Gepubliceerd op 8 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 14 oktober 2026
Wie bedrijfsruimte verhuurt, heeft te maken met twee wettelijke regimes: winkels, horeca en ambachtsbedrijven met een publiek toegankelijke ruimte vallen onder artikel 7:290 BW en hun huurders hebben sterke huur- en huurprijsbescherming. Kantoren, bedrijfshallen en opslagruimten vallen onder artikel 7:230a BW; die huurders hebben alleen een beperkte ontruimingsbescherming nadat de huur is geëindigd.
Welk regime geldt, bepaalt hoe lang de huur loopt, hoe u kunt opzeggen en of de huurprijs later door de rechter kan worden aangepast. Hieronder leest u per onderwerp wat de wet regelt en waar huurder en verhuurder op moeten letten.
Inhoudsopgave
Welke soorten bedrijfsruimte onderscheidt de wet?
De wet kent middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) en overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW). Woonruimte heeft een eigen regeling in artikel 7:232 BW en verder.
Wat is middenstandsbedrijfsruimte?
Middenstandsbedrijfsruimte is volgens artikel 7:290 lid 2 BW een ruimte voor kleinhandel, een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, met een voor het publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van goederen of diensten. Ook hotels en kampeerterreinen vallen eronder.
- winkels en showrooms met publieksverkoop;
- cafés, restaurants en afhaalzaken;
- ambachtsbedrijven met een balie of winkel, zoals een kapper, bakker of fietsenmaker;
- hotels en kampeerterreinen.
De bepalingen van artikel 7:290 tot en met 7:310 BW zijn grotendeels semi-dwingend. Een afwijking ten nadele van de huurder is volgens artikel 7:291 BW alleen geldig als de kantonrechter die vooraf goedkeurt. Meer hierover leest u in ons artikel over huurbescherming bij winkelruimte.
Wat is overige bedrijfsruimte?
Overige bedrijfsruimte is alle gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte en geen middenstandsbedrijfsruimte is (artikel 7:230a BW). Denk aan kantoren, bedrijfshallen, fabrieken, opslagruimten en praktijkruimten zonder publieksfunctie.
Voor deze ruimte geldt geen huurbescherming tijdens de looptijd en geen huurprijsbescherming. Partijen hebben veel contractsvrijheid; de wet geeft de huurder alleen uitstel van ontruiming na het einde van de huur.
Wat als een pand gemengd wordt gebruikt?
Bij gemengd gebruik kijkt de rechter naar wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen stond en naar het feitelijke gebruik en de inrichting. Het etiket in het contract is daarbij niet doorslaggevend; een kantoor met een volwaardige winkelbalie kan dus toch onder artikel 7:290 BW vallen.
Wat legt u vast in de huurovereenkomst?
Een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte is vormvrij: ook een mondelinge afspraak is geldig. In de praktijk wordt bijna altijd een schriftelijk contract gebruikt, vaak op basis van het ROZ-model met de bijbehorende algemene bepalingen.
Leg ten minste de volgende onderwerpen vast:
- de huurprijs, de betaaldatum en de servicekosten;
- de indexering, meestal aan de hand van de CBS-consumentenprijsindex;
- de looptijd, verlengingsperiodes en de opzegtermijn;
- de bestemming: waarvoor de huurder het pand mag gebruiken;
- de verdeling van onderhoud en de regeling voor gebreken;
- zekerheden, zoals een waarborgsom of bankgarantie, en de staat bij oplevering (opleveringsrapport).
Verhuur van onroerend goed is in beginsel vrijgesteld van btw. Onder voorwaarden kunnen partijen kiezen voor belaste verhuur; laat dat vooraf door een fiscalist beoordelen, want de fiscale gevolgen voor de verhuurder kunnen groot zijn. Wijzigt u de afspraken later, leg dat dan schriftelijk vast.
Hoe lang loopt de huur van middenstandsbedrijfsruimte?
De wet gaat uit van een eerste termijn van vijf jaar, die van rechtswege met nog eens vijf jaar wordt verlengd (artikel 7:292 BW). Een kortere eerste termijn is mogelijk, maar dan wordt de huur verlengd tot in totaal vijf jaar.
Een uitzondering geldt voor huur van in totaal twee jaar of korter (artikel 7:301 BW). Dan eindigt de huur op de afgesproken datum. Blijft de huurder na die twee jaar met instemming van de verhuurder zitten, dan wordt de overeenkomst geacht voor vijf jaar te zijn aangegaan.
Hoe zegt de verhuurder op?
De verhuurder zegt op bij deurwaardersexploot of aangetekende brief, met een termijn van ten minste een jaar en met vermelding van de opzeggingsgrond (artikel 7:293 BW). Stemt de huurder niet binnen zes weken schriftelijk in, dan loopt de huur door totdat de rechter op vordering van de verhuurder heeft beslist (artikel 7:295 BW).
Tegen het einde van de eerste vijf jaar kan de verhuurder alleen opzeggen wegens slecht huurderschap of dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 2 BW). Na de eerste tien jaar weegt de rechter daarnaast de belangen van beide partijen af (artikel 7:296 lid 3 BW). De verhuurder kan de huurovereenkomst niet eenzijdig beëindigen.
Hoe zegt de huurder op?
Ook de huurder zegt op tegen het einde van een huurperiode, met een termijn van ten minste een jaar (artikel 7:293 lid 2 BW). De huurder hoeft geen grond te noemen. Tussentijds opzeggen kan alleen als het contract dat toelaat of de verhuurder ermee instemt.
Hoe eindigt de huur van overige bedrijfsruimte?
Huur voor bepaalde tijd eindigt van rechtswege op de afgesproken einddatum, tenzij het contract iets anders bepaalt. Huur voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging, met een termijn van ten minste de betalingstermijn en minimaal een maand (artikel 7:228 lid 2 BW), tenzij partijen een langere termijn afspraken.
Wat houdt ontruimingsbescherming in?
Na het einde van de huur moet de verhuurder de ontruiming schriftelijk aanzeggen. De huurder kan dan binnen twee maanden de kantonrechter vragen om de ontruimingstermijn met maximaal een jaar te verlengen (artikel 7:230a BW). Tot die termijn is verstreken of op het verzoek is beslist, mag niet worden ontruimd.
De huurder kan daarna nog twee keer om verlenging van telkens maximaal een jaar vragen, dus maximaal drie jaar in totaal. Elk nieuw verzoek moet uiterlijk een maand voor het einde van de lopende termijn worden ingediend. Over de verlengde periode betaalt de huurder een gebruiksvergoeding.
Afstand van deze bescherming kan niet al bij het sluiten van de huurovereenkomst worden afgesproken. Dat kan pas daarna, bijvoorbeeld in een beëindigingsovereenkomst. Hoe een ontruiming verder verloopt, leest u in ons artikel over ontbinding en ontruiming.
Wanneer kan de huurprijs worden aangepast?
De aanvangshuur spreken partijen vrij af; voor bedrijfsruimte bestaat geen maximumhuur. Jaarlijkse indexering geldt alleen als het contract daarin voorziet.
Bij middenstandsbedrijfsruimte kan elke partij de rechter vragen de huurprijs aan te passen aan vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (artikel 7:303 BW). Dat kan na afloop van de afgesproken huurtermijn en als de huurprijs ten minste vijf jaar heeft gegolden. De rechter gaat uit van het gemiddelde van vergelijkbare huurprijzen over de afgelopen vijf jaar en beslist op basis van een deskundigenadvies (artikel 7:304 BW).
Bij overige bedrijfsruimte bestaat deze procedure niet. Een huuraanpassing buiten de indexering kan daar alleen via onderhandeling of bij een nieuw contract.
Wat zijn de verplichtingen van verhuurder en huurder?
De verhuurder moet de huurder het genot van het pand verschaffen en gebreken verhelpen (artikel 7:203 en 7:206 BW). De huurder betaalt de huur op tijd, gebruikt het pand volgens de bestemming en gedraagt zich als goed huurder (artikel 7:212 en 7:213 BW).
Bij een gebrek kan de huurder herstel en huurprijsvermindering vorderen (artikel 7:207 BW). Bij bedrijfsruimte zijn deze regels regelend recht: het ROZ-model beperkt de aansprakelijkheid van de verhuurder vaak sterk. Lees dus vooraf welke gebreken voor wiens rekening komen.
Bij een huurachterstand kan de verhuurder nakoming vorderen of ontbinding. Bij middenstandsbedrijfsruimte kan ontbinding van de huurovereenkomst alleen via de rechter (artikel 7:231 lid 1 BW); de wet noemt geen vast aantal maanden achterstand, de rechter beoordeelt of de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt.
De Wet goed verhuurderschap van 1 juli 2023 geldt voor woonruimte, niet voor bedrijfsruimte. Voor bedrijfsruimte bepalen de wet en het contract de rechten en plichten.
Mag de huurder het pand overdragen of onderverhuren?
Bij verkoop van een bedrijf in middenstandsbedrijfsruimte kan de huurder de rechter vragen een opvolger als huurder in zijn plaats te stellen (artikel 7:307 BW). De rechter wijst dat alleen toe als de huurder een zwaarwichtig belang heeft en de opvolger voldoende waarborgen biedt voor betaling en een behoorlijke bedrijfsvoering.
Voor overige bedrijfsruimte bestaat dit recht niet; overdracht kan dan alleen met medewerking van de verhuurder via contractsovername. Onderverhuur is iets anders: de huurder blijft dan zelf huurder en volledig aansprakelijk. De meeste contracten verbieden onderverhuur zonder toestemming.
Wat gebeurt er bij faillissement van de huurder?
De huur eindigt niet automatisch door faillissement. Zowel de curator als de verhuurder kan de huur tussentijds opzeggen, waarbij een termijn van drie maanden in elk geval voldoende is (artikel 39 Faillissementswet). De huur vanaf de faillissementsdatum is een boedelschuld.
Waar let u als verhuurder op?
- Bepaal vooraf of het pand onder artikel 7:290 of 7:230a BW valt.
- Omschrijf de bestemming precies en controleer of die past binnen het omgevingsplan.
- Vraag goedkeuring van de kantonrechter als u bij 290-ruimte wilt afwijken van de wettelijke bescherming.
- Zeg op bij deurwaardersexploot of aangetekende brief, met de juiste termijn en grond.
- Spreek een waarborgsom of bankgarantie af.
Waar let u als huurder op?
- Controleer de opzegtermijn en of tussentijds opzeggen mogelijk is.
- Lees de gebrekenregeling en de onderhoudsverdeling in de algemene bepalingen.
- Reageer binnen zes weken op een opzegging van 290-ruimte als u niet wilt vertrekken.
- Dien bij overige bedrijfsruimte binnen twee maanden na de ontruimingsaanzegging een verzoek tot verlenging in.
- Leg bij oplevering de staat van het pand vast in een rapport met foto’s.
Wat kunnen wij voor u doen bij het verhuren van bedrijfsruimte?
- beoordelen onder welk regime uw pand valt en wat dat betekent voor looptijd en opzegging;
- opstellen of beoordelen van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen;
- opstellen of beoordelen van een opzegging en de termijnen daarvan bewaken;
- onderhandelen over huurprijsaanpassing, indeplaatsstelling of beëindiging;
- procederen bij de kantonrechter over ontruiming, huurprijs of gebreken, als onderdeel van onze dienstverlening als vastgoedrecht advocaat.
Samengevat
- Winkels, horeca en ambachtsbedrijven met publieksruimte vallen onder artikel 7:290 BW; kantoren en hallen onder artikel 7:230a BW.
- Bij 290-ruimte loopt de huur in beginsel vijf plus vijf jaar en geldt een opzegtermijn van ten minste een jaar.
- Bij 230a-ruimte kan de huurder na het einde van de huur maximaal drie keer een jaar ontruimingsuitstel krijgen.
- Huurprijsaanpassing via de rechter en indeplaatsstelling bestaan alleen bij 290-ruimte.
Veelgestelde vragen
Moet een huurcontract voor bedrijfsruimte schriftelijk zijn?
Nee, de wet stelt geen vormvereiste. Een schriftelijk contract is wel sterk aan te raden, omdat u anders moet bewijzen wat over termijn, huurprijs en bestemming is afgesproken.
Kan ik als huurder van een winkel tussentijds opzeggen?
Alleen als het contract dat toestaat of de verhuurder instemt. Anders zegt u op tegen het einde van de lopende huurperiode met een termijn van ten minste een jaar (artikel 7:293 BW).
Kan de verhuurder van een kantoor de huur zomaar beëindigen?
Een kantoor valt onder artikel 7:230a BW. Huur voor bepaalde tijd eindigt op de einddatum en huur voor onbepaalde tijd kan worden opgezegd, maar de huurder kan binnen twee maanden na de ontruimingsaanzegging uitstel van ontruiming vragen.
Mag ik als verhuurder de huur jaarlijks verhogen?
Alleen als het contract een indexeringsclausule bevat. Een verdere aanpassing bij winkelruimte loopt via artikel 7:303 BW en kan pas na afloop van de afgesproken termijn en na vijf jaar.
Lees ook: huurrecht bedrijfsruimte en huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
