Ontbinding huurovereenkomst: wanneer mag het en hoe verloopt het?

Gepubliceerd op 6 augustus 2025 · Laatst bijgewerkt op 8 oktober 2026

Een huurovereenkomst voor een woning of ander gebouw kan wegens een tekortkoming van de huurder in beginsel alleen door de rechter worden ontbonden. Dat staat in artikel 7:231 lid 1 BW. De belangrijkste uitzondering: heeft de burgemeester het gehuurde gesloten, dan mag de verhuurder de huur met een schriftelijke verklaring zelf ontbinden.

Ontbinding is dus geen kwestie van een brief sturen en de sleutels terugvragen. De rechter kijkt of de tekortkoming ernstig genoeg is, of de verhuurder de huurder eerst de kans heeft gegeven om het probleem op te lossen en wat de gevolgen voor beide partijen zijn. In dit artikel leest u wanneer ontbinding mogelijk is, welke stappen nodig zijn en welke fouten u kunt voorkomen. Dat geldt voor verhuurders én voor huurders.

Inhoudsopgave

• Wanneer kan een huurovereenkomst worden ontbonden?

  • Welke tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding?

  • Welke wettelijke voorwaarden gelden?

  • Welke bescherming heeft de huurder?

• Stappenplan: hoe verloopt een ontbinding?

  • Stap 1: bewijs verzamelen

  • Stap 2: aanmanen en een termijn geven

  • Stap 3: de procedure bij de kantonrechter

• Hoe voorkomt u problemen als huurder of verhuurder?

  • Hoe legt u de communicatie goed vast?

  • Hoe bereidt u zich juridisch voor?

  • Met welke kosten moet u rekening houden?

• Welke fouten worden gemaakt bij ontbinding?

  • Welke fouten maken partijen in de communicatie?

  • Welke procedurefouten komen vaak voor?

  • Welke financiële gevolgen worden onderschat?

Wanneer kan een huurovereenkomst worden ontbonden?

Een huurovereenkomst kan worden ontbonden als een van de partijen ernstig tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Volgens artikel 6:265 BW rechtvaardigt niet elke tekortkoming ontbinding: is de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis niet ernstig genoeg, dan wijst de rechter de ontbinding af.

Ontbinding is iets anders dan opzeggen. Bij opzegging eindigt de huur met inachtneming van een opzegtermijn, en bij woonruimte kan de verhuurder alleen opzeggen op een van de wettelijke gronden van artikel 7:274 BW. Ontbinding is de reactie op een tekortkoming: de huurder of de verhuurder houdt zich niet aan de afspraken. Vaak vordert de verhuurder tegelijk de ontruiming van het gehuurde.

Welke tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding?

De meest voorkomende grond is een huurachterstand. In de rechtspraak geldt een achterstand van drie maanden of meer als vuistregel voor ontbinding, maar dat is geen wettelijke grens en de rechter weegt alle omstandigheden mee.

Een kleinere achterstand kan genoeg zijn als de huurder stelselmatig te laat betaalt. Omgekeerd kan een rechter een vordering afwijzen ondanks een grotere achterstand, bijvoorbeeld als de achterstand inmiddels grotendeels is ingelopen of als de verhuurder niet de stappen heeft gezet die de wet van hem vraagt.

Naast betalingsproblemen kunnen ook andere ernstige tekortkomingen leiden tot ontbinding. Denk aan:

• Gebruik voor illegale activiteiten: bijvoorbeeld drugshandel of een hennepkwekerij in de woning.

• Ernstige overlast voor buren: herhaaldelijke geluidsoverlast, intimidatie of ander gedrag dat de leefbaarheid aantast.

• Gebruik in strijd met de afspraken: bijvoorbeeld onderverhuur zonder toestemming van de verhuurder.

Ook de verhuurder kan tekortschieten, bijvoorbeeld door ernstige gebreken niet te herstellen. De huurder kan dan eveneens ontbinding vragen. In de praktijk kiezen huurders vaker voor huurprijsvermindering of herstel, omdat zij de woning willen behouden.

Welke wettelijke voorwaarden gelden?

Volgens artikel 7:231 lid 1 BW kan een huurovereenkomst van een gebouwde onroerende zaak, zoals een woning of bedrijfspand, wegens een tekortkoming van de huurder alleen door de rechter worden ontbonden. Een beding in het huurcontract dat de verhuurder zelf mag ontbinden, verandert daar niets aan.

Op die regel bestaat één belangrijke uitzondering. Heeft de burgemeester het gehuurde gesloten op grond van de Gemeentewet, de Woningwet of de Opiumwet, dan mag de verhuurder volgens artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbinden. Dat doet hij met een schriftelijke verklaring aan de huurder, terwijl het gehuurde nog gesloten is.

Bij de beoordeling van een vordering tot ontbinding kijkt de rechter onder meer naar:

• de ernst van de tekortkoming;

• de mate waarin de huurder in gebreke is gebleven en of het probleem inmiddels is opgelost;

• de gevolgen van ontbinding voor beide partijen, zoals het verlies van de woning;

• de vraag of herstel of een regeling nog mogelijk is.

Welke bescherming heeft de huurder?

De huurder heeft altijd de gelegenheid om zich bij de rechter te verweren. Daarnaast moet de verhuurder van woonruimte bij een betalingsachterstand eerst zelf een aantal stappen zetten voordat hij naar de rechter gaat.

Volgens de regels voor vroegsignalering stuurt de verhuurder minimaal één schriftelijke betalingsherinnering, zoekt hij persoonlijk contact met de huurder en wijst hij op de mogelijkheden van schuldhulp. Onder voorwaarden geeft hij de achterstand door aan de gemeente. Rechters wegen mee of de verhuurder deze stappen heeft gezet. Ontbreken ze, dan kan dat reden zijn om de vordering tot ontbinding en ontruiming af te wijzen.

Ontbinding geldt in het huurrecht als laatste middel. Beide partijen doen er verstandig aan eerst te zoeken naar een oplossing, zoals een betalingsregeling, bemiddeling of concrete afspraken over herstel. Elke situatie vraagt om een eigen aanpak. Met advies van een vastgoedrechtadvocaat weet u welke mogelijkheden u heeft en welke stappen u moet zetten.

Stappenplan: hoe verloopt een ontbinding?

Een ontbinding verloopt in drie stappen: bewijs verzamelen, de wederpartij aanmanen met een redelijke termijn en, als dat niets oplevert, een procedure bij de kantonrechter. Hieronder lichten wij elke stap toe vanuit het perspectief van de verhuurder. Als huurder kunt u dezelfde stappen gebruiken om uw verweer voor te bereiden.

Stap 1: bewijs verzamelen

Begin met het verzamelen van alle relevante stukken. Wie ontbinding vordert, moet de tekortkoming kunnen bewijzen. Houd daarom vanaf het begin bij wat er is gebeurd, wanneer en wie erbij betrokken was.

Belangrijke stukken zijn:

• De huurovereenkomst: de volledige, ondertekende versie met eventuele algemene bepalingen.

• Betalingsoverzichten: een duidelijk overzicht van de verschuldigde en betaalde huur en de achterstand.

• Correspondentie: alle brieven, e-mails en berichten aan en van de huurder.

• Verklaringen: bij overlast bijvoorbeeld verklaringen van buren, meldingen bij de gemeente of rapporten van de politie of een wijkagent.

Stap 2: aanmanen en een termijn geven

Stuur de huurder een schriftelijke aanmaning waarin u precies beschrijft wat er misgaat en welke termijn hij krijgt om het op te lossen. Vermeld ook wat er gebeurt als herstel uitblijft.

Juridisch is voor ontbinding verzuim nodig. Volgens artikel 6:82 BW ontstaat dat in de regel door een ingebrekestelling met een redelijke termijn. Bij huur die op een vaste datum moet worden betaald, treedt het verzuim vaak al in zodra die datum verstrijkt (artikel 6:83 BW). Toch is een schriftelijke aanmaning ook dan verstandig. Bij woonruimte is een schriftelijke betalingsherinnering bovendien onderdeel van de vroegsignalering.

De stappen zijn doorgaans:

• een aangetekende brief en een e-mail met een laatste termijn voor herstel;

• een redelijke termijn, afgestemd op de aard van het probleem;

• vastleggen of de huurder binnen die termijn alsnog nakomt;

• als herstel uitblijft: het uitbrengen van een dagvaarding bij de kantonrechter.

Stap 3: de procedure bij de kantonrechter

Huurzaken worden behandeld door de kantonrechter. De verhuurder laat de huurder dagvaarden en vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en meestal ook betaling van de achterstand.

De rechter beoordeelt of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Daarbij weegt hij onder meer:

• de ernst en de duur van de tekortkoming;

• de pogingen om tot een regeling te komen;

• bijzondere omstandigheden aan de kant van de huurder;

• de gevolgen van ontbinding voor beide partijen.

Ontbinding volgt dus niet automatisch, ook niet bij een duidelijke achterstand. Wijst de rechter de vordering toe, dan eindigt de huur en kan de verhuurder het vonnis laten betekenen. Verlaat de huurder het gehuurde dan niet, dan kan de deurwaarder ontruimen op basis van het vonnis.

Onderstaande tabel zet de stappen op een rij.

Hoe voorkomt u problemen als huurder of verhuurder?

Een goede voorbereiding en zakelijke communicatie maken een groot verschil. Zo houdt u de situatie overzichtelijk, ook als het uiteindelijk toch tot een procedure komt.

Hoe legt u de communicatie goed vast?

Leg afspraken altijd schriftelijk vast en bewaar alle correspondentie. Wat niet op papier staat, is later moeilijk te bewijzen.

Houd daarbij rekening met de volgende punten:

• Schriftelijke communicatie: bewaar e-mails en brieven, en verstuur belangrijke berichten aangetekend.

• Verslaglegging: maak na elk gesprek een korte notitie en bevestig gemaakte afspraken per e-mail.

• Duidelijke verwachtingen: beschrijf concreet wat u van de ander verwacht en voor welke datum.

• Zakelijke toon: blijf feitelijk, ook als de verhouding gespannen is. Een rechter leest uw berichten mogelijk later mee.

Hoe bereidt u zich juridisch voor?

Ken uw eigen rechten en plichten voordat u stappen zet. Verhuurders moeten de wettelijke procedure volgen; huurders doen er goed aan te weten welke verweren zij hebben.

Praktische stappen zijn:

• alle relevante stukken verzamelen;

• de huurovereenkomst en de algemene bepalingen nalezen;

• nagaan of het om woonruimte, bedrijfsruimte of overige ruimte gaat, omdat de regels per soort verschillen;

• tijdig juridisch advies inwinnen als een procedure dreigt.

Met welke kosten moet u rekening houden?

Een ontbinding heeft financiële gevolgen voor beide partijen. De huurder blijft de achterstallige huur verschuldigd en kan aansprakelijk zijn voor schade. De verhuurder loopt huurinkomsten mis zolang het gehuurde leegstaat.

Belangrijke financiële aspecten zijn:

• mogelijke schadevergoeding;

• kosten voor herstel van het gehuurde;

• openstaande huur;

• de afrekening van de waarborgsom.

Onderstaande tabel laat zien welke posten voor wie van belang zijn.

Een regeling in onderling overleg is vaak goedkoper en sneller dan een procedure. Denk aan een betalingsregeling of afspraken over het vertrek van de huurder op een vaste datum. Bemiddeling kan helpen om tot een oplossing te komen die voor beide partijen aanvaardbaar is. Leg zo’n regeling altijd schriftelijk vast.

Welke fouten worden gemaakt bij ontbinding?

De meeste problemen ontstaan door onduidelijke communicatie, procedurele fouten en een onderschatting van de kosten. Wie deze valkuilen kent, voorkomt onnodige procedures en financiële schade.

Welke fouten maken partijen in de communicatie?

Een veelgemaakte fout is dat een verhuurder niet tijdig en niet schriftelijk reageert op een tekortkoming. Daardoor ontbreekt later het bewijs dat de huurder is gewaarschuwd en de kans heeft gekregen om het probleem op te lossen.

Fouten om te vermijden:

• Alleen mondeling communiceren: afspraken worden niet schriftelijk vastgelegd.

• Onduidelijke waarschuwingen: de aanmaning vermeldt niet wat er mis is en welke termijn geldt.

• Te weinig documentatie: de tekortkoming kan niet worden bewezen.

• Emotionele berichten: boze berichten kunnen in een procedure tegen u werken.

Welke procedurefouten komen vaak voor?

Een vordering tot ontbinding kan stranden op een procedurefout. Wie de wettelijke regels niet volgt, loopt het risico dat de rechter de vordering afwijst.

Veelvoorkomende procedurele risico’s zijn:

• ontbinding en opzegging door elkaar halen, bijvoorbeeld door “op te zeggen” wegens een tekortkoming;

• zelf ontbinden of de sloten vervangen zonder tussenkomst van de rechter;

• bij woonruimte de stappen van de vroegsignalering overslaan;

• een tekortkoming onvoldoende onderbouwen of bepalingen uit de huurovereenkomst verkeerd uitleggen.

Welke financiële gevolgen worden onderschat?

Een procedure kost tijd en geld. Partijen onderschatten vaak hoe hoog de kosten kunnen oplopen, ook als zij uiteindelijk gelijk krijgen.

Mogelijke kostenposten zijn:

• proceskosten, zoals griffierecht en dagvaardingskosten;

• schadevergoeding;

• gederfde huurinkomsten;

• kosten voor juridische bijstand.

Wilt u meer weten over de rechten en plichten van huurders en verhuurders? In onze gids voor huurrecht leest u meer over huurovereenkomsten en de regels die daarbij gelden.

Handel tijdig, documenteer zorgvuldig en win op tijd advies in. Zo voorkomt u dat een conflict over de huur uitgroeit tot een langdurige en kostbare procedure.

Waar let u als verhuurder op?

• Gaat het om woonruimte, zet dan bij een betalingsachterstand eerst de stappen van de vroegsignalering: een schriftelijke betalingsherinnering en persoonlijk contact met de huurder.
• Stuur een schriftelijke ingebrekestelling met een redelijke termijn en bewaar het verzendbewijs (artikel 6:82 BW).
• Houd per maand een overzicht bij van de verschuldigde en de betaalde huur.
• Ontbind niet zelf en vervang geen sloten: alleen de rechter kan de huur ontbinden (artikel 7:231 lid 1 BW), behalve na sluiting door de burgemeester.

Waar let u als huurder op?

• Reageer schriftelijk binnen de termijn uit de aanmaning en bewaar uw betalingsbewijzen.
• Controleer of de verhuurder van uw woning de stappen van de vroegsignalering heeft gezet.
• Noteer de datum in de dagvaarding: reageert u niet, dan kan de kantonrechter de vordering bij verstek toewijzen.
• Doe een concreet voorstel voor een betalingsregeling en leg gemaakte afspraken schriftelijk vast.

Wat kunnen wij voor u doen bij ontbinding van een huurovereenkomst?

Wij staan zowel verhuurders als huurders bij in een geschil over ontbinding van de huur.

• Wij beoordelen of de tekortkoming ernstig genoeg is om ontbinding te rechtvaardigen (artikel 6:265 BW).
• Wij stellen de ingebrekestelling op of beoordelen de aanmaning die u heeft ontvangen.
• Wij controleren bij woonruimte of de stappen van de vroegsignalering zijn gezet.
• Wij stellen de dagvaarding of het verweer op en voeren de procedure bij de kantonrechter.
• Wij onderhandelen over een betalingsregeling of een vertrekdatum en leggen de afspraken vast in een vaststellingsovereenkomst.

Samengevat

• Een huurovereenkomst van een woning of ander gebouw kan wegens een tekortkoming van de huurder alleen door de rechter worden ontbonden (artikel 7:231 lid 1 BW). Uitzondering: sluiting van het gehuurde door de burgemeester.
• Niet elke tekortkoming is genoeg. De rechter toetst of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt (artikel 6:265 BW).
• Bij huurachterstand geldt drie maanden als vuistregel, maar de rechter weegt alle omstandigheden mee.
• Verhuurders van woonruimte moeten bij een betalingsachterstand eerst de stappen van de vroegsignalering zetten.
• Leg alles schriftelijk vast en zoek eerst naar een regeling; dat bespaart tijd en kosten.

Veelgestelde vragen

Lees ook: Wat te doen als een VvE haar verplichtingen niet nakomt? Stappen & oplossingen

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina huurrecht advocaat.