel.
Kadastrale splitsing creëert nieuwe appartementsrechten. De VvE moet dan de splitsingsakte aanpassen en een nieuwe verdeling van bijdragen vaststellen.
Onderhoudskosten kunnen stijgen door intensiever gebruik van gemeenschappelijke ruimtes. Soms merk je dat pas na verloop van tijd.
Hoe verhoudt het splitsen van een appartement zich tot de splitsingsakte?
De splitsingsakte bepaalt de bestemming van elk appartement. Dat is meestal omschreven als “voor bewoning”.
Bouwkundige splitsing past vaak binnen deze bestemming. De rechtbank vond dat gebruik als afzonderlijk geheel de bestemming niet tegensprak.
Bij kadastrale splitsing ontstaan nieuwe appartementsrechten. De notaris moet dan de bestaande splitsingsakte aanpassen.
Sommige splitsingsaktes bevatten specifieke regels over splitsing. Er zijn aktes die splitsing helemaal verbieden of juist voorwaarden stellen.
Welke gemeentelijke vergunningen zijn er nodig om een appartement officieel te mogen splitsen?
Een omgevingsvergunning is altijd verplicht voor het splitsen van een appartement. Die vergunning geldt voor zowel bouwkundige als kadastrale splitsing.
De gemeente kijkt of de splitsing past binnen het bestemmingsplan. Ze controleert ook of de nieuwe eenheden voldoen aan de bouwkundige eisen.
Voor kadastrale splitsing gelden strengere eisen. Elke nieuwe eenheid moet bijvoorbeeld een eigen keuken en een eigen ingang hebben.
Veel gemeenten hebben extra regels in hun huisvestingsverordening. Die regels kunnen extra voorwaarden opleggen aan woningsplitsing.
Hoe beïnvloedt de gemeentelijke woningsplitsingsbeleid de mogelijkheid tot het splitsen van een appartement?
Het gemeentelijk beleid bepaalt waar splitsing is toegestaan. Sommige wijken kennen een splitsingsverbod om overlast te voorkomen.
Gemeenten kunnen eisen stellen aan parkeerplaatsen per nieuwe woonruimte. Ook regels over de minimale grootte van wooneenheden komen vaak voor.
Het bestemmingsplan speelt een grote rol bij toestemming. Gemeenten kunnen hiervan afwijken als nieuwe woningen passen in de omgeving.
Vooraf contact opnemen met de gemeente is echt belangrijk. Zij kunnen je vertellen wat er mogelijk is in jouw buurt.
Wat zijn de juridische gevolgen van het niet naleven van de VvE- of gemeentelijke regels bij het splitsen van een appartement?
De VvE kan juridische stappen zetten tegen ongeoorloofde splitsing. Je riskeert dan een dwangsom of dat je de splitsing moet terugdraaien.
De gemeente grijpt in als je zonder vergunning splitst. Denk aan boetes of een bevel om alles weer ongedaan te maken.
Als je een appartement kadastraal splitst zonder de juiste procedures, blijft het eigendom eigenlijk vaag. Dat levert gedoe op bij verkoop of het regelen van een hypotheek.
Verhuur je illegaal gesplitste ruimtes, dan kun je ontruiming verwachten. Bovendien kan het gedoe geven met verzekeringen bij schade of ongelukken.
