Gepubliceerd op 7 september 2025 · Laatst bijgewerkt op 13 oktober 2026
Een verhuurder kan een huurder van woonruimte alleen laten vertrekken via de kantonrechter: de huurovereenkomst wordt ontbonden en de rechter veroordeelt de huurder tot ontruiming (artikel 7:231 lid 1 BW). De rechter ontbindt alleen bij een ernstige tekortkoming, zoals in de regel een huurachterstand van drie maanden of meer, ernstige overlast of een verboden gebruik; een kleinere tekortkoming rechtvaardigt ontbinding meestal niet (artikel 6:265 BW).
Zelf de sloten vervangen of spullen buiten zetten is eigenrichting en kan strafbaar zijn als huisvredebreuk (artikel 138 Wetboek van Strafrecht). De feitelijke ontruiming voert altijd een deurwaarder uit, op basis van een vonnis.
Inhoudsopgave
Wat is het verschil tussen ontbinding, opzegging en ontruiming?
Ontbinding beëindigt de huurovereenkomst wegens een tekortkoming van de huurder; ontruiming is de feitelijke uitzetting die daarop volgt. Opzegging is een andere route, die bij woonruimte alleen kan op een wettelijke grond, zoals dringend eigen gebruik, en waarbij de huurder huurbescherming geniet (artikel 7:271 en 7:274 BW).
Bij woonruimte en bedrijfsruimte kan alleen de rechter de huurovereenkomst ontbinden; een buitengerechtelijke ontbindingsbrief of een ontbindend beding in het contract werkt niet (artikel 7:231 lid 1 BW). Meer achtergrond leest u bij ontbinding van een overeenkomst en bij het opzeggen van een overeenkomst.
Welke tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding?
De rechter kijkt naar de ernst en de duur van de tekortkoming en weegt het belang van de huurder bij behoud van zijn woning. Een vaste wettelijke lijst bestaat niet, maar in de rechtspraak keren deze gronden terug:
- Huurachterstand: als vuistregel drie maanden of meer; ook structureel te laat betalen kan meewegen.
- Overlast: de huurder moet zich als goed huurder gedragen en ook overlast door huisgenoten en bezoekers voorkomen (artikel 7:213 en 7:219 BW).
- Verboden gebruik: zoals hennepteelt of drugshandel, of gebruik in strijd met de bestemming (artikel 7:214 BW).
- Onderhuur zonder toestemming: verhuur van de hele woning aan een ander, ook via platforms voor toeristische verhuur (artikel 7:244 BW).
- Geen hoofdverblijf: de huurder woont er niet zelf.
Een eenmalige late betaling of een enkele klacht van buren is meestal onvoldoende. Hoe zwaarder de tekortkoming, hoe minder gewicht de persoonlijke omstandigheden van de huurder krijgen.
Hoe bouwt u als verhuurder een dossier op?
Begin bij de eerste tekortkoming met vastleggen, want de rechter beslist op bewijs. Wie stelt, moet bewijzen (artikel 150 Rv).
- het huurcontract en de toepasselijke algemene bepalingen;
- een overzicht van de huurbetalingen en alle herinneringen;
- gedateerde klachten van buren, meldingen bij politie of gemeente;
- foto’s en ondertekende verklaringen van getuigen;
- uw brieven aan de huurder en zijn reacties.
Een schriftelijke aanmaning stuit ook de verjaring van de huurvordering, die vijf jaar bedraagt (artikel 3:308 en 3:317 BW).
Moet u eerst een oplossing in der minne proberen?
Ja, dat is verstandig, en de rechter weegt mee wat u heeft gedaan. Bied bij een huurachterstand een realistische betalingsregeling aan en leg die schriftelijk vast, met de afspraak dat het uitstel vervalt als een termijn niet wordt betaald.
Woningcorporaties moeten een huurachterstand vroegtijdig aan de gemeente melden voor schuldhulp; andere verhuurders kunnen dat ook doen (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening). Bij burenruzies kan buurtbemiddeling van de gemeente helpen.
Hoe stelt u de huurder in gebreke?
Stuur een schriftelijke ingebrekestelling met een redelijke termijn om de tekortkoming te herstellen, en kondig aan dat u anders ontbinding en ontruiming vordert. Staat in het contract een uiterste betaaldag, dan is de huurder bij niet betalen al zonder ingebrekestelling in verzuim (artikel 6:83 sub a BW).
Wilt u buitengerechtelijke incassokosten verhalen op een particuliere huurder, dan moet u eerst een aanmaning sturen met een betaaltermijn van veertien dagen (artikel 6:96 lid 6 BW). Een deurwaardersexploot is niet verplicht, maar geeft bewijs van ontvangst.
Welke procedure kiest u: bodemprocedure of kort geding?
Ontbinding van de huurovereenkomst kan alleen in een bodemprocedure bij de kantonrechter. In een kort geding kan de voorzieningenrechter wel een voorlopige ontruiming bevelen, maar alleen bij spoedeisend belang en als zeer aannemelijk is dat de bodemrechter zal ontbinden.
- Bodemprocedure: u vordert ontbinding, ontruiming en betaling van de achterstand bij dagvaarding; dit is de gebruikelijke route.
- Kort geding: geschikt bij ernstige overlast, gevaar of een snel oplopende achterstand; de uitspraak is voorlopig.
In de dagvaarding vordert u ontbinding op grond van artikel 6:265 en 7:231 BW, ontruiming, de huurachterstand met rente en de proceskosten, en vraagt u het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Meer over deze route leest u bij ontbinding van de huurovereenkomst.
Hoe verloopt de procedure bij de kantonrechter?
De deurwaarder betekent de dagvaarding aan de huurder, waarna de zaak op de rol komt. Verschijnt de huurder niet, dan volgt in de regel een verstekvonnis; voert hij verweer, dan dient hij een conclusie van antwoord in of reageert hij mondeling.
Vaak volgt een mondelinge behandeling, waarin de kantonrechter ook naar een regeling vraagt, bijvoorbeeld een betalingsregeling met een voorwaardelijke ontruiming. Betwist de huurder feiten, dan kan de rechter getuigen laten horen, wat de procedure verlengt.
Welke verweren voert een huurder vaak?
Het meest voorkomend zijn een beroep op gebreken, op de geringe betekenis van de tekortkoming en op persoonlijke omstandigheden. De rechter beoordeelt elk verweer aan de hand van de feiten.
- Gebreken: de huurder mag de huur niet zomaar inhouden; hij moet gebreken melden en kan bij de huurcommissie of rechter huurverlaging vragen (artikel 7:207 BW).
- Geringe betekenis: de achterstand of overlast zou te klein zijn voor ontbinding.
- Persoonlijke omstandigheden: kinderen, ziekte of het ontbreken van andere woonruimte. Bij ernstige tekortkomingen, zoals drugshandel of zware overlast, wegen die minder zwaar.
Wat kunt u doen na het vonnis?
Na een verstekvonnis kan de huurder binnen vier weken verzet instellen (artikel 143 Rv). Hoger beroep moet binnen drie maanden na de uitspraak worden ingesteld, na een kort geding binnen vier weken (artikel 339 Rv).
Is het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard, dan kan de ontruiming doorgaan, ook als de huurder in hoger beroep gaat. De huurder kan het hof dan wel om schorsing van de tenuitvoerlegging vragen.
Hoe verloopt de ontruiming zelf?
De deurwaarder betekent het vonnis en geeft de huurder de termijn die de rechter voor vrijwillig vertrek heeft bepaald. Vertrekt de huurder niet, dan zet de deurwaarder de huurder en zijn spullen uit de woning, zo nodig met bijstand van de politie (artikel 555 en verder Rv).
Achtergebleven spullen laat de deurwaarder op kosten van de huurder opslaan. Haalt de huurder ze niet op binnen de aangekondigde termijn, dan mogen ze worden verkocht of vernietigd. De kosten van de ontruiming komen voor rekening van de huurder, maar u schiet ze voor.
Wat regelt u na de ontruiming?
Maak direct een opleveringsrapport met foto’s en meterstanden en stel de schade vast. Normale slijtage komt voor rekening van de verhuurder (artikel 7:224 BW).
De waarborgsom mag sinds 1 juli 2023 maximaal twee keer de kale maandhuur bedragen. U betaalt die binnen veertien dagen na het einde van de huur terug, of binnen dertig dagen als u schade verrekent (Wet goed verhuurderschap). Een openstaande vordering kunt u met het vonnis innen via beslag op loon of bankrekening, waarbij de beslagvrije voet van de huurder geldt (artikel 475c Rv).
Welke bijzondere situaties zijn er?
Hennepteelt en drugshandel
De burgemeester kan een woning sluiten als daar drugs worden verkocht of voorhanden zijn (artikel 13b Opiumwet). Daarnaast kunt u civiel ontbinding vorderen; de rechter weegt drugsactiviteiten in een woning in de regel zwaar.
Tijdelijke huurcontracten
Sinds 1 juli 2024 mag woonruimte in de regel alleen nog voor onbepaalde tijd worden verhuurd (Wet vaste huurcontracten). Tijdelijke huur kan nog voor bepaalde groepen, zoals studenten en jongeren, of als de verhuurder tijdelijk in het buitenland verblijft; lees meer bij de huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
Bedrijfsruimte
Ook bij bedrijfsruimte moet de rechter de huur ontbinden (artikel 7:231 lid 1 BW). Opzegging van 290-bedrijfsruimte kan op eigen gronden, zoals slechte bedrijfsvoering of dringend eigen gebruik (artikel 7:296 BW). Meer leest u bij huurachterstand bij bedrijfsruimte.
Waar let u als verhuurder op?
- Ga nooit zelf tot ontruiming over en vervang geen sloten.
- Leg elke betaling, klacht en waarschuwing gedateerd vast.
- Bied een betalingsregeling aan en bevestig die schriftelijk.
- Vraag het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
- Houd u aan de regels voor de waarborgsom en de verhuurregels uit de Wet goed verhuurderschap.
Waar let u als huurder op?
- Reageer op elke aanmaning en dagvaarding; zonder reactie volgt verstek.
- Meld gebreken schriftelijk en houd de huur niet eigenmachtig in.
- Vraag tijdig schuldhulp bij uw gemeente bij betalingsproblemen.
- Breng persoonlijke omstandigheden met stukken in de procedure in.
- Noteer de termijn voor verzet of hoger beroep.
Wat kunnen wij voor u doen bij ontbinding en ontruiming?
Ons team huurrecht staat verhuurders en huurders bij, ook als advocaat bij ontruiming en als advocaat huurrecht in Amsterdam. Voor bredere vastgoedkwesties is er ons team vastgoedrecht. Wij kunnen onder meer:
- beoordelen of er een grond voor ontbinding is;
- een ingebrekestelling of betalingsregeling opstellen;
- een bodemprocedure of kort geding tot ontruiming voeren of verweren;
- de tenuitvoerlegging met de deurwaarder afstemmen;
- termijnen voor verzet en hoger beroep bewaken.
Samengevat
- Huur van woonruimte kan alleen de rechter ontbinden; zelf ontruimen is verboden.
- Als vuistregel is een huurachterstand van drie maanden of ernstige overlast nodig.
- Een kort geding kan alleen een voorlopige ontruiming opleveren.
- De deurwaarder voert de ontruiming uit; de kosten komen voor rekening van de huurder.
- Hoger beroep moet binnen drie maanden, na een kort geding binnen vier weken.
Veelgestelde vragen
Mag ik de sloten vervangen als de huurder niet betaalt?
Nee. Dat is eigenrichting; u kunt daarvoor aansprakelijk zijn en het kan strafbaar zijn. U heeft altijd een vonnis en een deurwaarder nodig.
Hoe lang duurt een ontruimingsprocedure?
Dat hangt af van het verweer van de huurder en de drukte bij de rechtbank. Bij verstek gaat het sneller dan wanneer de rechter getuigen moet horen.
Wie betaalt de kosten van de procedure?
De verliezende partij wordt meestal in de proceskosten veroordeeld. Dat is een forfaitair bedrag volgens het liquidatietarief, dat de werkelijke advocaatkosten in de regel niet volledig dekt.
Kan de deurwaarder al komen bij twee maanden achterstand?
Voor een ontruiming pas na een vonnis. Wel kan de deurwaarder eerder een aanmaning of dagvaarding uitbrengen.
