Gepubliceerd op 8 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 14 oktober 2026
Wie een winkel, restaurant, café of andere voor het publiek toegankelijke bedrijfsruimte huurt, heeft op grond van artikel 7:290 BW recht op een huurtermijn van vijf plus vijf jaar en kan alleen op een wettelijke grond worden opgezegd. De verhuurder kan het huurcontract na afloop van een termijn niet zelf beëindigen: stemt de huurder niet in, dan beslist de kantonrechter; de belangrijkste uitzondering is een huurovereenkomst van maximaal twee jaar, die deze bescherming niet heeft.
Inhoudsopgave
Wat is 290-bedrijfsruimte?
290-bedrijfsruimte (ook middenstandsbedrijfsruimte) is een gebouwde onroerende zaak die wordt verhuurd voor de exploitatie van een winkel, restaurant, café, afhaal- of besteldienst, ambachtsbedrijf, hotel of kampeerbedrijf (art. 7:290 lid 2 BW). Voorwaarde is een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of diensten.
Tot de bedrijfsruimte horen ook de onroerende aanhorigheden, zoals een magazijn of terras, en een woning die deel uitmaakt van het gehuurde. Een bovenwoning die met de winkel wordt verhuurd, valt dus onder dezelfde bescherming.
Wat is het verschil met kantoorruimte?
Kantoren, fabrieken, praktijkruimten zonder publiekslokaal en opslagloodsen vallen onder artikel 7:230a BW. Die huurder heeft alleen ontruimingsbescherming: na opzegging kan hij de kantonrechter binnen twee maanden vragen de ontruimingstermijn te verlengen, met maximaal drie jaar in totaal.
Welke regeling geldt, hangt af van wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen stond, en van het feitelijke gebruik. Het etiket in het contract is niet doorslaggevend. Meer over de verschillen leest u in ons artikel over huurrecht voor bedrijfsruimte.
Hoe werkt de termijn van vijf plus vijf jaar?
De huurovereenkomst geldt voor ten minste vijf jaar; is een kortere duur afgesproken, dan geldt zij toch voor vijf jaar (art. 7:292 BW). Na die eerste termijn wordt zij van rechtswege verlengd met nog eens vijf jaar, en daarna voor onbepaalde tijd tenzij partijen anders afspreken.
De regels zijn dwingend: van de bepalingen in het voordeel van de huurder mag alleen worden afgeweken met goedkeuring van de kantonrechter (art. 7:291 BW). Zonder die goedkeuring kan de huurder een afwijkend beding vernietigen.
Geldt de bescherming ook bij een kort contract?
Niet bij een huurovereenkomst voor twee jaar of korter (art. 7:301 BW). Die eindigt na afloop van de afgesproken duur.
Laat de verhuurder de huurder na die twee jaar langer zitten, of sluiten partijen aansluitend een nieuw contract voor dezelfde ruimte, dan wordt de huur geacht te zijn aangegaan voor vijf jaar, gerekend vanaf de oorspronkelijke ingangsdatum.
Hoe moet een opzegging gebeuren?
Opzeggen kan alleen tegen het einde van een huurtermijn, met een opzegtermijn van ten minste één jaar, bij deurwaardersexploot of aangetekende brief (art. 7:293 BW). Dat geldt voor de verhuurder en voor de huurder.
De verhuurder moet in de opzegging de gronden noemen waarop hij opzegt (art. 7:294 BW). Stemt de huurder niet binnen zes weken schriftelijk in met de beëindiging, dan eindigt de huurovereenkomst niet; de verhuurder moet dan de kantonrechter vragen het tijdstip van beëindiging vast te stellen (art. 7:295 BW). Tot de rechter heeft beslist, loopt de huur gewoon door.
Tijdens de eerste termijn van vijf jaar kan de verhuurder niet opzeggen. Hij kan de huurovereenkomst dan alleen laten ontbinden bij een ernstige tekortkoming van de huurder, bijvoorbeeld een flinke huurachterstand. Lees ook ons artikel over huurachterstand.
Op welke gronden mag de verhuurder opzeggen?
De rechter wijst een vordering tot beëindiging alleen toe op de gronden van artikel 7:296 BW. Welke gronden beschikbaar zijn, hangt af van het moment.
Na de eerste termijn van vijf jaar
- Bedrijfsvoering niet als goed huurder: de huurder exploiteert het bedrijf niet zoals van een goed huurder mag worden verwacht, bijvoorbeeld bij structurele overlast, verwaarlozing of gebruik in strijd met de bestemming.
- Dringend eigen gebruik: de verhuurder maakt aannemelijk dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor duurzame eigen exploitatie door hemzelf, zijn echtgenoot of geregistreerd partner, of een bloed- of aanverwant in de eerste graad. Ook renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur, geldt als dringend eigen gebruik.
Bij dringend eigen gebruik moet de rechter ook de belangen van de huurder meewegen. Verkoop van het pand of het willen ontvangen van een hogere huur is geen dringend eigen gebruik. Een nieuwe eigenaar die het verhuurde pand heeft gekocht, kan zich op dringend eigen gebruik pas beroepen als de opzegging plaatsvindt na drie jaar nadat de eigendomsoverdracht schriftelijk aan de huurder is meegedeeld (artikel 7:296 lid 2 BW). Dat geldt niet als de nieuwe eigenaar een echtgenoot, geregistreerd partner, kind of ouder van de vorige verhuurder is.
Na de tweede termijn (na tien jaar)
Daarnaast kan de rechter de huurovereenkomst beëindigen op grond van een redelijke afweging van de belangen van verhuurder en huurder. De verhuurder hoeft dan niet aan te tonen dat de huurder tekortschiet of dat hij het pand zelf nodig heeft.
De rechter kijkt bijvoorbeeld naar de investeringen van de huurder, de duur van de huur, de mogelijkheden om elders verder te gaan en de plannen van de verhuurder. Gronden zoals “weigering van een redelijk aanbod” of “verwezenlijking van een bestemmingsplan” gelden voor woonruimte (art. 7:274 BW), niet voor winkelruimte.
Krijgt de huurder een vergoeding bij beëindiging?
Bij beëindiging wegens dringend eigen gebruik of na een belangenafweging kan de rechter de verhuurder veroordelen tot een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder (art. 7:297 BW). Bij beëindiging wegens slechte bedrijfsvoering is daar geen plaats voor.
Kan de huurprijs worden aangepast?
Tijdens de looptijd geldt de afgesproken huur, met een eventuele indexering als het contract die bevat. Daarnaast kan elke partij na afloop van de overeengekomen duur, en daarna telkens vijf jaar na de laatste vaststelling, de rechter vragen een nieuwe huurprijs vast te stellen (art. 7:303 BW).
De rechter gaat uit van het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de afgelopen vijf jaar. Voordat de vordering wordt ingesteld, moet een deskundige advies uitbrengen, door partijen samen benoemd of door de rechter (art. 7:304 BW).
Kan de huurder zijn onderneming met de huur overdragen?
Ja, bij een bedrijfsoverdracht kan de huurder de kantonrechter vragen de koper van zijn onderneming als huurder in zijn plaats te stellen (art. 7:307 BW). De rechter wijst dat alleen toe als de huurder een zwaarwichtig belang heeft en de overnemer voldoende waarborgen biedt voor nakoming en een behoorlijke bedrijfsvoering.
Waar let u op als huurder?
- Controleer of uw ruimte echt 290-bedrijfsruimte is: een publiekslokaal voor rechtstreekse levering aan klanten.
- Stem niet zomaar in met een opzegging; u heeft zes weken om te reageren en zonder instemming moet de verhuurder naar de rechter.
- Ga na of de opzegging op tijd (één jaar), in de juiste vorm en met een wettelijke grond is gedaan.
- Bewaar bewijs van uw investeringen; die tellen mee in een belangenafweging en bij een tegemoetkoming in de kosten.
- Laat een contract met afwijkingen van de 5+5-regeling toetsen; zonder goedkeuring van de rechter kunt u zo’n beding vernietigen.
Waar let u op als verhuurder?
- Zeg op tegen het einde van een termijn, met ten minste één jaar opzegtermijn, per deurwaardersexploot of aangetekende brief.
- Noem alle opzeggingsgronden in de opzegging zelf en onderbouw dringend eigen gebruik met concrete plannen.
- Wil u afwijken van de wettelijke termijnen, vraag dan vooraf goedkeuring aan de kantonrechter (art. 7:291 BW).
- Houd rekening met een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten bij beëindiging wegens eigen gebruik.
- Laat voor een huurprijsaanpassing eerst een deskundigenadvies uitbrengen (art. 7:304 BW).
Wat kunnen wij voor u doen bij de huur van winkelruimte?
- Wij beoordelen of uw ruimte onder artikel 7:290 of 7:230a BW valt en wat dat betekent voor uw bescherming.
- Wij stellen huurovereenkomsten op en vragen zo nodig goedkeuring van afwijkende bedingen bij de kantonrechter.
- Wij stellen een opzegging op of toetsen een ontvangen opzegging op termijn, vorm en gronden.
- Wij procederen over beëindiging, huurprijsvaststelling of indeplaatsstelling en bewaken de termijn van zes weken.
- Wij onderhandelen over een beëindigingsregeling of vergoeding. Meer over onze dienstverlening leest u bij onze huurrecht advocaat en vastgoedrecht advocaat.
Samengevat
- Winkels, horeca, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven met een publiekslokaal vallen onder artikel 7:290 BW.
- De huur geldt voor vijf plus vijf jaar; een contract van maximaal twee jaar valt buiten de bescherming.
- Opzegging kan alleen tegen het einde van een termijn, met één jaar opzegtermijn en een wettelijke grond.
- Na vijf jaar: slechte bedrijfsvoering of dringend eigen gebruik; na tien jaar ook een belangenafweging.
- Stemt de huurder niet binnen zes weken in, dan beslist de kantonrechter.
Veelgestelde vragen
Kan de verhuurder opzeggen omdat hij het pand wil verkopen?
Nee. Verkoop is geen opzeggingsgrond, en koop breekt geen huur: de koper treedt in de rechten en plichten van de verhuurder (art. 7:226 BW).
Mag ik als huurder tussentijds opzeggen?
Alleen als het contract dat toestaat. Wettelijk kunt u opzeggen tegen het einde van een termijn, met een opzegtermijn van ten minste één jaar.
Valt een kapsalon of fysiotherapiepraktijk onder 7:290 BW?
Een kapsalon met een voor het publiek toegankelijk lokaal valt daar in de regel onder, als ambachts- of dienstverlenend bedrijf. Bij een praktijk werkend op afspraak zonder publiekslokaal ligt dat minder voor de hand; de rechter kijkt naar de concrete inrichting en het gebruik.
Wat gebeurt er als de verhuurder te laat opzegt?
Een opzegging die niet tegen het einde van een termijn of met een te korte termijn is gedaan, beëindigt de huur niet tegen de bedoelde datum. De huur loopt dan door; laat een te late opzegging daarom altijd toetsen voordat u erop reageert.
Lees ook: huurbescherming bij huurbeëindiging en huur opzeggen bij renovatie of verkoop.
